最新上传——人防工程商业项目调研报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/12/22,#,石家庄友谊大街人防工程商业项目,调研报告,一、石家庄宏观环境,一、石家庄宏观环境,城市综述：,石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖,6,个区、,12,个,县、,5,个县级市和,1,个国家级高新技术开发区，总面积,1.58,万平方公里，常住人口,939.5,万，其中市区面积,455.8,平方公里,人口,231.3,万。,行政区划：,石家庄市辖,6,区,17,县,(,市,),，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城,市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、,平山县、灵寿县、行唐县和,1,个高新技术开发区。共有镇,114,个，乡,108,个，办事处,43,个，行政村,4488,个，,居委会,449,个，家委会,195,个。,城市人口：,截止到,2009,年年末全市常住人口,977.41,万人，比上年增加,10.93,万人，其中市区,242.78,万人，增加,2.06,万,人。全市人口出生率,14.65,，死亡率,6.25,，自然增长率,8.4,。,经济发展：,2009,年地区生产总值跃上,3000,亿元台阶，达到,3114.9,亿元，同比增长,11.1%,。第一产业实现增加值,305.3,亿元，增长,0.2%,；第二产业实现增加值,1558.5,亿元，增长,11.6%,；第三产业实现增加值,1251.1,亿元，增长,13.0%,。,一、石家庄宏观环境,交通状况：,公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和,1 07,、,207,、,307,、,308,国道以及,2,条省道、,42,条县道在市域纵横交错，公路,通车总里程,6379,公里。铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，,其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大,货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，,日均发送旅客列车,1 08,列，日均输送旅客,5,万多人，日均到发货物列车,230,多列，办理货车,1 1 500,辆。,空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通,44,条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内,32,个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等,1 2,家航空公司加盟石家庄机场的航线,运营。,一、石家庄宏观环境,二、石家庄城市规划,规划原则：,优化都市区布局，落实城市北跨战略，强化正定组团功能，建设滨河新区、承担部分省会功能，统筹产,业发展，完善产业聚集区布局；依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则对中心城区用地布,局进行调整。,发展目标：,总体规划期限为,2010-2020,年，规划分市域、都市区和中心城区三个层次。,市域：包括市区及,17,县市，面积,15848,平方公里，市域总人口达到,1060,万，城镇化水平达到,65%,。,都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积,2657,平方公里，区域总人口,538,万。,中心城区：规划建成区，居住人口,300,万，面积,287,平方公里。,城市道路交通规划：,规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统。,四横为：和平路、中山路、,裕华路,、,仓安路（槐南路）,等城市东西向主干道。,六纵是：泰华街,-,西焦街,-,友谊大街,，中华大街,-,石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道。,三环是指由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。,八射指石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。,二、石家庄城市规划,三、石家庄房地产市场及商圈分析,三、石家庄房地产市场及商圈分析,根据统计，,2010,年石家庄房地产市场供应量为,700800,万平米，,2009,年石家庄房地产空集体量约为,300400,万平米，未来三年，如果计算三年大变样政策下的旧城改造供应量，石家庄房地产市场将严重供大于求。,仅项目周边直线距离五公里范围内在售和未售的项目就达,29,个，其中项目所处商圈在建和在售项目为,8,个，周边住宅均价为,5000,元左右，商铺销售均价在,1,万元以上,石家庄房地产市场概述,三、石家庄房地产市场及商圈分析,石家庄商业布局,三、石家庄房地产市场及商圈分析,石家庄商圈特征,历史发展沿中山路两侧分为东西两个“版图”，西部板块：东购人民商圈、新华集贸市场、天元名品；东部板块：北国商圈、博物馆商圈、先天下购物广场等。,2005,年以怀特国际城和保龙仓为代表的商业群，经历了三年的培育，正逐步成熟为怀特商圈。怀特商圈与原有两大商圈的区别在于，它从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个专业市场商圈。伴随整个石家庄市场商圈也走向多元发展。,综合社区商业发展带动商圈的形成，随着综合社区的形成和发展，所需商业配套也要求品牌化，社区型综合商业快速发展，如卓达明珠商圈、建华商圈等。,三、石家庄房地产市场及商圈分析,石家庄商圈分析,东购新百商圈,典型的港口物流商圈。,特征：先入为主，满足传统习惯性消费，东购商圈是石家庄最早的商圈，各形态专业市场共存，突出优势、形成差异，各种大型专业市场托起整个东购商圈的繁荣，各个专业市场相互弥补、相互促进发展。,三、石家庄房地产市场及商圈分析,石家庄商圈分析,北国商圈,综合行政商务商圈。,特征：政府行政规划职能促进其发展，商圈中心为石家庄市政府，周边交通便利；商务特点明显，商圈存在大量的商务中心，商务职能性质明显。,三、石家庄房地产市场及商圈分析,石家庄商圈分析,怀特商圈,典型专业组合商圈。,特征：专业化市场为主导，各个业态不断细化从最终的初级批发市场到专业市场，补充发展餐饮、娱乐；餐饮是最初的集客手段，首先引进品牌商业，而后以餐饮带动商业口碑；商圈发展有统一规划和管理，由怀特集团开发建设。,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,中心线,广安商业街,地理位置,广安街地下,业态规划,服装、餐饮、休闲娱乐,项目体量,3.3,万,项目现状,在建,租,/,售价格,销售均价,2.4,万元,/,平,公交线路,1-10-12-26-28-34-36-41-42-51-55-69-60-116-85-K1-K34-5,路,其他,总长约,1100,米，东西宽约,25,米，总投资,2.7,亿元，,19,各出入口，,10,部扶梯,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,石门不夜城,地理位置,省博物馆地下,业态规划,餐饮、休闲娱乐,项目体量,3.3,万,项目现状,在建,租,/,售价格,销售均价,2.6,万元,/,平,公交线路,1-10-12-26-28-34-36-41-42-51-55-69-60-116-85-K1-K34-5,路,其他,铺面净高,6.8,米，遍布全景的出入口，,8,部电梯，主通道宽,10,米，最窄的通道宽,3,米。,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,联邦东方明珠地下商业街,地理位置,裕华翟营大街与塔北路交叉口,业态规划,餐饮、休闲娱乐,项目体量,5.3,万,项目现状,开业,租,/,售价格,未知,公交线路,52,、,66,、,43,路、,33,路、,6,路、,12,路,其他,无,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,民心广场地下商业,地理位置,裕华路以南、工农路以北、维明大街以西、师范街民心河以东,业态规划,未知,项目体量,4.5,万,项目现状,在建,租,/,售价格,未知,公交线路,93,路,其他,无,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,新万宝商城,地理位置,人民广场地下,业态规划,服装,项目体量,2,万,项目现状,开业,租,/,售价格,未知,公交线路,1,-10,-12,-26,-29,-34,-116,-83,-85,-5,路,其他,无,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析,项目名称,华北眼镜城,地理位置,火车站广场地下,业态规划,眼镜,项目体量,7,万,项目现状,开业,租,/,售价格,未知,公交线路,31,-1,-3,-6,-8,-9,-11,-12,-14,-15,-16,-17,-20,-22,-23,-24,-27,-29,-30,-32,-33,-34,-35,-44,-45,-48,-49,-50,-55,-68,-76,-,旅游,1,-62,-111,-106,-107,-,旅游,2,路,-,K32-211-K1-K34-K30-,快,11,-,快,9,-,快,35,路,-96,其他,无,三、石家庄房地产市场及商圈分析,地下商业项目分析总结,石家庄现有地下商业尚不成熟，经营状况一般,石家庄现有地下商业体量相对较小,石家庄现有地下商业经营状况过多的依赖于地上楼盘和周边项目，对于整个城市的消费尚未形成影响力,地下商业的停车问题尤其值得关注,地下商业的业态定位尚有补充空间,四、国内成功地下商业介绍,项目名称,规模体量,业态规划,北京东方新天地,10,万平,采用连贯的长廊式设计。东方新天地依托王府井悠久的商业历史及极高的知名度，同时借助东方广场超大面积办公区形成的商务流，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，成为北京一个非常重要的高档商业中心,大连胜利广场,14,万平,集百货、餐饮、娱乐、文化、服务、运动、休闲等多种业态于一身，能充分满足高、中、低全客层一次购足之需求今为止亚洲最大的地下购物中心。,南京时尚莱迪购物广场,11,万平,为南京核心商业区，分为地下两层。日均客流量达,20,万人次以上设有精品街、服装街、鞋街、百货大厅和美食广场等五大专业经营区，并配有商务中心，金融网点等配套服务设施,南宁金湖地下商业广场,7.1,万平,包括一个,2,万平米的服装城，,4,千平米的家电数码港、还有一个面积达,1,万平米的大型超市,重庆金源地下不夜城,4.7,万平,总面积,4.7,万平米的“扇形”建筑体内包括：激情夜总会、桑拿中心、国际标准健身中心、双层迪厅、双层,KTV,、,6694,平米双层大型超市、,115,间风格各异的精品店和,3460,平米双层小吃城,由国内成功地下商业想到的：,国内成功地下商业体量一般较大，大体量方便地下商业充分的填充各业态商家；,成功的地下商业业态必须要与当地其他商业项目形成差异化；,无论市场定位和业态定位如何，适当的餐饮和娱乐休闲业态是必须的业态补充；,地下商业不宜层高过低，否则压抑感太强烈，不利于消费者购物；,便捷的停车、科学的动线设计、方便的交通都是影响地下商业项目成败的关键因素。,五、本项目概况及分析,本项目地理位置,本项目,益友百货,图批市场,本项目基本情况,南北长,900,米,东西宽,24,米,原始层高,7.5,米,预计施工时间,4,个月,周边大型商业,益友百货、图批市场,周边在售楼盘,中环国际、百度空间,本项目公交线路,15,、,58,、,68,、,117,本项目周边情况,本项目周边只有益友百货和图批市场两个大型商业项目，其余为部分商业银行和手机专卖店，整体商业氛围不浓，周边社区历史较长，居民收入稳定并且大部分属于中产阶层。,本项目,SWOT,分析,S,项目优势,拿地成本较低，不涉及拆迁，因此整体投入不高，利润预期较好；,交通比较便捷，可到达性强；,属待建项目，因此可根据商户需求进行合理规划,W,项目劣势,商业氛围不够浓厚，聚集效应不强；,地下商业，没有更多的地上展示空间；,停车问题需要重点解决；,O,项目机遇,现阶段石家庄地下商业开发大势所趋；,益友商圈需要一个大型商业项目进行引爆；,石家庄地下商业业态细分不够，需要补充；