曼哈顿广场营销方案

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,2/20/2020,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,#,中天曼哈顿广场营销方案,以高尚的名义 征服中原,总 经 理 提 要,第一部分：核心操作团队,第二部分：项目总体战略,第三部分：商业运作思考,第一部分：核心操作团队,项目总监,臧 俊,住宅运营总监,商业运营总监,规划和招商顾问,空间艺术顾问,臧 俊,（兼）,林卫峰,陳嵩泓,陈皆进,项目总监,臧 俊,职务：易居中国,/,郑州公司常务副总 策划总监 项目总监,主要服务客户：,上海金桥出口加工区房地产公司（沪交所上市公司）,上海房地集团公司,上海中华企业股份公司（沪交所上市公司）,上海置业有限公司（香港联交所上市公司）,上海上实集团（香港联交所上市公司）,山东鲁能集团,中信集团华南公司,工作经历：,96年从事房地产业，近10年地产经验（2年开发商，8年代理商）在上海一线房地产营销公司任策划,总监多年，有20余个项目的操作经验，类别包括公寓、别墅、商业与写字楼。,97年策划的“上海新家坡”（12万平方米最高档公寓）获上海市楼盘销售金额第一名。,98年策划的“金桥湾”（40万平方米低档小区）获上海市楼盘销售面积前三名。,99年-2000年，策划了上海置业的“绿洲”系列楼盘（绿洲城市花园20万平方米，绿洲紫荆花园15万,平方米，绿洲长岛花园40万平方米，绿洲比华利花园600套别墅），4个项目均创造了优异的销售业,绩。同期还策划了上海春城（40万平方米）、虹桥中华园（300套别墅），市场反映良好。,2001-2004年，在青岛、苏州、深圳等地操作各类高档物业。将先进地区的经验与项目当地情况完,美结合，具有无可比拟的独特优势。,2004年10月起，调任易居中国郑州公司。对“城市公园”项目进行定位校正，精心策划了全国首创的,“先住后付”营销活动，当月销售248套，占当月全市成交量的1/4。,商业运营总监,美国IAU（Inter American University）视觉传播系硕士学位，拥有多年商业地产策划、广告宣传、销售推广等方面深厚功底和丰富操作经验，作为商业地产项目资深策划师督导整体项目的良性、科学运作，运用策略及资源协助开发商进行商业地产运营，并会同招商、经营公司在前、中、后期的运作过程中提出修正建议。,林卫锋先生曾主持：,郑州大上海城步行街、南方休闲广场、上海和风润玉商业部分、上海兴旺服饰城、无锡站前步行街、恒泰生活广场、青岛半岛商业中心、领彗国际等大型商业项目全程营销，取得不俗业绩的同时也积累了丰厚的资源和经验。,郑州大上海步行街,在2005年下半年、2006年上半年,均占据郑州市商业地产销量排行榜第一名。,林卫峰,规划和招商顾问,商業項目之投資規劃,，,招商與營運管理,，,各類型項目開發與執行,，,及各類公司重整計劃,系源於外商之國際性專業房地產規劃,，,商業空間設計,，,專業團隊招商與經營管理之商業管理公司主要合夥人,，,執行團隊和顧問群,皆有豐富的專業經營與實際之執行經驗,，,能提供完整和多元化的服務,各主要合夥人與各部主管在商業房產的招商與經營均有二十年至十年以上的良好實務經驗,尤以大型購物中心,，,大型百貨公司與大型商業街的開發,。,招商與經營管理,是本公司的最專業部分,專業經驗,：,原菲律賓,SM GROUP,副總裁,負責菲律賓集團購物中心之開發,，,招商與經營管理,負責中國區之購物中心規劃開發,，,招商與經營管理,WAL MART,CARREFOUR,來雅百貨,香港新世界集團,，,西武百貨,，,台灣大統,百貨集團與各大知名消費品品牌,，,均為主要客戶,原上海(香港)東方海外集團董事長辦公室首席執行長,負責集團在中國區的房地產開發與投資項目管理,原上海(香港)百佳超市北中國區資深經理,負責招商,規劃,採購與經營管理,陳嵩泓,空间艺术顾问,台北技术学院建筑系,美国美联大学环境艺术硕士,中国室内建筑设计学会会员,中国环境景观设计学会会员,中国环境景观设计国家二级景观设计师,陈皆进,台湾联广广告公司艺术指导,台湾硬石空间设计设计总监,台湾皆进喷画艺术设计公司总经理,上海联鑫广告公司艺术总监,上海奥凡艺术设计公司策略总监,第二部分：项目总体战略,本项目思考,逻,逻辑,价值构造,价值引擎,价值取向,项目战略定,位,位,价值层面,战略层面,品牌营销战,略,略,住宅营销战,略,略,商业营销战,略,略,执行层面,营销目标,营销战术,营销战术分,解,解,三线并举,价值研判,价值构造,价值引擎,价值取向,项目战略定位,价值层面,战略层面,住宅营销战略,品牌营销战略,商业营销战略,执行层面,营销目标,营销战术,营销战术分解,三线并举,价值研判,本项目思考,逻,逻辑价,值,值研判,住宅价值剖,析,析,项目优势,1、拥有未来城市中心的核心地段,2、项目体量大，可开发产品形态有较多选择,3、绝版土地，金三角的形成推动项目升值,4、政府形象工程，政府支持力度自然较大,5、户型设计适中，符合目前市场主流需求。,项目劣势,1、开发商品牌知名度不高。,2、分期开发造成了不可控因素增加,市场机会,1、金水东路改造的良好契机,2、郑东新区快速建设对项目区域的带动、辐射作用,3、区域高品质居住氛围,4、较郑东新区成熟的公共配套,市场威胁,1、宏观调控政策的波动性,2、大量竞争对手的存在,以及部分即将成熟社区会产生,更大吸引力。,商业价值剖,析,析,项目优势,地处核心地段，人流量和消费能力足以支撑。,沃尔玛的进驻将对项目销售形成极大刺激。,项目本身大社区，有利于和住宅形成良好互动。,本项目周边消费水平高，有利于支撑商业价值的提升。,设计先进，“双一层”设计可以使二层的商业价值提高。,“灌溉原理”的设计理念，体现商铺均好性，可以确保每个铺位的价值最大化。,本项目大部分为街铺，可以自由组合，便于价值的提升，同时有利于吸引品牌商家和次主力店的进驻。,项目劣势,商业体量过大，周期较长，不可控因素比较多。,由于地块划分复杂，容易出现孤岛效应，可能会造成人流量问题。,部分商业格局划分不合理。,商业价值剖,析,析,市场机会,1、金水路东部目前还没有占有销售比例较大、有代表性的商业街,或者大型零售百货,2、郑东新区快速建设对项目区域的带动、辐射作用,3、区域高品质居住氛围,4、这里已成为郑州人流、物流、资金流、信息流等国际潮流汇聚,的中心；所以这里有很大的商业生存空间,市场威胁,1、由于大盘开发周期长、政策变动、市场不确定等因素，每一个,大盘都可能面临着无数挑战,2、郑州目前的商业处于过剩状态，并且投资者投资热情由于政策,原因可能会出现下降状态,3、周边商业陆续出现，并且规模较大，尤以银基最为直接,价值引擎,价值取向,价值研判,项目战略定,位,位,价值层面,战略层面,住宅营销战,略,略,品牌营销战,略,略,商业营销战,略,略,执行层面,营销目标,营销战术,营销战术分,解,解,三线并举,价值构造,本项目思考,逻,逻辑价,值,值构造,这是一个高,尚,尚的区域!,老城,新区,黄金三角,CBD,郑州今天,郑州明天,曼哈顿广场,，,，连通郑州,老,老城与新区,，,，衔接黄金,三,三角与CBD商务核心,，,，同时不仅,仅,仅拥有郑州,现,现在的完备,生,生活配套，,还,还拥有郑州,美,美好的未来,。,。,高尚区域，,郑,郑州城市新,中,中心，未来,新,新焦点，价,值,值与生俱来,！,！,曼哈顿广场,这是一个高,尚,尚区域的高,尚,尚地段！,如果把金三,角,角看作是一,条,条项链，那,本,本项目绝对,是,是项链上的,钻,钻石地位！,他,他的成功运,作,作将带动整,个,个三角连线,的,的发展。,地 块,金水路,老107国,道,道,未来大道,高尚生活形,态,态的地标性,路,路段，,商贸、文教,、,、政经重心,区,区域。,承接郑东新,区,区与中心城,区,区的纽带，,郑,郑州的华尔,街,街。,位于城市中,心,心、郑东新,区,区连线的金,三,三角,CBD,这是一个高,尚,尚区域、高,尚,尚地段的高,尚,尚产品！,2006年,底,底2008年，在,郑,郑州的新中,心,心将上演一,个,个项目的,“双城记”,高尚居住之,城,城,高尚商业之,城,城,60万平方,米,米,13万平方,米,米,曼哈顿广场,不,不是在造一,座,座城，而是,在,在造两座城,！,！,历史渊源让,这,这种“高尚,”,”更高！,燕庄是领袖,的,的燕庄！,毛主席。,燕庄是历史,的,的燕庄！,纪念堂。,燕庄是郑州,的,的燕庄！,郑州城中,村,村改造的重,点,点工程。,燕庄是未来,的,的燕庄！,真正的城,市,市新中心！,曼哈顿,以,以我为中心,的,的高尚！,曼哈顿不是,银,银基王朝，,因,因为银基王,朝,朝是暴发户,式,式的豪宅！,曼哈顿不是,名,名门世家，,因,因为两者的,体,体量和影响,力,力不成比例,。,。,曼哈顿不是,广,广汇星城，,因,因为广汇星,城,城是一个位,于,于角落里的,郁,郁闷青年。,曼哈顿就是,他,他自己，以,我,我为主，让,自,自己成为核,心,心，没有暴,发,发户的庸俗,、,、没有小资,的,的情绪、有,的,的只是高尚,人,人物的高尚,生,生活方式，,一,一如在纽约,曼,曼哈顿第五,大,大道、东57街和麦迪,逊,逊大道。,价值构造,价值取向,价值研判,项目战略定位,价值层面,战略层面,住宅营销战略,品牌营销战略,商业营销战略,执行层面,营销目标,营销战术,营销战术分解,三线并举,价值引擎,本项目思考,逻,逻辑价,值,值引擎,价值引擎,1、利用F,区,区和G区的,商,商业设,计,计青少年科,幻,幻乐园,名为青少年,提,提供教育的,基,基地，实则,瞄,瞄准父母，,为,为项目的后,续,续提供,源源不断的,动,动力。或者,设,设计艺术天,地,地，通过它,来,来提升项目,的,的品质，,带动周边的,业,业态，成为,本,本项目商业,启,启动的子引,擎,擎。,2、沃尔玛,引,引擎,沃尔玛，世,界,界500强,排,排名第一，,其,其强大的品,牌,牌影响力将,直,直接提升本,项,项目的商业,价,价值，并带,动,动住宅价值,的,的提升，形,成,成商业与住,宅,宅的价值互,动,动。就本项,目,目而言，沃,尔,尔玛的进驻,将,将补充本项,目,目商业业态,中,中超市的功,能,能，满足本,项,项目以及周,边,边居民的家,庭,庭生活的需,要,要。,3、C区写,字,字楼将成为,本,本项目的标,志,志性建筑，,为,为本项目贴,上,上高尚的标,签,签。,国,际商务,最,最前排,全,全新演,绎,绎层峰,领,领袖国,际,际商务,观,观,4、强,烈,烈建议,在,在A区,、,、C区,之,之间建,立,立过街,人,人行天,桥,桥。,一方面,可,可以打,破,破孤岛,效,效应，,实,实现人,流,流畅通,。,。,另一方,面,面也是,对,对所有,经,经过金,水,水路和,未,未来路,的,的车流,以,以及人,流,流的最,鲜,鲜活生,动,动的广,告,告，这,将,将是一,百,百个媒,体,体广告,所,所不能,取,取代的,作,作用，,同,同时今,后,后，可,以,以用作,经,经营，,也,也为本,项,项目做,了,了最好,的,的公益,形,形象的,宣,宣传，,并,并且越,早,早动工,越,越好，,最,最好在,二,二期亮,相,相的时,候,候正式,通,通行。,价值构造,价值引擎,价值研判,项目战略定位,价值层面,战略层面,住宅营销战略,品牌营销战略,商业营销战略,执行层面,营销目标,营销战术,营销战术分解,三线并举,价值取,向,向,本项目,思,思考逻,辑,辑,价,价值取,向,向,游离客,户,户,重要客,户,户,核心客,户,户,30-50岁,的,的郑州,事,事业成,功,功者,购买诱,因,因：,城市新,中,中心的,高,高尚住,宅,宅。,生活和,事,事业兼,