上海房地产市场分析份课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,*,1,政策盘点,Policy count,*,*,政策盘点,上海地市,2,上海楼市,3,4,目录,Content,1,趋势研判,4,月份总结,展望,*,*,*,*,2,上海地市,Shanghai land market,*,*,*,*,*,*,3,上海楼市,Shanghai property market,*,*,THANK YOU!,单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,*,*,*,*,趋势研判,Trend analysis,4,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,政策盘点,上海地市,2,上海楼市,3,4,目录,Content,1,趋势研判,4,月份总结,展望,*,*,*,*,*,2,上海地市,Shanghai land market,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/9/14,#,上海房地产市场分析,2017,年,4,月刊,上海房地产市场分析,03,05,08,13,03050813,上海房地产市场分析份课件,3,1,政策盘点,商办土地政策,-,纵向分析,上海商办类土地政策,-,纵向分析,【2017.4.21】,五年内类住宅退出上海市场，断绝商办市场的个人投资者：,2017,年,4,月,10,日至,2022,年,3,月,31,日期间出让的,办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售,；明确商业、办公物业的持有比例和持有年限；社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有；约定持有的物业，在持有年限内不得转让；商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让；自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。,【2017.1.6】,暂停类住宅网签：,自,1,月,6,日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。,【2016.2.25】,【,政策点评,】,土地出让提高商办持有比例，规定持有年限不得低于,10,年：,2016,年,2,月,25,日，上海政府发文指出，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于,80%,，办公物业不低于,40%,，持有年限不低于,10,年。,五年内类住宅产品在上海市场消失；,小面积商办产品逐渐退出市场；,商办产品政策尚未出台执行细则，年内随时可能调控令，主要内容可能包括：限制购买套数、提高首付比例、停止商贷、增加流转税费和持有期限等。,1政策盘点商办土地政策-纵向分析上海商办类土地政策-纵向,上海房地产市场分析份课件,2,上海地市,供求价,近一年内上海月度经营性土地供求走势,近一年内上海经营性土地楼板价,&,溢价率走势,元,/,供求,近一年来经营性土地供应量实在处于低位，受供应不足影响成交量也处于历史低位。其中，含宅土地更加稀缺，,17,年前四个月无新增含宅土地。,楼板价,&,溢价率,16,年以来土地市场火热异常，楼板价,&,溢价率屡创新高。,17,年，政府着意于平息土地市场的疯潮，先后出台各类政策，提高房企入场门槛、中止热门土地乃至断供含宅土地，商办类土地严格设置规划条件，导致近,4,个月溢价率保持相对低位。,万,政府虽然提高土地市场入场门槛，但市场热度不减；年内含宅土地断供，未来新房供应将会进一步收紧,2上海地市 供求价近一年内上海月度经营性土地供求走势近一,2,本月全市无含宅土地成交，成交商办土地多设置极为苛刻的规划限制条件，有效抑制了楼板价,&,溢价率的上升,上海地市,月度成交土地概览,4,月成交经营性土地概览,陆家嘴,&,港城,商业地块,陆家嘴,&,港城,商办地块,中建,商业地块,地块名称,建面,（）,中标价,（万元）,楼板价,（元,/,）,成交时间,溢价率,中标企业,南汇新城,NHC101,社区,01,单元,19-02,、,22-02,、,20-1,地块及海枣路地下空间,216,470,88,300,4,079,4/19,0%,陆家嘴,&,港城,龙华街道,N11-08,、,N15-01,、,N15-05,地块,96,834,206,400,21,315,4/18,招标,珠海万印联合体,重固镇福贸路北侧,16-13,地块,19,452,7,003,3,600,4/19,0%,中建,各地块限制条件,陆家嘴,&,港城地块，配建两栋酒店,+5,万滑雪场，需全部自持,珠海万印联合体联合体地块，须承担地下空间建设费用，估价约,18,亿元，实际楼板价约,4,万,/,；,中建重固镇地块，自持建筑面积不低于,85%,（计,16666,平方米以上）的商业物业（含酒店），整体持有,6000,以上菜场物业。,2本月全市无含宅土地成交，成交商办土地多设置极为苛刻的规划限,上海房地产市场分析份课件,8,3,上海全市,商品住宅,月度供求价,上海楼市,住宅市场,|,供求价及库存,市场存量降低，政府严控新入市楼盘预证价格，导致近三个月全市住宅均价几乎无波动；市场供需矛盾突出，催生摇号买房新政,上海全市,商品住宅,月度库存总量,万,3上海全市商品住宅月度供求价上海楼市 住宅市场|供求,3,上海楼市,住宅市场,|,项目排行,序号,项目名称,区域,面积,(),金额,（亿元）,套数,均价,（元,/,）,1,新城上坤樾山,松江,27659,14.9,218,53726,2,绿城上海诚园,奉贤,25628,4.6,220,18015,3,外高桥森兰名轩,浦东,23018,12.8,154,55489,4,上海西环中心,嘉定,22915,11.6,233,50659,5,绿地天呈,嘉定,20584,7.2,189,35219,6,凯德新视界,南汇,18193,3.6,205,19977,7,同润,蓝美俊庭,南汇,14854,4.0,154,26878,8,万科海上传奇,浦东,13603,9.2,116,67333,9,绿地小,9,窝,松江,11116,4.7,184,42007,10,远洋万和四季,南汇,11105,3.7,100,33330,高价楼盘严控预证，入市量有限；月度热销楼盘多位于城市外围,+,新开盘，预证价格严控后格外具有性价比，多数楼盘开盘当日可去化,8,成以上,4,月份商品住宅（含别墅）成交面积,TOP10,序号,项目名称,区域,金额,（亿元）,面积,(),套数,均价,（元,/,）,1,新城上坤樾山,松江,14.9,27659,218,53726,2,外高桥森兰名轩,浦东,12.8,23018,154,55489,3,上海西环中心,嘉定,11.6,22915,233,50659,4,万科海上传奇,浦东,9.2,13603,116,67333,5,绿地天呈,嘉定,7.2,20584,189,35219,6,万科翡翠公园,浦东,7.1,11027,118,64672,7,恒盛尚海湾豪庭,徐汇,6.6,6296,36,105217,8,万科天空之城,青浦,6.0,10066,99,59530,9,中环国际公寓,宝山,5.7,10780,107,52743,10,晶耀名邸,浦东,5.6,6394,52,88141,4,月份商品住宅（含别墅）成交金额,TOP10,3上海楼市 住宅市场|项目排行序号项目名称区域面积,3,上海楼市,标准办公市场,|,项目排行,序号,项目名称,板块,成交,面积,成交,套数,成交,均价,1,融真,虹桥商务广场,北新泾板块,4265,9,35165,2,融信绿地商务广场,华漕板块,3493,8,22821,3,城开中心,大古美、梅陇板块,2761,18,44897,4,绿地创新产业中心,祁连板块,2283,4,38516,5,复地申公馆,浦江镇板块,1935,9,14005,6,星月科技园,张江板块,1581,1,39693,7,虹桥龙湖天街商业中心,华漕板块,1436,4,40704,8,金源中心,莘庄板块,1361,10,34899,9,绿地中央广场,彭浦、永和板块,1100,2,34278,10,中铁诺德国际中心,莘庄板块,1026,2,29518,标准办公市场以整售为主，大虹桥及其辐射区为标准办公活跃度最高的热点区域,4,月份标准办公成交面积,TOP10,序号,项目名称,板块,成交,金额,（亿元）,成交,套数,成交,均价,1,融真,虹桥商务广场,北新泾板块,1.50,9,35165,2,城开中心,大古美、梅陇板块,1.24,18,44897,3,绿地创新产业中心,祁连板块,0.88,4,38516,4,融信绿地商务广场,华漕板块,0.80,8,22821,5,星月科技园,张江板块,0.63,1,39693,6,虹桥龙湖天街商业中心,华漕板块,0.58,4,40704,7,金源中心,莘庄板块,0.47,10,34899,8,绿地中央广场,彭浦、永和板块,0.38,2,34278,9,中铁诺德国际中心,莘庄板块,0.30,2,29518,10,绿地融信国家会展中心,徐泾板块,0.29,4,33453,4,月份标准办公成交金额,TOP10,3上海楼市 标准办公市场|项目排行序号项目名称板块,3,上海楼市,商业市场,|,项目排行,序号,项目名称,板块,成交,面积,成交,套数,成交,均价,1,建邦,16,区,四川北路，四平路板块,2.42,26,66800,2,上海青浦万达茂,青浦镇板块,1.97,72,31111,3,恺尊广场,华漕板块,1.96,25,29659,4,申银发展大厦,静安北块,1.42,8,19934,5,瑞凯丽庭,嘉定新城板块,1.27,41,30327,6,上海五角世贸商城,惠南板块,1.10,193,23013,7,钰丰商都,泗泾板块,1.03,55,30549,8,绿都绣云里,祝桥板块,0.94,55,42241,9,万科翡翠公园,张江板块,0.89,13,70813,10,莲康苑,花木、北蔡板块,0.87,10,23501,商业市场以住宅项目的配套底商整售为主；万科翡翠公园，为商业属性的类住宅产品，市场空白期销售良好,4,月份商业成交面积,TOP10,序号,项目名称,板块,成交,金额,（亿元）,成交,套数,成交,均价,1,申银发展大厦,静安北块,7141,8,19934,2,恺尊广场,华漕板块,6622,25,29659,3,上海青浦万达茂,青浦镇板块,6328,72,31111,4,新黄浦徐泾北城,瑞和动迁项目,华新镇板块,5618,18,10812,5,新虹桥雅苑,徐泾板块,5171,18,13073,6,上海五角世贸商城,惠南板块,4800,193,23013,7,瑞凯丽庭,嘉定新城板块,4191,41,30327,8,莲康苑,花木、北蔡板块,3689,10,23501,9,建邦,16,区,四川北路，四平路板块,3627,26,66800,10,钰丰商都,泗泾板块,3357,55,30549,4,月份商业成交金额,TOP10,3上海楼市 商业市场|项目排行序号项目名称板块成交,上海房地产市场分析份课件,13,趋势研判,楼市预判,4,供应量小幅上涨，带动成交量攀升；价格严控，不会出现明显波动；政策补丁不定期出现,01,政策,不定期打补丁出台各类政策调控令的可能性极大,土地市场