广州市荔湾区HR—地块价值报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,广州市荔湾区,HR-3,地块价值,分析报告,营销管理部,2015,年,11,月,一、项目概况,本案,项目区位,项目位于广州主城区,荔湾区。,区域概况,位处宝华路与长寿西路交汇东南。,本案,区域交通,位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，昭示性强。,本案,项目四至,周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边为文昌阁、西至百佳超市、北边为荔湾区中医院，周边配套齐全，商业繁荣，生活便利，区域位置为项目核心价值所在。,本案,地块特性,1,、项目地为破旧私人房且周边多为两,-,三层私房、一拖二、一拖三临街商铺；,2,、临路面宽阔，进深足够；体量偏大、东向有曲尺位；,3,、周边商业繁荣、人流量和车流络绎不绝。,地块概况,地块简介：,HR-3,地块是广州地铁一号线长寿西路站上盖，位于广州市荔湾区宝华路以东，长寿西路以南地段。地块占地面积,18616,平方米，建筑红线面积,16313,平方米，是当前广州市内少有的具备开发条件的大型地铁上盖物业,。,项目价值点分析,1,、,稀缺资源和区位优势,，,位处广州核心中部、,项目地处广州市老城区传统商业旺,毗邻,上下九步行街和十三行商圈、地铁一号线长寿西路站上盖，地理位置优越，,交通网发达，,是目前广州市中心城区难得的优质地块,；,2,、区域知名市场云集，沉淀约三十年商业底蕴，,本项目周边配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周边房产售价已达每平方米,3,万元以上,；,3,、项目昭示性好，,地块面宽长达,300,米，临街商业价值突显。,优势,项目价值点分析,1,、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工；,2,、宝华路是一条单行道,;,3,、周边商业也饱和，竞争大；,4,、拆迁是个大问题：拆迁费和安置费金额庞大，开发的,成本,高。,劣势,二,、,、,市,市,场,场,层,层,面,面,土,地,地,市,市,场,场,概,概,况,况,1,、,从,从,2014,年,10,月,开,开,始,始,荔,荔,湾,湾,区,区,土,地,地,市,市,场,场,已,无,无,土,土,地,地,出,出,让,让,和,和,成,成,交,交,；,；,2,、,2015,年,土,土,地,地,供,供,应,应,量,量,持,持,续,续,走,走,低,低,，,，,因,与,与,政,政,府,府,推,推,地,地,计,计,划,划,有,有,关,关,，,，,存,存,在,在,捂,捂,地,地,惜,惜,售,售,的,的,可,可,能,能,，,，,市,市,场,场,往,后,后,呈,现,现,明,明,显,显,的,的,供,供,不,不,应,应,求,求,，,特,特,别,别,目,目,标,标,地,地,块,块,周,周,边,边,更,更,为,为,明,明,显,显,。,3,、,近,近,两,两,年,年,目,目,标,标,地,地,块,块,周,周,边,边,没,没,有,有,一,一,块,块,地,地,块,块,招,招,、,、,拍,拍,、,、,挂,挂,，,，,因,因,此,此,项,项,目,目,无,无,竞,竞,争,争,对,对,手,手,，,，,具,具,有,有,一,一,定,定,开,开,发,发,价,价,值,值,。,。,商住市,场,场,1,、,城市化,发,发展、,商服核,心,心带,的推进,，,，以及,轨,轨道交,通,通的建,设,设和产,业,业的转,型,型，,市区,高端盘,的,的热,销,销，都,给,给,广州,房地产,市,市场带,来,来强大,推,推动力,；,2,、商品,住,住宅价,格,格和商,业,业用房,价,价格持,续,续走高,；,；,3,、随着,该,该区供,应,应的减,少,少，,销售价,格,格在近,半,半年来,一,一直围,绕,绕,35000,元,/,。,区域在,售,售楼盘,区域住,宅,宅楼盘,较,较少，,半,半径,3.5,公里范,围,围内仅,5,个在售,项,项目,珠光、御景壹号,在售,本案,区域在,售,售,住宅简,述,述,项目名称,占地面积,(),建筑面积,(),容积率,主力户型,当期均价（元,/,）,装修标准,当期开盘,当期货量,(,套,),销售率,广物、龙津世家,4362,35770,8.2,两房两厅,三房两厅,37000,精装,2015,年,6,月,140,59%,珠光、御景壹号,261507,700000,2,。,69,四房两厅,55000,豪装,2015,年,8,月,190,23%,项目规,模,模,比较,区域,2,个住宅,楼,楼盘（,不,不含项,目,目）仅,御,御景壹,号,号占地,26,万,，其它,项,项目规,模,模均偏,小,小,区域在,售,售住宅,楼,楼盘占,地,地面积,一,一大一,小,小：,御景壹,号,号占地,面,面积在,26,万以,上,上,龙津世,家,家占地,只,只有,0.43,万,项目占,地,地面积,在,在区域,处,处中等,偏,偏上水,平,平，就,住,住宅而,言,言，具,有,有规模,效,效应。,区域个,盘,盘,均价比,较,较,区域内,在,在售住,宅,宅均价,高,高于荔,湾,湾区均,价,价，住,宅,宅价格,因,因为地,段,段特殊,性,性有较,大,大保值,空,空间,本区域,在,在售楼,盘,盘均价,45000,元,/,，比,荔,荔湾区,均,均价（,2014,年,5,月,-2015,年,7,月）高,62%,随着住,宅,宅市场,逐,逐步回,暖,暖，本,区,区域住,宅,宅价格,将,将继续,稳,稳步上,扬,扬,预计新,增,增,住宅体,量,量,根据区,域,域内招,拍,拍挂情,况,况分析,预,预计预,计,计未来,三,三年内,周,周边没,有,有同类,型,型商住,项,项目供,应,应（不,含,含本案,）,）,商业市,场,场,解决思,路,路,从宏观,、,、中观,、,、微观,三,三个层,面,面对项,目,目可行,性,性寻求,支,支撑因,素,素,宏观层,面,面,中观层,面,面,微观层,面,面,宏观背,景,景对项,目,目支持,宏观经,济,济发展,区域整,体,体规划,房地产,市,市场对,项,项目支,持,持,整体市,场,场发展,趋,趋势,土地市,场,场供应,情,情况,各物业,市,市场对,项,项目支,持,持,住宅市,场,场,商业市,场,场,广州市,商,商圈,划分,广州商,业,业市场,可,可划分,三,三大商,圈,圈，除,上,上下九,以,以及北,京,京路商,圈,圈为传,统,统商业,外,外，天,河,河城商,圈,圈为依,托,托集中,商,商业发,展,展,北京路商圈,：广百百货、光明广场、名盛广场、北京路步行街四大商业体使区域显露出商圈格局，以辐射广州市场为目标使其有成为佛山核心商圈,天河城商圈：,作为广州的,CBD,，于,1995,年起步，随着公建配套的完善、品牌开发商的进驻，历经,20,年终于形成以集中商业发展的商圈,上下九商圈：,以上下九路步行街为核心，向周边辐射，商业模式以传统街铺为主，大型集中商业有恒宝广场等,商业经营,现,现状,旧荔湾区,零,零售商业,面,面积,63,万，是,否,否过量，,能,能否承载,？,？,在长约,2,公里的上,下,下九路以,及,及沿线已,经,经布局了,极,极多临街,商,商铺，商,业,业面积已,经,经达到,100,万平方米,；,；其中，,零,零售商业,面,面积至少,超,超过,63,万平方米,，,，是目前,广,广州商业,第,第三密集,的,的区域。,区域商业,分,分布,区域商业,以,以零售为,主,主，经营,方,方向为百,货,货、玉器,、,、为大方,向,向,零售百货,零售百货,玉器批发,区域商业,体,体量,区域暂无,商,商业项目,在,在建,区域商业,租金水平,主要租金,范,范围在,6001500,元,/,，恒宝广,场,场、宝华,路,路街铺、,上,上下九街,铺,铺租金为,区,区域最高,上下九步行街街铺,300,500,600,800,1000,200,东急天地,宝华路街铺,恒宝广场,十浦名都,东都国际美食街,租金（元,/,平米,月）,1500,1200,2000,区域商铺,面积区间,主要面积,范,范围在,1040,，上下九,街,街铺面积,区,区间最大,20,40,60,80,商铺面积（）,100,恒宝广场,十浦名都,东都国际,美,美食街,东急天地,宝华路街,铺,铺,上下九步,行,行街街铺,10,150,200,微观小结,解决思路,宏观层面,中观层面,微观层面,住宅市场,商业市场,价格仍有上升空间,未来市场供不应求,预计未来,5,年区域商业供应平稳,竞争有限,前景乐观,全市供应严重不均，旧荔湾区域明显不足,区域存在供需矛盾,住宅市场,乐,乐观，商,业,业市场供,需,需不足，,报告目录,2.0,项目可行,性,性支持因,素,素分析,3.0,物业发展,可,可行性研,判,判,1.0,研究背景,及,及核心问,题,题提炼,物业发展,评判思路,1.,地块适应性,根据项目区位条件判定土地增值价值,根据经济技术指标、地块限制条件，,得出物业合理布局方向,2.,市场竞争环境,通过各物业市场的竞争现状、需求分析及后续竞争预测，初步判断各类物业发展前景,3.,物业互动影响,考虑各物业之间的有机联系，选择最优组合方案,4.,资产处理灵活性,考虑各物业的变现能力，选择有利于企业现金合理回笼的方案,评判标准,评判标准,量化指标,权重,地块适应性,区位、交通、配套、区域规划、项目用地,条件、住宅氛围、商业氛围、商务氛围,40%,市场竞争环境,市场现状、未来竞争、政策风险,30%,物业互动影响,物业优化、溢价能力,20%,资产处理灵活性,变现灵活性,10%,合计,100%,评分标准,评分标准,5,分,4,分,3,分,2,分,1,分,地块,适应性,非常适合,完全无影响,比较适合,影响较小,一般,有一定影响,不太适合,有较大影响,不适合发展,影响很大,评分标准,10,分,8,分,6,分,4,分,2,分,市场,竞争环境,基本无压力,竞争压力较小,有一定压力,竞争压力较大,陷入激烈竞争,物业互动影响,正面影响很强负面影响轻微,正面影响较强,负面影响较少,正负影响均衡,正面影响较小负面影响较大,正面影响轻微负面影响明显,资产处理灵活性,快速消化,变现灵活,消化较快,变现较灵活,消化速度一般,变现灵活一般,消化速度较慢,变现灵活较差,消化速度很慢,变现灵活很差,适应性分,析,析,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,区位,5,5,3,5,交通,5,5,5,5,配套,5,5,5,5,区域规划,4,3,3,5,项目用地条件,4,4,4,5,住宅氛围,5,5,5,5,商业氛围,5,4,4,5,商务氛围,2,2,2,2,合计,35,33,26,37,从区位、,交,交通、配,套,套、区域,规,规划、项,目,目用地条,件,件、物业,氛,氛围等,8,方面，对,地,地块可发,展,展的物业,类,类型进行,适,适应性的,初,初步判断,。,。,市场竞争,环境分析,综合考虑,市,市场现状,、,、未来竞,争,争等因素,，,，对市场,竞,竞争环境,进,进行评价,市场现状,住宅：供,应,应情况、,成,成交情况,、,、价格水,平,平,零售商业,、,、专业市,场,场、商铺,：,：供应情,况,况、空置,率,率、价格,水,水平,未来竞争,在售项目,待,待售部分,待售项目,后续土地,供,供应（招,拍,拍挂地块,及,及三旧改,造,造地块）,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,市场现状,10,8,7,10,未来竞争,10,10,7,10,政策风险,6,6,8,10,合计,26,24,22,30,物业互动,影响分析,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,物业优化,8,8,7,10,溢价能力,8,4,6,8,合计,16,12,13,18,契合度,住宅,零售商业,专业市场,街铺,说明,可以为住户、整个大广州客户提供消费人群,为住宅、写字楼、酒店、游客提供,配套，帮助住宅溢价；,影响住宅私密性,资产处理,灵活性,契合度,住宅,零售商业,专业市场,商铺,资产处理,灵活性,10,8,8,10,合计,10,8,8,10,契合度,住宅,专业市场,商铺,零售商业,说明,变现灵活，资金快速回笼,若要打造零售商业，不建议分割出售,物