金州新区核心项目可行性研究报告

（宋体，,28,号）,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*项目可行性研究报告,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/9/8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/9/8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/9/8,#,大连金州新区,3,个项目,初步,可行性研究报告,红星商业,2024年11月11日,王,策,15382256999,1,2,三个项,目的特点：,1,、都,在地铁线路上，这个非常重要，分别截留了万,达广场与马桥子商圈西,面、北面的客,流,;,2,、处,于金州新区,最,具,消,费能力和潜力的区,块,大,黑山区块，金马路南区,块；,3,、处于成熟的商住区符合政府规划要求；,4,、位于金州新区的核心位置和发展节点上。,城市宏观研究,1,城市商业格局研究,2,项目立地研究,3,目录,CONTENTS,竞争格局研究,4,可行性分析,5,3,大连,，计划单列市，,是,东北的窗口，也是东北最发达的城市，是辽宁省的,旅游,、金融、贸易、科教、外向型经济中,心,，,东北,地,区重要的交通和航运中心，是著名,的,滨海城市,、浪漫之,都,、,度假天,堂，,全,球,宜居,城,市,。,1.1,城市区位及概况,4,大连金州新区是大连改革开放的先导区，大连新市区的核心区域。,1.2,城市人口发展状况研究,5,大,连,户籍人,口近,600,万，,常,住人口,2015,年已经突破,700,万人，是,东,北地区唯,一的人口净流,入城市；,大,连金普新区常住人口数量,120,万人，大连开发区常住人口,6,0,万以上；,1.3,城市宏观经济分析,6,2015,年大连市,GDP7731.6,亿,元,，位列东北第一，全国城市第,17,名；,2015,年城镇居民人均可支配收入,35889,元，收入较高；,2015,年社会消费品零售总额,3084.3,亿元，消费能力强；,外贸进出口总,额,550.9,亿美元，东北第一。,大连港口货物吞吐量超过,4,亿吨,机场客流,量,1300,万人以上,7,1.4,城市规划研究,8,从城市发展大趋势来看，提出,了建,设中日,韩国家级自,贸区“,金普新区”；,从,发展片区来看,，老市区、开发区、金州区、普湾新区将连成一片，城,市空间,结构更趋合理；,大连开发区和金州区将成为城市中心，缓解交通压力，成为商业中心，承接更多人口；,大连开发区和金州区将形成两个区域商业副中心和多个商业街区。,1.4,城市规划研究,9,金普,新区的,建设主,要以大连开发区为先导，以金州区为骨干、普湾新区为补充，形成国家级自贸区,中日韩自贸区。,如果把大连市内四区比喻为头部，开发区和金州城区则是躯干，普湾新区和其它是腿部。,而脖,子就在黄渤海之间的狭窄的入市地带，大连发展的空间只能向北，这是交通瓶颈所制约的。,1.4,城市规划研究,10,对外交通,：,建成,沈大、丹大高,速铁路、城际铁路,和烟台大连轮渡,完,善高速公路网，使沈大、丹大纵横相接、贯穿全区。,重点扩建大连国际机场，开辟更多国际航线；,使大连成为环渤海经济区交通中心之一；,金,普城际铁路延伸线：打造北部出市新通,道该,线路起自大连北站，沿华北路、,202,国道、金州胜利路、永安大道敷设。项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通运营，并在大连北站与地铁,1,、,2,号线及哈大高铁换乘，在后盐站与快轨,3,号线、地铁,5,号线换乘，在十九局站与,3,号线九里支线换乘。,金普新区,2.1,城市商业,发展格局,12,大连开发,区高端住区为金马路住区，成熟商圈为金马路商圈，本项目位于金马路核心地角；,3.1,项目四至及条件,13,项目地四面是成片建成的入住率很高的高端社区和商业区，四周道路通畅。,项,目北接金马主干金融商业大街，东,北处为五彩城轻轨车站、五彩城步行街、各大银行、高星级宾馆、高端公寓写字楼等，；,东接开发区工商局，毗邻通往金州的主干路之一鞍山路，东南处为世元国际、君悦豪庭、金丰国际、天成金融大厦、韩国步行街、红梅翠竹社区；,南接盘锦路，南邻万国公馆、华润海中国，西南处毗邻通往大连的快速路振连路入口；,西,接金科清都楼盘，毗邻通往金州的主干路赤峰路，隔道相望百万平米社区亿锋广场，西北角金马轻轨车站相聚,1000,米，西北另有成熟住区西山社区、世纪广场公园、城润万家和吉祥,e,家缺乏大型商业的成熟社区。,项目地现场,14,3.1,项目四至及条件,15,规划总建筑面积：,111538,平方米,规划总用地面积：,17990,平方米,用地使用性,质：商业服务业设施用地（商业、酒店、公寓）,容积,率：,6.2,绿地率：,30%,建,筑退红线：,东西,5,米，南,8,米，北,20,米,建筑密度,35%,建筑高度,100,米,机动车出入,口方位：南侧、北侧,停车位配,建：商业建筑面积每,100,平方米配建,1,个停车位，,酒店建筑面积每,100,平方米配,建,0.5,个,停车,位，公寓每套配建,0.8,个停车位。,商,业、酒店、公寓原来的各自占比为商业,5130,平方米、,35357,平方米，,71049,平方米，如果红星美凯龙介入，可以根据市场情况另行调整规划。,3.1,项目四至及条件,16,本项目用地已经摘牌，项目现有规划方案以公寓和酒店为主，不利后期运营；,该规划方案可在减少酒店和公寓并增加商业的基础上根据红星商业意见进行修改调整。,具体设,计尚未最终落定,3.2,项目,区域概况,17,开发,区西部片区：建设青松小区、翠竹南、红梅南部滨海高端住区为主，,定位为功能复合,的商住一体化社区；,目前周边土地均已出让完毕，尚未开发的地块仅此一处；,项目,周边,3,公里在建品牌楼盘多，包,括万国公馆、,华,润海中国、亿锋广场等,，住宅均,价,9,000,元,/,；,2,公,里范围内,的高密,度住宅较,多,。,3.3,项目周边人口概况,18,项目周边,3,公里范围内现有人口约,3,0,万人；,项目周边,5,公里范围内预计未来,3,年内项目周边,5,公里,范围内人口,约,40,万人；,本项目辐射往来人流车流都应该是大连最密集的区域,大,连开发区的东山社区、新桥社区、工业区、保税区、海滨新区、民族大学、艺术学院、西山社区、红梅社区、翠竹社区、轻松社区、大连湾社区均在本项目,5,公里半径辐射范围。,这些社区入住率,高，人口密集，是传统住区，同时也是大幅度拆迁改造区域。,是金融、商业、教育、文化、公园、娱乐、餐饮积聚的中心区域，人流往来稠密，是开发区去往大连必经的区域。,4.1,未来竞争对手,19,开发,区西部红梅、翠竹、青松、西山社区，目前商业氛围较弱，缺少小型娱乐休闲为主的综合体项目，整个开发区都缺少这样的项目。,在建,的的金马中心投资方抽逃资金，即将造成烂尾。,亿锋广,场商业部分尚没有动工，据称将引入沃尔玛地下超市,本区域的地产,商没有成熟的商业模式,区域,外开发区马桥子商圈主要以购物为主，可实行错位经营,万,达广场位于工业团地附近，交通拥堵，四周道路不畅，难于本项目争夺优质客流。,5,、项,目合作形式,项目一：金马路商住项目,土地已摘牌，马上可以合作，着手调整规划和成立项目公司；,本项目体量不大，可建成,4,万平米的酒店和商业，,6-7,万平米的商住公寓；,为周边高端社,区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服务项目；,本项目可采取以下方式开发：,与土,地拥有,方可合资开发本项目；,也可一次性转让项目公司股份，由开发方独立运营；,还可,以实行订单式地产，将商业部分定向售租，由运营方提出设计要求。,20,5,、项,目合作形式,项目二,：,金州新区大黑山党校,南商住综合体,土地拥有,方可马上推动招拍挂程序；,可建成,4,万平米的商业中心，,4,万平米住宅；,为周,边社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服务项目；,商业部,分可以由集团建成商业广场；,本项目可采取以下方式开发：,单独摘牌；,与土地被收储方联合摘牌；,土地被收储方摘牌与投资方合作。,21,金州党校南地块土地规划,22,项目地现场四至图,23,项目二金州新区大黑山党校南简要介绍,项目二面积与四至：,土,地面积：,45100,平方米,南接丹大高速，毗邻大连理工大学城市学院，十里岗社区、工业区；,东临,大连报关学校，毗,邻,即将建设的新希望花园、杏林社区、华宇凤凰城、名城和顺人家、松苑山庄、岭湾峰尚等多个社区；,北,接,金州党,校和新建的金州最好的中小学金南书院，毗邻达赫山庄、凤凰山花园；,西,接德泰岭秀逸城、恒盛阳光、松源翰林壹品、鸿玮澜山、宏城嘉苑、桃源居、桃园小区等多个社区；,临,近金州与开发区的主干路五一路,临,近鸿玮澜山轻轨车站和大黑山风景区,金州新区,项目二,土地规划情况：,商,业19500、住宅25600,，建筑面积,规划,80000,以上，其中商业和住宅各,40000,最新规划会议：,右,图,B1,部分调整为商业，,B2,部分调整为商业。,周,边约,3,00,万平方米建筑面积的社区唯一规划的商业中心。,本项目属于大黑山板块,项目地周边人,口,5,公里范围内现有,10,万人左右,处于大黑山片区，位于开发区与金州老城区之间,项目三：金,州区胜利路地,块,土地权属：该土地属于银海集团公司下属的仓储工业用地，等级,为城区一级,，使,用权类型为出让，终止日期,2047,年,12,月,25,日。,使,用权,:,面积,122780,，拥有土地证。,位,置：金州陶瓷城对面，胜利路南侧，金州区光明街道,。,项目用,地未来规划,:,商业与住宅混合用地,陶瓷城项目区位及交通条件,项目现场,项目三合作模式,1,、土地拥有方自行动迁可,马上进,入房地产开发收储与招,拍挂阶段；,2,、可,建,成同时容纳红星美凯龙家居和爱琴海购物中心的大型商业,综合,体项目；,3,、可,采取以下方式开发,：,原土地拥有方配合动迁收储与土地规划，红星美凯龙公司单,独摘,牌，独资开发；,红星,与原土地拥有方联合规划摘牌，合资开发；,土,地被收储,方自行摘,牌,与红星合作开发。,说明与建议：,以上三个项目有较强的合作意向，有很好的持续性；,三个项目可以按照大连开发区金马路项目、金州党校南项目、金州胜利路项目依次展开或者同时展开；,三个项目都处于金州新区很好的地理位置，具有得天独厚的开发条件；,三个项,目一个已经摘牌，一个处于净地状态，一个被拆迁方与拆迁方实际为同一人，没有任何纠纷，都可年内进入招拍挂土地开发程序。,是立足大连，占领东北家居与购物市场的基础。,建,议尽快派员考察，因为其中两个项目都进入规划阶段和设计阶段，时不我待。,Thank you,！,协统创新企业管理,红星商业,2024年11月11日,37,