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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,浅析建筑成本控制,2016.3.21,浅析建筑成本控制,浅析建筑成本控制,2016.3.21,浅析建筑成本控制,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,1.1,项目市场定位合理准确,在开发决策过程中，做好市场预测，合理确定项目开发建设的水准要求,切实找准产品的消费目标市场，减少无为的成本投资，避免成本的投资浪费。,一、,开发决策阶段,建筑成本控制内容的分析,1.1 项目市场定位合理准确一、开发决策阶段建筑成本,建筑成本控制内容的分析,1.2,重视可变因素，减少不可控因素，合理制定成本控制目标,对其可变因素和不可预见的因素予以高度重视和充分考虑，不仅要看到有利条件，可控因素，还要周密考虑不利条件和自身难以完全控制的因素。,a.,不可抗拒因素：政策变化等；,b.,可控因素：项目决策阶段，选择最优的投资方案，合理配置资源，形成有效的投资估算，以估算为依据，对成本进行跟踪管理及控制。,建筑成本控制内容的分析1.2 重视可变因素，减少不可控因素，,建筑成本控制内容的分析,二、,优化设计控制工程造价,设计阶段是房地产成本控制的重要阶段。该阶段对开发项目成本影响在,70%80%,。成本管理控制人员必须与设计人员进行密切沟通，高度配合。,2.1,引入竞争机制，实行工程设计招标投标。,开展设计招标，实行按中标价的新机制，把工程设计推向市场，以便通过多方面的技术比较，经济效益评价，优化设计方案，从而增强对投资的有效控制。,建筑成本控制内容的分析二、优化设计控制工程造价,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,2.2,改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的合理做法。,实行现有收费办法的基础上，加入投资比例提成新机制，把设计人员的切身利益与成本控制有机的结合一起，从根本上扭转了设计人员不重视投资、技术经济相脱节的问题。,2.3,严格执行建筑结构限额设计，控制设计阶段工程造价。,建立完善建筑结构限额指标数据库，严格执行建筑结构限额指标设计，成本人员及时对设计图纸指标进行测算，超标部分及时与设计沟通，进行优化设计。,建筑成本控制内容的分析,2.2 改变设计费用只反映设计的难易程度而不考虑工程造价的,1.,咨询项目,项目名称：合肥万科,紫云路,项目一期,工程地点：合肥市,滨湖新区庐州大道与紫云路交口,建筑面积：,约,15,万方,造价咨询期限：,2012,年,7,月至所有工程结算完成，其中现场造价咨询期限为,2012,年,7,月,1,日至工程交付,(,暂定为,2015,年,3,月,30,日,),案例分析,1.咨询项目案例分析,2.,咨询内容,在方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、施工阶段、结算阶段、成本分析阶段提供全方位的造价咨询服务。,2.1,方案测算及优化：,参加方案阶段的各项专题会议，推进方案阶段的测算工作并提供经济比较数据，对多方案的建筑规划条件进行测算评估，确保测算评估意见的及时性、准确性。主要有,7,项对标指标测算、景观测算、室内装修测算、公共部位装修测算、外立面部品测算，对超指标项目提供优化建议并跟进落实。,案例分析,2.咨询内容案例分析,2.2,图纸会审：,参加设计阶段图纸会审工作，编制电子及书面图纸会审纪要；通过会审，预先发现图纸的错、漏、碰、却，提供问题的合理化建议。会审意见应确保在后续的清单编制过程中无标注不清、做法不明、与万科习惯做法不同的情况。,案例分析,2.2 图纸会审：案例分析,2.3,招标评标：,编制年度及月度招标计划；对施工方案进行经济分析，提供分析报告及合理化建议；编制总分包招标清单；编制招标文件及合同条款；参加答疑会进行招标答疑；编制符合市场价格水平的参考价；进行经济标分析、造价澄清、谈判，编制经济标评审报告。,案例分析,2.3 招标评标：案例分析,2.4,合同清单：,编制年度及月度清单编制计划；未采用总价包干招标项目在施工图纸完成后及时确定合同总价；有年度协议的项目及时按照年度协议价格确定分项目合同清单。,案例分析,2.4 合同清单：案例分析,2.5,签证管理：,每月月底与施工单位、甲方项目部、设计部核对本月指令变更下发情况，确保指令及时下发，完工指令要求施工单位及时上报，在下月完成指令结算，一单一算，一月一清，完成签证月度分析；建立签证台账，每月反馈下发及签证结算完成情况。,案例分析,2.5 签证管理：案例分析,2.6,核价索赔：,及时准确完成现场零星工程比价定价；现场零星材料定价；供应商索赔谈判。,2.7,付款管理：,编制年度及月度资金计划；依据合同按时完成付款审批；超合同付款需甲方书面同意方可支付；建立付款台账、甲供料领用台帐、水电扣款台账及各项罚款台帐，每月反馈工程款支付情况。,案例分析,2.6 核价索赔：案例分析,2.8,结算管理：,编制年度及月度结算计划；完成各类总包、分包工程，甲供材料的结算工作，,100,万（含）以上的结算需出正式的审核报告；审核报告执行三级复核制度，每份成果须有编制人、复核人的签字；及时反馈核对过程中存在的问题，并积极推进结算进度；结算完成后及时编制结算总结；建立结算台账每月反馈完成情况。,案例分析,2.8 结算管理：案例分析,2.9,现场巡查：,参加主要隐蔽工程及工程验收工作并完成确认手续；以合同清单及图纸为依据，核实施工现场与清单及图纸施工不符的地方，每月反馈，与施工单位、项目部及时沟通；对现场发生的无效成本每月反馈，分析原因并提出建议。,案例分析,2.9 现场巡查：案例分析,2.10,现场图片：,案例分析,2.10 现场图片：案例分析,谢谢！完毕,!,谢谢！完毕!,
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