山东省菏泽市经济发展及房地产市场分析（分享版）

,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,山东省菏泽市经济开展及房地产市场分析,2021年9月,菏泽市经济现状及未来预期,菏泽市房地产市场情况,目录,一、城市经济开展,.,菏泽市位于山东省西南部，古称曹州,与江苏、河南、安徽三省接壤，距离山东省会济南,240,公里，距离郑州,200,公里，距离徐州,260,公里。,总面积,12238.6,平方公里，人口,828.78,万。,城市概况,区位情况,河南,安徽,江苏,菏泽市下辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区及一个省级经济开发区，菏泽市区对周边县市具有较强的吸引力。,城市概况,行政区划,菏泽市行政区划图,牡丹区,开发区,行政区,面积,区域特点,居民意识,牡丹区,1250,平方公里,戏曲之乡、武术之乡、和中国牡丹城，唯一市辖行政区,老城中心区，居民传统购房首选区域，目前居住整体环境较差。,开发区,148.6,平方公里,京九铁路和新石铁路十字交汇处，菏泽企业聚集地,市政府所在地、企业聚集地，居民购房的首选区域,菏泽区域意识,第六次人口普查,牡丹区,定陶,曹县,成武,单县,巨野,郓城,鄄城,东明,人口（万人）,134.67,56.58,136.57,61.20,106.32,86.06,104.07,72.19,71.11,合计：,828.78,万人,城市概况经济开展,山东各市历年,GDP,排名,排名,城市,2005,2006,2007,2008,2009,2010,1,青岛市,2,696,3,207,3,787,4,402,4,854,5,666,2,烟台市,2,012,2,406,2,880,3,409,3,702,4,358,3,济南市,1,877,2,185,2,563,3,007,3,341,3,911,4,潍坊市,1,471,1,721,2,056,2,476,2,707,3,091,5,淄博市,1,431,1,645,1,945,2,291,2,445,2,867,6,济宁市,1,266,1,456,1,736,2,082,2,238,2,543,7,临沂市,1,212,1,405,1,660,1,902,2,069,2,400,8,东营市,1,166,1,450,1,665,2,028,2,059,2,360,9,泰安市,856,1,018,1,226,1,534,1,716,2,052,10,威海市,1,170,1,369,1,583,1,546,1,733,1,945,11,德州市,832,1,003,1,181,1,308,1,475,1,700,12,聊城市,693,841,1,025,1,250,1,378,1,607,13,滨州市,667,834,1,030,1,239,1,355,1,552,14,枣庄市,633,760,926,1,088,1,196,1,362,15,菏泽市,451,540,686,842,957,1,152,16,日照市,427,506,630,774,865,1,025,17,莱芜市,256,292,367,466,471,546,单位：亿元,常住人口,排名,城市,第六次普查,1,临沂市,1003.94,2,潍坊市,908.62,3,青岛市,871.51,4,菏泽市,828.78,5,济宁市,808.19,6,烟台市,696.82,7,济南市,681.4,8,聊城市,578.99,9,德州市,556.82,10,泰安市,549.42,11,淄博市,453.06,12,滨州市,374.85,13,枣庄市,372.93,14,威海市,280.48,15,日照市,280.11,16,东营市,203.53,17,莱芜市,129.85,单位：万人,2021年，菏泽市GDP占山东全省的2.87%,城市概况经济开展,2010,年,人均,GDP,排名,2010,年,城镇人均可支配收入,排名,1,东营市,115,950,1,济南市,25,304,2,威海市,69,335,2,青岛市,24,998,3,青岛市,65,016,3,东营市,23,796,4,淄博市,63,275,4,烟台市,23,288,5,烟台市,62,548,5,威海市,22,235,6,济南市,57,394,6,淄博市,21,784,7,莱芜市,42,074,7,莱芜市,20,988,8,滨州市,41,390,8,泰安市,19,953,9,泰安市,37,343,9,滨州市,19,686,10,日照市,36,596,10,潍坊市,19,675,11,枣庄市,36,523,11,临沂市,18,644,12,潍坊市,34,018,12,聊城市,17,889,13,济宁市,31,463,13,德州市,17,854,14,德州市,30,531,14,枣庄市,17,630,15,聊城市,27,747,15,日照市,17,558,16,临沂市,23,906,16,济宁市,16,992,17,菏泽市,13,895,17,菏泽市,14,419,单位：元,单位：元,由于历史原因，菏泽市人均,GDP,及城镇人均可支配收入长期处于山东末位。,2021年山东人均GDP6000美元，城镇人均可支配收入为19946元,经济发展,2004,年初，为缩小山东省内地区间的经济发展不平衡的现状，山东省委提出了“突破菏泽”的战略决策，近,5,年来，菏泽,GDP,年均增长超过,15%,，,2010,年达到,1152,亿元，同期人均,GDP13895,元，同比增长,20%,。,GDP,2021年GDP到达1152亿元，在山东17个地级市中排,15位，2021年全国287个地级市排名100位；同比增,长14.3%，增长率与上年持平；,菏泽市历年,GDP,及增长率,菏泽市历年人均,GDP,及增长率,数据来源：中国指数研究院 菏泽市统计局,人均GDP,2021年菏泽市人均GDP13895元，同比增长达,20%，2021年人均GDP在全国287个地级市中,排名253位。,13895,利好因素,资源优势,煤炭资源,现状：,截止,2010,年底，菏泽已探明煤炭地质储量近,100,亿吨，预测煤炭地质储量,280,多亿吨，已探明的巨野煤田地质储量,55.7,亿吨，已进入开发利用阶段；,2010,年，原煤产量,415,万吨,，同比增长,176%,十二五规划：,到,2015,年，煤炭产量达到,3000,万吨，力争达到,4000,万吨,，实现主营业务收入,300,亿元，力争达到,400,亿元，建成山东省重要的煤炭生产基地。,两大煤田,巨野煤田：,1.,探明储量,55.7,亿吨，规划,7,对矿井（除梁宝寺煤矿在济宁嘉祥县外，龙崮、万福和赵楼、郭屯、郓城、彭庄等对矿井均在巨野、郓城两县）；,2.,巨野煤田是华东最大整装煤田，全部建成后每年可产煤,1800,万吨，平均服务年限达,60,多年；,3.2007,年,3,月,28,日彭庄煤矿正式出煤，是巨野煤田在菏泽投产的第一对矿井，由鲁能集团投资建设；其他矿井分别由兖矿、新汶、里能集团开发。,曹县煤田：,1.2009,年发现,，为稀缺焦煤煤田，初步估算煤炭资源量超过,30,亿吨，潜在经济价值超过,15000,亿元；,2.,目前在勘探阶段，尚未投产。,利好因素,资源优势,石化资源,：,现状：,1.,石油、天然气地质储量分别为,5600,多万吨和,270,多亿立方米（有报道称，菏泽市境内预测石油、天然气地质储量分别为,16,亿吨和,3000,亿立方）；,2.2010,年，原油加工量,220,万吨，同比增长,3.9%,；,十二五规划：,1.,到,2015,年，石油、重（渣）油加工能力分别达到,1500,万吨和,800,万吨，形成山东省重要的石油加工基地；,2.,到,2015,年，石油化工基地实现主营业务收入,2000,亿元，力争达到,2300,亿元，建成鲁苏豫皖交界地区最大的石油化工基地。,城市规划,菏泽是鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市，是山东省东西协调发展的西部经济重要增长极。,城市定位:,山东省东西协调开展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域中心市。,城市性质,中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市。,中心城区用地开展方向,以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。,城市规模：,规划菏泽中心城区2021年人口规模68万人，用地规模74.8平方公里，人均城市建设用地110平方米/人。,菏泽市用地规划示意图,（*黄色为居住用地，红色为商业金融用地）,数据来源：?菏泽市城市开展规划?2003-2021年,菏泽市十二五规划，到2021年：,GDP年均增长14%以上，预计2021年GDP达2500亿元；,城市人均可支配收入年均增长12%以上，预计2021年达25411元；,备注：山东省十二五规划：期末城镇人均可支配收入为3万元,全市城镇人口到达440万人左右，其中市区人口100万人以上，城镇化率45%以上截止2021年为35%；,牡丹区全区城镇人口到达60万人左右，城镇化率到达50%以上截止2021年为39%；,年份,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,城市人均可支配,收入（元）,14419,16149,18087,20258,22689,25411,未来发展,菏泽市十二五规划：,GDP,年均增长,14%,以上，城市人均可支配收入年均增长,12%,以上，全市城镇化率提高,10,个百分点，牡丹区城镇化率提高,11,个百分点,数据来源：菏泽市、牡丹区2021年政府工作报告,小结,菏泽地处山东省传统落后地区：鲁西南，由于早年政策倾斜东部，菏泽本身缺乏经济开展的有力支撑，其各项经济指标常年处于山东末位。,2004年以来，在“突破菏泽战略的指引下，在相关政策倾斜及对口帮扶下，菏泽市经济在十一五期间取得快速开展，但由于基数太低、人口太多，目前人均GDP及城市人均可支配收入排名仍然靠后。,未来，随着菏泽市煤炭、油田等能源的陆续探明开发，全国铁路、公路交通网的兴建，其地理位置带来的交通、物流优势将日益凸显，而庞大的人口基数将逐渐转化为劳动力优势及市场消费优势，未来前景可观。,二、,房地产市场情况,.,新开工/施工面积,除2007年外，菏泽市历年商品房新开工面积均保持了,大幅增长，2021年大涨164%，到达1166万平米，开,发商开工热情高涨；同期施工面积1532万平米，同比,增长120%。,2021年菏泽市商品房供给量远超往年，新开工面积达1166万平米，竣工面积416万平米。,供给量,菏泽市历年商品房新开工及施工面积,菏泽市历年商品房竣工面积及增长率,数据来源：中国指数研究院 菏泽市国土局,竣工面积,2006-2021年，菏泽市商品房年均竣工量110万平米,左右，2021年突破300万平米，2021再次大幅上涨,128%，到达416万平米。,16,成交量 菏泽市商品房成交量从2006年起开始快速增长，年均增长率超过150%，2021年成交面积到达648万平米，同比增长143%，同期成交额174亿元，同比增长163%。,供需比照 2007年至今，菏泽市房地产市场需求旺盛，2021年销竣比到达3.35，产品供不应求，随着2021年大量土地入市，未来供不应求的局面有望缓解。,2006年至今，菏泽市商品房成交量保持了爆发式增长，2021年成交面积648万平米，成交额174亿元，同比增长163%。,成交量,菏泽市历年商品房成交面积及增长率,菏泽市历年商品房成交额及增长率,数据来源：中国指数研究院 菏泽市国土局,菏泽市历年商品房销竣比,价格水平,菏泽市房地产市场目前处于健康、稳定、快速发,展阶段，成交均价从2007年的1584元/平米稳定,增长至2021年的2683元/平米，近两年房价年均,增长率13%，处于合理水平。,2021年菏泽商品房成交均价2683元/平米，同比增长13.9%，增幅与去年根本持平，未来房价仍有较大上涨空间。,价格水平,菏泽市历年商品房成交均价及增长