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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本项目销售面积为,50000,平方米左右,预计项目整体销售均价,7200,元,/,平方米（本均价计算在销售部分体现）,营销费用按销售总额的,1.8%,计取,50000,7200,1.8%=648,万元,预算营销费用总计为,648,万元,由于售楼处、样板间是保证销售的工具，因此其费用应计入其它费用之中。,推广费用估计,时效的推广比例,项目,内容,所占比例,金额（单位：万）,销售资料,楼书、宣传资料、沙盘,8%,51.9,活动,30%,195,媒体,报广,30%,195,户外,20%,129.6,网络,5%,32.4,短信,2%,12,不可预见费用,5%,32.4,合计,100%,648,项目开盘前执行细分,营销策略,/,目标,蓄水期执行计划,各项工作快速开展，完成各项准备以及现场整改。,组织销售部集中对熟悉项目和前期培训。,利用这段时期，广泛积累意向客户。,项目排号工作的开展,房交会客户端积累,营销策略,/,目标,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,目标：,来访客户,2800,组,有效客户,950,组,现场整改,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,第四批次营销执行,第三批次营销执行,客户蓄积,一批次,二批次,三批次,四批次,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,媒体通路,户外,/,导示,/,楼宇,产品诉求,报纸,/,硬广,产品信息诉求,软文,产品价值诉求为主,网络,促销信息为主诉求,内部平台,万客会，思源内部推荐,3,月,6,日 商报半版（硬广）,华西半版（硬广）,5,月,7,日 商报整版（硬广）,华西整版（硬广）,5,月,8,日 商报整版（硬广）,华西整版（硬广）,3,月,23,日 华西软文,4,月,6,日 华西软文,4,月,20,日 华西软文,5,月,4,日 华西软文,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,3,月,8,日售楼中心正式开放接待客户暨,3.8,妇女节活动,3,月,25,日公司内部推荐,3,月,22,日,-5,月,3,日混搭之旅,Cross lifeborder travel,活动开始,3,月,29,日万科海蓉项目发布会召开,4,月初开始排号,4,月,18,、,19,日样板间品鉴会,4,月底房交会,活动形式,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,外展场楼书、折页等物料,户外导示、道旗、空飘等,营销活动物料筹备与配合,3,月,15,日前 销售现场整改完成,4,月,10,日 样板间呈现,4,月,27,日前 房交会展场布置,工程进度,物料准备,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,销售准备,/,培训,人员准备,销售人员培训,资料准备,销售百问撰写、销售新价格调整表单制定、现场管理条例制定、沙盘解说、新推房源及新卖点销售说辞。,产品培训,市场调研、专业知识培训、销售操作流程培训，对产品内涵的理解、挖掘产品卖点,情景培训,沙盘演练、现场接待演练,气质培训,礼仪培训、形体培训等,客户拓展,客户渠道,蓄客方式,蓄客目标,房交会拓展,房交会大量蓄客,1590,组,通路渠道,项目排号,600,组,自然来访,自然来访,610,组,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,月销售目标,9200,1,、形成开盘强大的轰动效应。,2,、对前期的蓄客实现消化，达到开盘当天去化率在,70%,以上。,3,、通过创新和服务，形成项目良好的口碑。,营销策略,/,目标,第一批次营销执行,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,媒体通路,户外,/,导示,/,楼宇,产品诉求,报纸,/,硬广,产品信息诉求,软文,产品价值诉求为主,广播,促销信息为主诉求,网络,/,报道,促销信息为主诉求,其他,衍生媒体的运用，高级西餐厅,/,会所等网络端口页面,/,手册等。,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,第一批次营销执行,5,月,27,日 商报半版,5,月,28,日 商报半版,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,5,月,10,日母亲节活动,5,月,30,日端午节活动,活动形式,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,第一批次营销执行,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,补充楼书、折页等物料设计制作,户外导示等画面更新,营销活动物料筹备与配合,物料准备,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,第一批次营销执行,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,维护项目市场口碑，树立完美的项目品质形象。通过细节、持久的服务，深深打动业主，并通过业主们的推荐和介绍，促进项目销售的延续和深入。,保持良好的客户沟通方式和机制，定期回访客户，实现真正的一对一关系营销。,客户维护,客户拓展,客户渠道,蓄客方式,市区资源,稳固并加深客户组织联谊，大客户跟进；充分利用前期客户资源。,行销资源,通过行销渠道蓄积客户,圈层渠道,通过各类圈层营销方式蓄积的客户,自身渠道,通过推广、老客户挖掘以及活动营销,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,第一批次营销执行,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,第一批次营销执行,月销售目标,1120000,此阶段将根据前期房源去化情况以及市场竞争项目推售情况进行价格调整及促销政策调整，推广主题以及活动按调整后的策略重新排期。,营销策略,/,目标,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,月销售目标,4900,此阶段将根据前期房源去化情况以及市场竞争项目推售情况进行价格调整及促销政策调整，推广主题以及活动按调整后的策略重新排期。,营销策略,/,目标,营销策略,/,目标,推广,/,通路,活动形式,产品呈现,销售工作,3,月,8,日,5,月,8,日,5,月,9,日,5,月,30,日,5,月,31,日,8,月,29,日,8,月,30,日,秋交会结束后,1,天,秋交会结束后,2,天,12,月,31,日,蓄水期,一批次,二批次,三批次,四批次,蓄水期营销执行,第二批次营销执行,第一批次营销执行,第四批次营销执行,第三批次营销执行,此阶段将根据前期房源去化情况以及市场竞争项目推售情况进行价格调整及促销政策调整，推广主题以及活动按调整后的策略重新排期。,营销策略,/,目标,月销售目标,14700,
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