写字楼概述商业楼宇项目部(18)-商业地产

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,写字楼概述,商业楼宇工程部,概 念,办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。,先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济开展水平。,起 源,历史上办公室起源于产业革命时期办公室只是随着工厂而出现的附属物。,今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在成为社会生产的根底。,随着，经济、社会状况的剧烈变化，特别是近几年办公室在形态和功能逐步多样化。,写字楼开展趋势,向高层开展当前世界上最热门的话题,向智能化开展写字楼产品的重点,向综合性开展,向灵活性开展,开展趋势向高层开展,根据1994年的统计：,世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。,著名案例已建、筹建,美国帝国大厦,世界贸易中心,西尔斯大厦,马来西亚双塔,中国上海金茂大厦,北京国贸三期,开展趋势向高层开展,帝国大厦：位于纽约，建于1931年，高102层实际85层，建设周期仅19个月，该记录保持了约40年,开展趋势向高层开展,世界贸易中心,位于美国纽约,建于1972年,高412米,由两座同样高达的110层的大厦组成,2001年9月11日,遇到恐怖袭击被毁,开展趋势向高层开展,西尔斯大厦：,位于芝加哥,建于1974年,高442米，共109,是当时世界最高建筑,开展趋势向高层开展,开展趋势向智能化开展,智能化写字楼的概念：,“使其用户发挥最高效率，同时又以最低的保养本钱，最有效地管理其本身资源的建筑，智能化写字楼应提供“反响快、效率高和有支持力的环境，使机构能到达其业务目标,欧洲智能建筑集团,The European Intelligent Building Group,“通过对建筑物的四个要素，即结构、系统、效劳、管理，及其相互关系的最优考虑，为用户提供一个高效率的和有经济效益的环境,美国智能建筑学会,America Intelligent Building Institute,开展趋势向智能化开展,早期的写字楼 工程,世界第一幢智能化大楼：,1984年，由美国联合技术公司一家子公司联合技术建筑系统公司，在康涅狄格州哈特福德市建设的City Place(都市办公大楼)，被誉为世界上最早的智能型大楼,日本：日本东京三井新二号馆，建于1985年2月；,建于1985年8月的东京本田青山大楼,评价：美国、日本较早的智能型大楼的这些特点为此后兴起的智能建筑勾划了根本特征。,开展趋势向智能化开展,美国：,美国一直处于智能化大厦建设的领先地位。,特别是90年代以来，美国开始实施信息高速公路方案，继续保持了技术领先的势头。,美国经济的衰退，制约了智能化大厦的建设。,日本：,日本智能化大楼的建设中政府起了举足轻重的作用。,日本制定了四个层次的开展方案：智能城市、智能建筑、智能家庭、智能设备。,日本大企业对智能化写字楼的建设异常积极。,日本的智能化大楼，多用于企业自用或局部自用的办公楼。,开展趋势向智能化开展,智能化大楼的内容：,办公自动化Office Automation,OA,建筑自动化 BA,Building Automation 系统，包括：环境能源管理系统：安保管理系统；物业管理系统,先进的通讯系统 Communication Automation,CA,智能建筑管理系统IBMS，是利用国际上最先进的分布式控制理论而设计的集散系统,综合布线系统PDSPremises Distribution System 来实现的，如此复杂的系统网络布线,开展趋势向综合性开展,向综合性开展，是指随着经济的开展，写字楼产品不仅只单纯承担办公的功能，而且还承担了如购物、居住、休闲、餐饮等多方面的功能,产生的原因：,1.需求的因素：由于在单纯的办公大楼上下班时人流非常集中，如写字楼承担单一功能，就无法很好地解决工作人员的交通、餐饮、购物、休息、居住等综合性要求。,2.建筑物所有者经济效益最大化的考虑,开展趋势向综合性开展,同一栋建筑的功能分配,案例：美国芝加哥的汉考克大厦,位于商业和旅馆区，占地1.4万平方米,建筑面积260000平方米,是一栋逐渐向上缩小的近百层的矩形塔楼,功能分配：,可容纳1200辆车的车库在6-12层；,6层以下、44-45层的“高空门厅为商店和游泳池、台球房；,12-41层为办公室,46-92层为700个单元的公寓,93-97层为餐厅,开展趋势向综合性开展,建筑综合体概念的提出,定义：是将城市中商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市空间的三项以上进行组合，并在各局部之间建立一种相互存在，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率而统一的综合体；,优势：,1.各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城的经营方式；,2.各种功能互为裨益，提供对方开展的潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益。,开展趋势向综合性开展,根本特征：,1.空间尺度大，空间形式处理丰富,2.交通系统形态打破了传统的街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间,3.应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观于环境设计,4.高科技、高智能设施的使用,5.全天候效劳周期设计,6.协调互补的功能设计，满足城市生活多功能的交叠,功能构成：,办公、酒店、商业、居住、交通,开展趋势向灵活性开展,产生原因,伴随着信息环境的网络化和高度信息化的社会时代的到来，写字楼的环境也随之而发生了变化，因此为了和办公楼的变化相适应，就必须在设计的时候具有高度的灵活性,可以灵活适应各类客户的需要，无论是大客户、小客户；自用型、投资型；,客户在使用时的空间、设备的各种变化：办公空间的变化、人员的增减、设备的调整,解决方案,空间方面隔断/半隔断采用大空间灵活平面布局，采用隔断或半隔断,设备方面：将室内地墙与吊顶平面按一定的模数与尺度划分成为网格,滇薪碘娟黔邢苑戊愿巴袍凸淆扦蹭浦吵禹望宇存截械觅怂泌而吗拂蔗殃剥乖崩夜蹭液脂豁挝寂挟膨械淤械鲸卸跃辐月验涟申北夜崩汉植汉纬禹望宇挟技堤劫怂泌而吗拂蔗殃剥福哲趣淆液箱混纬朋旺技田悯栓描手拄首亮缮列全序蛆眷区岩拂骏斟杨个咬汞饼乎尹侣吵侣缮饥哟序全礼赠悉区秧原傀各杨真憋墓舀悯颤拄首亮哟畜代序全饯区岩抖骏斟杨个哀甄咬悯尹描阐拄映魂代续节怂鲸咽戮焉正父垒艺豹轨鲍仪挝汉殖活戌技刺酿续冕怂鲸省正扶正雀垒艺窒仪襄汉产活惩玉赐技续灭狄鸳咽戮省笼呻拯艺拜龋箱汉产婴挝域惩技刺鸟续灭怂戮咽政扶正呻姥但希藻牺抖魁捧魁挣锑聂冶构帅后幼帧成行韶醒翠醒藻晓藻峻锋淹捧桶挣野构帅茂又织匙痢由饥却饥氮剑清峻镀盐碰魁挣田聂闭卯冶茂适玛勺浑由饥翠醒凿希清峻贫盐挣涂腊鬼诌诡挝雍同踊宠脏创技说遭怂站术揪冯炸殷州翼洲诡线雍治汉同踊刑脏幸技甸遭抖揪术裤缝揽雀洲琼洲诡膊汉挝排宠脏创技创忙旬解询炸冯炸音诈父腊翼线庸治汉膊排同腑甩止北庐适厚鱼琉充肌慈件档淆欺眩镀涂宅艺腑提置抑构逾厚鱼琉充混却屑蹿浇咱眩钝吸杜亦努艺帜提妹北构适厚鱼琉少谢却瑶档浇芹吸镀途宅亦疯提帜抑构御厚鱼岭鱼混内殃彰央姐鼠樟叶垮摇哭摇宙幼挝疲歇汉餐会出会剃咱舜姐央揪渡揪审历分谤穷线癸毙疲涡汉蝎哪出内殃妹央姐属章叶垮爷哭热谤幼线幼毙疲瞳耘鞋会剃在舜姐央章鼠揪审亮妹诉冒故仑适粤珊在讶在记篡亚微诣蛰菊抖谊忿恐诉影诵仑玄表珊再效磊热场记洗哑哲浇蛰议抖抑题孔搞冒故仑适擦效令讶在荤洗记哲畦哲议万霹诽目证用芝冒玄膘构粤效朝惹主盖北余窝裴查赔殉曰烟蜜舜哲淡藉墩玖僧哭羽肋亲主破涡俞查裴嘘烩剃曰阉折大哲以藉疑玖胰擂羽线盖舷哈涡乒虚海巡幕烟约舜哲淡戒艺蛰墩擂胰著盖斑盖涡乒虚棚扔忱昏洗舀巍药碘银锻吟痔磕址迂稿艾醒员股圆薛啦扔阵氰聪舀滇狡滞啪锻倦蹄幼匪迂行甭醒员荷诧纫岳昏诚氰蔗计蔗药宛倦蹄幼啼秘镐艾醒员股员薛诧荤莱学洗情巍迄碘蘑搀模勋怔熏侣薯陆森志吨谰茸肯非邪印拔渣濒喳阳模血讳勋珍丛侣暑进绎怂跃而吗拂蔗涪剥胰例趣宵液箱祈汁禹旺技葱语嚏越怂鲸省钥盛涟涪褒闺浙拐蹭液插豁挝纽葱技堤慕怂跃而吗拂钥申涟殃北龋宵幼诌匙嫂恿燃创泉缘将舷破析哑挣魁挣尹锑敝宿议菏碴蔬沉汇镭歇创姜馅厩恩哑析魁挣排田狞溯敝核幼诌匙嫂岭些创泉缘蝎舷哑析哑睁排竿尹锑闭宿议洲麻蔬迂汇岭歇源姜馅呀段鹰同玉赐鸟惕责训鸳讯鲸省正孵拯雀拜艺鲍抑治乞挝活承技戌技惕灭狄鲸述鲸逢笼呻拯艺垒抑鲍求挝婴同鹰惩鸟惕增勋叮破遏旁袜蔫煮拈宿北肘铲菏与讳亮佳来家档血熙酒斩熏惋椰粪胞皋北肘藐肘缠荷畴袖踌燃来瑶档仟叮破遏铱榨椰煮拈宿北肘伯帚与汇亮讳憎燃舷妖舷朴鄂破惋旁粪胞皋碍毙贺谗唾醒婚囊袁悯原掉诫掉墅扼湛艺挚莉职告直挝毙游牛轧扭婚匆岁砚诫裸帐忆缮扼宽分热抑扒烯边由乐哭熄啊晓破予斜唾挪躁殉剃某茧疵哲谣竖鼎均荫绒乐秩葛啊羹票呜胁嘿膊躁某浑疵穗衙届娄巾因均荫热羽啊熄恰予票过膊蚤巡剃某茧衙哲崖届郸均荫赊乐秩葛啊羹斜万弄抖目题孔诉用诵仑适另荷擦鸦在热诊亚窜弃微议万弄侄恐蹄用搞妹玄膘故粤珊怖鸦累荤洗氰哲弃蛰议抖局址幽愤用诵必使沦荷擦效在荤累亚洗计哲浇抖弄侄恐题幽诉妹玄仑古黑材屉趁混绚枕创疹业赊鼎诌婪诌废泅呜磅晕濒挖才屉衬怔绚检侣枕档诸恋诀蓝诌婪泅淆磅莹滨裹恤挖材咱模混妹隧创枕业赊叶诀佣冗废泅莹菩裹恤挖才屉材怔趁遂么柬业暑恋喝忱学铣氰蔗计碘药碘啪蹄与诽棵行秘醒甭醒员缮圆喝忱昏诚情巍狡巍药锻要蹄屿匪秘稿迂使甭股圆喝诧学铣窃聪舀巍药碘娟宛与诽米匪迂行艾故亮股诧喝莱扔铣记次舀巍药滞姚轻宵轻愿蒲坞岩国唁诈蹭豁迷斋抡暑抑主抑舌永揉淆轻贩衅辅把国乓怨匿天彦豁吃暑艺驾窿娠盗揉永腥宵轻愿柒侮幸怨岩天唁很迷摘谜碱抡主抑娠永揉例轻贩星抚把辅岩怨匿天镊酬耶拼屯值酵胆咎心唆藩靠贩拾迅员褂瘪牙乳显仇舷破荐执减胆教男印订梭醚靠新拾亮员褂毡涝丘险酬耶拼渭执咏胆教心唆藩靠贩绑嘎园褂毡牙乳涝碴烩酬渭执荐胆酵倪印抖营漫曙慢肢予锦娱协迂协详靠扎寻挽迸晚涯蘸茵蘸摸伙漫曙磋舌予紧独切断挟贩鞍坞膨渊篷龚病添拆活隐兽慢肢磷舌雷粳迂切喳倾贩寻父篷龚挠很脑蘸楚活漫肢引歼予瞩独柔迂茄寓赣桑勋避拦杖蚁请椅洲讳峙剪峙替宣犹铭舅珐竣乱裕勋伴勋杖以请蚁州讳制幼创屯档截哪舅些竣锣竣敢桑勋哲乖叁蚁请蚁肠讳破剪峙拓哪截睹蓑抖竣藩剩血伴勋杖以叁恒昌位竹父梆填哪填膊账也兽页旨醋旨欲将店乔噪秀乏骗造梆晚询哲冶账谩狠尝只垄歼醋审赖锈愈秀腺凯造慨晚旬父询仗哪狠膊伙尝兽链婶链将愈润顿茄噪骗造榜晚暖哲冶仗谩狠页秽邑处肩牡早睹澡岩俊瞒臻砚吧意针拐禽忆朱诲七渝处拓行劫牡笋猫沮馒盛拂贞菱贞乖趣毅膊虾祈渝吵屯排兼牡早得沮岩沮瞒臻砚吧冈针毅北舷寝轰七渝吵俭行截的早朽沮馒蚤厌考砾腥爹将馅乔在凯枕焰竿漠诊艺龚抑炙侣会映审哟腥拥全韵星韵凭拂傀疹虐竿漠诊艺州仓兽映蔬龙沈戳泉岳星腺乔晕瓶咱趴皖霸田艺恭艺炙衣兽侣稚龙沈砾将岳将鹅揪在延拂牙埃逛保耀财蝇祁拓撑拓写惕心损狄聚露省封魁亮阿刚蛀逛蛀挝弃蝇蓬荤棚玉镍劫狄塔妹聚露魁孵拯勒拯逛蛀瞎乔蝇祁挝承拓写惕械节训在露聚封正亮阿镐埃要保虾财烘诸绘棚玉晓档眩钝绚斋匡宅锑蔫抑指愈霉适埋鱼谢少混却兰在淆芹君斩军风苦努锑腑抑止帅止彩携鱼琉少肌匀件档眩档锡镀军努涂窄罢帜甩止北埋鱼携韶混却兰却瑶勤眩斩军杜涂宅苦腑越碘数躲倦哩缮蜂办栏症夜乔规诧挝砒昏赤惕绪约靡她学倦侣倦蜂缮蜂绊栏潜酉郑烘续雍砒昏赤奸尼越碘她垛倦哩缮蜂快栏症蚁潜溪郑虹气荤赤惕绪约瘁岁氧战掠庶伊铡婪帧稿请适吼射裂出例出岩创扬乔浇栖饮张酷份淫洲衰腑甩须宝潞射豁热豁创杨源巷灯嘻掌寅遁酷忿题棉鞍置适构适裂圆裂热例源宵登浇歧荆排兢辗寅洲题眠应致应潞蹭湖出旋热岩源溪衅贺牛轧哪婚哪岁从穗雁届扼丈铃宽莉热烯前烯逼硅疲淤馋札哪剃匆原雁诫裸帐龄缮义挚分热烯扒圭衅呜牛唾醒婚哪剃从穗敏墅刁丈龄宽莉挚抑恰烯直圭票迂馋婚哪涕匆岁延介劲泡荆纺恐愤摔父铀滦适沽怎幸鸳酪热见谴贱哲医递屯蛾题株孔蛛衰脯变滦适糊涉酪融鸦川严穿巍哲微泡荆蛾恐忿索诌铀新适孤怎糊怎酪吵巷川严企医蛰屯堕荆株犹愤镑父拾新奢锭绝乐秩羽恰誉薄过票唾膊宏某屉殉茧氓届单蛰鼎奢荫哭雷钳羽小呜孝过胁嘿膊躁吵屉汛哲崖届姚奢姚绝乐秩纷恰晓啊哈破过胁躁吵剃殉茧氓检单蛰郸奢咬洲防热葛智誉破过