2020年住房租赁年度报告课件

,4/4/2021,#,2020.12,住房租赁年度报告,2020.12住房租赁年度报告,1,前言,自“十九大”起，我国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，多渠道保障和租购并举的制度安排相继提出，住房租赁也受到了市场的广泛关注。,在这样的住房租赁市场背景、,政策环境及机遇下,在过去四年持续关注住房租赁行业发展,，追踪全国和区域住房租赁市场，先后编制了,2017,-,20,18,中国房地产租赁公寓行业白皮书、2,01,8,-,2,0,1,9,上海住房租赁行业白皮书和2019,-,20,20,全国住房租赁市场年报，分别阐述了中国租赁公寓行业状况、上海市住房租赁市场行业状况和我国不同区域住房租赁市场发展情况，并对住房租赁未来的长期发展进行展望。,2020年，受新冠疫情“黑天鹅”事件的影响，我国租赁行业重新洗牌，经历了政策加码、资本退潮、供应变革、优胜劣汰等生态变化，市场中各方参与主体开始回归理性，以审慎的态度直面市场发展方向与企业经营模式。,对此从政策,、市场、金融、模式、运营五大维度，结,合,2020年租赁市场行业所发生的大事记，对租赁行业发展的底层逻辑展开了针对性的研究分析，并通过与行业专业人士的沟通交流，探讨总结出部分租赁企业运营经验。最后，对未来租赁行业的发展走势进行预判。,前言,2,以古为镜，可以知兴替2020年长租公寓大事件,2020年，我国租赁行业上演着“冰与火之歌”，企业暴雷事件频繁发生，但政府鼓励政策仍不断加码，资本退潮但金融创新从未止步。2021,年，住房租赁行业将何去何从，值得深思,3月,5月,1月,1月9日，华为拿下上海青浦区三宗租赁住房用地，总规划建筑面积达到,6,6,万方，成为上海今年租赁住房用地成交规模之最,1,月17日，蛋壳公寓成,功挂牌上市，总计募集资金,超1.4,9亿美元,3月4日，自如获软银,10,亿美元投资，其中,5亿美元为直接投资，另外5亿美元为股权投资,5月3日，证监会与国开委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(R,E,ITs)试点相关工作的通知，标志境内基础设施领域公募,REITs试点正式起步,5月11日，住建部联合建行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6大城市签署第一批发,展政策性租赁住房战略合作协议，提,供,1900,亿元贷款，用于3年筹集80万套（间）政策性租赁住房,5月28日，朗诗成功发行合作型长租公寓REITs,2,期(类REITs)，共计3.26亿元,7月,9月,6月12日，住建部联合建行与沈阳、南京、合肥、青岛、长沙5大城市签署第二批发展政策性租赁住,房战略合作协议，未来,三年内以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房,7月1日，安歆战略并购上海本土蓝领公寓易企租,7月2日，安歆入股杭州本土品牌诺巢故寓,7月6日，北京首个集体土,地租赁住房项目入市,7月24日，中央租赁财政试点城市新增8城，由原来的16城，扩张至24城,9月7日，住建部发布,住房租赁条例（征求意见稿,）,11月,1,2月,10月,10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议，明确指出坚持租购并举、因城施策，有效增加保障性租赁住房,供给，探索支持利用,集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给,11月10日，蛋壳公寓爆雷，北京总部数百人维权,11月26日，安歆战略收购新起点公寓,12月18日，中央经济工作会议再次定调，继续推进“租购并,举”,6月,数据来源：,公开资料整理,以古为镜，可以知兴替2020年长租公寓大事件2020年，,3,2020,年,将从,政策篇、市场篇、金融篇、模式篇,、,运营篇,来对住房租赁行业进行,解,读,2020年将从政策篇、市场篇、金融篇、模式篇、运营篇来对住房,4,.01,政策篇,.01政策篇,5,回归“住”的本质,自2015年中央提出“租售并举”概念以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。从2015至今，中央不断出台政,策以培育和发展住房租赁市场，在鼓励租赁住房消费的同时，给予土地政策和财政支持。伴随住房租赁市场的发展，行业内各类风险爆发，,2019年起到2020年，中央政策重点从培育市场，转向市场监管和权益保障，目的是要让长租公寓回归到“住”的本质,数据来源：,公开资料整理,回归“住”的本质自2015年中央提出“租售并举”概念以来，住,6,“棍子”与“糖果”双管齐下,2020.09.,07,2019.09.,19,住房租赁条例（征求意见稿）,意在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展,住房租赁中介,机,构,乱,象,专,项整,治,工作推进会,提出集中力量在全国范围内深人开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为,20,1,9.,1,2.,13,2018.09.,20,全国住房和城乡建设工作会议,2021年要重点抓好八个方面工作。其中第三点指出要规范发展住房租赁市场，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为,关于整顿规,范,住,房,租,赁,市场,秩,序的意见,旨在规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益,关于完善促进消费体制机制进一,步激发居民消费潜力的若干意见,在人口净流人的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益,城市,时间,政策,主要内容,北京,2020,年,2,月,12,日,关于做好违法群租房,整,治中疫情防控工作的通知,要求将违法群租房整治,工,作纳,入,社区,防,控体,系,，并,提,出四,个,方面,具,体举,措,:,进,一,步强化,住房租赁企业的出租房,屋,管理,主,体责,任,;,建,立,“,接,诉,即,办,”,快,速,反,应,机,制,，,进,行,重,点,排查，要求各单位严格执,行,违法,群,租房,排,查具,体,标准。,北京,2020,年,3,月,15,日,关于进一步做好疫情,防,控期间住房租赁服务管理,的,通知,对于中介公司带看房源,等,进行,了,规定,;,允许,经,审查,后,的住,房,租赁,企,业从,业,人员,进,入社区开展业,务,，原,则,上每,个,租赁,企,业,每,小区只,能,上报,一,名从,业,人员,，,带,看,每天不,超,过两,次,，每次只能带一名客户，,北京,2020,年,8,月,10,日,关于规范管理短租住房的,通知,(,征求意见稿,),从短租房经营条件、互联网平台信息核验要求、属地监管责任及违规处罚等方面进行,了规定。,广州,2020,年,6,月,30,日,广州,市,房屋,租,赁管,理,规定,规定明确指出，厨房、,卫,生间,、,阳台,、,地下,储,藏室,等,原始,设,计为,非,居住,用,途的,空,间，不得单,独,出租,供,人居,住,;,房,屋,租赁,企,业、房,地,产经,纪,机构,及,相关,部,门,工,作人员,不,得泄,露,、,买卖房屋租赁当事人的个人信息。,广州,2020,年,9,月,1,日,住房租赁风险提示,广州市房地产租赁协会,建,议，,谨,慎选,择,租赁,企,业、,了,解周,边,租金,价,格、,谨,慎选,择,租金,支付方式、向约定账号,支,付房,租,、防,范,“租,金,贷”,风,险、,查,验房,源,信息,和,房源,状,况、采用规范的合同文本、,拒,绝非,正,常高,佣,金的,诱,惑、,解,决矛,盾,维护,合,法权,益,。,广州,2020,年,12,月,9,日,关于印发住房租赁纠,纷,调处指引的通知,严禁房屋权利人采取过,激,手段,驱,赶承,租,人。,房,屋权,利,人与,承,租人,的,房屋,租,赁纠,纷,无法自行协商解决的，在承,租,人已,经,足额,支,付租,金,的租,赁,期限,内,，必,须,通过,司,法途,径,主张承租人腾房。,上海,2020,年,7,月,17,日,闵行区租赁住房运营,管,理办法,(,试行,),要求租赁机构在营业执,照,增加,“,住房,租,赁经,营,”业,务,后，,应,持相,关,材料,向,区住,房,租赁服务中心办理经租机构,主,体备,案,，并,申,领网,签,密钥,、,开通,租,赁合,同,网签,功,能等,手,续。,上海,2020,年,9,月,1,日,租赁风险提示,上海市房地产经纪行业协会建议，选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出,租金过低、支付周期越长风险越大，选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范,“租金贷”风险、采用规范的合同文本。,深圳,2020,年,1,月,9,日,关于既有商业和办公,用,房改建为租赁住房有关事,项,的通知,明确主要从“商改租”,的,改建,原,则、,改,建条,件,、改,建,要求,、,实施,程,序、,保,障措,施,五个方面进行规范。,深圳,2020,年,7,月,6,日,深圳市物业管理区域,管,理规约,(,示范文本,),、,深圳,市物业管理区域临时管,理,规约,(,示范文本,),物业管理区域内业主、,物,业使,用,人将,房,屋进,行,租赁,的,:,不,得,控自,改,变房,屋,原设,计,功能和布局,;,不得将原始设计,为,居住,空,间的,房,屋分,割,、分,隔,后出,租,;,不得,将,原始,设,计为,厨,房、卫生间、阳台和地下储藏,室,等非,居,住空,间,通过,改,建、,搭,建后,出,租供,人,居住。,长租公寓市场长期且频,繁,的爆,雷,事件,，,从根,本,上影,响,市场,的,有序,发,展,。,从,2019,年,开,始国,家,密集,颁,布长,租,公寓,政,策，,以,规范,市,场乱,象,。,2,0,2,0,年在原有基础上制,定,住,房,租,赁,条,例,（,征,求,意,见,稿,）,，,以,完,善,租,房,租,赁,机,制,，,同,年,年,末,的,住,建,部,会,议,也,表,示,2021,年,将,整,顿,租,赁,市,场,秩,序,。,在多,项政策的管控下，住房,租,赁市,场,真正,进,入强,监,管时代,表：,2020,年重点城市关于市场监管相关政策,2020.12.,21,数据来源：,公开资料整理,“棍子”与“糖果”双管齐下2020.09.2019.09.,7,“棍子”与“糖果”双管齐下,在强监管的同时，政府并未放弃对住房租赁市场的发展。2019年，中央财政在全国进行城市试点，根据不同能级城市给予不同财政支持，到,2020年试点城市范围扩大，在住建部的指导和支持下签署发展政策性租赁住房战略合作协议，国家给予城市更多资金用于支持住房租赁市,场发展,201,9,年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,202,0,年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,金融支持,北京、长春、上海、南,京,、杭州、合肥、福州、厦门,、,济南、郑州、武汉、长沙,、,广,州、深圳、重庆、成,都,16,城,入围,2019,年中央财,政,支持,住,房租赁市场发展试点,2019年7月19日,天津、石家庄、太原、,沈,阳、宁波、青岛、南宁、西,安,8,城入围，租赁财政试点城,市,由原来的16城，扩展到了24,城,2020,年中央财,政,支持,住,房租赁市场发展试点,2020年7月24日,财政支持,数据来源：,公开资料整理,“棍子”与“糖果”双管齐下在强监管的同时，政府并未放弃对住房,8,住房租赁市场发展的必要,性,住房,问,题,过去，在1978年改革开放初期，中国城镇人均居住面积仅6.7平方米，城市的住房问题主要是住房数量严重不足。但随着经济的发展，情况得,到改善，,到,2016,年,，,中,国,城,镇,人,均,居,住,面,积,达,3,6,.,6,平,方,米,，,已,经,超,过,希,腊,等,国,家,，,并,与,德,国,、,瑞,典,等,国,家,处,于,同,一,水,平,，,充,分,满,足,了,居,民,对,住,房数量的需求。当数量,不,再成,为,住房,问,题的,主,要矛,盾,时，,我,国特,大,型城,市,出现,另,一个,阶,段性,住,房问题,房价,过,高，,不,论是,绝,对值,还,是相,对,值均高于国外其他城市，,同,时中,国,城区,家,庭的,房,价收,入,比也,普,遍过高,0,10,20,30,40,50,60,丹麦,荷兰,卢森堡法国芬兰爱尔兰比利时德国瑞典奥地利,中国,(2016),英国西班牙葡萄牙意大利,中国,(2010),希腊,中国,(1978),图：2016年欧洲国家与中国的城市住房情况对比,（单位：平方米/人）,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,城区房价,市郊房价消费收入比居住在城区的家庭房价收入比,我国特大型城市的住房问题,城市房价过高,绝对值和相对值均过高,图：2018年国内外主要城市消费收入比、城区家庭房价收入比,（单位：元、%）,中国美国,日本欧洲,我国城市的普遍住房问题,改革开放初期住房不够,现在基本达到发达国家水平,数据来源：房地产与中国经济,住房租赁市场发展的必要性住房问题过去，在1978年改革开,9,住房租赁市场发展的必要性国家稳定与发展,31.01%,31.70%,30.65%,31.49%,32.68%,23.43%,22.61%,22.12%,22.68%,22.97%,12.38%,12.68%,13.00%,11.51%,10.09%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2019,2018,2017,2016,2015,农、林、牧、渔业,采矿业,制造业,电力、热力、燃气及水生产和供应业,建筑业,批发和零售业,交通运输、仓储和邮政业,住宿和餐饮业,信息传输、软件和信息技术服务业,金融业,房地产业,租赁和商务服务业,科学研究和技术服务业,水利、环境和公共设施管理业,居民服务、修理和其他服务业,教育,卫生和社会工作,文化、体育和娱乐业,公共管理、社会保障和社会组织,国际组织,-20%,-15%,-10%,-5,%0%5%10%15%20%,总消费对数食品消费对数衣着消费对数,家庭设备用品及服务消费对数,健康医疗消费对数交通通信消费对数教育与娱乐消费对数,其他消费对数,过高的房价对于城市稳,定,发展,十,分不,利,。一,方,面，,过,高的,房,价水,平,会导,致,资本,更,倾向,投,资房,地,产市,场,，从,而,挤压,实,体产,业,投资,。,另一,方,面，过高的房价水平会增加居,民,的生,活,成本,，,挤压,居,民消,费,，在,间,接影,响,实业,产,业发,展,同时,，,也加,剧,贫富,分,化程,度,。在,人,口净,流,入的,大,型及,特,大型城市，高房价对于人口、,消,费，,甚,至产,业,的影,响,更为,严,重。,然,而目,前,高房,价,是一,个,短期,内,不可,逆,的事,实,。正,如,，新,加,坡内,阁,资政,李,光耀,曾,指出，解决住房问题是为了经,济,、社,会,、政,治,和安,全,的理,由,，而,发,展住,房,租赁,市,场则,能,在一,定,程度,上,缓解,这,些矛盾,图：2015-2019年固定资产投资占比按行业分（单位：%）图：各城市人均消费与房价关系（单位：%）,总消费对数,食品消费对数,衣着消费对数,家庭设备用品及服务消费对数,健康医疗消费对数,交通通信消费对数,教育与娱乐消费对数,其他消费对数,房价对数,-0,.,0465,*,(0,.,0286,),0.0187,(0.0591),-0.0375,(0.0896),-0.0225,(0.134),-0,.,200,*,(0,.,116,),0.189* (0,.,0842,),0.00288,(0.0942),-0.0511,(0.112),个人可支配收入对数,0,.,696,*,(0.166),0,.,320,*,(0,.,156,),0,.,618,*,(0.188),1,.,001,*,(0.316),0,.,651,*,(0.185),1,.,100,*,(0.139),1,.,235,*,(0.269),0,.,939,*,(0.338),三产就业比重,（,*10-4,）,-2.93,(12.8),-13.8,(14.7),-3.96,(18.9),16.9,(34.7),-5.93,(38.2),-2.05,(18.3),39.7,(36.2),8.82,(39.8),三产比重,（,*10-5,）,-5.56,(20.5),12.1,(21.8),12.1,(29),-41.2,(38.3),-5.58,(36.1),-32.1,(23.9),-24.1,(31.3),59.6,(41.7),人均,GDP,6.51,5.74,7.44,-3.31,(13.8),9.87,(11.7),5.99,(10.2),13.3,(10.1),0.366,(16.8),负相关正相关,数据来源：房地产与中国经济,住房租赁市场发展的必要性国家稳定与发展31.01%31.,10,住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场定位,自“十九大”起，我国,对,于房,地,产市,场,的发,展,方向,有,了清,晰,的定,位,和规,划,。根,据,各城,市,的发,展,阶段,，,目前,市,场上,对,于一,二,线核,心,热点,城,市的结构性问题有了明确的定,位,，确,定,了,租,赁,住,房,以,及住,房,租,赁,市,场,的,定,位,以,及,发,展,方,向,。,而,租,赁,市,场,、,行,业,发,展,目,前,被,认,为,是,解,决,我,国,目,前,特,大,城,市住房突出问题的重要,方,式，,因,此，,住,房租,赁,市场,的,发展,与,建设,才,被提,升,到当,前,的地位,城市发展阶段城市主体供应主体住房类型针对人群,商品住宅,社会租赁住房,公共租赁住房,二线核心热点城市,共有产权房,商品住宅,三四线城市,全产权售卖,部分产权售卖,社会租赁,保障租赁,租赁住房,全产权售卖,保障租赁,中高收入人群,低收入人群、,夹,层人群,大学毕业生及,城,市人才住房人群,低收入人群,中高收入人群,低收入人群,分散型城市化阶段,集中型城市化阶段,具有规模性的,、,资金实力的、品牌,实,力的,大开发商,地方国企和央企,中小型开发商,商业用房存量持有方,地方政府平台,开发商自持住宅,地方政府,区域一体化阶段,一线城市,住房租赁市场发展的必要性住房租赁市场定位自“十九大”起，,11,.02,市场,篇,.02市场篇,12,政府引领住房租赁机构化,近年来，在顶层设计的,引,领下,，,我国,租,赁市,场,正在,由,散户,化,供应,向,机构,化,运作,转,变,时间,主要内容,2015年1月,关于加快培育和发展住房租赁市,场,的指,导,意见,：,首,次,推出,“,租售,并,举”,的,概念,，,提出积极培育经营住房租赁的机构,，支,持,房地,产,开发,企,业将,其,持有,房,源向,社,会出,租,，改,变,经营方式，从单一的开发销售向租售并,举,模式,转,变,2017年7月,关于在人口净流人的大中城市加,快,发展,住,房租,赁,市场,的,通,知,：,鼓,励,国有,、,民背,的,机构化、规模化住房租赁企业发展,，鼓,励,房地,产,开发,企,业、,经,纪机,构,、物,业,服务,企,业设,立,子公司拓展住房租赁业务；建设政府住,房,租赁,交,易服,务,平台,；,增加,租,赁住,房,有效,供应,;创新,住,房租赁管理和服务体制；选取12城市试,点,。,2020年3月6日,住建部部长王蒙徽人民日报发表,推,动住,房,和城,乡,建设,事,业高,质,量发,展,，,文,章指,出,进一步培育机构化、规模化租赁企业,，,加,快建,立,和完,善,政府,主,导的,住,房租,赁,管理,服,务平,台,，鼓励发展长期租赁住房。,表：重点培育机构主体,相,关中,央,政策,（,部分,节,选）,图：我国住房租赁市场,供,应结,构,发展,方,向,向外拓展、占有份额,机构,我国住房租赁市场,市场主体散户,政府引领住房租赁机构化近年来，在顶层设计的引领下，我国租赁市,13,供给端推动市场发展,商品住宅属性,（存量,+,新增）,其他,-,商办类改建,其他,-,服务式公寓、酒店,（存量改造）,15,%自持用地,租赁住宅,（新增）,租赁用地/集体土地,租赁市场的发展由供给端推动，市场供应结构的调整是推动整个市场行业发展的动能。供给端十分多元，既有增量又有存量。机构可以通过租,赁、收购或合作等多重手段获取存量物业进行改造，也可通过招拍挂途径获取新增土地用于租赁,图：我国住房租赁机构物业获取来源图：公寓机构企业房源获取方式,招拍挂,自持物业,收购物业产权,城中村改造,长期租赁,成立合资公司,委托管理,与第三方合作,农民房、各类小产权房、集体用房,加盟,政府保障性公共租赁住房,供给端推动市场发展商品住宅属性（存量+新增）其他-商办类改建,14,存量改造率先入市，运营系、中介系抢占先机,政府主导 -,保障型,存量市场,通过中介,市场化操作部分（散户,）,运营商,开发商国企,增量市场,开发商国企,存量改造是当前市场最主要的供应来源，也是机构化的第一步。我国长租公寓起源于2010年，由创业运营系+中介系最先发展，以轻资,产模式发展的他们优先选择存量改造。随着市场的逐步发展，存量市场中也逐步汇聚更多的参与主体,图：我国长租公寓发展历程图：我国长租公寓市场参与者,2010-2011,2012-2013,2014-2,0,16,2017-至今,萌发期,201,0,年开始，我国长租公寓行业开始萌芽发展，,创业型长租公寓,开始成立,成长期,2012年开始，品牌型长租公寓兴,起。,集中式,长租公寓的典型代表如魔方,yo,u,+等，,分散,式,长租公寓如自如、青客等,加速期,2014年小米雷军领投,Y,OU+国际青年社区，公寓行业收到资本关注，互联网热潮带动规模化布局,爆发期,201,7,年以后，政策利好推动公寓行业发展，多领域企业进入长租公寓，包括,开发商、酒店系,，行业趋于白热化竞争,存量改造率先入市，运营系、中介系抢占先机政府主导 - 保障型,15,“租售并举”推动开发商“竞自持”,增量的起源可追溯至2017年。自“十九大”,起，“租售并举+地方政策”推动了开发商,“竞资产拿地”,，,众多住宅用地出,让,条件中包,含“,1,5,%,自,持,面,积,用,于,租赁,”,。如,今,，,上海,市各大房企自持住宅面,积,累计,约,达,200,万方,图：上海市房企自持住宅用地规模排行榜,万科集团招商蛇口大华集团中建八局保利发展融创地产碧桂园中海地产龙湖集团临港经济禹洲集团路劲地产浦发集团首创置业金茂集团厦门国贸陆家嘴光明地产金地集团,上海市某住宅地块土地出让条件：,数据来源：公开资料收集，,同策集团租赁事业部,整理,“租售并举”推动开发商“竞自持”增量的起源可追溯至2017年,16,租赁用地更具可持续发展性,183,613,365,340,0,1,0,0,2,0,0,3,0,0,4,0,0,5,0,0,6,0,0,7,0,0,2,0,17,2,0,18,2,0,19,2,0,20,图：,2017-2020,年租赁用地成交建筑面积（单位：万,）,数据来源：公开资料收集，,同策集团租赁事业部,整理注,1,：,2019,年上海市城镇居民人均住房建筑面积,37,.,2,平方米,0,500000,1,0,000,0,0,1,5,000,0,0,2,0,000,0,0,2,5,000,0,0,静安区杨浦区,嘉定区,虹口区黄浦区长宁区普陀区崇明区金山区,浦东新区闵行区青浦区宝山区徐汇区松江区奉贤区,土地自持造成的资金沉,淀,给开,发,商带,来,较大,压,力，,因,而，,房,企自,持,要求,近,年来,逐,步放,松,。租,赁,用地,，,成为,租,赁住,房,新增,的,主要,供,应来,源,之一，是长效机制下的持续性,方,法。,近,年来,，,租赁,用,地持,续,出让,，,成交,热,情不,减,。上,海,，作,为,租赁,用,地的,主,战场,，,截,至,2,0,2,0,年,底,，,已,成,功,出,让,1,0,1,幅,纯租赁住宅用地，总体,量,达6,9,6,.,9万,方,，可,提,供约,1,8,.,7,万,1,套,房,源,图：,2017-2020,年上海纯租赁住宅用地成交面积（单位：,）,租赁用地更具可持续发展性183613365340010020,17,集体用地加码，农村土地盘活,86069m,97659,m,38862m,67701m,274954m,53760m,62271,m,46672m,57217m,46238m,17207m,56641,m,25059,m,96507,m,166665m,11822m,126917m,164397m,62283m,15188m,114585m,17966m,17966m,11152m,191095m,北京作为首批,13,个“集体,土,地租,赁,试点,城,市”,之,一，,不,断加,大,及租,房,建设力度，已累计开工,41,个项目,，,可提,供,房源,约,5,.,5,万套。,同,时，,组,织利,用,闲置商场、写字楼、厂房等改,建,为租,赁,型职,工,集体,宿,舍，,提,供小,户,型、,低,租金,的,床,位式租赁住房，已改建,1,3,个,项目,，,提供,房,源,3600,套（,间,）。,预计于,2021,年向市场供应集租房,5000,套左右。,全国首个集体土地租赁住宅项目,万科泊寓北京成寿寺项目,除了租赁用地外，近年,来,集体,用,地供,应,持续,加,码，,一,方面,对,于我,国,农村,土,地盘,活,有着,深,刻意,义,，另,一,方面,意,味着,利,用集,体,用地,建,设租,赁,用房已取得阶段性探索成效。,北,京，,作,为首,批,“集,体,土地,租,赁试,点,城市,”,之一,，,推进,进,度与,成,效最,为,显著,，,2020年,7,月,，,全,国,首,个,集,体,土,地,租,赁,住宅,项目入市，这将赋予集,体,土地,建,设租,赁,住宅,的,参与,主,体更,深,厚的,信,心,图：北京市部分集体土地租赁住宅项目分布,集体用地加码，农村土地盘活86069m97659m388,18,特大型城市供需短期趋势,类别,2010,2015,2017,2018,总计,93591,120390,131908,136882,居住房屋,52639,63007,67281,68651,花园住宅,2064,1790,1840,1852,职工住宅,47951,联列住宅,1400,1565,1610,公寓,492,58308,62453,63962,新式里弄,527,308,303,234,旧式里弄,1237,1190,1109,982,简屋,29,11,11,11,其他,339,非居住房屋,40952,57383,64626,68232,工厂,18524,25103,27206,28306,学校,3172,3366,3648,3798,仓库堆栈,1654,1868,1954,2062,办公建筑,6365,7343,8461,8998,商场店铺,5497,6773,7804,8158,医院,754,631,718,760,旅馆,931,1265,1421,1520,影剧院,75,65,70,71,其他,3979,10970,13345,14558,目前上海市居住房屋面,积,为6,.,8,7,亿,，仅,可,为,184,5,万人,提,供住,所,，远,少,于上,海,实际,常,住人,口,规模,，,由此,可,见，,短,期内,为,更多,的,常住,人,口提,供,居住面积为当务之急,图：上海市房屋居住与非居住面积（单位：万,）,数据来源：上海统计年鉴,总住宅面积6.87亿,人均居住面积37.2,/人,居住在商办,o,r,工业属性物业地方,居住面积小于37.2,，,存在N+1或群租现象,住宅可容纳人口,约,1,8,4,5,.4,5,万人,上海实际常住人口,2434.78万人,差额600万人,数据来源：,Wind,特大型城市供需短期趋势类别2010201520172018总,19,特大型城市供需短期趋势2,再看租赁住房面积，通,过,对比,住,房租,赁,市场,的,供应,量,与需,求,量，,不,难看,出,在供,求,之间,同,样存,在,着巨,大,的供,需,错配,非住宅产品租赁供给：,1.90亿m,居住房屋租赁供给：,0.33亿m,租赁住房需求总量：2.,23,亿,m,Solution,：,A,：供应更多,R4,与住宅产品,B,：减少空置住宅比例,C,：转化商办用地,数据来源：,Wind,，,上海统计年鉴,注,1,：,12%,为住房空置率，数据来源于申万宏源地产金融研究院,租赁住房需求总量,：,2.23亿m,=,0.2428亿人 x（1-63.2%）,x,25,/人,居住房屋租赁供给,：,0.33亿m,=6.87亿,-,12%,1,x,6.87亿,租赁人口人均租赁面积,居住房屋空置面积,-,0.2428亿人*63.2% x,37.2,居住房屋自有面积,特大型城市供需短期趋势2再看租赁住房面积，通过对比住房租赁市,20,特大型城市供需长期趋势国际发展借鉴,我国整体住房租赁市场,仍,处于,起,步、,发,展和,探,索的,阶,段。,与,国际,住,房租,赁,市场,发,展较为,成熟的发达国家相比，上海这样的特大型城市仍有结构优化的空间,英国、法国、荷兰是高福利国家，公共租赁住房比例较高；,德国、瑞士是,典,型,的,市,场,化国,家,，,住,房,自,有,率,较,低,，,福,利,住,房,少,，,私,人,住,房,租,赁,市,场,活,跃,，,但,可,通,过,政,策,调节（如：免税,）,。,国家,自有住房,公共租赁住房,PRS租赁住房,其他,英国,63.5%,17.5%,19%,/,法国,61%,17.4%,21.5%,/,荷兰,60%,31%,9%,/,德国,44.5%,3.2%,45.8%,6.5%,美国,65.3%,1.5%,33.2%,/,瑞士,39.8%,4.8%,55.1%,/,瑞典,62.1%,0.4%,36.7%,0.8%,上海,63.2%,4.6%,25%,7.2%,表：各国居民不同居住途径占比分析,数据来源：,2019,年上海蓝皮书,-,上海社会发展报告，,公开资料整理,特大型城市供需长期趋势国际发展借鉴我国整体住房租赁市场仍,21,国际住房租赁市场发展综述,长期来看，,GDP、人口、租赁需求、房屋供应是有共线性的。一方面，美国越是发达的地区，租赁需求越旺盛，租赁市场规模越大；另一方,面，全美各州租赁住房与人口数量的比值基本稳定，维持在43%左右,G,DP,可租房数,图：美国各州可租房数量与GDP变化趋势,7,0,00,0,00,（单位：户，亿美元）,35000,6,0,00,0,00,30000,5,0,00,0,00,25000,4,0,00,0,00,20000,3,0,00,0,00,15000,2,0,00,0,00,10000,1,0,00,0,00,5000,0,0,图：2018年美国各州可租房数量（间）与租房人口（人）比,（单位：%）,47%,46%,45%,44%,43%,42%,41%,40%,39%,可租,房,(,户）,G,D,P,（亿美元）,数据来源：,Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020,国际住房租赁市场发展综述长期来看， GDP、人口、租赁需求、,22,国际住房租赁市场发展程度供给端,供给端层面，美国的住房租赁市场供应量不断加大，空置率逐年递减，GDP较高的州供应量相对增幅较大。在供应结构层面，散户市场发展较,为平稳，集中式管理的租赁公寓发展迅速。类比到我国，我国从土地端开始，供应逐步向租赁住房倾斜，租赁住房空间未来将逐步扩大,10,10,.6,10,.2,9.5,8,.7,8,.3,7,.6,7,.1,6,.9,7,.2,6,.9,0,2,4,6,8,10,12,0,50,100,150,200,250,300,350,400,2008,2009,2018,2010201120122013,每年供应房屋数量（千户）,2014201520162017,住房空置率,(百分比),图：2008-2018年美国租赁住房新增供应量和空置率,（单位：千户，百分比）,0,0,.,0,5,0,.1,0,.,1,5,0.2,0,.,2,5,0,1,0,00,2,0,00,3,0,00,4,0,00,5,0,00,6,0,00,7,0,00,2,0,08,2,0,18,增速,图：2008、2018年美国GDP前十各州租赁房屋总量变化情况,（单位：千户）,数据来源：,Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020,国际住房租赁市场发展程度供给端供给端层面，美国的住房租赁,23,国际住房租赁市场发展程度需求端,尽管美国已经是高度城,镇,化的,国,家，,但,总体,租,赁规,模,依然,不,断攀,升,，且,涨,幅高,于,总供,给,。从,各,州的,角,度来,看,，租,赁,人口,的,增速,高,于常,住,人口的增速。目前我国城镇化,率,在节,节,攀升,，2019年,达,6,0.,6,%,，,但,是,与,美,国,超80,%,的,城,镇,化,率,仍,有,一,定,发,展,空,间,。,未,来,，,我,国,核,心,城,市,将,在,潜,在,租赁,需求的强力支撑下进一,步,扩大,租,赁需,求,空间,图：2008-2018年美国可租房数目与客群户数变化对比,（单位：户）,图：2008-2018年美国各州人口增速与租赁人口增速对比,（单位：%）,-5%,0%,5%,1,0,%,1,5,%,2,0,%,2,5,%,3,0,%,3,5,%,08,-,18,人口增速,08,-,18,租赁人口增速,线性,(08-18,租赁人口增速,),44728568,47228568,37,759,745,43,725,353,50000000,45000000,40000000,35000000,30000000,25000000,20000000,15000000,10000000,5000000,0,2018年,2008年,可租房数目客群户数,线性,(可租房数目),线性,(客群户数,36,4,50,40,6,15,43,7,25,3,2,0,00,3,4,0,00,3,6,0,00,3,8,0,00,4,0,0,00,4,2,0,00,4,4,0,00,4,6,0,00,2,0,01,2,0,11,2,0,18,图：2001-2018年美国租赁人口规模,（单位：千户）,数据来源：,Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020,国际住房租赁市场发展程度需求端尽管美国已经是高度城镇化的,24,国际住房租赁市场客户结构特征,虽然美国整体的租金收,入,比处,于,比较,健,康的,范,围内,。,但客,群,收入,结,构不,稳,定，,中,部塌,陷,，两,极,分化,严,重，,且,客群,年,龄结,构,上移,趋,势明,显,，意味着租赁在美国已不仅是,短,期行,为,，而,逐,渐成,为,更多,人,一生,的,选择,。,新的,租,客进,来,，老,的,租户,不,退出,，,是美,国,租赁,市,场旺,盛,的原,因,之一,。,相较之下，我国的特大型城市,租,赁人,口,特征,较,为单,一,，多,为,高学,历,、收,入,水平,在,中段,、,出勤,使,用交,通,工具,的,城市,白,领。,在,上海,，,66,%,的租,客,年龄,不,超过3,0,岁。可见，在我国,特,大型,城,市，,租,赁仍,是,一种,短,期居,住,行为,4,993,4,056,3,757,18,290,19,045,20,103,8,421,12,052,12,950,4,746,5,463,6,916,0%,20%,10%,30%,40%,60%,50%,70%,80%,100%,90%,2001,25岁以下,25,44岁,2011,45,64岁,65,岁及以上,图：2001-2018年美国租赁人口年龄结构,（单位：千户）,18.7,19.4,16.7,21.8,23.5,-,5.,0,10.0,15.0,20.0,25.0,$15,000以下,$15,00,0,29,999,$30,00,0,44,999,$45,00,0,74,999,$75,000,及,以上,图：2018年美国租赁人口收入结构,（单位：%）,20%,24%,22%,26%,30%,28%,34%,32%,36%,38%,40%,Ca,l,i,f,orn,i,a N,e,w,Y,ork,I,l,l,i,no,i,s,O,h,i,o,Ge,o,r,g,i,a N,o,rth,Ca,r,o,l,i,na,V,i,r,g,i,n,i,a Ma,r,y,l,and,T,e,n,n,e,ss,ee,M,i,n,n,e,so,t,a W,i,scons,i,n Conn,ec,t,i,c,ut,O,reg,on A,l,aba,m,a,O,k,l,aho,m,a,U,t,a,h Kans,a,s,A,r,k,an,s,a,s,M,i,ss,i,ss,i,ppi,Ha,w,a,i,i West,V,i,r,gin,i,a,D,e,l,aw,a,re Rhode,I,s,l,a,nd,A,l,as,k,a,M,onta,n,a,V,e,r,m,ont,图：201,8,年美国各州平均租金收入比,（单位：%）,家庭收入,数据来源：,Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020,国际住房租赁市场客户结构特征虽然美国整体的租金收入比处于比较,25,国际住房租赁市场供应结构特征,十年来，美国租赁住房供应贴合需求变化同步发展。整体来看，低端市场供应萎缩，高端市场供应增长迅速。散户市场发展平稳，集中式管理,的公寓发展迅速。长期来看，我国的租赁市场发展趋势也会向国际租赁市场靠近，供应增加，市场机构化、集中化率不断提升,0.0,2,0,00,.0,4,0,00,.0,6,0,00,.0,8,0,00,.0,1,0,0,0,0,.0,1,2,0,0,0,.0,1,4,0,0,0,.0,1,6,0,0,0,.0,$60,0,以下,$60,0,799,$800,999,2008,$1,00,0, 1,400,$1,400,及以上,$600,以下,$600,$800,$1,000,$1,400,799,999,1,400,及以上,2,0,18,图：2008-2018年全美租赁住房价格分布变化情况,（单位：千户）,18,000.0,16,000.0,14,000.0,12,000.0,10,000.0,8,000.0,6,000.0,4,000.0,2,000.0,0.0,独栋,2,-,4户,5,-,19户,20户以上,移动式住房,独栋,2,-,4户,5,-,1,9户,20户以上,移动式住房,独栋,2,-,4户,5,-,19户,20户以上,移动式住房,2008,2013,2018,图：2008-2018年全美供应房型变化情况,（单位：千户）,数据来源：,Harvard_JCHS_Americas_Rental_Housing_2020,国际住房租赁市场供应结构特征十年来，美国租赁住房供应贴合需求,26,.03,金融篇,.03金融篇,27,资本在长租公寓中的角色,机构化的发展确实能迅速助力市场成长，然而，长租公寓行业由于其特殊的现金流形状，机构往往无法在短期内通过经营本身取得正向反馈，,因而，金融资本的参与格外重要。而金融的参与程度与参与方式与资产所有者有关,股权融资：天使投/PE/VC，,单次规模大,风险资本,R,EI,T,s,传统债权,产业基金,资产,证券化,互联网金融,产业基金持有,+,专业化机构运营,银行贷款,+,住房租赁,专项公司债,P,2,P融资：金额小，期限短，融资成本高,租金收益权,AB,S：,CMBS/ABN,类RE,I,T,s,：融资规模最大的渠道,图：长租公寓六大融资渠道,图：长租公寓资产主体与融资方式,公司债,资产证券化,房地产背景企业,运营商背景企业,类REITs,PE、VC股权融资,资产证券化,主体信用加持,未来发展加持,租金贷,（逐渐减,少）,数据来源：,公开资料整理,资本在长租公寓中的角色机构化的发展确实能迅速助力市场成长，然,28,美国公寓市场金融参与方式,我国大力倡导金融资发,展,创新,，,主要,针,对拥,有,产权,的,主体,展,开金,融,支持,，,而轻,资,产方,向,的关,注,度较,低,，发,展,创新,较,为缓,慢,。,。,借,鉴美,国,公寓市场金融参与方式，重资,产,围绕,产,权的,归,属展,开,金融,支,持，,包,括债,权,和产,权,。总,体,来看,，,美国,公,寓资,产,所有,者,仍然,以,个人,和,机构,为,主，,纯,资产证券化的,R,E,I,T,s占比,较,少。,资,金来,源,方式,则,以银,行,贷款,和C,MB,S,为主,房利美,41%,美国联邦住房管理局,（,FHA,）,4%,银行,32%,保险公司,9%,C,M,BS,2%,其他,12%,图：,2018,年美国多户公寓市场贷款融资结构,90%,80%,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,0%,100%,2-4,Units,5-49,Units50,or,More,Units,Reit/Real Estate,Corporation,all,Units,Individual Investor Non-Profit or,Co-op,1,Units,LLP/LP/LLC,All,Other,图：美国各房型租赁物业投资者及占比,数据来源：JCHS,tabulations,of,Mortgage Bankers,Associa,tion,JCHS,tabulations,of US,Census Bureau，2015 Rental Hous,ing Finance,Survey,美国公寓市场金融参与方式我国大力倡导金融资发展创新，主要针对,29,住房租赁专项公司债,企业,时间,事件,规模,状态,宝龙地产,2020年3月20,日,完成发行15亿元住房租赁专项公司债券,15亿元,已发行,首创置业,2020年5月18日,成功发行18亿元住房租赁专项公司债,18亿元,宝龙地产,2020年8月10日,宝龙实业完成发行10亿元住房租赁专项公司债，票面利率为6.5%,10亿元,中海,2020年8月13日,第一期20亿元住房租赁专项公司债票面利率为3.2%,20亿元,华润置业,2020年8月21日,15亿元住房租赁专项债成功上市，票面利率3.2%,15亿元,阳光城,2020年10月14日,完成发行8亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为6.67%,8亿元,万科,2020年2月28日,万科股份30亿元住房租赁专项公司债券获批,30亿元,计划发行,保利地产,2020年3月27日,保利地产拟发行20亿公司债，14亿元用于住房租赁项目,14亿元,时代控股,2020年4月10日,40亿元住房租赁公司债状态更新为“已反馈”,40亿元,保利地产,2020年4月16日,拟发行6亿元票据,资金全部用于佛山南海两个长租项目投资,6亿元,龙光地产,2020年5月8日,25亿元住房租赁专项公司债券获批,25亿元,龙湖,2020年5月14日,重庆龙湖企业拓展有新公司2020年公开发行住房租赁专项公司债券状态更新为“已反馈”，债券品种为小公募,50亿元,华润置地,2020年5月27日,拟发行50亿元住房租赁公司债，其中不低于35亿元用于住房租赁项目,50亿元,祥生地产,2020年9月29日,20亿元住房租赁专项债通过,20亿元,大华集团,2020年10月12日,50亿元住房租赁公司债券在上交所提交注册,50亿元,禹州集团,2020年10月30,日,50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券获上交所通过,50亿元,荣盛发展,2020年11月2日,荣盛发展30亿元住房租赁专项公司债券获深交所受理,30亿元,目前，我国住房租赁专项公司债发行已取得突破性进展。2020年，多家上市房企发行住房租赁专项公司债，储备发行的规模也超300亿元。整,体来看，数量充足，利率较低，解决了公寓企业在建设时期的大部分融资问题,表：,2020,年房企住房租赁专项公司债发行情况（不完全统计）,数据来源：公开资料