房地产开发流程演示文件课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,北京市房地产项目开发流程,报告,赖伟浩,200,5,年6月,北京市房地产项目开发流程,一、房地产开发总流程,二、房地产开发工作关键节点,1 取得土地与立项,2 用地规划许可证、环评,3 方案设计与审定方案通知书,4 初步设计及报审,5 建设工程规划许可证,6 建设工程施工许可证,7 施工管理,8 竣工验收,9 预售证、产权证,三、主要政府管理部门,1 国土资源和房屋管理局,2 发展和改革委员会,3 规划委员会,交通委,4 建设委员会,5 公安消防局,6 人防办 7 园林局,8 环保局 9 教委,10 统计局,11 市政管委,四、主要行业管理部门,1,自来水集团 2 供电局,3 燃气集团 4 电信、邮政,5 热力集团,目 录,一、房地产开发总流程三、主要政府管理部门,一北京市房地产项目开发总流程,一北京市房地产项目开发总流程,二、项目开发的关键节点-,取得土地、立项,操作要点,1 土地信息资料收集,规划条件,2 市场定位,3 概念设计,4 成本测算,5 竟拍方案确定,6 签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证）,7,项目建议书（代可研报告）-立项,政府部门：,1 土地储备整理中心,土地招标拍卖挂牌程序,2 发展与改革委员会,项目建议书（代可研报告）-立项,3,国土资源和房屋管理局,国有土地使用权出让转让-国有土地使用证,4 规划局,规划意见书规划指标查询,二、项目开发的关键节点-取得土地、立项操作要点 政,二、项目开发的关键节点-,建设用地规划许可证 环境评估,操作要点：,1 办理建设用地规划许可证,提交：1）项目建议书,2）地形图（1/2000或1/500）,3）钉桩成果报告,2 建设项目环境影响评价，取得,环评报告,3 建设项目交通影响评价，取得,交评报告,政府部门,：,1 规划委员会,建设用地规划许可证,2 市环保局,环评报告审批,二、项目开发的关键节点-建设用地规划许可证,操作要点：,1 委托设计-规划设计图纸,2 组织交通影响评价-评价报告,3 人防消防园林意见咨询,4 向规委提交设计方案,5 取得审定设计方案通知书,政府部门：,1 规划委员会,1) 提交发改委审批的项目建议书,2 ) 提交,规划意见书及附图；,3) 提交,标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面,图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区,（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编,号；,4),各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺：,1/100或1/200）各2份；,5),拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明；,6)规划意见书或修改设计方案通知书要求做,交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告,2 市人防办市消防局市园林局,二、项目开发的关键节点-,方案设计与审定方案通知书,操作要点：政府部门：1 规划委员会二、项目开发的关键节点-,二、项目开发的关键节点-,办理建设工程规划许可证,操作要点：,1 项目列入年度开发计划,2 办理消防意见审批,3 办理人防意见审批,4 办理园林意见审批,5 办理交通组织方案审批,6 办理工程档案登记,7 完善规划设计图纸,8 办理工程规划许可证,市政配套方案,-,自来水、排水 、电力、燃气、热力、中水,.,电信、道路各部门审查意见及方案,销售方案,成本分析及开发方案,政府部门：,1 发改委项目开工计划,2 市消防局,3 市人防办,4 市园林局,5 市公安交通管理局,6 市建筑档案馆,7 规划委员会,二、项目开发的关键节点-办理建设工程规划许可证 操作,二、项目开发的关键节点-,初步设计（公建）,操作要点：,1 规划设计图纸深化,-,初步设计,2 市政配套方案自来水、排水,、电力、燃气、热力、中水、,电信、道路各部门审查意见,3 消防、园林、人防、交通初步,设计方案审批,4 环评报告批准文件,5 初步设计报审,完成三通一平,政府部门：,1,市消防局、园林局、人防办、,公安交通管理局、环保局,2,规划委员会初步设计会审,市政各归口部门：,自来水公司、供电局、燃气集团、电信公司、 热力公司,二、项目开发的关键节点-初步设计（公建）操作要点：政,二、项目开发的关键节点-,建设工程施工许可证,操作要点：,1,施工图设计,2 施工图报审取得审查通知书,3 领取施工许可证表,4 办理监理、施工单位招标,5 监理、总承建商招标、签订合同及备案,6 办理建设资金保函或证明,7 办理质量、安全监督登记,8 办理园林审批,9 办理统计注册登记,10 办理人防工程备案,11 交纳散装水泥费,12 交纳新型材料专项基金,13 交表与领取开工证,政府部门：,1 建委,2 建委招标办,3 公司开户银行,4 建委质量监督总站,5 市园林局,6,市统计局,7 市人防办,二、项目开发的关键节点-建设工程施工许可证 操作要,二、项目开发的关键节点,-,施工管理,操作要点：,1 工程进度管理与协调,现场管理架构、施工组织设计,施工进度计划、现场监督、承包商、供货商的选择,2 工程质量控制,工程质量保证体系与措施,工程质量验收标准与程序、监理,3 工程成本控制,工程预算、合同造价、洽商与变更控制、结算,招标、材料设备采购,合同管理 工程付款控制,4 施工安全控制,施工安全保证措施、安全管理架构,培训、施工方案的审查,二、项目开发的关键节点-施工管理操作要点：,二、项目开发的关键节点,预(销)售许可证,产权证,操作要点 :,1 预售商品房面积的测绘,2,与开户银行签订预售房价款监管协,议书,3 办理预售许可证,4 办理竣工商品房测绘取得报告,5 办理竣工项目地价款核实,补（退）交地价款,6 办理产权证,政府部门：,1 测绘部门,2 房地局,其它部门,:,1,开户银行,二、项目开发的关键节点预(销)售许可证,产权证 操作要点,二、项目开发的关键节点-,-,竣工验收,操作要点：,1 自检,2,电梯验收,3 人防验收、环保验收（发电机）、水,质化验、其他市政专业验收,4 消防验收,5 竣工验收,6 规划验收,7 竣工备案,8 档案资料移交,政府部门：,1 质量监督局,2 市人防办,3 市环保局,4 市政各主管部门,5 市消防局,6 建委质量监督总站,7 规划委员会,8 北京市建筑档案馆,二、项目开发的关键节点-竣工验收操作要点：政府部门：,二、项目开发的关键节点,预(销)售许可证,1,、,北京市商品房预售许可证申请表,；,2,、,授权委托书,；,3,、,开户银行证明,；,4,、,商品房预售方案,；,5,、,地价款交纳核实函,；,6,、建设工程规划许可证及附件；,7,、建设工程施工许可证；,8,、工程施工合同；,9,、国有土地使用权出让、转让合同；,10,、国有土地使用证；,11,、企业法人营业执照副本；,12,、开发企业资质等级证书；,二、项目开发的关键节点预(销)售许可证1、北京市商品房预售,三、主要政府部门-,市国土资源和房屋管理局,招标拍卖挂牌程序,国有土地使用权出让转让（招标出让）,国有土地使用权出让转让（拍卖出让）,13,个工作日,国有土地使用权出让转让（国有土地使用权转让）,国有土地使用权出让转让（协议出让的新建项目）,国有土地使用权出让转让（协议出让的现状项目）,国有土地使用权出让转让（国有土地使用权出让转让）,国有土地使用权出让转让（变更出让合同）,国有土地使用权出让转让（竣工项目地价款核实）,拆迁许可证,商品房预售许可证,商品房预售登记,商品房预售预购登记,国有土地使用权及房屋所有权抵押登记,房屋所有权登记,三、主要政府部门-市国土资源和房屋管理局招标拍卖挂牌程序,项目建议书（代可行性研究报告）批复,-,52,个工作日,招标项目的招标范围和招标方式,-,14,个工作日,开工计划,-,24,个工作日,、年度计划,三、主要政府管理部门-,发展和改革委员会,项目建议书（代可行性研究报告）批复- 52个工作日 三、,规划意见书,-,28,个工作日,建设用地规划许可证,-,45,个工作日,设计方案,-,审定方案通知书,-,个工作日,建筑工程初步设计审批,-32,个工作日,建筑工程规划许可证,-13,个工作日,建设工程规划验线,-3,个工作日,建设工程规划验收,-7,个工作日,项目名称命名、更名,-15,个工作日,三、主要政府管理部门-,市规划委员会,规划意见书-28个工作日 三、主要政府管理部门-市规,三,房地产开发企业设立审批程序,工程质量监督注册登记,市政工程质量监督注册登记,建设工程施工招标方式备案,-,5,个工作日,招标文件备案,招标过程监督,合同备案,-7,个工作日,建设工程项目施工许可证,-11,个工作日,建筑工程安全文明施工检查,房地产开发企业二级以下资质办理,三、主要政府管理部门-,市建设委员会,三房地产开发企业设立审批程序三、主要政府管理部门-市建,三、主要政府管理部门-,公安消防局、交通管理局,建筑设计防火审批,-816,个工作日,建设工程施工现场消防安全许可,建筑工程消防验收,建设项目交通评估,建设项目交通组织审批,-20,个工作日,停车场及设施审批,三、主要政府管理部门-公安消防局、交通管理局建筑设计防,三、主要政府管理部门-,-,市人防办,人防规划设计审批,-20,个工作日,人防竣工验收,人防面积的接管,三、主要政府管理部门-市人防办人防规划设计审批-2,三、主要政府管理部门-,-,市园林局,建设项目绿地规划方案审批,-7,个工作日,绿化补偿费,城市绿化建设工程规划设计方案,10,株（含,10,株）以内城市树木砍伐或移植,单位（项目）建设需占用公共绿地、单位专用绿地，因建筑或市,政工程需砍伐（移植）树木,10,株以上事项,权限内古树名木移植,三、主要政府管理部门-市园林局建设项目绿地规划方案审批,三、主要政府管理部门-,-,市政管理委员会,建设项目节水设计方案审核,建设项目节水设施竣工验收,临时用水指标,自备井使用证,中水处理,污水排入城市排水设施许可,设置户外广告审批（审批类）,张挂、张贴标语宣传品审批,渣土砂石运输车辆准运证,建设项目自来水的报装,建设项目燃气供应、储备、气化、混气等厂（站）建设审批,三、主要政府管理部门-市政管理委员会建设项目节水设计方,三、主要政府管理部门-,教委、环保局、统计局,环保局：,建设项目环境影响评价,环境影响评价报告的审批,-20,个工作日,施工期间环境影响监测,统计局,:,建设项目统计登记,建设项目月、季、年统计报表,教委：,教育配套的审批,三、主要政府管理部门-教委、环保局、统计局环保局：,四、主要行业管理部门-,自来水集团、热力集团、燃气集团,自来水集团：,红线外自来水管线安装工程质量验收,红线外水表井及管线的管理,热力集团：,热力站报装 供热设计 室外供热管线施工,燃气集团：,燃气工程报装、设计与室外工程的施工,四、主要行业管理部门-自来水集团、热力集团、燃气集团自来,四、主要行业管理部门-,北京市供电局、电信、邮政,北京市（供电局）电力公司：,建设项目（建设方产权）供电设计的审核,建设项目(供电局产权）的供电设计与审核,建设项目(供电局产权）的供电工程施工与验收,电信邮政：,北京电信,北京网通通信解决方案,北京邮政局：开通邮箱,四、主要行业管理部门-北京市供电局、电信、邮政北京市（供,谢 谢,谢 谢,