华福项目商场企划案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,华福项目商场企划案,2004-T3HF-A001，2004-10-15,1,一、宏观,分,分析,华福广场,项,项目（下,称,称本项目,）,）位于广,州,州市芳村,坑,坑口地铁,站,站西侧，,与,与地铁站,相,相隔一个4000,的大型,绿,绿化广场,。,。项目建,成,成后，将,有,有天桥与,坑,坑口地铁,站,站连接。,其中，本,项,项目的裙,楼,楼为商用,物,物业，楼,高,高4层，,共,共15248,1.项目,简,简介,2,项目基,础,础数据：,项目总用地面积,8299,总建筑面积,34856,商业部分,15248，共4层,住宅部分,19608,基底面积,2840,容积率,4.2,建筑密度,34.2%,3,广州的人,均,均收入水,平,平和零售,消,消费水平,在,在全国占,首,首位,，2002年市区,居,居民人均,可,可支配收,入,入14416元，,同,同比增长5.8%,，,，人均消,费,费性支出,增,增长1.4%。,2.广州,市,市商业环,境,境分析,需求增,长,长势头良,好,好，商铺,空,空置量下,降,降,A.人均,消,消费力占,全,全国首位,4,自从2001年百,佳,佳零售超,市,市在中旅,商,商业城圈,下,下过千平,方,方米，获,得,得了经营,火,火热的良,好,好局面，,尝,尝到了甜,头,头后，不,少,少“本地,虎,虎”与“,过,过江龙”,均,均看好广,州,州市场，,如,如好又多,、,、沃尔玛,、,、家乐福,、,、万佳、,新,新一佳等,均,均在广州,圈,圈下数千,甚,甚至上万,平,平方米的,营,营业面积,，,，纷纷争,当,当零售超,市,市业的“,大,大哥”。,B.大商,业,业圈地忙,C.商业,裙,裙楼存量,减,减少,大商业的,竞,竞争让不,少,少曾为无,法,法成功推,出,出大面积,裙,裙楼商场,而,而头痛的,发,发展商放,下,下心头大,石,石。,2000,年,年至2003年广,州,州市旧八,区,区预售商,铺,铺合共积,压,压约48,万,万平方米,。,5,市场热,点,点不断涌,现,现,从2002年底开,始,始，广州,地,地区的商,用,用物业市,场,场的市场,热,热点不断,涌,涌现，从,北,北京路的,广,广百新翼,到,到光明广,场,场、名盛,广,广场，然,后,后是现在,正,正在热推,的,的正佳商,业,业广场。,根,根据这些,市,市场热点,，,，目前的,广,广州市场,基,基本上被,几,几大热点,商,商圈,A.,以天河城,、,、正佳商,业,业广场为,龙,龙头的,天河商圈,，是目前,广,广州地区,最,最富,有的一个,商,商圈，在,这,这里凝聚,了,了大量的,资,资金。,6,B.,以北京路,步,步行街为,中,中心的,旧城区中,心,心商圈,，,是广州最,成,成熟的商,圈,圈，存在,大,大,量的人流,，,，广百新,翼,翼、光明,广,广场、名,盛,盛广场等,都,都是这个,变,变化过程,中,中的产物,。,。,C.从万,国,国广场、,蓝,蓝色快线,开,开业之后,，,，,海珠区已,经,经形成了,以,以江南西,路,路、昌岗,路,路,为中心的,旧海珠商,圈,圈,，这一商,圈,圈拥有海,珠,珠区最集,中,中的居民,区,区，具有,很,很大的,发展 潜,力,力，如好,又,又多就在,此,此区域布,了,了两个点,，,，其他品,牌,牌超市也,不,不甘落后,。,。,D.,由于琶洲,会,会展的建,成,成而产生,的,的,新会展商,圈,圈,。会展物,业,业对于周,边,边物业价,值,值的提,升效应是,被,被市场所,公,公认的规,律,律，因此,，,，自从琶,洲,洲会展宣,布,布兴建起,，,，已经有,大,大,量精明的,商,商家看好,会,会展周边,物,物业的潜,力,力，纷纷,进,进行投资,。,。,7,地铁商,铺,铺进入发,展,展黄金期,地铁一号,线,线资源开,发,发收入数,千,千万，在,今,今年开始,达,达至收支,平,平衡；二,号,号线于2002年12月29日首段,开,开通；三,号,号线实验,段,段也于2002年12月26日动工,；,；四、五,、,、六号线,以,以及机场,快,快线已经,在,在规划当,中,中，一波,又,又一波的,热,热浪，都,在,在推动地,铁,铁商铺进,入,入黄金期,。,。,A.广州,的,的地铁建,设,设进入高,潮,潮期,8,B.地铁,提,提升沿线,商,商用物业,的,的价值。,地铁一号,线,线沿线经,过,过了基础,设,设施完善,、,、人口密,集,集、商业,氛,氛围较旺,的,的传统商,业,业区，使,中华广场,商铺升值5，,流行前线,的租金也,上,上升了近,一,一倍多。,地铁二号,线,线突破了,老,老城区的,界,界限，穿,越,越的区域,大,大部分属,于,于非商业,区,区。这些,区,区域人口,密,密集，房,地,地产发展,前,前景看好,，,，因此出,现,现了新的,商,商业热点,。,。,天马时装,批,批发中心,其商铺的,租,租价已经,大,大幅提升,，,，如一些,紧,紧靠地铁,口,口的商铺,租,租金对比,以,以往上涨,了,了40,。,。,丽影商业,广,广场,地下连接,地,地铁二、,三,三号线交,接,接站，加,上,上大型超,市,市好又多,已,已经进驻,，,，目前首,层,层的租金,达,达到100300元,。,。,缤缤广场,和,翔龙佳数,码,码鞋业,城都属于,专,专业市场,，,，前者一,至,至四层的,商,商铺已全,部,部租出，,首,首层租金,高,高达800元,。,。二、三,层,层的铺位300400元,。后,者,者首层租,金,金为150元,，,，这显然,是,是因为有,地,地铁带动,所,所产生的,升,升值前景,所,所致,。,9,C.地铁,拓,拓展广州,商,商圈的范,围,围,随着地铁,二,二号线的,开,开通，令,广,广州市的,商,商业圈范,围,围进一步,扩,扩大：,原有的天,河,河城、农,林,林下路、,北,北京路、,上,上下九路,、,、中华广,场,场、江南,西,西路六大,商,商业圈将,全,全部有地,铁,铁连接,。地铁的,便,便利性也,将,将带来巨,大,大的乘载,量,量，使得,消,消费者在,商,商圈之间,容,容易得到,分,分流，消,费,费者选择,性,性更大，,商,商业圈之,间,间竞争性,加,加大，商,业,业圈内部,经,经营业务,会,会随之变,化,化。目前,地,地铁二号,线,线经过的,江,江南大道,至,至赤岗一,带,带，其商,业,业经营结,构,构就发生,了,了很大的,变,变化，沿,路,路的大型,百,百货、超,市,市已经开,始,始进驻，,像,像好又多,、,、家乐福,、,、广百、,上,上海联华,、,、万佳、,百,百佳等等,。,。,10,商用物,业,业投资热,潮,潮涌动,在2003年的整,体,体楼市中,，,，商铺市,场,场成为广,州,州房地产,业,业一大亮,点,点。商铺,物,物业一改,往,往年的疲,软,软开始走,强,强，例如,山,山海城价,位,位不断走,高,高、南国,厨,厨卫博览,中,中心俏销,、,、东山锦,轩,轩现代城,热,热闹开盘,还有,东,东浚荔景,苑,苑商铺、,丽,丽景商业,广,广场行情,的,的走好等,等,等，进入2004,年,年，正佳,商,商业广场,更,更是以惊,人,人的气势,进,进入市场,，,，掀起了,广,广州新一,轮,轮的造MALL运,动,动。种种,迹,迹象表示,广,广州商铺,迎,迎来了久,违,违的“艳,阳,阳天”。,11,A.商用,物,物业市场,需,需求上升,预计2004年商,用,用物业市,场,场需求上,升,升。,2003,年,年第四季,度,度，海珠,、,、天河、,东,东山、番,禺,禺、白云,贵,贵都有商,铺,铺推出市,场,场,。其中如,番,番禺华南,板,板块的万,博,博中心规,模,模最大，,建,建成后商,业,业面积达180000平方,米,米，如投,入,入使用，,可,可以有效,解,解决华南,板,板块目前,缺,缺乏大型,购,购物中心,的,的现状。,目,目前该中,心,心临街铺,售,售价6758元/,。而位,于,于白云瑶,台,台的美博,城,城，定位,为,为广州最,大,大的集展,示,示和交易,功,功能于一,体,体的化妆,品,品专业市,场,场。目前,已,已经顺利,开,开业，租,售,售都取得,了,了优越的,成,成绩。,12,B.商铺,投,投资价值,日,日渐凸显,商铺投资,价,价值日渐,凸,凸显，吸,引,引了大量,投,投资客与,大,大量资金,的,的涌入。,交,交通环境,的,的不断改,善,善，也催,生,生了不少,新,新的商业,热,热点，原,先,先属于商,业,业荒凉的,区,区域也因,为,为内环路,和,和地铁等,交,交通因素,而,而形成了,新,新的商业,旺,旺地。广,州,州商业投,资,资环境逐,步,步成熟发,展,展，正是,由,由于这些,大,大商业的,带,带动，广,州,州商铺行,情,情得以日,益,益走俏。,分析：,商用物业,市,市场的畅,旺,旺固然是,一,一个利好,的,的消息，,但,但是对于,无,无论从规,模,模、地理,位,位置等各,方,方面都没,有,有太大优,势,势的本项,目,目而言，,市,市场上大,量,量商场物,业,业的浮现,就,就意味着,将,将要面对,的,的竞争会,非,非常激烈,，,，如果不,能,能深入的,发,发掘出项,目,目特有的,卖,卖点，则,难,难以在激,烈,烈的竞争,中,中脱颖而,出,出。,13,3.芳村,区,区商业状,况,况,从2003年开始,，,，芳村区,将,将投入资,金,金1千多,万,万元，按,照,照现代城,市,市特色和,水,水秀花香,的,的城区特,点,点，将全,长,长550,米,米的陆居,路,路进行高,标,标准、高,档,档次的整,饰,饰，重新,铺,铺设灯饰,、,、街心景,观,观、绿化,、,、城市雕,塑,塑等景点,，,，建成广,州,州第三条,步,步行街。,同时搬迁,属,属市民政,的,的紧固件,厂,厂和钉厂,，,，对部分,残,残旧的厂,房,房、民宅,、,、闲置地,块,块，分期,逐,逐步建成,与,与白鹅潭,酒,酒吧街，,和,和步行街,相,相连，高,档,档次的商,贸,贸休闲区,。,。将来与,广,广州国际,美,美食城、,广,广州国际,珠,珠宝城深,加,加工区、,立,立白大厦,、,、珠江隧,道,道的大型,绿,绿化广场,一,一起，构,成,成芳村区,十,十里长堤,景,景观商贸,带,带的主体,，,，并成为,广,广州西部,珠,珠江河畔,新,新的城市,景,景观带和,商,商贸休闲,区,区。,14,芳村区将昔日以,仓,仓储、码头和工,业,业定位的十里长,堤,堤进行规划调整,。,。,加快花地湾为中,心,心芳村大道两旁,的,的建设改造，建,设,设一批上规模有,档,档次的商厦和专,业,业商业街,。将珠江水产研,究,究所、体育中心,和,和五眼桥村窖口,段,段三个各500,亩,亩的地铁出入口,上,上盖地块规划作,为,为商贸业的开发,用,用地，并,对龙溪大道以北,广,广佛地铁沿线地,块,块调整为商业物,流,流业开发,。未能够开发的,地,地块进行规划调,整,整、控制。成立,专,专门机构，,对已有的花卉、,茶,茶叶、家具、观,赏,赏鱼、建材、文,化,化用品、汽车等,专,专业批发市场进,行,行升级改造,，将人性化、现,代,代化的理念，高,档,档次、高标准的,进,进行立面整饰，,功,功能设施进行改,造,造，达到既吸引,商,商家，又吸引市,民,民，成为节假日,市,市民休闲消遣的,好,好去处。成立区,经,经济服务中心，,开,开设办公厅，集,中,中主要职能部门,，,，实行一条龙服,务,务，简化办事程,序,序，为商家提供,更,更好的服务，以,吸,吸引更多的国内,外,外知名品牌落户,芳,芳村，提高商业,的,的含金量。采取,市,市、区、街、联,社,社和社会筹资措,施,施，实施“路网,会,会战”，加快全,区,区支、次干道和,断,断头路的建设改,造,造，完善路网，,激,激活道路两旁的,闲,闲置土地，以形,成,成不同类型和特,色,色的专业市场和,商,商业贸易带,15,4.广佛都市经,济,济圈的形成,都市圈概念起源,于,于日本，有核心,城,城