华润地产五年发展战略

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,五年发展战略（初稿）,2005年4月,愿景及目标,行,行业及,资,资源分析,战,战略五要,素,素战略,目,目标战略,挑,挑战,愿景及目标行业及资源,分,分析战,略,略五要素,战,战略目标,战,战略挑战,我们共同的,未,未来是什么,样,样的？,开发和管理,综,综合性商业,地,地产（都市,综,综合体），,为,为大众生活,的,的改善创造,条,条件，成为,行,行业领先者,为股东和员,工,工实现价值,最,最大化,价值观,求,求,真,真务实、开,拓,拓创新、诚,信,信负责、团,结,结上进、追,求,求完美、共,同,同成长,愿景使命,远景目标,财务目标,五年内EBIDTA达,到,到,？,，EBIDTA回报率,达,达到,？,，总资产达,到,到,？,，市值达到,？,；,十年内EBIDTA达,到,到,？,，EBIDTA回报率,达,达到,？,，总资产达,到,到,？,，市值达到,？,；,优化融资渠,道,道，完善财,务,务结构。,远景目标,战略目标,五年内成为,中,中国大陆大,型,型综合性商,业,业地产开发,及,及经营行业,的,的领先者；,十年内成为,行,行业领导者,；,；,五年内在三,个,个中心城市,开,开发以“万,象,象城”为核,心,心的大型综,合,合性商业地,产,产项目并经,营,营良好，十,年,年内达到覆,盖,盖六至七个,中,中心城市；,项目成为城,市,市当地地标,，,，“万象城,”,”成为中国,大,大陆现代购,物,物中心著名,品,品牌及代表,者,者；,上市或并入,上,上市公司，,完,完善公司治,理,理结构，提,高,高公司治理,水,水平，获得,资,资本市场的,认,认可并借助,资,资本市场的,力,力量持续发,展,展；,成功引入能,为,为公司带来,较,较高附加价,值,值的战略合,作,作伙伴；,与主要零售,商,商建立并保,持,持良好的合,作,作伙伴关系,；,；,带动集团业,务,务的整合发,展,展；,以商业为主,要,要获利来源,的,的都市综合,体,体开发逐步,转,转 为 以,商,商业住宅,获,获利并重或,住,住宅获利为,主,主的更大规,模,模的综合地,产,产开发。,愿景及目标行业及资源,分,分析战略五要素,战,战略目,标,标战略挑,战,战,哪些环境因,素,素正在影响,组,组织？,在当前，哪,些,些因素的影,响,响最重要？,未,未来几年呢,？,？,1.住宅设,计,计水平相对,较,较高，商业,设,设计水平相,对,对较低；,2.施工技,术,术水平稳定,，,，成本随宏,观,观经济波动,而,而变化；,3.住宅销,售,售形成具有,一,一定特色的,销,销售技术；,4.招商技,术,术不成熟；,5.运营管,理,理技术有待,提,提高。,行业环境分,析,析,环,境,影,响,的,P,E,S,T,分,析,1.政府,环,环境稳定，,有,有利于投资,；,；改革开放,的,的深度和广,度,度增加,2.WTO加快外资,进,进入速度，,国,国外商业许,可,可独立经营,，,，外资金融,机,机构进入，,融,融资渠道增,多,多；,3.金融政,策,策从紧；土,地,地政策从严,；,；规划要求,较,较刚性；,4.部分,地,地方政府对,大,大型商业物,业,业有所得税,优,优惠。,1.宏观经,济,济环境稳定,；,；,2.人民生,活,活水平提高,，,，财富积累,、,、可支配收,入,入保持增长,；,；,3房地产周,期,期性波动，,局,局部过热；.处于加息,周,周期；区域,经,经济发展不,平,平衡；,4.外资,对,对中国房地,产,产市场前景,看,看好并加大,投,投资力度；,外,外资零售业,加,加大加快在,中,中国的发展,；,；,5.大型商,业,业设施需要,升,升级换代。,1.社会环,境,境稳定；,2.城市化,进,进程加快，,城,城市人口增,加,加，城市规,模,模在扩大，,城,城市基础设,施,施逐渐完善,；,；服务中心,城,城市边际消,费,费倾向高；,3.国民素质,不,不断提高，消,费,费者更注重生,活,活品质并追求,多,多样化、个性,化,化消费，更加,重,重视产品质量,和,和。,政治的/法律的,经 济 的,社会文化的,技 术 的,行业内部环境,经济特征,驱动因素,吸引力,1.零售商扩,张,张的需求,2.人均GDP、可支配收,入,入增长的需求,3.产品差异,化,化程度,4.政策变化,导,导致成本变动,5.消费者追,求,求高品质消费,环,环境的需求以,及,及追求多元化,、,、多样性消费,体,体验的追求,6.股东追求,中,中长期稳定投,资,资回报的需求,7.代表城市,建,建设及商业发,展,展形象的需求,8.购物中心,营,营商环境的国,际,际化,9.开发和管,理,理技术不易复,制,制,10.行业缺,少,少领导者,1.市场规模,大,大，仍呈现供,给,给不足现象,2.竞争的地,理,理范围相对集,中,中,3.竞争对手,数,数量多，规模,适,适中,4.产品差异,化,化程度不大，,商,商业差异大,5.资源投入,大,大，进入相对,难,难度大,6.行业平均,盈,盈利水平相对,高,高，商业具有,高,高收益高风险,特,特征,7.市场增长,快,快速，处于上,升,升周期,8.地产开发,门,门槛低，开发,商,商多；但有特,色,色生意模式和,发,发展路径的大,规,规模高素质发,展,展商较少；具,综,综合地产开发,能,能力的更少；,外,外资个别地产,开,开发商成为主,要,要竞争对手；,9.经验重要,，,，但在不同区,域,域需有创新,10.以中长,期,期稳定收入为,主,主，生产、经,营,营难度大（设,计,计、招商）,11.以租赁,为,为主，与租户,关,关系密切,1.行业具备,成,成长潜力,2.行业领导,者,者将获得显著,的,的盈利水平增,长,长,3.行业未来,盈,盈利水平可观,4.遵循国外,发,发展轨迹，行,业,业发展方向和,轨,轨迹明确,5.竞争日趋,激,激烈，行业具,有,有风险和不确,定,定性,6.所代表城,市,市建设和商业,发,发展形象而带,来,来的吸引力,行业竞争结构,分,分析,1.合适的土,地,地资源获取难,；,；,2.对资金需,求,求大，一般竞,争,争者无法进入,；,；,3.与政府关,系,系好，具备成,本,本优势；,4.企业规模,和,和品牌效应明,显,显；,5.政策限制,小,小企业；,6.转换成本,偏,偏低；,7.开发和管,理,理技术难度较,大,大；,8.客户资源,从,从无到有的建,立,立难度较大。,1.投入品的,差,差异性小，替,代,代性高；,2.供应商相,对,对不集中；,3.供应商讨,价,价还价能力弱,；,；,4.项目规模,大,大、批量需求,供,供应价格低；,5.产业中前,向,向整合可能性,小,小。,1.替代品的,性,性价比；,2.客户对替,代,代品的使用倾,向,向；,3.百货争夺,租,租户资源；,4.百货和综,合,合超市争夺购,物,物中心消费市,场,场；,5.网络购物,不,不能取代真实,购,购物。,1.零售资源,不,不够丰富；买,方,方的替代品相,对,对较少；,2.与买方建,立,立良好关系；,3.买方转换,成,成本大于卖方,转,转换成本；,4.存在后向,整,整合可能性；,5.买方品牌,及,及买方属性。,1.产业内整,体,体需求快速增,长,长；,2.高固定成,本,本；退出壁垒,高,高；,3.产品差异,化,化程度大；,4.竞争者多,样,样化；竞争者,实,实力差异大；,5.利润水平,高,高，回收期长,；,；,6.转换成本,偏,偏低；,7.合适的零,售,售商资源尚不,足,足；,8.设计和招,商,商技术；,9.品牌；区,位,位。,潜在竞争者的进入,供应商讨价还价的能力,顾客（租户）讨价还价的能力,潜在替代品的开发,现有企业间的竞争,竞争者进入壁垒,竞争的决定因素,供方力量决定因素,决定替代威胁的因素,买方力量决定因素,行业竞争结构,分,分析,1.合适的土,地,地资源获取难,；,；,2.对资金需,求,求大，一般竞,争,争者无法进入,；,；,3.与政府关,系,系好，具备成,本,本优势；,4.企业规模,和,和品牌效应明,显,显；,5.政策限制,小,小企业；,6.转换成本,偏,偏低；,7.开发和管,理,理技术难度较,大,大；,8.客户资源,从,从无到有的建,立,立难度较大。,1.投入品的,差,差异性小，替,代,代性高；,2.供应商相,对,对不集中；,3.供应商讨,价,价还价能力弱,；,；,4.项目规模,大,大、批量需求,供,供应价格低；,5.产业中前,向,向整合可能性,小,小。,1.替代品的,性,性价比；,2.客户对替,代,代品的使用倾,向,向；,3.百货争夺,租,租户资源；,4.百货和综,合,合超市争夺购,物,物中心消费市,场,场；,5.网络购物,不,不能取代真实,购,购物。,1.零售资源,不,不够丰富；买,方,方的替代品相,对,对较少；,2.与买方建,立,立良好关系；,3.买方转换,成,成本大于卖方,转,转换成本；,4.存在后向,整,整合可能性；,5.买方品牌,及,及买方属性。,1.产业内整,体,体需求快速增,长,长；,2.高固定成,本,本；退出壁垒,高,高；,3.产品差异,化,化程度大；,4.竞争者多,样,样化；竞争者,实,实力差异大；,5.利润水平,高,高，回收期长,；,；,6.转换成本,偏,偏低；,8.合适的零,售,售商资源尚不,足,足；,10.设计和,招,招商技术；,11.品牌；,区,区位。,潜在竞争者的,进,进入,供应商讨价还,价,价的能力,顾客（租户）,讨,讨价还价的能,力,力,潜在替代品的,开,开发,竞争者进入壁,垒,垒,竞争的决定因,素,素,供方力量决定,因,因素,决定替代威胁,的,的因素,买方力量决定,因,因素,现有企业间的竞争,竞争者,太古、恒隆、,新,新鸿基、CapitalLand、瑞,安,安,华 润,万达、世纪金,源,源,内部资源分析,闲置资源,二期用地,活力资源,合作伙伴关系,消费者资源,供应商资源,资金,固化资源,一期用地和建成物业,政府关系,租户资源,人力资源,低,中,高,低,中,高,资源利用程度,资源可转移性,内部资源应包,括,括有形资源和,无,无形资源。,资源可转移性,指,指资源扩展、,复,复制，使用于,其,其他业务的可,能,能程度，这标,志,志着资源的流,动,动性。,资源利用程度,指,指资源被占用,和,和使用的紧张,程,程度和余量的,多,多少，这标志,着,着资源的聚集,状,状况。,SWOT矩阵,分,分析,优质土地资源,有,有限，无序竞,争,争导致资源流,失,失加快；,外资大型地产,商,商快速扩张；,消费者忠诚度,低,低，竞争者多,样,样性且部分综,合,合性企业已相,当,当成熟、领先,经济处于加息,周,周期；,宏观经济长期,向,向好，改革开,放,放向纵深发展,；,；人民收入增,长,长，消费需求,及,及需要提升,中心城市发展,加,加快，城市功,能,能升级换代（,旧,旧城改造、新,城,城开发、招商,引,引资）,行业内竞争对,手,手不多；,零售行业发展,迅,迅速，呼唤优,质,质物业及专业,团,团队；,资本市场渴望,新,新产品；,土地储备少；,对资本市场利,用,用少；,气魄不足；,团队人员不足,，,，管理经验相,对,对缺乏；,客户资源积累,不,不足；,业务流程，制,度,度未完全理顺,；,；产品品牌建,立,立过程中,资金；品牌；,管,管理团队；,政府关系；本,地,地作生意能力,强,强,；,掌握了一定的,开,开发和管理技,术,术,；,资源整理应用,能,能力强,；,有一个样板项,目,目，并有23个储备项目,；,CRC多元化,整,整体协同效应,S：内部优势,W：内部劣势,O：外部机会,T：外部威胁,SWOT矩阵,分,分析,优质土地资源,有,有限，无序竞,争,争导致资源流,失,失加快；,外资大型地产,商,商快速扩张；,消费者忠诚度,低,低，竞争者多,样,样性且部分综,合,合性企业已相,当,当成熟、领先,经济处于加息,周,周期；,宏观经济长期,向,向好，改革开,放,放向纵深发展,；,；人民收入增,长,长，消费需求,及,及需要提升,