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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,营销筹划方案,一、九亭市场分析,根据相关数据分析，得出九亭地区总体房价相对于整个上海市来说是比较低的区域。,公寓房的售价在4000元4200/平方米均价，如三盛颐景园、国亭花园；,联排别墅的价格在5000-5200元/平方米均价，如7月17日开盘的英国会；,叠加别墅的价格在45004700元/平方米均价，如嘉华美花园等；,独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定，目前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右，而上海诗林仅5300元/平方米。,分析,本工程定价依据,本工程系总共为30万平方米的大盘工程，一期的面积不大仅占总销售面积的13.3%，一期销售需考虑本案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间；,本工程刚刚启动，周边的配套、设施尚不完善；,本工程为开发商在上海的第一个工程，市场对产品及品牌尚需一个认知的过程；,周边的楼盘尚未启动，区域性的规模气候尚待形成；,要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。,一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目标，并为二、三期打下良好的销售根底，不应纯粹以获取利润最大化为首要目标。,因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低100200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。,在一期产品在市场上得以良好认可的根底上，二、三期再以获取最大化利润为目标，完成全案的圆满销售。,建议一期工程定价,小高层公寓：3900元/平方米均价,联排别墅：5000元/平方米均价,叠加别墅：4500元/平方米均价,二、企划精神,30万平方米成熟社区,知识社区雅致生活,把握都市脉动,品味雅致生活,精神口号,产品企划总精神,三、卖点提炼,规划卖点,九亭规划合理，具有成为新住宅聚居区的根底，开展潜力无限；,规划中的轨道交通解决住户出行问题，极大地提升了产品的卖点；,产品卖点,30万成熟社区；,景观规划有特色，环境表达知雅本色；,房型均好，面积总价适中，户型配比合理；,别墅产品提升产品品质；,完善的物业配套效劳；,品牌卖点,志成企业和相关合作单位设计单位、物业公司等,金丰易居品牌形象深入人心；,三、营销方案,知雅汇一期营销推广计划,总图,四、推广预算,序号,类型,面积,一、二、三期综合（预估）,总价（元）,推广费用（元）,1.,联体,别墅,11644,5300,61，713，200,16，596，262,2.,叠加,别墅,47648,4700,223，945，600,3.,小高层,217160,4300,933，788，000,4.,商业,面积,18175,9000,163，575，000,合计,294627,1，383，021，800,1、全案2003年7月2004年12月推广费用预估,2、全案各期间推广预算列表,销售周期,时间段,总面积,销售总价,（预计）,推广费用,所占比例,（销售比例/费用比例）,一期,20038200312,41344,18亿元,5，641，690,（13.0%/34.0%）,二期,2004120045,39524,19亿元,3，000，000,(13.8%/18.1%),三期,20046200412,215899,10.1亿,7，500，000,（73.2%/45.2%）,不可预,计备用,后 续,454，572,（0/2.7%),3、一期推广费用汇总,第一组平面媒体,（9.5-9.30）,11个,611060,第二组平面媒体,（10.1-10.19）,8个,468200,第三组平面媒体,（10.20-10.31）,2个,104400,11月1日12月30日媒体费用预算,250000,户外广告,1，613，330,软性广告,100000,不可预见费,200000,总 计,3，346，990,（其中平面媒体1，533，660）,媒体预算,其他应用系统,2，294，700,合计,：5,641,690,五、目前亟待解决的问题,市中心售楼处,房展会确定,户外广告确实定,现场接待 及POS机,预售合同样本,谢 谢！,
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