思源经纪定价策略

Page,*,版权所有 不得外传,*,Page,*,版权所有 不得外传,Page,*,版权所有 不得外传,*,第,*,页,房地产价格制定,目录,一、房,地,地产定,价,价方法,二、房,地,地产定,价,价策略,三、项,目,目整体,价,价格制,定,定,四、项,目,目各楼,栋,栋价格,制,制定,五、价,格,格表详,细,细制作,一、房,地,地产定,价,价方法,方法分,类,类,成本加,成,成定价,法,法：,将产品,的,的成本,(,含税金,),加上预,期,期利润,即,即为房,地,地产价,格,格。,竞争价,格,格定价,法,法：,竞争价,格,格定价,法,法从市,场,场竞争,的,的角度,来,来定价,。,。,加权点,数,数定价,法,法：,根据面,积,积、朝,向,向、视,野,野、楼,层,层差别,等,等而确,定,定不同,的,的定价,增,增减比,例,例。,顾客感,受,受定价,法,法,:,依顾客,感,感受而,定,定价。,二、房,地,地产定,价,价策略,价格折,扣,扣与折,让,让策略,现金折,扣,扣：,购买者,如,如能及,时,时付现,或,或提早,付,付现,公司则,给,给予现,金,金折扣,。,。,数量折,扣,扣：,顾客大,量,量购买,时,时,则予以,价,价格上,的,的优待,。,。,单一价,格,格与变,动,动价格,策,策略,单一价,格,格：,无论谁,来,来购买,都,都是同,样,样价格,。,。若有,折,折扣、,优,优惠、,赠,赠品,则对每,一,一顾客,皆,皆一视,同,同仁。,变动价,格,格：,对每一,顾,顾客的,成,成交价,皆,皆有所,差,差异。,特价品,定,定价策,略,略,：使少,数,数产品,以,以非常,廉,廉价的,姿,姿态出,现,现,来吸引,消,消费者,购,购买。,所,所谓,“,特价品,”,在房屋,营,营销中,往,往往只,有,有一户,或,或少数,几,几户,如广告,中,中常见,的,的所谓,“,起价,”,元或者,根,根据特,殊,殊产品,或,或时间,内,内规定,的,的价格,。,。,心理定,价,价策略,：根据,心,心理学,家,家对消,费,费者购,买,买心理,之,之研究,调,调查,同一件,产,产品当,标,标价,49,元时,不但销,量,量远大,于,于标价,50,元的产,品,品,甚至还,比,比标价,48,元的销,路,路还要,好,好。这,种,种策略,也,也能用,于,于房地,产,产定价,。,。现代,心,心理定,价,价还有,其,其他一,些,些新的,表,表现,如吉祥,数,数字、,吉,吉祥门,牌,牌号定,价,价策略,像每平,方,方米,19,8,8,8,元这类,定,定价。,非价格,竞,竞争策,略,略,：价格,竞,竞争是,市,市场竞,争,争的基,本,本策略,但在房,地,地产营,销,销中,也有在,竞,竞争中,突,突破价,格,格竞争,而,而自主,定,定价的,策,策略,如在相,邻,邻同档,次,次的项,目,目中,一方不,通,通过价,格,格调整,而通过,提,提供比,竞,竞争者,更,更优惠,的,的其他,条,条件来,竞,竞争的,情,情况,如提供,良,良好的,后,后期物,业,业管理,、,、较低,的,的物业,管,管理费,等,等来吸,引,引顾客,。,。,三、项,目,目整体,定,定价方,法,法,常用定,价,价法,:,竞争价,格,格定价,法,法,市场对,比,比项目,的,的选择,说,说明：,由于房,地,地产产,品,品所独,具,具的地,域,域性特,点,点，在,选,选取价,格,格比对,项,项目时,，,，第一,原,原则为,选,选择同,区,区同质,项,项目，,但,但某些,项,项目所,具,具有的,特,特殊性,，,，应在,更,更大范,围,围内寻,找,找价格,标,标杆进,行,行补充,比,比对才,能,能使结,果,果更趋,于,于客观,，,，,市场比,对,对项目,选,选择,同区同,质,质项目,不同区,同,同质项,目,目,权重影,响,响原则,影响度,越,越大，,权,权重越,大,大,决定影,响,响度的,依,依据：,竞,竞争关,系,系、客,群,群的相,似,似度、,项,项目产,品,品的相,似,似度等,确定市,场,场比价,体,体系,举例说,明,明,项目权重,分配表,项目,权重,备注,A,40%,同区同质,B,20%,不同区同质,C,20%,不同区同质,D,10%,同区不同质,F,10%,同区不同质,合计,100,/,项目权,重,重比例,确,确定,确定市,场,场比价,体,体系,比价体,系,系六大,影,影响因,素,素权重,确,确定,地段价,值,值,37,楼体素,质,质,34,环境设,计,计,6,开发品,牌,牌,8,物业品,牌,牌,8,工程风,险,险,7,100%,市场比,较,较打分,法,法说明,打分取,值,值区间,：,：,-5,5,打分方,式,式：打,本,本项目,得,得分,分值还,原,原：最,终,终得分,需,需要进,行,行还原,，,，即以,汇,汇总分,值,值除以,取,取值区,间,间,10,地段价,值,值,37%,影响因素,权重,项 目,A,B,C,D,E,大项,细项,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,环境,21,升值前瞻,6%,3,18,-2,-12,-2,-12,2,12,1,6,居住成熟度,5%,1,5,-3,-15,-3,-15,-1,-5,0,0,景观价值,5%,-2,-10,1,5,2,10,3,15,2,10,噪音影响,3%,-4,-12,2,6,1,3,2,6,-2,-6,楼盘昭示性,2%,3,6,-3,-6,-1,-2,-2,-4,2,4,交通,路网交通,6%,4,24,-1,-6,-1,-6,0,0,2,12,地铁站口,3%,1,3,4,12,4,12,5,15,3,9,配套,小区自有配套,4%,2,6,-1,-3,-3,-9,-1,-3,1,3,社区外配套,4%,2,8,-3,-12,-3,-12,1,4,-1,-4,合计,37%,48,-31,-31,40,38,楼体素,质,质,34%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,大项,细项,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,规模,8,占地及总面积,3%,2,6,-1,-3,-3,-9,-2,-6,-2,-6,容积率,3%,2,6,4,12,2,6,1,3,3,9,车位比,2%,0,0,-2,-4,-3,-6,0,0,-2,-4,设计,9%,主力户型,3%,1,3,2,6,-1,-3,3,9,-2,-6,层高,2%,0,0,-2,-4,-3,-6,0,0,-1,-2,几梯几户,2%,2,4,4,8,2,4,0,0,2,4,实用率,2%,0,0,-1,-2,2,4,-2,-4,-4,-8,形象,6,外观形象,4%,-2,-8,-1,-4,-3,-12,0,0,-2,-8,公共装修,2%,-2,-4,-1,-2,-2,-4,0,0,-4,-8,会所,3%,面积及功能设施,3%,1,3,-2,-6,-3,-9,0,0,-4,-12,设备,8,设备智能化,2%,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,电梯,1%,-2,-2,0,0,0,0,0,0,1,1,供暖及制冷,2%,-2,-4,1,2,1,2,1,2,-2,-4,高科技技术应用,3%,5,15,5,15,5,15,5,15,5,15,合计,34%,19,18,-18,19,-27,环境设,计,计,6%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,绿化率,%,-4,-12,3,9,3,9,1,3,-3,-9,设计方案,2%,-2,-4,1,2,0,0,2,4,-4,-8,设计公司,1%,-2,-2,0,0,-2,-2,0,0,-2,-2,合计,6%,-18,11,7,7,-19,开发品,牌,牌,8%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,开发商,5%,-3,-15,-1,-5,-1,-5,-1,-5,-2,承建商,3%,-1,-3,0,0,-1,-3,-1,-3,2,合计,8%,-18,-5,-8,-8,物业管,理,理,8%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,物业公司品牌,5%,-3,-15,-3,-15,0,0,-2,-10,-3,-15,物业收费标准,3%,-1,-3,-2,-6,2,6,-2,-6,3,9,合计,8%,-18,-21,6,-16,-6,工程风,险,险,7%,影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,打分,得分,现有工程形象,3%,-2,-6,-3,-9,3,9,0,0,-4,-12,入住时间,4%,-4,-16,-3,-12,-1,-4,-3,-12,-5,-20,合计,7%,-22,-21,5,-12,-32,比较打,分,分体系,汇,汇总表,六大影响因素,权重,项目,A,B,C,D,E,比例,得分,得分,得分,得分,得分,地理位置,37%,48,-31,-31,40,38,楼体素质,34%,19,18,-18,19,-27,环境设计,6%,-18,11,7,7,-19,开发质量,8%,-18,-5,-8,-8,-4,物业管理,8%,-18,-21,6,-16,-6,工程风险,7%,-22,-21,5,-12,-32,合计,100,-9,-49,-39,28,-50,分值还原,-0.9,-4.9,-3.9,2.8,-5.0,项目对,比,比价格,的,的确定,分项,项 目,A,B,C,D,E,项目均价,16000,17500,14500,16000,17000,精装标准,3500,2000,2000,2500,4500,实际折扣,97,折,97,折,97,折,97,折,97,折,折扣后均价,15520,16975,14065,15520,16490,精装,7,折后价格,2450,1400,1400,1750,3150,最终比准价格,13070,15575,12665,13770,13340,汇总比,较,较打分,体,体系得,出,出比对,价,价格,分项,项 目,A,B,C,D,E,各项目最终比准均价,13070,15575,12665,13770,13340,本项目对比得分,99.1,95.1,96.1,102.8,95.0,本项目比准价格,12952,14812,12171,14156,12673,比对项目比准权重,40%,20%,20%,10%,10%,权重后本项目比准价,5181,2962,2434,1416,1267,本项目加价平均合计,13260,四、项,目,目各楼,栋,栋价格,制,制定,常用定,价,价法,加权点,数,数定价,法,法：,单价形,成,成,=,基准价,+,平层差,+,层差,权重,跳差,平层差,：,：,按照户,型,型的不,同,同性质,进,进行制,定,定，如,景观、,噪,噪音、,面积、,户,户型结,构,构、采,光,光、通,风,风,等综合,考,考量各,户,户型的,差,差价,楼层差,:,根据楼,层,层的区,域,域定价,，,，如,1-9,层层差,可,可设置,为,为,100,元，,9-18,层设置,为,为,50,元，,18,层以上,可,可设置,为,为,30,元。,特殊层,差,差：,凡遇到,首层、,顶,顶层或,带,带数字,4,、,13,等,特殊楼,层,层,需要单,独,独定价,常用定,价,价法,客户意,向,向户型,参,参考,五、价,格,格表详,细,细制作,价格表,搭,搭建框,架,架,1,单元,房号,建筑面积,单价,总价,房号,建筑面积,单价,总价,2,（南北向,2,居）,1,（南北向,2,居）,1402,1401,1302,1301,1202,1201,1102,1101,1002,1001,902,901,802,801,702,701,602,601,502,501,402,401,302,301,202,201,102,101,常用,EXCEL,公示运,用,用,$,符号：