世联_郑州经三路项目产品定位及配比建议

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,经三路项目第一阶段补充报告二,谨呈：河南鑫苑置业有限公司,10/29/2024,产品定位及配比建议,2,方案设计金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度；,工商银行广场,金座,25*45,形成视觉共享空间,主形象展示面,45,27,广场1400,金座基底1125,银座基底=1425,覆盖率30；,57,150,12,银座,25*57,9,办公区入口,3,方案的经济评价,方案一：金座30层，银座30层；,方案二：金座25层，银座25层；,方案三：金座25层，银座18层；,方案四：金座18层，银座18层；,4,方案一：金座30层+银座30层,序号,项目名称,金座,裙楼商业,银座,地下车库,合计,1,建筑面积（万,m2,）,3.38,0.50,4.28,1.10,9.26,2,销售均价（元）,3800,7000,3200,0,3244,3,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,0%,100%,4,销售收入（万元）,12844.00,3500.00,13696.00,0.00,30040.00,5,单方成本（元,/m2,）,2616.49,2616.49,2131.96,4030.69,2560.53,6,总成本（万元）,8843.73,1308.24,9124.79,4433.76,23710.54,7,税金（万元）,1317.79,359.10,1405.21,0.00,3082.10,8,税后利润（万元）,2682.47,1832.66,3166.00,-4433.76,3247.36,9,投资利润率,13.70%,5,序号,项目名称,金座,裙楼商业,银座,地下车库,合计,1,建筑面积（万m2）,2.81,0.50,3.56,0.55,7.42,2,销售均价（元）,3800,7000,3200,0,3,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,0%,100%,4,销售收入（万元）,10687.50,3500.00,11392.00,0.00,25579.50,5,单方成本（元,/m2,）,2528.83,2541.20,2120.00,3817.99,2429.11,6,总成本（万元）,7112.34,1270.60,7547.20,2099.90,18030.04,7,税金（万元）,1096.54,359.10,1168.82,0.00,2624.46,8,税后利润（万元）,2478.62,1870.30,2675.98,-2099.90,4925.00,9,投资利润率,27.32%,方案二：金座25层+银座25层,6,序号,项目名称,金座,裙楼商业,银座,地下车库,合计,1,建筑面积（万,m2,）,2.81,0.50,2.57,0.55,6.43,2,销售均价（元）,3800,7000,3200,0,3,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,0%,100%,4,销售收入（万元）,10687.50,3500.00,8208.00,0.00,22395.50,5,单方成本（元,/m2,）,2528.83,2541.20,2120.00,3817.99,2476.96,6,总成本（万元）,7112.34,1270.60,5437.80,2099.90,15920.64,7,税金（万元）,1096.54,359.10,842.14,0.00,2297.78,8,税后利润（万元）,2478.62,1870.30,1928.06,-2099.90,4177.08,9,投资利润率,26.24%,方案三：金座25层+银座18层,7,序号,项目名称,金座,裙楼商业,银座,地下车库,合计,1,建筑面积（万,m2,）,2.03,0.50,2.57,0.55,5.64,2,销售均价（元）,3800,7000,3200,0,3,销售率（,100%,）,100%,100%,100%,0%,100%,4,销售收入（万元）,7695.00,3500.00,8208.00,0.00,19403.00,5,单方成本（元,/m2,）,2528.83,2541.20,2120.00,3817.99,2469.71,6,总成本（万元）,5120.89,1270.60,5437.80,2099.90,13929.18,7,税金（万元）,789.51,359.10,842.14,0.00,1990.75,8,税后利润（万元）,1784.61,1870.30,1928.06,-2099.90,3483.07,9,投资利润率,25.01%,方案四：金座18层+银座18层,8,比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。,考虑因素,做足容积率,净利润,投资利润率,资金周转率,车位比,备注：以上方案测算未计车库销售收入,9,方案二的,主,主要参数,金座25*45*25（层,）,）=28125,银座25*57*25（层,）,）=35025,办公总建,面,面63150M2,商业面积5000M2,地下停车,场,场面积5500M2,地面广场1400M2,10,目标客户,中小知,识,识服务型,企,企业的需,求,求细分,客户类型,员工人数,需求面积,需求特征,事务所,20,200,景观好，昭示性，,贸易公司,（大型）60,（小型）1015,500,60100M2,重交通，对外联系便利，物业形象，同类聚集,广告、咨询公司,2030,150200,性价比，交通，附加费用少，办公时间长（24小时办公），同类聚集,设计、工程和相关服务,2030,200300,交通，对形象要求不高,IT,4050,300500,品质，配套，环境,投资者,N/A,50100M2,看重总价和升值潜力；,租售灵活,11,客户特征,描,描述,他们大多,是,是专业写,字,字楼的第,一,一次置业,者,者；,公司处在,发,发展阶段,，,，有良好,的,的发展前,景,景，有充,分,分的置业,信,信心；,购置写字,楼,楼是他们,提,提升公司,形,形象，加,快,快业务发,展,展的手段,，,，因此他,们,们对写字,楼,楼的形象,与,与品质非,常,常关注；,客户目的,：,：把“家,”,”搬到成,熟,熟商务区,的,的专业写,字,字楼中，,改,改善办公,环,环境，提,升,升形象，,寻,寻求业务,的,的更大发,展,展。,大部分公,司,司规模不,大,大，拥有,员,员工20-60人,左,左右，目,前,前在政府,办,办公楼或,商,商住楼中,办,办公，一,般,般情况下,，,，人均面,积,积在6M2左右,一,一般不大,于,于10平,米,米。,12,金座的技,术,术指标,公司类型,：,：中小知,识,识服务型,企,企业,员工人数,：,：2050人；,人均面积,：,：69M2；,核心客户,的,的需求面,积,积：120450M2,；,；,主力产品,面,面积：120200M2,；,；,小部分楼,层,层设置300500M2,的,的大面积,单,单位；,金座户数,：,：按平均,每,每户170M2计,约,约160,户,户；,车位（按1：1计,）,）：160个；,13,银座的技,术,术指标,客户类型,：,：创业型,企,企业投,资,资客,企业员工,人,人数：1020,人,人；,人均面积,：,：67M2；,核心客户,的,的需求面,积,积：60150M2；,主力产品,面,面积：6080M2,划,划分为小,面,面积单位,，,，弹性组,合,合；方便,客,客户投资,及,及出租；,14,金座、银,座,座的产品,定,定位小结,定位原则,：,：,总体档次,定,定位一致,，,，以免拉,大,大心理落,差,差影响项,目,目整体形,象,象；,扩大市场,覆,覆盖面。,避,避免内部,竞,竞争，快,速,速销售；,建立产品,标,标杆。但,临,临街昭示,性,性好的金,座,座将打造,成,成为价值,标,标杆，在,高,高度，体,量,量，材料,、,、单位面,积,积上提升,形,形象；,客户构成,产品建议,产品细节差异点,金座,中高端客户,IT公司、设计公司、律师及会计师事务所、咨询公司、外企办事处；,单层面积1125；25层高；,单位面积120200M2；每层68户，约160户；,均价38004000；,核心价值点：高形象与生态功能,立面形象专业，昭示性好；,大堂宽阔大气；,主推“生态建筑”；,银座,中端客户,小型贸易、广告、装饰设计、中小型办事处；,投资客；,单层1425M2；25层高；,60 80M2最小单位，弹性空间任意划分，估算约240户；,定价32003400；,核心价值点：实用价值高,立面简洁实用；,入口大堂简洁实用；,主推“三明设计”；,15,停车位建,议,议,16,停车位,按市场,大,大势的标,准,准测算，,本,本案约需,要,要240-300,个,个停车位,楼盘名称,层数,建筑面积,停车位,车位配比,国际企业中心,31,2栋，约10.8万,地面200个,地下一层约170个,291:1,河南信息大厦,28,1栋，4.17万,地上/下200个,209:1,河南报业大厦,25,1栋，约3.5万,地上约150个,233:1,金成国际广场,23,4栋，10.96万,地上/下200个,548：1,财富广场,21,4栋，5万,地上40个,地下150个,263：1,注协大厦,16,1栋，2.5万,地上32个,地下一层160个,130：1,思达数码大厦,16,1栋，2.85万,地上下150个,190：1,索克大厦,11,1栋，约1.8万,地上85个,211：1,对市场主,流,流产品的,车,车位配,比情况分,析,析，200250M2,左右配1,个,个车位为,市,市场所接,受的合理,区,区间；,由此推算,本,本案车位,约,约需：,60000/（200250),=240-300,个,个车位；,注：调研,结,结果显示,车,车位紧张,现象在经,三,三路区域,普,普遍,存在。由,于,于本区域,土,土地稀缺,成本不断,攀,攀升，此,矛,矛盾只会,愈发突出,。,。,17,按设计标,准,准，方案,三,三的停车,位,位配比如,下,下，选择,地,地下两层,有,有助于形,成,成项目的,优,优势，但,成,成本增加2000,万,万左右,地下一层,：,：1800/30+5600/40=60+140=200 个,地下二层,：,：1800/30+11200/40=60+280=340,个,个,车位配比:64000/360=178,车位配比:64000/200=320,18,但从车位,配,配比情况,测,测算，如,果,果按客户,需,需求配比,计,计算，按,地,地下一层,车,车库计，,方,方案三的,车,车位配置,明,明显比方,案,案二更合,理,理；,建面与车,位,位比：320M2：1,（,（64000:200）,户均配比,：,：约为2,：,：1(400:200),金座约160户；,银座由于,自,自由分割,，,，不确定,性,性因素多,，,，暂定240户；,两栋共计400户,；,；,方案二,金座25*45*25=28125,银座25*57*18=25650,总体量53775,；,；,车位比约,为,为240M2：1,按户均200M2,计,计算，约268户,；,；车位比,接,接近1：1,方案三,19,根据市场,大,大势和设,计,计指标，,方,方案二设,置,置200,个,个车位略,显,显不足，,需,需适当提,高,高配置标,准,准,方案二车,位,位配置相,对,对不足,市场角度,设计角度,车位比,240300个,一层200个,方案二,2：1；,320M2：1,20,从车位配,置,置的角度,考,考虑，建,议,议方案二,（,（25/25),加,加设半层,地,地下车库,，,，增至270个车,位,位；,序号,项目名称,金座,裙楼商业,银座,地下车库,合计,1,建筑面积（万,m2,）,2.81,0.50,3.56,0.83,7.70,2,销售均价（元）