房地产开发导论

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发与投资分析,石河子大学,水利建筑工程学院,王蕾,E-mail:,第1章 房地产开发导论,本章学习要求,1.掌握房地产的基本概念；,2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；,3.了解房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用，房地产开发程序，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1 房地产与房地产开发,1.1.1 房产的基本概念,房产：,是指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。具体包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、办公和体育等多方面的用房。房产与房屋不同，房屋是建造在土地上，定位于人们生活、生产使用的建筑物，而房产是指作为商品和非商品房屋的总称，根据房产划分的不同标准，可分为商品房和非商品房，住宅和非住宅房。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1 房地产与房地产开发,1.1.1 地产的基本概念,地产:,地产不同于自然形态的土地，地产指法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营、并能够带来相应经济效益的建设用地。根据土地所有权性质不同，地产可分为国有土地和集体土地两大类；根据使用目的不同，可以分为工业用地、商业用地、铁路用地、道路用地、军事用地、住宅建设用地、耕地、园地、林地、牧地和荒闲地等。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1 房地产与房地产开发,1.1.1 房地产的基本概念,房地产,又称为不动产（英文中常用real estate或real property表示，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1 房地产与房地产开发,1.1.1 房地产的基本概念,房地产,是房产和地产的总称，它也是一切社会、经济和生活活动的载体。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜和最具体实在的财产。,由于房屋及相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。房地产实际上已经成为一个规范化的整体概念，在物质形态上房产和地产总是联为一体，房依地而建，地为房的载体；在经济形态上，房产、地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不可分割性。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1.1 房地产开发的含义,房地产开发，,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。,（1）房地产开发是,城市规划,的实施过程；,（2）房地产开发是,追求经济效益、社会效益、环境效益,全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标；,（3）房地产开发是,提高土地使用,的社会经济效益的过程；,（4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，,为人类提供生产、生活空间，,并改善人们赖以生存的居住环境的过程。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1.1 房地产业的含义,房地产业,在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业，列为第七类。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。它既是国民经济的先导性、基础性产业，又是附加值比较高的产业。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1.1 国土开发的含义,国土开发:,是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。国土开发的基本目标是寻求经济、人口、资源、环境之间的最佳组合。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1.1 城市开发的含义,城市开发:,亦称城市建设综合开发，这是一种地区性的开发，以寻求一个城市范围内最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。我国在总结近几十年来城市建设正反两方面经验教训的基础上，借鉴各国优良模式，提出了“统一规划，统一开发，统一建设，统一管理的建设方针，这一方针充分体现了现代城市建设和发展的客观规律。,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.1.1房,地,地产,综,综合,开,开发,的,的含,义,义,房地,产,产综,合,合开,发,发：房地,产,产开,发,发根,据,据开,发,发的,统,统一,性,性、,配,配套,性,性的,程,程度,，,，又,分,分为,单,单项,开,开发,与,与综,合,合开,发,发两,种,种。,所,所谓,综,综合,开,开发,是,是指,城,城市,土,土地,和,和房,屋,屋的,规,规划,、,、设,计,计、,开,开发,、,、建,设,设和,经,经营,是,是综,合,合性,的,的，,兼,兼有,生,生产,和,和流,通,通两,个,个领,域,域的,经,经济,活,活动,。,。,房,地,地,产,产,开,开,发,发,与,与,投,投,资,资,分,分,析,析,FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI,1.1.2,房,房地产,开,开发特性,价格昂贵性,保值增值性,开发成本高,投资量大,投资周转慢,风险大,位置的固定,性,性,分散性,异质性,建设期长,时序性,寿命长久性,用途多样性,相互影响性,可调整性,政府管制性,交易复杂性,需求稳定性,涉及面广,综合性强,区位特性,价值特性,外部特性,房 地 产,开,开 发,与,与 投,资,资 分 析,FANGDICHANKAIFA YUTOUZIFENXI,1.1.3,房,房地产开发,的,的分类,从开发的区,域,域划分,从开发的深,度,度划分,新区开发,旧城更新改,造,造,土地一级开,发,发,房屋开发,从开发项目的使用功能,居住房地产,商业房地产,工业房地产,房 地 产,开,开 发,与,与 投,资,资 分 析,FANGDICHANKAIFA YUTOUZIFENXI,综合性开发,1.1.3,房,房地产开发,的,的分类,从开发的规,模,模划分,从开发的形,式,式划分,从开发的方,式,式划分,零星地段房,地,地产开发,成片小区开,发,发,外延型开发,内涵型开发,定向开发,联合开发,合作开发,房 地 产,开,开 发,与,与 投,资,资 分 析,FANGDICHANKAIFA YUTOUZIFENXI,单独开发,1.1.3,房,房地产开,发,发的项目类,型,型,居住房地产,项,项目,商业房地产,项,项目,工业房地产,项,项目,特殊用途房,地,地产项目,项目类型,房 地 产,开,开 发,与,与 投,资,资 分 析,FANGDICHANKAIFA YUTOUZIFENXI,普通商品住,房,房,限价商品房,经济适用房,廉租房,高档商品房,别墅,居住房地产,项,项目,房 地 产,开,开 发,与,与 投,资,资 分 析,FANGDICHANKAIFA YUTOUZIFENXI,廉租房是指,政,政府以租金,补,补贴或实物,配,配租的方式,，,，向符合城,镇,镇居民最低,生,生活保障标,准,准且住房困,难,难的家庭提,供,供社会保障,性,性质的住房,。,。,以廉租房政,策,策推广较好,的,的上海为例,，,，2003,年,年4月，廉,租,租住房的认,定,定标准由人,均,均居住面积,在,在5平方米,以,以下提高到,人,人均6平方,米,米以下。2003年12月，认定,标,标准再一次,上,上调到7平,方,方米以下，,同,同时把人均,居,居住面积低,于,于7平方米,、,、人均月收,入,入低于570元的老劳,模,模和重点优,抚,抚对象也纳,入,入了廉租住,房,房的解决范,围,围。,廉租房,定,定义,房 地,产,产,开,开 发,与,与,投,投,资,资 分,析,析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,热点,商业房,地,地产项,目,目,商业用,房,房,写字楼,酒店,酒店式,公,公寓,主题公,园,园,房 地,产,产,开,开 发,与,与,投,投,资,资 分,析,析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,工业房,地,地产项,目,目,工业厂,房,房,研究与,发,发展用,房,房,仓储用,房,房,工业园,区,区,房 地,产,产,开,开 发,与,与,投,投,资,资 分,析,析,FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,特殊用,途,途房地,产,产项目,指,指项目,的,的经营,活,活动需,要,要得到,政,政府特,殊,殊许可,的,的房地,产,产，包,括,括高尔,夫,夫球场,、,、飞机,场,场、汽,车,车加油,站,站、车,站,站、码,头,头等。,这,这类项,目,目多属,长,长期投,资,资、投,资,资者靠,日,日常经,营,营活动,的,的收益,来,来回收,投,投资、,赚,赚取投,资,资收益,。,。特殊,用,用途房,地,地产项,目,目的市,场,场交易,很,很少，,因,因此难,以,以采用,市,市场比,较,较法进,行,行估计,。,。,特殊用途,房,房地产项,目,目,房 地,产,产 开,发,发 与,投,投 资,分,分 析,FANGDICHAN KAIFAYUTOUZIFENXI,1.1.4 房地,产,产开发的,地,地位和作,用,用,房地产开,发,发的地位,房地产开,发,发业是我,国,国国民经,济,济的支柱,产,产业,房地产开,发,发在城市,建,建设中占,主,主导地位,房地产开,发,发的作用,有利于加,速,速城市现,代,代化进程,有利于城,市,市总体规,划,划的实现,为城市社,会,会、经济,、,、政治、,文,文化活动,以,以及人民,生,生活提供,载,载体,为城市政,府,府财政和,城,城市建设,提,提供资金,资,资源,为城市中,低,低收入群,体,体提供住,房,房保障,房 地,产,产 开,发,发 与,投,投 资,分,分 析,FANGDICHAN KAIFAYUTOUZIFENXI,遵循房地,产,产开发,程序的必,要,要性,遵循房地,产,产开发具,有,有的内在,规,规律性,减少房地,产,产开发风,险,险的需要,房地产项,目,目开发是,一,一项复杂,的,的生产活,动,动，,需要有科,学,学合理的,开,开发程序,城市政府,制,制定严格,的,的项目报,建,建审批程,序,序,制度的引,导,导、监督,和,和管理作,用,用,1.2,房,房地产开,发,发的程序,1.2.1 遵循,房,房地产开,发,发程序的,必,必要性,1.2.2房地产,开,开发的主,要,要阶段划,分,分,市场研究,、,、开发场,地,地选择,拟定开发,项,项目,经济、社,会,会、环境,效,效益评价,立项、申,请,请购置开,发,发场地,委托规划,、,、设计,筹集开发资金,申领建设工程规划许可证,拆迁、安置、清场,招标、投标、发包项目,施工准备、现场三通一平,施工的组织管理与控制,竣工验收、交付使用,制定租售,计,计划、宣,传,传、广告,销售、签约、公证、付款,小区管理、经营、服务,可行性研,究,究阶段,项目报批,与,与前期工,作,作阶段,建设实施,阶,阶段,租售与服,务,务阶