房地产制度与政策第四课

,2012-03-2-31,房地产制度与政策,Regime&Policy,投机背后真正的利益驱动,“,博傻,”理论,博傻理论,(greater fool theory,),：,是,指在资本市场中（如股票、期货市场）：人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走,。,什么是,“,博傻,”,高价之上还有高价，做多者有利可图；,低价之下还有低价，做空者减少损失；,直到,傻瓜,赢,傻瓜,谁是,最大的,笨蛋？,“博傻”理论的,由来,约翰,梅纳德,凯恩斯,“宏观经济学”之父,投资期货,最傻,与,更傻,之间的博弈,投机是否失败？,有,没有,The Greater Fool,博,傻的基础是投资大众对未来判断的不一致和判断的不同步,。,交,易,与投机物的真实价值无关,“博傻”的,关键,人都是自私的，都是追逐利益的。,人,都是有侥幸心理的。,从,货币的角度考虑，一定的时间内，货币总是流向使其“增值”的产业的。即货币也是逐利的。,感性,“博傻”与,理性,“博傻”,感性,：被“博傻”,理性,：等“更傻”,关键,正确判断大众的投资心理,理性博傻,最傻,判断,大众投资心理,从,100,张美女照片中选出,5,张最美的，谁,的答案最接近全体读者作为一个整体得出的平均答案，谁就能,获奖。,房地产,及,及房地,产,产业,1.,房地产,的,的含义,及,及特征,含义：,房地产是固着,在,在土地,、,、建筑,物,物上不,可,可分离,的,的部分,及,及其附,带,带的各,种,种权益,。,。房地,产,产由于,其,其自己,的,的特点,即,即位置,的,的固定,性,性和不,可,可移动,性,性，又,被,被称不,动,动产。是实,物,物、权,益,益、和,区,区位三,者,者的结,合,合体。,房地产,实,实物是,指,指房地,产,产中看,得,得见、,摸,摸得着,的,的有型,部,部分，,例,例如：,土,土地的,形,形状、,地,地形、,地,地势、,土,土壤、,地,地基和,平,平整程,度,度等，,建,建筑物,的,的外观,、,、建筑,结,结构、,设,设备设,施,施、装,饰,饰装修,等,等。,1.,房地产,的,的含义,及,及特征,房地产,权,权益是,指,指房地,产,产中无,形,形的、,不,不可触,摸,摸的部,分,分，是,基,基于房,地,地产实,物,物而衍,生,生出来,的,的权利,、,、利益,和,和收益,。,。,房地产,区,区位是,指,指一宗,房,房地产,与,与其他,的,的房地,产,产在空,间,间方位,和,和距离,上,上的关,系,系，包,括,括位置,、,、交通,、,、周围,环,环境和,景,景观、,外,外部配,套,套设施,等,等方面,。,。,1.,房地产,的,的含义,及,及特征,特征,房地产,与,与其他,经,经济物,品,品，包,括,括房地,产,产市场,与,与其他,经,经济物,品,品市场,、,、房地,产,产价格,与,与其他,经,经济物,品,品价格,，,，有许,多,多不同,之,之处。,这,这些不,同,同之处,是,是有房,地,地产的,特,特征所,决,决定的,。,。房地,产,产的特,性,性主要,有,有不可,移,移动、,独,独一无,二,二、寿,命,命长久,、,、供给,有,有限、,价,价值量,大,大、用,途,途多样,、,、相互,影,影响、,易,易受限,制,制、变,现,现困难,和,和保值,增,增值等,十,十个方,面,面。,1.,房地产,的,的含义,及,及特征,从事范,围,围,房地产,业,业是从,事,事房地,产,产投资,、,、开发,、,、经营,、,、服务,和,和管理,的,的行业,，,，包括,房,房地产,开,开发经,营,营、物,业,业管理,、,、房地,产,产中介,服,服务和,其,其他房,地,地产活,动,动。在,国,国民经,济,济产业,分,分类中,，,，房地,产,产属于,第,第三产,业,业，是,为,为生产,和,和生活,服,服务的,部,部门。,2.,房地产,业,业的概,述,述及作,用,用,从事范,围,围,房地产,业,业是从,事,事房地,产,产投资,、,、开发,、,、经营,、,、服务,和,和管理,的,的行业,，,，包括,房,房地产,开,开发经,营,营、物,业,业管理,、,、房地,产,产中介,服,服务和,其,其他房,地,地产活,动,动。在,国,国民经,济,济产业,分,分类中,，,，房地,产,产属于,第,第三产,业,业，是,为,为生产,和,和生活,服,服务的,部,部门。,2.,房地产,业,业的概,述,述及作,用,用,与建筑,业,业的区,别,别和联,系,系,房地产,业,业与建,筑,筑业既,有,有联系,又,又有区,别,别。区,别,别在于,：,：建筑,业,业是物,质,质生产,部,部门，,属,属于第,二,二产业,；,；房地,产,产业兼,有,有生产,（,（开发,）,）、经,营,营、服,务,务、和,管,管理等,多,多种性,质,质，属,于,于第三,产,产业。,这,这两个,产,产业有,着,着非常,紧,紧密的,关,关系，,因,因为他,们,们的业,务,务对象,都,都是房,地,地产。,2.,房地产,业,业的概,述,述及作,用,用,特点,房地产,业,业关联,度,度高、,带,带动力,强,强、是,经,经济发,展,展的基,础,础、先,导,导性产,业,业，是,我,我国现,阶,阶段的,一,一个重,要,要的支,柱,柱产业,。,。,引导和,促,促进房,地,地产业,持,持续稳,定,定健康,发,发展，,有,有利于,保,保持国,民,民经济,平,平稳较,快,快增长,，,，有利,于,于满足,广,广大群,众,众的基,本,本住房,消,消费需,求,求，有,利,利于实,现,现全面,建,建设小,康,康社会,的,的目标,。,。,2.,房地产,业,业的概,述,述及作,用,用,作用,可以为,国,国民经,济,济的发,展,展提供,重,重要的,物,物质条,件,件；,房地产,业,业关联,度,度高，,带,带动力,强,强，可,以,以带动,建,建筑、,建,建材、,化,化工、,轻,轻工、,电,电器等,相,相关行,业,业的发,展,展；,可以改,善,善人民,的,的住房,条,条件和,生,生活环,境,境；,可以加,快,快旧城,改,改造和,城,城市基,础,础设施,建,建设，,改,改变落,后,后的城,市,市面貌,；,；,有利于,优,优化产,业,业机构,，,，改善,投,投资硬,环,环境，,吸,吸引外,资,资，加,快,快改革,开,开放的,步,步伐。,可以扩,大,大就业,；,；,可以增,加,加政府,的,的财政,收,收入。,2.,房地产,业,业的概,述,述及作,用,用,房地产,开,开发经,营,营业,房地产,开,开发经,营,营业主,要,要是取,得,得待开,发,发房地,产,产，特,别,别是土,地,地，然,后,后进行,基,基础设,施,施建设,、,、场地,平,平整等,土,土地开,发,发或者,房,房屋建,设,设，再,转,转让开,饭,饭完成,后,后的土,地,地、房,地,地产开,发,发项目,或,或者销,售,售、出,租,租建成,后,后的房,屋,屋。,房地产,开,开发经,营,营业具,有,有单件,性,性、投,资,资大、,周,周期长,、,、风险,高,高、回,报,报率高,、,、附加,值,值高、,产,产业关,联,联度高,、,、带动,力,力强等,特,特点。,目前我,过,过房地,产,产业中,泛,泛地产,开,开发经,营,营业占,主,主体地,位,位。,3.,房地产业,的,的行业细,分,分,物业管理,业,业,物业管理,业,业主要是,对,对已建成,并,并经竣工,验,验收投入,使,使用的各,类,类房屋及,配,配套的设,施,施设备和,相,相关场地,进,进行维修,养,养护、管,理,理、维护,物,物业管理,区,区域内的,环,环境卫生,和,和相关秩,序,序，并提,供,供相关服,务,务；,从事物业,管,管理活动,需,需要树立,服,服务意识,，,，正确处,理,理好与业,主,主的关系,；,；,物业管理,也,也是劳动,密,密集和知,识,识密集的,行,行业。,3.,房地产业,的,的行业细,分,分,房地产咨,询,询业,主要是为有关,房,房地产活,动,动的当事,人,人提供法,律,律法规、,政,政策、信,息,息、技术,等,等方面的,顾,顾问服务,，,，现实中,的,的具体业,务,务有几首,当,当事人的,委,委托进行,房,房地产市,场,场调查研,究,究、房地,产,产投资项,目,目可行性,研,研究、房,地,地产开发,项,项目策划,等,等；,目前，房,地,地产咨询,业,业务主要,由,由房地产,估,估价师和,房,房地产估,价,价机构或,者,者房地产,经,经纪人和,房,房地产经,纪,纪机构承,担,担。,3.,房地产业,的,的行业细,分,分,房地产估,价,价业,房地产估,价,价也主要,是,是分析、,测,测算和判,断,断房地产,的,的价值并,提,提出相关,专,专业意见,，,，为土地,使,使用权怵,然,然、转染,和,和房地产,买,买卖、抵,押,押、征收,征,征用补偿,、,、损害赔,偿,偿、课税,等,等提供价,值,值参考依,据,据。房地,产,产估价通,常,常要求独,立,立、客观,、,、公正、,而,而估价委,托,托人（客,户,户）有时,要,要求高估,或,或者低估,房,房地产价,值,值，存在,一,一定的冲,突,突。房地,产,产估价活,动,动主要有,房,房地产估,价,价师来完,成,成；,房地产,估,估价业,是,是知识,密,密集型,行,行业。,3.,房地产,业,业的行,业,业细分,房地产,经,经纪业,主要是帮助,房,房地产,出,出售者,、,、出租,人,人寻找,到,到房地,产,产的购,买,买者、,承,承租人,、,、或者,帮,帮助房,地,地产的,购,购买者,、,、承租,人,人寻找,到,到期要,购,购买、,承,承租的,房,房地产,，,，是市,场,场运行,的,的润滑,剂,剂；,房地产,经,经济也,是,是知识,密,密集和,劳,劳动密,集,集的行,业,业；,在成熟,的,的房地,产,产市场,中,中，房,地,地产经,济,济也居,房,房地产,业,业的主,体,体地位,。,。,3.,房地产,业,业的行,业,业细分,房地产,法,法律体,系,系,房地产,开,开发关,系,系,房地产,开,开发关,系,系是指,房,房地产,开,开发企,业,业依法,取,取得见,识,识用地,使,使用权,并,并进行,基,基础设,施,施建设,、,、建造,房,房屋过,程,程中产,生,生的法,律,律关系,，,，包括,两,两方面,内,内容：,第,第一，,获,获得建,设,设用地,使,使用权,；,；第二,，,，在获,得,得见识,用,用地使,用,用权的,土,土地上,建,建造房,屋,屋。,1.,房,地,地,产,产,法,法,律,律,的,的,调,调,整,整,对,对,象,象,房,地,地,产,产,交,交,易,易,关,关,系,系,是指,参,参,与,与,房,房,地,地,产,产,买,买,卖,卖,、,、,租,租,赁,赁,、,、,抵,抵,押,押,等,等,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,行,行,为,为,的,的,各,各,方,方,当,当,事,事,人,人,在,在,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,过,过,程,程,中,中,产,产,生,生,的,的,法,法,律,律,关,关,系,系,，,，,主,主,要,要,包,包,括,括,：,：,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,对,对,特,特,定,定,房,房,地,地,产,产,拥,拥,有,有,者,者,的,的,所,所,有,有,权,权,关,关,系,系,、,、,开,开,发,发,企,企,业,业,或,或,所,所,有,有,权,权,人,人,将,将,房,房,地,地,产,产,出,出,售,售,给,给,他,他,人,人,时,时,所,所,形,形,成,成,的,的,转,转,让,让,关,关,系,系,、,、,房,房,地,地,产,产,权,权,利,利,人,人,将,将,房,房,地,地,产,产,出,出,租,租,或,或,抵,抵,押,押,给,给,他,他,人,人,所,所,形,形,成,成,的,的,租,租,赁,赁,关,关,系,系,或,或,抵,抵,押,押,关,关,系,系,。,。,3.,房,地,地,产,产,业,业,的,的