第九章--1++房产税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,经管会计李永珍,*,第九章 房产税,10/28/2024,1,经济管理学院会计系,第一节 房产税法,一、基本原理,1.,房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税,2.,房产税是,1984,年第二步利改税时，将原城市房地产税分为房产税和土地使用税而设置的一个税种。于,1986,年,10,月,1,日起在全国范围内施行,10/28/2024,2,经管会计李永珍,3,、房产税的特点,个别财产税,城镇经营性房屋,区别房屋的经营使用方法征税,10/28/2024,3,经管会计李永珍,4.,房产税作用,加强对城镇房产管理，提高房产使用效率,适当调节纳税人的收入,促进城镇合理建房、用房,为地方财政筹集建设资金,10/28/2024,4,经管会计李永珍,二、纳税义务人及征税对象（熟悉）,（一）纳税义务人,房产税的纳税义务人以征税范围内拥有房屋产权的单位或个人。,包括任何单位和个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。,10/28/2024,5,经管会计李永珍,具体：,（一）产权属国家所有的，有经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。,（二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。,（三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳,10/28/2024,6,经管会计李永珍,（四）产权未确定及租典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。,（五）无租使用其他房产的问题。应由使用人代为缴纳房产税。,外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产同样适用房产税,。,10/28/2024,7,经管会计李永珍,（二）征税对象,房产,它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。,与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；,但独立于房屋之外的建筑物,(,如水塔、围墙等,),不属于房屋，不征房产税。,房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,10/28/2024,8,经管会计李永珍,（三）征税范围,城市、县城、建制镇和工矿区。,不包括农村。,10/28/2024,9,经管会计李永珍,三、计税依据和税率,（一）计税依据,1.,从价计征,计税依据是房产原值一次减除,10%,30%,的扣除比例后的余值。,对房产原值需要说明的是：,（,1,）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”中记载的房屋原价。,（,2,）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,（,3,）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,10/28/2024,10,经管会计李永珍,需要注意的特殊问题：,第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：,(1),以房产联营投资，共担经营风险的，,按房产余值为计税依据计征房产税；,(2),以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方,按租金收入计征房产税,。,第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,第三，房屋附属设备和配套设施（以房屋为载体，不可随意移动），应并入房产税计税依据计征房产税。,10/28/2024,11,经管会计李永珍,第四、居民住宅区业主共有的经营性房产缴纳房产税。由实际经营（自营或出租）的代管人或使用人缴税。,第五、对按照房产原值计税的房产，原值应包括地价。,10/28/2024,12,经管会计李永珍,2.,从租计征,计税依据为房产租金收入,(,年租金,),。,以劳务报酬或其它形式为报酬抵付租金的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。,合同约定免收租金期间，按房产原值缴纳。,（二）税率,1.,从价计征：年税率为,1.2%,；,2.,从租计征：年税率为,12%,；,对个人按市场价格出租的居民住房，暂按,4%,税率征收房产税。,连接：按,3%,征营业税。,10/28/2024,13,经管会计李永珍,（三）应纳税额计算,1,、从价计征,全年应纳税额,=,应税房产原值,(1-,扣除比例,)1.2%,2,、从租计征,全年应纳税额,=,租金收入,12%,（个人为,4%,）,10/28/2024,14,经管会计李永珍,【,例题,】,某企业,2011,年,1,月,1,日的房产原值为,3000,万元，,4,月,1,日将其中原值为,1000,万元的临街房出租给某连锁商店，月租金,5,万元。当地政府规定允许按房产原值减除,20,后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。,A.4.8,万元,B.24,万元,C.27,万元,D.28.8,万元,【,答案,】C,【,解析,】,自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房,4,月,1,日才出租，,1,至,3,月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税,=,（,3000-1000,）,（,1-20%,）,1.2%+1000,（,1-20%,）,1.2%123=19.2+2.4=21.6,万元；出租的房产按本年租金从租计征,=59,（月）,12%=5.4,万元，企业当年应纳房产税,=21.6+5.4=27,万元,10/28/2024,15,经管会计李永珍,【,例题,】,某企业有一处房产原值,1000,万元，,2011,年,7,月,l,日用于投资联营,(,收取固定收入，不承担联营风险,),，投资期为,5,年。已知该企业当年取得固定收入,50,万元，当地政府规定的扣除比例为,20%,。该企业,2011,年应缴纳房产税（）。,A.6.0,万元,B.9.6,万元,C.10.8,万元,D.15.6,万元,【,答案,】C,【,解析,】,以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税,=1000,（,1,20%,）,1.2%2+5012%=4.8+6=10.8,万元,10/28/2024,16,经管会计李永珍,四税收优惠（熟悉）,（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。,【,例题,】,某省政府机关有办公用房一幢，房价值,5000,万元。,2010,年将其中的,1/4,对外出租，取得租金收入,100,万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为,20%,，该政府机关当年应纳的房产税为（）。,A.12,万元,B.36,万元,C.48,万元,D.60,万元,答案：,A,10/28/2024,17,经管会计李永珍,（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。,事业单位附属的不属于单位公务、业务的用房应缴纳营业税。,（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。,经营用房缴纳营业税,（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。,（五）中国人民银行总行,(,含国家外汇管理局,),所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税,10/28/2024,18,经管会计李永珍,（六）经财政部批准免税的其他房产,1,损坏不堪的房屋及危房,2.,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。,3.,在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋免税，但工程技术后，施工企业将临时性住房交换或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月征税,10/28/2024,19,经管会计李永珍,（六）经财政部批准免税的其他房产,1,损坏不堪的房屋及危房,2.,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除。,3.,在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋免税，但工程技术后，施工企业将临时性住房交换或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月征税,10/28/2024,20,经管会计李永珍,4,地下人防设施免税,5,对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等,6.,老年服务机构自用的房产。,7,出租的公有住房及廉租住房，企业及自收自支的单位向职工出租的自有住房，房管出租的公有住房，暂免征收房产税,8,、邮政部门在城镇范围内的房产，依法征收。其余地方，单独核算免征。,9,、向居民供热的企业免征,10,、安置一定数量残疾人的企业可减免或免征,10/28/2024,21,经管会计李永珍,【,例题,】,下列各项中，应当征收房产税的是（,A.,行政机关所属的招待所使用的房产,B.,自收自支事业单位向职工出租的单位,自有房屋,C.,施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房,D.,邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产,【,答案,】A,【,例题,】,应税房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税。（）（,2003,年）,【,答案,】,10/28/2024,22,经管会计李永珍,五征收管理与纳税申报,（一）纳税义务发生时间：,1,纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。,2,纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税,3,纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税,4,购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，纳税,10/28/2024,23,经管会计李永珍,5,纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，,6,纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。,7,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起,8,纳税人因房屋的实物或权力状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其纳税计算截至发生改变的当月末。,营业税一般按整月计算,10/28/2024,24,经管会计李永珍,（二）纳税期限为按年计算，分期缴纳,纳税地点：凡房产所在地点,10/28/2024,25,经管会计李永珍,【,例题,】,某企业有一处房产原值,1000,万元，,2010,年,7,月,l,日用于投资联营,(,收取固定收入，不承担联营风险,),，投资期为,5,年。已知该企业当年取得固定收入,50,万元，当地政府规定的扣除比例为,20%,。该企业,2010,年应缴纳房产税（）。,A.6.0,万元,B.9.6,万元,C.10.8,万元,D.15.6,万元,【,答案,】C,【,解析,】,以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税,=1000,（,1-20%,）,1.2%2+5012%=4.8+6=10.8,万,10/28/2024,26,经管会计李永珍,【,例题,】,某企业,2011,年度共计拥有土地,65000,平方米，其中子弟学校占地,3000,平方米、幼儿园占地,1200,平方米、企业内部绿化占地,2000,平方米。,2011,年度的上半年企业共有房产原值,4000,万元，,7,月,1,日起企业将原值,200,万元、占地面积,400,平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期,1,年，每月租金收入,1.5,万元。,8,月,10,日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值,500,万元。,(,城镇土地使用税,4,元,/,平方米；房产税计算余值的扣除比例,20%),要求：,(1),计算该企业,