项目投入产出分析篇－七

,方法论,Methodology,市场研判,Market research,客户定位,Customer orientation,项目产品定位,Product positioning project,项目规划,Project planning,投资篇,Investment articles,推广篇,Promotion articles,70,万,万,平,平,方,方,米,米,大,大,盘,盘,投,投,资,资,收,收,益,益,如,如,何,何,权,权,衡,衡,？,？,投,资,资,收,收,益,益,如,如,何,何,达,达,到,到,最,最,佳,佳,化,化,？,？,一,期,期,何,时,时,是,是,融,融,资,资,的,的,最,最,佳,佳,时,时,间,间,节,节,点,点,？,？,如,何,何,控,控,制,制,建,建,设,设,期,期,风,风,险,险,？,？,如,何,何,达,达,到,到,收,收,益,益,最,最,佳,佳,？,？,提,问,问,建,建,设,设,规,规,模,模,大,大,建,建,设,设,周,周,期,期,长,长,前,前,期,期,投,投,入,入,成,成,本,本,高,高,抗风险能力,受,受主要因素影,响,响,投资收益能,否,否成为后续项,目,目建设资金链,的,的优良开端,一期存在的疑,问,问：,提 问,提 问,项目一期投资测算,项目一期财务评价,方案及建议,结论,项目投入与产出分析,项目一期投资,测,测算,1、项目经济,指,指标,2,、项目一期开,发,发进度、,经营进度计划,建,建议,测 算,1、项目经济,指,指标,2、项目一期,开,开发进度、经,营,营进度计划建,议,议,测 算,*制表依据,（1）贵司提,供,供:2006年开发项,目,目计划-D-10区横道图,（2）我司招,商,商销售部制定:一期销售,周,周期预计,一期销售周期,预,预计,测 算,二、项目投资,估,估算及资金筹,措,措计划,1、项目投资,估,估算分析,测 算,2、项目建设,资,资金平衡支出,测 算,3、项目投资,方,方案及资金筹,措,措建议,解决问题,：,何时是融资的,最,最佳时间节点,？,？,单位：万元,测 算,测 算,项目一期投资,测,测算,项目一期财务,评,评价,方案及建议,结论,项目投入与产,出,出分析,财务评价,1、销售建议,及,及收入估算,经营收入：住,宅,宅及商业45,562.56万元;,车位2,882.72万元,（1）销售建,议,议,在项目建成后,，,，住宅和商业,用,用房将全部对,外,外出售，建议,地,地下车库出租,经,经营一段时间,后,后转售。按目,前,前宜昌市西陵,区,区各类物业的,销,销售和出租状,况,况，用前瞻发,展,展的观点，力,求,求准确地反映,未,未来几年的房,价,价走势，并且,采,采取相对稳健,的,的预测。,（2）应纳税,金,金,营业税金：本,项,项目按营业收,入,入的,5%,缴纳营业税，,并,并分别按应缴,纳,纳税额为基数,，,，缴纳其他附,加,加税费、教育,费,费附加、城市,建,建设维护费、,义,义务兵优待金,等,等，综合考虑,印,印花税及商品,房,房交易手续费,，,，经营税金合,计,计按,5.7%,计算；,所得税：本项,目,目按,33%,的税率缴纳所,得,得税计算；,评 估,注：红色部分,为,为代理公司完,成,成的项目一期,销,销售，住宅部,分,分销售率为,90%95%,，商业部分销,售,售率为,90%,。,评 估,456,2、项目总成,本,本预测,总成本为：37,085.75万元,。,建设成本为：33,684.16万元，,其,其中包括土地,开,开发费用、前,期,期开发费、市,政,政配套、小区,配,配套及总体、,建,建安费用、不,可,可预见费，详,见,见投资估算,表,表。,经营成本为：3,401.59万元，其,中,中包括销售费,用,用、管理费用,、,、财务费用。,计算方式如下,表,表：,评 估,*注：经营费,用,用中广告费用,和,和推广费用列,支,支到整体项目,营,营运测算中去,单位：万元,评 估,3、利润分析,（1）项目利,润,润分析,住宅及商业部,分,分销售成本利,润,润率为：,14.82%,；全部销售成,本,本利润率为：,21.58%,。详见损益分,析,析。,（2）项目损,益,益分析,损益分析根据,销,销售建议及收,入,入估算分住,宅,宅及商业部分,销,销售损益表,和,和住宅、商,业,业和车位全部,销,销售损益表,进,进行。,（3）利润分,配,配,公司在缴纳所,得,得税后，根据,公,公司发展的战,略,略要求进行税,后,后的利润分配,或,或计提公益金,和,和公积金。,评 估,单位：万元,评 估,评 估,单位：万元,4、项目现金,流,流量分析,基准收益率：,6%，接近银,行,行同期贷款利,率,率；,内部收益率：,20.44%（项目一,期,期全部投资）,；,；,累计净现值：,2573.88万元（按6%的折现率测,算,算）；,静态投资回收,期,期：,1.96年（,项,项目所得税后,）,），,动态投资回收,期,期：,2.02年，,小,小于项目建设,期,期。,评 估,单位：万元,项目全部投资,的,的内部收益率,为,为20.44%远高于银行,同,同期贷款利率,；,；表明该项目,从,从全部投资角,度,度盈利能力来,看,看盈利能力已,经,经超过了行业,基,基准收益率，,在,在财务上可以,接,接受。,分析,累计净现值负,值,值最大是在2006年的第,四,四季度，即为,累,累计现金流出,最,最高点，故2006年第四,季,季度是贷款的,最,最佳时间节点,。,。,单位：万元,评 估,5、盈亏平衡,分,分析,说明：,经过测算，项,目,目总成本略高,，,，盈亏平衡点,是,是80.10%，即当销售,收,收入达到,36494.217,万元即销售周,期,期刚进入2008年第一季,度,度时，此时,住宅销售量达,到,到92.6%,，,，商业销售量,达,达到35.2%,，即可达到盈,亏,亏平衡。,以下就初始售,价,价变化和建安,成,成本变化对本,项,项目税前利润,的,的影响作项目,的,的抗风险能力,分,分析。,（1）销售售,价,价变化对税前,利,利润的影响,控制总成本不,变,变，住宅销售,售,售价和商业售,价,价变化,（2）建安成,本,本变化对税前,利,利润的影响,控制销售价格,不,不变的，建安,成,成本变化,评 估,（1）销售售,价,价变化对税前,利,利润的影响,在控制总成本,不,不变的情况下,，,，住宅销售售,价,价和商业售价,同,同时下降约15%，本项目,利,利润为零。,说明：本项目,有,有一定抗市场,和,和政策风险能,力,力。,评 估,（2）建安成,本,本变化对税前,利,利润的影响,在销售价格不,变,变的情况下，,建,建安成本升高25%以上，,本,本项目利润为,零,零。,说明：本项目,抗,抗建设期间突,发,发性风险能力,较,较强。,评 估,分析,总体而言本项,目,目抗风险能力,较,较强，但总成,本,本较高，尤其,是,是建安成本，,为,为了获得更大,的,的利润空间，,应,应加强工程成,本,本控制。成本,控,控制与项目利,润,润益计算内部,收,收益率的关系,详,详见敏感度分,析,析。,6、敏感性分,析,析,评 估,从表中可以看,出,出当降低建设,投,投资成本尤其,是,是建安成本的,情,情况下，项目,的,的利润率提高,较,较多，同时增,强,强了项目抗市,场,场风险能力。,同,同样当住宅和,商,商业的市场销,售,售价格同时提,高,高时项目的收,益,益水平也相应,提,提高。,分析,因此项目成本,和,和市场销售价,格,格是影响本项,目,目收益的最主,要,要主要因素，,加,加强成本控制,和,和市场销售营,销,销策略是提高,项,项目收益的最,有,有效手段。,评 估,分析,可以看到，在,成,成本上升的10，售价,降,降低5的最,不,不利情况下，,项,项目内部收益,为,为7万元，但,仍,仍有1884,万,万元的税前利,润,润。综合考虑,不,不利因素和有,利,利因素发生的,概,概率，最终的,期,期望的税前利,润,润是7443,万,万元，净现值,（,（税后）是：3549万元,。,。,7、决策树概,率,率分析,8、财务评价,结,结论,1）经过测算,，,，项目基本方,案,案的成本较高,。,。,2）资金回流,的,的速度和回流,量,量满足后续建,设,设资金的需求,和,和银行还款的,能,能力。,3）项目一期,具,具有较强的抗,突,突发事件能力,和,和一定的抗市,场,场风险能力。,4）项目一期,收,收益受成本和,市,市场销售价格,影,影响较大。,5）,建,建议,加,加强,成,成本,控,控制,配,配合,市,市场,营,营销,策,策略,将,将收,益,益增,大,大到,最,最理,想,想化,状,状态,。,。,评,估,估,方,案,案,项目,一,一期,投,投资,测,测算,项目,一,一期,财,财务,评,评价,方案,及,及建,议,议,结论,项目,投,投入,与,与产,出,出分,析,析,建议,方,方案,以下,是,是在,理,理想,状,状态,下,下市,场,场销,售,售价,格,格起,伏,伏变,化,化对,项,项目,税,税前,利,利润,和,和成,本,本利,润,润率,的,的分,析,析预,测,测。,建,安,安成,本,本下,浮,浮5%,建,安,安成,本,本下,浮,浮10%,方,案,案,解决,问,问题,如何,控,控制,建,建设,期,期风,险,险？,如何,达,达到,收,收益,最,最佳,？,？,从图,表,表上,看,看，,当,当建,安,安成,本,本下,降,降5%时,，,，住,宅,宅和,商,商业,单,单价,共,共同,提,提高5%,，,，项,目,目税,前,前利,润,润达,到,到9165.26,万,万元,，,，成,本,本利,润,润率,达,达到23.70%,。,。,方,案,案,总,成,成本,投,投入,：,：,35,9,26,万元,。,。,经,营,营收,入,入：,住,住宅,及,及商,业,业,47841,万元,利,润,润：,税,税前,利,利润91654万,元,元,成,本,本利,润,润率,：,：24,%,（税,前,前利,润,润）,评,价,价结,论,论：,超,超过,行,行业,基,基本,收,收益,率,率,比,较,较1,方,案,案,总,成,成本,投,投入,：,：37,086万,元,元。,经,营,营收,入,入：,住,住宅,及,及商,业,业45,563万,元,元,利,润,润：,税,税前,利,利润5880,万,万元,成,本,本利,润,润率,：,：15%,（,（税,前,前利,润,润）,评,价,价结,论,论：,基,基,本,本达,到,到行,业,业基,本,本收,益,益率,从图,表,表上,看,看，,当,当建,安,安成,本,本下,降,降10%,时,时，,住,住宅,和,和商,业,业单,价,价共,同,同提,高,高5%，,项,项目,税,税前,利,利润,达,达到10,359.46万,元,元，,成,成本,利,利润,率,率达,到,到27.64%。,方,案,案,总,总,成,成,本,本,投,投,入,入,：,：,34,767,万,元,元,。,。,经,经,营,营,收,收,入,入,：,：,住,住,宅,宅,及,及,商,商,业,业47841,万,万,元,元,利,利,润,润,：,：,税,税,前,前,利,利,润,润10,359,万,万,元,元,成,成,本,本,利,利,润,润,率,率,：,：28%,（,（,税,税,前,前,利,利,润,润,）,）,评,评,价,价,结,结,论,论,：,：,超,超,过,过,行,行,业,业,基,基,本,本,收,收,益,益,率,率,比,比,较,较2,方,案,案,总,总,成,成,本,本,投,投,入,入,：,：37,086,万,万,元,元,。,。,经,经,营,营,收,收,入,入,：,：,住,住,宅,宅,及,及,商,商,业,业45,563,万,万,元,元,利,利,润,润,：,：,税,税,前,前,利,利,润,润5880,万,万,元,元,成,成,本,本,利,利,润,润,率,率,：,：15%,（,（,税,税,前,前,利,利,润,润,）,）,评,评,价,价,结,结,论,论,：,：,基,基,本,本,达