土地储备制度与模式

标题,省安居投,Hunan live engineering,标题,单击此处编辑母版标题样式,标题,单击此处编辑母版标题样式,标题,*,*,资产管理部,2013,年,10,月,土地储备制度和模式,目 录,一、土地储备概述,二、土地储备制度及新政解读,三、土地储备典型模式,四、省级土地储备模式的探索,五、我司争取省级土地储备职能的设想,一、土地储备概述,一、土地储备概述,土地储备的运作过程是,将“生地”整理开发成”熟地”,的过程，是土地的一级开发过程。土地一级开发可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构委托或通过招标方式选择有实力的经济实体承担。,土地一级开发,是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为,。,（开发整理、储备开发、土地整治、土地整理等其他叫法）,（一）土地储备相关概念,一、土地储备概述,（二）土地储备范围,下列土地可以纳入土地储备范围：,(,一,),依法收回的国有土地；,(,二,),收购的土地；,(,三,),行使优先购买权取得的土地；,(,四,),已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；,(,五,),其他依法取得的土地。,一、土地储备概述,（三）土地储备资金来源,土地储备资金来源于下列渠道,:,(,一,),财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；,(,二,),财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金,;,(,三,),土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款,;,(,四,),经财政部门批准可用于土地储备的其他资金,;,(,五,),上述资金产生的利息收入。,一、土地储备概述,财务费用,基础设施建设费用,管理费和工作经费,征地拆迁安置补偿费用,项目前期费用,土地招拍挂中的交易费用,不可预见费用,土地储备成本,（四）土地储备成本构成,（五）土地储备流程,土地取得,土地存储,土地开发,土地出让,农村集体 增量土地,城市国有 存量土地,征收,收回收购,优先购买置换,一级开发整理,土地储备临时利用,土地出让,一、土地储备概述,市、县国土资源部门,市、县人民政府,土地储备交易机构,一级开发实施单位,监督审批 部门,收储让主管部门,收储让具体组织部门,收储具体实施单位,审批土地 储备计划,拟订土地 储备计划,组织储备、融资、出让,负责一级开发业务,监督,审批,委托,招标,（五）土地储备流程,一、土地储备概述,编制土地储备计划,市县人民政府批准计划,编制土地储备实施方案,对实施方案提出改进意见,根据国民经济城市规划土地利用年度计划等编制,指导性无权威的批准可被后期否定,项目投资 分析,参与项目竞争,委托或招标,确定土地一级开发实施主体,钉桩、勘界,土地储备机构自主开发模式,社会企业项目管理模式,社会企业带资开发模式,项目立项申请,交通评价,市政综合咨询,环境影响评价,林木文物处理与保护意见,办理规划意见书,获得立项核准或备案,拆迁范围暂停事项申请,拆迁许可证办理,征地,市政建设,拆迁,安置建设,储备开发验收,储备土地入市,建设用地预审,用地预审告知,征地批复及农转建批复办理,企业的第一次竞争，通常是成本低者开发，项目分析内容具体，包括拆迁补偿等具体方案,向国土申请,向发改委申请,向规委提出申请，确定规模容积率等指标,如何实施、开发程度具体到每块地,国土部门组织各部门发表原则意见,政府准备工作阶段,企业开始参与阶段,行政审批阶段,企业项目实施与交付,行政程序视角下土地储备程序,质量及成本验收,（六,）,）土,地,地储,备,备作,用,用（,动,动因,）,）,加强,土,土地,调,调控,，,，规,范,范土,地,地市,场,场运,行,行；,促进,城,城市,土,土地,的,的节,约,约集,约,约利,用,用和,土,土地,资,资源,的,的合,理,理利,用,用；,显化,了,了土,地,地资,产,产价,值,值，,增,增加,了,了政,府,府土,地,地收,益,益；,落实,了,了土,地,地利,用,用规,划,划，,提,提高,城,城市,建,建设,用,用地,的,的保,障,障能,力,力，,促,促进,城,城市,建,建设,有,有序,发,发展,；,一,、,、土,地,地储,备,备概,述,述,年份,全国土地出让金总收入,全国地方财政一般预算收入,所占比重,（,%,）,2001,1296,7803,16.6,2002,2417,8515,28.4,2003,5385,9850,54.7,2004,5894,11893,49.6,2005,5505,15101,36.5,2006,7677,18304,41.9,2007,11948,23573,50.7,2008,9741,28650,34,2009,15900,32580,48.8,2010,27000,40613,66.5,2001,2010,年出,让,让金,占地,方,方财,政,政本,级,级收,入,入比,重,重情,况,况表,单,单,位,位：,亿,亿元,目,录,录,一、,土,土地,储,储备,概,概述,二、,土,土地,储,储备,制,制度,及,及新,政,政解,读,读,三、,土,土地,储,储备,典,典型,模,模式,四、,省,省级,土,土地,储,储备,模,模式,的,的探,索,索,五、,我,我司,争,争取,省,省级,土,土地,储,储备,职,职能,的,的设,想,想,二、,土,土地,储,储备,制,制度,及,及新,政,政解,读,读,（一,）,）我,国,国供,地,地制,度,度发,展,展历,程,程（,政,政府,主,主导,下,下的,市,市场,化,化过,程,程）,供地方式,时间,特点,供地流程,法规政策,划拨方式,1988,年以前,无偿划拨、无期限、无法正常流转，主要用地单位为国家机关、事业单位、国企和军事用地,项目立项地,土地供应,划拨与出让并存,1990,年,1998,年,土地供应双轨制，市场机制发展，用地主体多元化，民营乡企出现，房改后房地产市场起步,项目立项,土地供应,项目立项,缴纳土地出让金,土地供应,1988,年,土地管理法,，,1990,年,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,协议出让,1998,年,2004,年,生地、毛地出让，协议出让；多头供地，政府无法了解和控制供地情况；容易出现腐败现象；政府收益低，国有资产流失；一级开发和二级开发合二为一；,开发商和原土地使用权人进行谈判；开发商向发改委、规委等部门办理项目立项和明确规划条件，土地部门无否定权；土地部门办理协议出让手续,1998,年,土地管理法,，,1999,年,城镇住房制度改革,，,1999,年国土资源部,划拨用地目录,招拍挂出让,2002,年,熟地出让、公开出让；统一供地渠道，政府可有效监管；公开推地，杜绝腐败；政府收益增加，开发被分为一级和二级两个阶段,土地供应,“,招拍挂”；,招拍挂公开出让土地；投标或竞拍获得土地；,2002,年,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,，,2004,年,831,大限，,2007,年,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定,招拍挂出让,协议出让,划拨出让,14,第一,阶,阶段,：,：地,方,方探,索,索阶,段,段,1996,年，,我,我国,第,第一,家,家土,地,地储,备,备机,构,构,上海,市,市土,地,地发,展,展中,心,心正,式,式成,立,立；,1997,年，,杭,杭州,、,、青,岛,岛相,继,继建,立,立了,土,土地,储,储备,制,制度,；,；,1999,年，,国,国土,资,资源,部,部向,全,全国,推,推广,了,了杭,州,州、,青,青岛,两,两市,土,土地,储,储备,的,的经,验,验；,2007,年国,土,土资,源,源部,对,对内,蒙,蒙古,省,省级,土,土地,收,收储,模,模式,继,继续,给,给予,关,关注,和,和支,持,持。,（二,）,）我,国,国土,地,地储,备,备制,度,度发,展,展历,程,程,摸着石头,过,过河,先地方后,国,国家,先探索后,规,规范,先实践后,立,立法,二、土地,储,储备制度,及,及新政解,读,读,2001,年，,国务院关,于,于加强国,有,有土地资,产,产管理的,通,通知,（国发,200115,号），明,确,确提出：,“为增强,政,政府对土,地,地市场的,调,调控能力,，,，有条件,的,的地方政,府,府要对建,设,设用地试,行,行收购储,备,备制度。,市,市、县人,民,民政府可,划,划出部分,土,土地收益,用,用于收购,土,土地，金,融,融机构要,依,依法提供,信,信贷支持,”,”。,这是国务,院,院文件第,一,一次提出,建,建立土地,储,储备制度,，,，也是目,前,前为止有,关,关土地储,备,备的最高,级,级别文件,。,。,第二阶段,：,：全国推,行,行阶段,二、土地,储,储备制度,及,及新政解,读,读,2006,年，,国务院办,公,公厅关于,规,规范国有,土,土地使用,权,权出让收,支,支管理的,通,通知,（国办,发,发,2006100,号）要,求,求财政,部,部门制,定,定土地,储,储备资,金,金财务,管,管理办,法,法，国,土,土部门,制,制定土,地,地储备,管,管理办,法,法；,2007,年，财政部,国,国土资源,部,部联合下发,了,了,土地储备资,金,金财务管理,暂,暂行办法,（财综,2007,17,号）；,2007,年，国土资,源,源部、财政,部,部、人民银,行,行联合下发,了,了,土地储备管,理,理办法,（国土资发,2007,277,号），对土,地,地储备制度,作,作了系统性,规,规定；,第二阶段：,全,全国推行阶,段,段,二、土地储,备,备制度及新,政,政解读,2012,年,11,月,5,日，,国土,资,资源,部,部,财,财政,部,部,中,中国,人,人民,银,银行,中,中,国,国银,行,行业,监,监督,管,管理,委,委员,会,会关,于,于加,强,强土,地,地储,备,备与,融,融资,管,管理,的,的通,知,知,（国土资,发,发,2012162,号）正式,下,下发。,截至目前,，,，全国已,有,有,2000,多个省、,自,自治区、,市,市、县相,继,继成立了,土,土地储备,机,机构。,一是土地,储,储备缺乏,上,上位法支,持,持。,二是保障,土,土地储备,运,运行的机,制,制缺乏系,统,统性,。,目前运行,中,中存在的,主,主要问题,：,：,二、土地,储,储备制度,及,及新政解,读,读,国土资发,2012162,号文件的,主,主要内容,。,。,全文共分,六,六个部分,。,。,一、加强土地,储,储备机构,管,管理。,二、合理,确,确定储备,土,土地规模,结,结构。,三、加强,储,储备土地,前,前期开发,管,管理。,四、加强,土,土地收储,及,及管护工,作,作。,五、规范土,地,地储备,融,融资行,为,为。,六、严,格,格土地,储,储备资,金,金管理,。,。,（三）,土,土地,储,储备新,政,政解读,二、土,地,地储备,制,制度及,新,新政解,读,读,建立土,地,地储备,机,机构名,录,录制,要求净,地,地收储,核发融,资,资规模,控,控制卡,贷款期,限,限上限,调,调至五,年,年,贷款用,途,途可不,对,对应抵,押,押土地,土地储,备,备新政,162,号文解,读,读,二、土,地,地储备,制,制度及,新,新政解,读,读,（三）,土,土地,储,储备新,政,政解读,通知,的亮点,：,：,1.,加强土,地,地储备,机,机构管,理,理,建立土,地,地储备,机,机构名,录,录制。,国,国土部,门,门按照,土地储,备,备管理,办,办法,的规定,进,进行审,核,核，符,合,合以下,5,条标准,的才可,列,列入名,录,录：,（四）,土,土地,储,储备新,政,政,二、土,地,地储备,制,制度及,新,新政解,读,读,1,）事业,单,单位：,非,非企业,、,、融资,平,平台公,司,司；,2,）隶属,国,国土资,源,源主管,部,部门；,3,）具有,独,独立的,法,