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单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,时代,100,项目营销策划报告,长沙胜天地产顾问有限公司谨呈,2011,年,11,月,6,日,PART1,市场分析研究,PART2,项目定位研究,PART3,产品营销建议,PART4,营销推广部署,自,09,年下半年以来，政策密集出台，但针对的主要是一二线城市，对在于三、四线城市的本案也许是机会所在,*,*,*,*,*,9.27,新政,10.22,新政,国务院关于促进集约用地的通知,国办关于促迚房地产市场健康収展的若干意见,公积金贷款利率下调,地方政府出手救市,国十一条,二手房优惠中止,资本金比例下调,二套房再次收紧,土地出让金首付,5,成,新国十条,公积金贷款利率上调,关于开展房地产专项整治的通知,清查闲置土地,二手房政策收紧,物业税开征研讨,国四条,刺激政策,抑制政策,政策严厉程度不断增加,929,二次新政,加息,&,上调存款准备金率,模拟住宅成交均价走势,整体市场,政策经济,通货膨胀、货币贬值、股市疲软、黄金震荡，兼具增值保值属性的房产具有较大投资性,整体市场,政策经济,冷江市场,发展趋势,目前，我市在册的房地产开发企业有,15,家，其中：三级房地产开发企业有,4,家，四级房地产开发企业有,2,家。,2009,年，在我市有在建房地产项目的企业有,11,家，其中外地房地产开发企业在我市进行房地产开发的有,5,家。,历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看：,冷水江房地产市场发展迅猛。,年份,开发投资,竣工面积,商品房销售面积,住宅销售面积,商品房销售额,2009,2.34,亿,18.13,万,13.6,万,12.9,万,2.07,亿,2010,3.51,亿,27.20,万,20.4,万,19.35,万,4.14,亿,楼盘分布情况在：以老城区和布溪区为主。,各片区楼盘分布：,老城区（,5,个）,金泰花园,商业步行街北区,东方财富中心,金鼎花园,布溪区（,3,个）,江南名都,佳泰家花园,博长,金水湾,集中区（,1,个）,山水名城,城西（,1,个）,凤凰山庄,江南名都,滨江豪范,佳泰家花园,凤凰山庄,山水名城,商业步行街北区,金泰家园,同心汽车站,东方财富中心,冷水江房地产市场分析（产品及营销）,冷水江市场,以高层（,17-18F,）为主,，其次为多层（,7-8F,）；除凤凤凰山庄,19,万方，市场楼盘,体量普遍过小，在,4-6,万方之间,；市场,楼盘品质不高,，,大多楼盘不太注重园林绿化打造,；,市场楼盘都不太注重营销方式,，,仅选择,2,、,3,种媒介推广既可买房,（如：户外、网络、电视、报广等）。,项目名称,物业类型,层数,建筑面积,建筑风格,园林风格,营销推广,同兴汽车站,多层,7F8F,68500,现代简约,无,电视、网络,金泰花园,多层,7F,43312,江南园林,户外、网络、报纸,商业步行街,多层,/,小高层,24000,现代简约,无,户外、网络、电视,东风财富中心,高层,26F,40000,现代简约,无,户外、网络、电视、报纸,金鼎花园,多层,7F,20000,欧式,无,户外、网络、报纸,滨江豪苑,高层,18F,47700,欧式,无,户外、车体、电视,江南名都,高层,19F,51725,新古典主义,规划中,户外、车体、网络,佳泰家花园,高层,11F18F,63221,欧式风格,苏州园林,户外、车体、电视,山水名城,高层,17F,87000,中式风格,网站、报纸,凤凰山庄,高层,/,多层,17+1F4+1F,190000,现代简约,规划中,户外、网络、电视、报纸,冷水江房地产市场分析（户型及价格）,市场主力户型，以,100-140 3,房为主,，其次,140-160,4,房、,70-902,房产品；,畅销户型：,面积适中，具有总价优势以及景观资料好的,2,房、,3,房产品；,滞销户型：,顶层复式（面积过大、总价过高的产品）；,布,溪区价格最高，高层均价,2300-2400,元,/,；其次为老城区、集中区，高层均价,1850-1950,元,/,；老城区多层均价,1650,元,/,。,区域,项目,二房,三房,四房,五房,别墅,滞销户型,畅销户型,均价（元,/,平方米）,老城区,同心汽车站,80-100,100-145,148-160,4,房：面积大,面积适中的,2,房、,3,房,1450,商业步行街北区,106-130,140-162,162,顶层大户型、价格高,-,1850,东方财富中心,80,98-138,-,-,2700,金鼎花园,85,113-123,143,-,面积适中的,2,房、,3,房,总价低；,1260,布溪区,滨江豪范,122,148,166,-,3,房景观资料好,2400,江南名都,95-141,景观面较差,的房源,-,2414,佳泰家花园,138-157,177,230-250,（复式）,复式楼、以及大面积,4,房产品,2600,集中区,山水名城,78-108,120-141,159,108,的,2,房产品，面积过大,1930,城西,凤凰山庄,91,125-137,143,159,218-336,-,-,未售,冷水江房地产市场分析（区域优势）,老城区：,周边配套设施较为完善，项目自身配套设施较少；,片区核心买点：地段,布溪区：,周边配套设施一般，项目配套打造方面以商铺、幼儿园为主；片区核心买点：景观环境,城西区：,周边配套设施匮乏，,凤凰山庄,小区自身配套设施较为丰富；,集中区：,位于城东生态新城，目前片区发展不成熟；片区核心买点：教育、江景。,冷水江房地产市场分析（客户分析）,客户来源区域以项目周边为主；市场各区域客户职业相差不大，以事来单位、企业职员、私营业主（主要以新化、邵阳做生意）为主；客户年龄集中在,30-40,岁，大多以自住为主,。,区域,项目名称,客户,商业步行街北区,铁厂双职工（,6000-7000/,月）大多在长沙有购房，多次置业；置业目的明确，要市中心买房，配套完善。,东风财富中心,未售，办卡；大多办卡客户为本市私营业主。,金鼎花园,年,龄,在,30-40,居多，以购买,3,房为主；其次为,25-30,岁，以购买,2,为主。,客户,80%,来源于冷水江本地客户，主要以项目周边客户为主（如：电厂职工等）；,新化占,15%,、邵阳,5%,；一般在冷江做生意或上班。,置业目的：自住,布溪区,博长,金水湾,以改善居住环境为主，客户覆盖范围广（冷刚厂、铁厂、私营业主）,江南名都,电厂、私营业主,佳泰家花园,3,铁厂、机关工作人员、个体户,集中区,山水名城,冷江本人人居多，以政府人员、老师、私营业主为主；置业目的：自住,城西,凤凰山庄,-,冷水江房,地,地产市场,分,分析小结,市场楼盘,主,主要分布,在,在：老城区和,布,布溪区；以高层（,17-18F,）为主，其次为,多,多层（,7-8F,）；市场,楼,楼盘体量普遍,过,过小，在,4-6,万方之间；楼盘品质,整,整体不高，不太注,重,重园林绿,化,化打造；也不注重,营,营销推广，一般选,择,择,2,、,3,种媒介推,广,广就买房,。,。,市场主力,户,户型：以,100-1403,房为主，其次,140-160,4,房、,70-902,房产品；,畅销户型：,面,面积适中,，,，具有总,价,价优势；滞销户型,：,：顶层复,式,式（面积,过,过大、总,价,价过高的产品）,。,。,布溪区价,格,格最高，高层均价,2300-2400,元,/,；其次为老,城,城区、集,中,中区。,客户来源以项目周,边,边为主；市场各,区,区域客户,职,职业相差,不,不大，以,事,事来单位,、,、企业职,员,员、私营,业,业主（主,要,要以新化,、,、邵阳做,生,生意）为,主,主；客户,年,年龄集中,在,在,30-40,岁，大多以自住为,主,主。,地块分析,1,、项目用,地,地周边环,境,境,自然环境,情,情况：,项目所属,冷,冷水江市,布,布溪中心,地,地带，本,区,区域属于,冷,冷水江市,城,城市扩容,商,商业集中,区,区域；,人文环境,状,状况,：项目所,在,在区域是,较,较早的生,活,活区域，,由,由于该区,域,域受市整,体,体规划利,好,好影响，,各,各类商业,地,地产项目,的,的兴建，,带,带动了该,区,区域房地,产,产市场的,发,发展。,环境污染,状,状况：,项目所在,板,板块是城,西,西区域，,周,周边没有,明,明显的污,染,染源单位,，,，环境污,染,染相对较,少,少，在冷,水,水江城区,是,是较宜居,地,地块。但,缺,缺乏优质,绿,绿化景观,；,；,相关配套,状,状况：,项目地周,边,边是较早,的,的教育、,生,生活区域,，,，配套设,施,施完善，,学,学校、餐,饮,饮、休闲,、,、购物、,娱,娱乐一应,俱,俱全。,2,、地块交,通,通条件,项目地处,锑,锑都中路,，,，交通状,况,况发达，,紧,紧邻省道,S312,、市区路,网,网发达。,1,步溪第一,商,商住高楼,弥,弥补市场,.,2,升值潜力,不,不可估量,。,。随着,步溪,楼盘的增,多,多，可用,土,土地越来,越,越少，房,屋,屋的价格,也,也将会越,来,来越高。,3,受政策调,控,控影响，,市,市场低中,端,端住宅走,俏,俏，市场,刚,刚性需求,凸,凸显。,4,本项目处,于,于区域核,心,心地段，,有,有较大的,市,市场操作,空,空间。,1,区域升值,潜,潜力大,2,位于,步溪,核心位置,，,，依山观,江,江，宜居,。,。,3,产品规划,丰,丰富，与,其,其他项目,有,有一定差,异,异化。,4.,紧邻锑都,中,中路,交通便利,.,1,、整体市,场,场动荡不,安,安，投资,客,客减少，,部,部分客户,持,持币观望,2,、板块,内,内竞争项,目,目现楼即,买,买即住对,销,销售造成,的,的压力,2,、市场对,本,本区域价,值,值的重新,认,认知需要,一,一个培育,过,过程；,1,相比本区,域,域竞争楼,盘,盘,项目规模,小,小,紧临主干,道,道,从居家角,度,度噪音较,大,大,.,飞尘较多,.,2,周边建筑,多,多为老居,住,住区及民,房,房,.,Opportunities,机会分析,Threats,威胁分析,Strengths,优势分析,Weaknesses,劣势分析,项目,SWOT,分析,客户定位,根据我们,以,以上的分,析,析，项目,作,作为小高,层,层电梯房,，,，使得我,们,们必须与,现,现有的高,档,档住宅楼,盘,盘进行竞,争,争。对目,标,标客户群,进,进行精确,的,的把握。,从,从项目固,有,有的优势,与,与劣势出,发,发，可以,锁,锁定我们,的,的目标客,户,户：,1,、,他们多是,冷,冷江人，,但,但是事业,、,、工作并,不,不一定在,冷,冷江，很,多,多是在外,地,地；,2,、他们有,意,意愿在冷,江,江安家，,但,但目前还,在,在为事业,打,打拚，四,处,处奔波；,3,、他们大,多,多是,25-35,岁的年轻,人,人，目前,买,买房多是,作,作为过渡,，,，要么是,为,为了结婚,，,，要么是,为,为了给父,母,母住，要,么,么是为了,投,投资，所,看,看重的是,项,项目的升,值,值前景和,交,交通便利,性,性。,4,、他们手,上,上经济并,不,不十分宽,裕,裕，一般,喜,喜欢总价,不,不高、升,值,值潜力大,、,、又有一,定,定档次感,的,的楼盘。,1,、商铺客,户,户：,1,、商铺客,户,户：,专业投资,者,者,+,私营业主,2,、住宅客,户,户：,首次置业,者,者,+,私营业主,+,投资客,3,、公寓客,户,户：,专业投资,者,者,+,私营业主,+,公务员,+,高级白领,通过对冷,江,江房地产,市,市场及项,目,目本身分,析,析从而引,发,发项目下,述,述核心问,题,题,思,考,考,？,如何建立,项,项目核心,价,价值体系,作为步溪,区,区域核心,楼,楼盘，区,域,域与生态,优,优势成为,最,最大优势,的,的同时，,也,也被其它,楼,楼盘广泛,使,使用，怎,样,样
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