房地产开发流程演示文件617

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,北京市房,地,地产项目,开,开发流程,报告,赖伟浩,200,5,年6月,一、房地,产,产开发总,流,流程,二、房地,产,产开发工,作,作关键节,点,点,1 取得,土,土地与立,项,项,2 用地,规,规划许可,证,证、环评,3,方,方,案,案,设,设,计,计,与,与,审,审,定,定,方,方,案,案,通,通,知,知,书,书,4,初,初,步,步,设,设,计,计,及,及,报,报,审,审,5,建,建,设,设,工,工,程,程,规,规,划,划,许,许,可,可,证,证,6,建,建,设,设,工,工,程,程,施,施,工,工,许,许,可,可,证,证,7,施,施,工,工,管,管,理,理,8,竣,竣,工,工,验,验,收,收,9,预,预,售,售,证,证,、,、,产,产,权,权,证,证,三,、,、,主,主,要,要,政,政,府,府,管,管,理,理,部,部,门,门,1,国,国,土,土,资,资,源,源,和,和,房,房,屋,屋,管,管,理,理,局,局,2,发,发,展,展,和,和,改,改,革,革,委,委,员,员,会,会,3,规,规,划,划,委,委,员,员,会,会,交,通,通,委,委,4,建,建,设,设,委,委,员,员,会,会,5,公,公,安,安,消,消,防,防,局,局,6,人,人,防,防,办,办7,园,园,林,林,局,局,8,环,环,保,保,局,局9,教,教,委,委,10,统,统,计,计,局,局11,市,市,政,政,管,管,委,委,四,、,、,主,主,要,要,行,行,业,业,管,管,理,理,部,部,门,门,1,自,来,来,水,水,集,集,团,团2,供,供,电,电,局,局,3,燃,燃,气,气,集,集,团,团4,电,电,信,信,、,、,邮,邮,政,政,5,热,热,力,力,集,集,团,团,目,录,录,一,北,北,京,京,市,市,房,房,地,地,产,产,项,项,目,目,开,开,发,发,总,总,流,流,程,程,二,、,、,项,项,目,目,开,开,发,发,的,的,关,关,键,键,节,节,点,点-取,得,得,土,土,地,地,、,、,立,立,项,项,操,作,作,要,要,点,点,1,土,土,地,地,信,信,息,息,资,资,料,料,收,收,集,集,规,划,划,条,条,件,件,2,市,市,场,场,定,定,位,位,3,概,概,念,念,设,设,计,计,4,成,成,本,本,测,测,算,算,5,竟,竟,拍,拍,方,方,案,案,确,确,定,定,6,签,签,订,订,协,协,议,议,、,、,取,取,得,得,土,土,地,地,，,，,办,办,理,理,立,立,项,项,及,及,土,土,地,地,出,出,让,让,手,手,续,续,（,（,国,国,有,有,土,土,地,地,使,使,用,用,证,证,）,）,7,项目建议书,（,（代可研报,告,告）-立,项,项,政府部门：,1 土地储,备,备整理中心,土地招标拍,卖,卖挂牌程序,2 发展与,改,改革委员会,项目建议书,（,（代可研报,告,告）-立,项,项,3,国土资源和,房,房屋管理局,国有土地使,用,用权出让转,让,让-国有土,地,地使用证,4 规划局,规划意见书,规划指标,查,查询,二、项目开,发,发的关键节,点,点-,建设用地规,划,划许可证,环,环境评,估,估,操作要点：,1 办理建,设,设用地规划,许,许可证,提交：1）,项,项目建议书,2）地形图,（,（1/2000或1/500）,3）钉桩成,果,果报告,2 建设项,目,目环境影响,评,评价，取得,环评报告,3 建设项,目,目交通影响,评,评价，取得,交评报告,政府部门,：,1 规划委,员,员会,建设用地规,划,划许可证,2 市环保,局,局,环评报告审,批,批,操作要点：,1 委托设,计,计-规,划,划设计图纸,2 组织交,通,通影响评价-评价报告,3 人防,消,消防园林,意,意见咨询,4 向规委,提,提交设计方,案,案,5 取得审,定,定设计方案,通,通知书,政府部门：,1 规划委,员,员会,1)提交,发,发改委审批,的,的项目建议,书,书,2),提,提交,规划意见书,及附图；,3)提交,标明用地钉,桩,桩成果，并,以,以现状地形,图,图为底图绘,制,制的总平面,图（比例尺,：,：单体建筑1/500,，,，居住区1/1000,）,）2份；居,住,住区,（居住小区,、,、组团）项,目,目在总平面,图,图中标明每,栋,栋居住建筑,的,的编,号；,4),各层平面图,、,、各向立面,图,图、剖面图,（,（比例尺：,1/100,或,或1/200）各2份,；,；,5),拟建项目周,围,围相邻居住,建,建筑时，附,日,日照影响分,析,析图及说明,；,；,6)规划,意,意见书或,修改设计,方,方案通知书,要求做,交通影响评,价,价报告的项,目,目，应附交,通,通影响评价,报,报告,2 市人防,办,办市消防,局,局市园林,局,局,二、项目开,发,发的关键节,点,点-方案设计与,审,审定方案通,知,知书,二、项目开,发,发的关键节,点,点-,办理建设工,程,程规划许可,证,证,操作要点：,1 项目列,入,入年度开发,计,计划,2 办理消,防,防意见审批,3 办理人,防,防意见审批,4 办理园,林,林意见审批,5 办理交,通,通组织方案,审,审批,6 办理工,程,程档案登记,7 完善规,划,划设计图纸,8 办理工,程,程规划许可,证,证,市政配套方,案,案,-,自来水、排,水,水、电力,、,、燃气、热,力,力、中水,.,电信、道路,各,各部门审查,意,意见及方案,销售方案,成本分析及,开,开发方案,政府部门：,1 发改委,项目开工,计,计划,2 市消防,局,局,3 市人防,办,办,4 市园林,局,局,5 市公安,交,交通管理局,6 市建筑,档,档案馆,7 规划委,员,员会,二、项目开,发,发的关键节,点,点-,初步设计（,公,公建）,操作要点：,1 规划设,计,计图纸深化,-,初步设计,2 市政配,套,套方案自,来,来水、排水,、电力、燃,气,气、热力、,中,中水、,电信、道路,各,各部门审查,意,意见,3 消防、,园,园林、人防,、,、交通初步,设计方案审,批,批,4 环评,报,报告批准文,件,件,5 初步,设,设计报审,完成三通一,平,平,政府部门：,1,市消防局、,园,园林局、人,防,防办、,公安交通管,理,理局、环保,局,局,2,规划委员会,初步设计,会,会审,市政各归口,部,部门：,自来水公司,、,、供电局、,燃,燃气集团、,电,电信公司、,热,热力公司,二、项目开,发,发的关键节,点,点-,建设工程施,工,工许可证,操作要点：,1,施工图设计,2 施工图,报,报审取得,审,审查通知书,3 领取施,工,工许可证表,4 办理监,理,理、施工单,位,位招标,5 监理、,总,总承建商招,标,标、签订合,同,同及备案,6 办理建,设,设资金保函,或,或证明,7 办理质,量,量、安全监,督,督登记,8 办理园,林,林审批,9 办理统,计,计注册登记,10 办理,人,人防工程备,案,案,11 交纳,散,散装水泥费,12 交纳,新,新型材料专,项,项基金,13 交表,与,与领取开工,证,证,政府部门：,1 建委,2 建委招,标,标办,3 公司开,户,户银行,4 建委质,量,量监督总站,5 市园林,局,局,6,市统计局,7 市人防,办,办,二、项目开,发,发的关键节,点,点,-,施工管理,操作要点：,1 工程进,度,度管理与协,调,调,现场管理架,构,构、施工组,织,织设计,施工进度计,划,划、现场监,督,督、承包商,、,、供货商的,选,选择,2 工程质,量,量控制,工程质量保,证,证体系与措,施,施,工程质量验,收,收标准与程,序,序、监理,3 工程成,本,本控制,工程预算、,合,合同造价、,洽,洽商与变更,控,控制、结算,招标、材料,设,设备采购,合同管理,工,工程付款控,制,制,4 施工安,全,全控制,施工安全保,证,证措施、安,全,全管理架构,培训、施工,方,方案的审查,二、项目开,发,发的关键节,点,点,预(销)售,许,许可证,产,权,权证,操作要点:,1 预售商,品,品房面积的,测,测绘,2与开户银行,签,签订预售房,价,价款监管协,议书,3 办理预,售,售许可证,4 办理竣,工,工商品房测,绘,绘取得报告,5 办理竣,工,工项目地价,款,款核实,补（退）交,地,地价款,6 办理产,权,权证,政府部门：,1 测绘部,门,门,2 房地局,其它部门,:,1,开户银行,二、项目开,发,发的关键节,点,点-,-,竣工验收,操作要点：,1 自检,2,电梯验收,3 人防验,收,收、环保验,收,收（发电机,）,）、水,质化验、其,他,他市政专业,验,验收,4 消防验,收,收,5 竣工验,收,收,6 规划验,收,收,7 竣工备,案,案,8 档案资,料,料移交,政府部门：,1 质量监,督,督局,2 市人防,办,办,3 市环保,局,局,4 市政各,主,主管部门,5 市消防,局,局,6 建委质,量,量监督总站,7 规划委,员,员会,8 北京市,建,建筑档案馆,二、项目开,发,发的关键节,点,点,预(销)售,许,许可证,1,、,北京市商品,房,房预售许可,证,证申请表,；,2,、,授权委托书,；,3,、,开户银行证,明,明,；,4,、,商品房预售,方,方案,；,5,、,地价款交纳,核,核实函,；,6,、建设工程,规,规划许可证,及,及附件；,7,、建设工程,施,施工许可证,；,；,8,、工程施工,合,合同；,9,、国有土地,使,使用权出让,、,、转让合同,；,；,10,、国有土地,使,使用证；,11,、企业法人,营,营业执照副,本,本；,12,、开发企业,资,资质等级证,书,书；,三、主要政,府,府部门-市国土资源,和,和房屋管理,局,局,招标拍卖挂,牌,牌程序,国有土地使,用,用权出让转,让,让（招标出,让,让）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（拍卖出,让,让）,13,个工作日,国有土地使,用,用权出让转,让,让（国有土,地,地使用权转,让,让）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（协议出,让,让的新建项,目,目）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（协议出,让,让的现状项,目,目）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（国有土,地,地使用权出,让,让转让）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（变更出,让,让合同）,国有土地使,用,用权出让转,让,让（竣工项,目,目地价款核,实,实）,拆迁许可证,商品房预售,许,许可证,商品房预售,登,登记,商品房预售,预,预购登记,国有土地使,用,用权及房屋,所,所有权抵押,登,登记,房屋所有权,登,登记,项目建议书,（,（代可行性,研,研究报告）,批,批复,-,52,个工作日,招标项目的,招,招标范围和,招,招标方式,-,14,个工作日,开工计划,-,24,个工作日,、年度计划,三、主要政,府,府管理部门-发展和改革,委,委员会,规划意见书,-,28,个工作日,建设用地规,划,划许可证,-,45,个工作日,设计方案,-,审定方案通,知,知书,-,个工作日,建筑工程初,步,步设计审批,-32,个工作日,建筑工程规,划,划许可证,-13,个工,作,作日,建设,工,工程,规,规划,验,验线,-3,个工,作,作日,建设,工,工程,规,规划,验,验收,-7,个工,作,作日,项目,名,名称,命,命名,、,、更,名,名,-15,个工,作,作日,三、,主,主要,政,政府,管,管理,部,部门-市规,划,划委,员,员会,三,房地,产,产开,发,发企,业,业设,立,立审,批,批程,序,序,工程,质,质量,监,监督,注,注册,登,登记,市政,工,工程,质,质量,监,监督,注,注册,登,登记,建设,工,工程,施,施工,招,招标,方,方式,备,备案,-,5,个工,作,作日,招标,文,文件,备