广益商贸中心商铺招商销售策略

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,广益农贸大市场规划及招商销售方案,2021年10月,1,招商目的,1、提振市场投资信心，以租促售，营造商业气氛；,2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整个农贸市场，尽快把安置区的商户整体搬迁到市场来，实现早搬入、早营业。,主题提炼,会聚万家之精华，造就农贸第一城,2,周边商业业态素描：,1.,西河中心区集中了本区域的主要生活商业配套：,包括药店、小型超市、建材、服装、美容美发、医 院诊所、宾馆、银行。,2.,西河镇广场至镇政府路商业：,主要为美容美发，宾馆、以及安置区等南杂店,3.,S225大街业态：,主要为汽车、机械维修类店铺；靠广场附件有批发超市、餐饮、医院、鞋店、服装店等,4,.,半边街大街业态：,主要为服装、美容美发、宾馆、五金类店铺；,5,.,滑石场业态：,主要为服装、美容美发、宾馆、五金类店铺；,3,周边商业业态综述：,广场附近的商业配套为本地区居民的生活提供了根本配套，但是数量较少，种类单一，档次属于中低档；,汽修、特产店集中，与本地普通居民日常需求关联不大；银行、超市、服装店等业态不完善，难以满足消费者高层次的需求；,周边道路半边街、镇政府路、S225业态凌乱，不完整，为本案在商业上的提升形成根底。,滑石场商业气氛相对成熟，本案可利用相对靠近的位置，以主题街区的特色形成对该区域业态的补充。,4,商业布局原那么：,1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地契合“社区精品体验街区定位；,2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；,3、 形成对周边业态的补充和完善：西河具备一定的根本生活配套，但是不完整，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。,5,业态及布局建议：,一、零售型社区业态：,中小型超市,药店,家居饰品店,服装鞋帽店,6,干洗店,书报厅,西点面包店,烟酒专营店,美容美发店,鲜花水果店,通信店,7,零售型商店建议布局在住宅商铺：,形成相对集中的生活类业态区域；,2. 位于小区主要出入口附近，方便社区居民购物。,该局部商铺面积在50-100方，大局部在50方左右，底层面积在50方左右,适中的面积适合此类小规模店铺经营。,具体根据实际情况及店面大小做适当调整。,8,二、效劳型社区业态,银 行,流行服装店,茶坊,咖啡店,西餐厅,9,美容店,保健按摩休闲,形象设计,游戏娱乐,高及运动休闲,10,效劳型社区业态主要布局于3、5号栋：,1.吸引城中心及周边溢出消费人群;,2. 主要业态与沿线现有商铺形成区分；,3.此处大面积二层商铺适合较大规模的商家入驻。,此类商家的进驻对于商业街气氛的形成起较大的拉动作用，,因此需要主动联络商家，进行招商,并出台优惠政策。,11,商铺布局建议：,12,1,根据商铺大小选择性招商。,幢号,商铺房号,数量,面积（平米）,建议招商业态,1,幢,50平米左右,五金、水暖、建筑辅助材料,200,地板、灯饰展示、或百货商品批发,2,幢,美容美发、形象设计、音像，洗衣店等,3,幢,、5,幢,流行服装店、鞋帽专卖、饰品、家居床上用品等,3,幢,、5,幢,后铺及车库,特色小吃、烧烤等饮食、早点、夜宵等休闲餐饮,3,幢,、5,幢,15层,生活超市、大型家私、休闲会所、大型娱乐机构,6,幢,摊位和商铺,蔬菜、肉食、水果等农产品零售与批发,8,幢,建材卫浴、灯饰家私保健按摩,招商策略：,13,招商优惠方式建议：,免租期进驻：,目前工程周边商业气氛不成熟，预留免租期可用作店面装修，观察市场培育的效果。,本案可设定免租期为12个月，36个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑。,租金付款方式设定：,1、一次性缴纳3年租金者，免租期延长12个月。从第二年开始每年租金递增10%；,2、一次性缴纳6年租金者，免租期延长36个月。从第二年开始每年10%；,14,周边家贸市场行情分析：,类别,规格,年租金,元/年,区域地段,肉档,1.2*2.1,5000-8000,新化劳动局门面,签一年免半年租金,菜档,1.2*2.1,4000-8000,鱼杂货门面,1.2*2.1,5000-9000,新化城南市场,签一年合同,无免租金优惠,肉档,1.2*2.1,10000,菜档,1.2*2.1,8000,门面,1.2*2.1,20000,西河赶集摊位,400-800,板子,10元/天,各乡镇集市摊位,10-15元/天,15,本农贸市场参考月租金,根据周边农贸市场租金的水平,但考虑到招商及商业气氛培育期需要，,可适当降低租金水平，同时需考虑到公司的利益，不可将租金设置过低。,建议以上述年租金价为底线,优惠政策为签三年免一年,第二年为优惠价,前提是需一次性交付租金。,序号,项目类别,数量,规格,（长*宽）,租金（元,/,年）,1,2,3,1,干货区,18,1.2*2.0m,0,2000,2500,2,卤食区,8,0,2000,2500,3,豆制品,12,0,2000,2500,4,水果区,10,0,2000,2500,5,蔬菜区,22,0,2000,2500,6,肉食区,27,0,2500,3500,7,水产区,12,0,2000,2500,8,家禽区,7,5.45*4,0,3000,3500,9,熟食区,3,5.3*4,0,3000,3500,10,早点区,3,3*5.1,0,3000,3500,11,炒货区,2,2.7*3.65,0,2500,3000,12,冷冻食品区,7,5.54*4,0,3000,4000,13,商铺,28,3*4(,有门,),0,4000,6000,16,序号,优惠政策,1,先报名者（前提是已交订金），可享受优先选摊位,/,铺面的权利,2,所有报名者交纳保证金签订协议后，可享受一年免租金期，只须交纳管理费,50,元,/,月,3,残疾人、军烈家属可另享受租金9折优惠，并免管理费，卫生费用等。,优惠政策,17,本地商铺行情分析：,店铺,面积,年租金,月,租金,(,元,/,平米,/,月,),区域地段,西河精剪坊,72,22800,元,/,年,26.39,西河S225线上,新中源陶瓷,4,0,8000,/,年,16.67,西河S225线上,老海批发部,7,0,1200,0,元,/,年,14.29,滑石街边,美的照明,40,3000,元,/,年,6.5,镇政府对面,老街不钢店,30,12000,元,/,年,33.33,老街,半街不钢店,3,0,7000,元,/,年,19.44,半边街,半边街店,40,8500,元,/,年,17.71,半边街,垣旺超市,40,12000,元,/,年,25,孟公街尾,香街饼城,20,36000,元,/,年,150,孟公街中,老王批发部,40,7000,元,/,年,14.58,孟公街头,平均日租金（去掉最高和最低）,20,.,92,18,本工程参考月租金,销售单价,总价,月租金,年租金,回报率,5,300元,2650,00,元,20.92元,/,平米,/,月,12552元,/,年,4,.,7,%,12.00元,/,平米,/,月,7200元,/,年,2.7,%,根据周边商铺日租金的水平,本案商铺日租金在20.92元/平米/月时，回报率适中。,但考虑到招商及商业气氛培育期需要，可适当降低租金水平，,同时需考虑到已购业主的利益，不可将租金设置过低。,建议以12.00元/平米/月为底线。,注：此处设定面积为50平米,19,条件,日租金（元,/,平米,/,月）,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,平均,一次性缴纳,3,年租金；,免租期延长至12个月。,0,12,13.2,一次性缴纳6年租金；,免租期延长至36个月。,0,12,13.2,14.52,15.97,17.57,9.2,注：此处设定初始日租金为12元,/,平米,/,月，按10%递增，签约客,户合同期内按固定价收取，,20,根据以上分析：,日租金设定在12元,/,平米,/,月时，,采用上述招商优惠方式，租金水平将产生较强竞争力。,因此，可以考虑,以12元,/,平米,/,月为底线,，,根据不同商铺的大小和位置，以及商家品牌优势，,设定租金水平。,21,优惠政策,序号,优惠政策,1,先报名者（前提是已交订金），可享受优先选门面的权利,2,所有报名者交纳保证金签订协议后，可享受一年免租金期，只须交纳公共费用0.9元/平米/月,公共费用包括(卫生清理费、公共电费、公共设施维护费等),3,租赁期间，有优先购买房屋产权的权利，只针对公司自有门面。,4,残疾人、大学生创业可另享受租金9折优惠，并免管理费。）其中大学生应为近三年毕业大学生）,22,1招商商铺先租后售，带租约销售，保证业主租金收益,同时保证商户利益；,2购置其他商铺者，可选择获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益；,确保招商成功后执行，同时需根据商铺位置设定租金水平，防止高风险。,有意向租赁商铺者，可根据其经营业态及规模予以租赁，并在签定租赁合同后销售。,3. 销售时机选择：,前期以商街宣传和招商为主，在50%以上招商任务完成后主推销售,并可将折扣价格提高；此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。,4. 优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购置权；,小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权。,销售策略：,23,对于成功招商的招商专员,应设立奖励机制。,农贸市场摊位,开业前凡超过,60,个以上的，每超过一个每摊位奖励,100,元,商 铺,开业前超过,30,个以上的，每超过一个奖励,200,元， 商场整层招租成功签约的奖励,1000,元,/,户。,招商奖励,强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全镇及邻镇甚至县城人民过 来消费。,在其他乡镇通往县城的路口等重要路段设广告宣传指引牌,广告主题目“消费购物新去向,吃喝玩乐在西河,引导领镇消费者以后批发购物没必要跑县城,不定期的搞文艺汇演，吸引市民前来观光消费，积聚人气。,招产品展销会，年货展销会，或汽车展销会等商业活动，通过广告宣传吸引各镇消费者前来，不定期的积聚人气,商业气氛,24,1、 现场招商 在商贸中心现场设立招商部设市场管理部或售楼部，现场咨询招商事宜,2、 设计招商手册或DM单 设计制作内容详细的招商手册，说透生意时机和生意本钱，作为工程的宣传资料，A：利用县内协会资源，进行品牌商户洽谈及资料派发；B：在招前前期阶段，采取定人定点的方式，造访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商，,3、 新闻推广及广告招商 A；在招商阶段，在媒体上新化台、孟公、炉观等周边媒体发布招商信息，同时考虑可通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作。B；在三大碗楼顶上树立招商广告牌，以便吸引更多的过路的商家关注。,4、 派单 给各类的目标客户送去招商画册，既可摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。,5、 报纸或DM，百域广告广告、短信群发,6、 活动推广*,邀请产业政府领导，行业协会，知名商家代表亲临现场，增进投资者信心，需先前进行推广积累一家资源再进行。,推广策略,25,序号,项目名称,投放地段,数量,估计费用（元）,备注,1,楼顶广告牌,三大碗楼上,2,10000,或国斌超市楼上那块,2,门面门头喷绘,每个门面上,120,10000,招牌位，农贸市场、商场外墙广告、,3,招商手册,派发,5000,4000,派发目标客户,4,DM,单或百域,派发,10000,3000,派发目标客户,5,媒体广告,电视台,4,10000,新化电视台，部分乡镇台,6,路灯广告,路灯位,1,4000,西河自有路灯位,7,短信群发,手机号码段,10000,600,8,合 同,签约客户,500,1000,9,宣传车外宣,各乡镇集市,5000,5000,10,其他不可预计费用,40000,11,合计,87600,费用预算,26,商业效劳中心职能：,专业商业管理部门，统一管理。确保良好商业气氛；,租户管理：,完善管理租户档案；,审定商家经营内容、商铺装修风格；,租户协调，了解商家的情况，协助商家经营。,工程推广：,举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升租赁物业的租金水平。,商业管理部门：,27,商家替换，持续招商,在工程第一次成功招商后，经过工程的持续运营，经营团队在工程运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行调整，使商街具有持久活力。,财务管理、绩效管理、法务支持,制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；,审定经营绩效，处理工程运营中的各种法律事务，包括违约欠租等，维护业主的利益。,28,招商时机选择：,10月中上旬启动招商工作；,11月开始商业街正式推广。,2021年元月1号开业农贸市场,建议：适当拉长招商期，不急于开业，因为西河相当于县城来说人流不够旺，商业气氛的营造不是短时间能到达效果的，因此我个人建议先行造势，再开业，同时农贸市场和商铺分开开业。,此次招商，只能一炮打响，否那么以后很难成功。,农贸市场引进水果批发存在问题无冻库,会造成引进水果批发品种不齐，水果批发商会考虑进入，因为据调查，桥东有个批发市场因为品种不齐没有开发成功,29,所需附件：,1、招租合同,2、租赁意向调查表,3、租赁意向协议,4、,部门职能,5、工资构成方案,6、内部管理制度,7、招商团队组建及绩效考核方案,8、招商工作流程,30,谢 谢！,31,