2.基于全生命周期造价的投资估算（二）讲义

,*,*,第一讲建设投资静态部分投资估算的编制,第二讲建设投资动态部分投资估算的编制,第三讲建设期贷款利息及流动资金的投资估算,第四讲基于全生命周期造价的投资估算,*,*,*,第一讲建设投资静态部分投资估算的编制,第二讲建设投资动态部分投资估算的编制,第三讲建设期贷款利息及流动资金的投资估算,第四讲基于全生命周期造价的投资估算,*,*,*,第一讲建设投资静态部分投资估算的编制,第二讲建设投资动态部分投资估算的编制,第三讲建设期贷款利息及流动资金的投资估算,第四讲基于全生命周期造价的投资估算,*,*,*,第一讲建设投资静态部分投资估算的编制,第二讲建设投资动态部分投资估算的编制,第三讲建设期贷款利息及流动资金的投资估算,第四讲基于全生命周期造价的投资估算,*,*,天津理工大学管理学院工程造价系,5.,某房地产开发项目全生命周期造价管理,(LCC),20,世纪,70,年代末,、,80,年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论,(Life Cycle CostingLCC),和全生命周期成本控制,(Life Cycle Cost Control LCCC),。,全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。,全生命周期,工程造价,管理模式,全过程,工程造价,管理模式,考虑一次性建设,成本与运营维护,成本的平衡,过分强调一次性,建设成本,忽视运,营及维护成本,一次性建设成本,一次性建设成本,运营及维护成本,运营及维护成本,全生命周期造价（,LCC,）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡,房地产开发质量的提升,道路规划合理，周边配套设施齐全,交通便利，购房者节约了交通费用及时间,购房者居,住舒适，维修次数少,购房者,注重,LCC,的,房地产开发商,开发商,声誉,促进开发商对,LCC,的重视,吸引更多的潜在购房者,提高开发商的口碑,促进开发商对,LCC,的重视,提高开发商的口碑,吸引更多的潜在购房者,由购房者承担的维修费用（运营费用）在很大程度上影响了房地产企业的口碑,房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，购房者（最终用户）通过维护,/,修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。,6 .,基于,LCC,考虑的广州国际金融中心西塔,广州国际金融中心地上,103,层中，,69,楼以下为写字楼，,69,楼以上为超五星豪华酒店；地下共,4,层，有珠江新城最大的地下停车场，共,1700,多个车位；,28,层附楼则有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。,西塔,在设计阶段就充分了,项目建成后运行与维护费用,，并且,考虑运营阶段的经济效益。,（,1,）,西塔安全性,：,不怕千年罕遇地震，能抵百年一遇大风。,防震,：,增加结构用钢量，,使其即使在,8,度（广州抗震设防烈度为,7,度）这样广州千年罕遇的地震作用下，西塔仍然能屹立不倒，并且主体结构基本不会受到破坏；同时，国内外机构分别进行的风洞试验结果都显示，在强风或百年一遇的大风作用下，位于塔楼内的人都不会有不舒服的感觉；,防雷,：西塔有,1/4,都是在云层中，防雷安全十分重要。广州国际金融中心,每个楼层结构钢筋及玻璃幕墙框架均成为避雷设施；,防火,：如果广州国际金融中心遇到一个局部的火灾或者爆炸事件，只会局部被破坏，而不会发生连续倒塌。广州国际金融中心外筒在钢管中注入了,耐高温且防火的混凝土,，内筒钢筋混凝土结构也有良好的防火性能，再加上独特的斜交网格结构，突发冲击只会使受到冲击的网格节点被破坏，而不会令整体崩塌。,（,2,）经济效益,内设超五星豪华酒店已经确定了设计方案。其中，,7172,层为餐饮，,7497,层为客房，,98,层为行政酒廊，,99-100,层为观光层、休闲中心，设有全国最高的游泳池。,70,层到顶都是六角形中空中庭，可以直接仰望蓝天白云。,93,层以上为钻石形镜面反射幕墙，,99-100,层的楼梯是悬挑在中庭内的玻璃楼梯，在阳光照射下整个中庭就像绚丽多彩的“万花筒”：,西塔,LCC,的设计理念,垃圾回收和水系统采用真空处理,增加结构用钢量，前期成本增加,考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡,一次性建设成本,一次性建设成本,运营及维护成本,运营及维护成本,采用“低反射、高透明”的双层玻璃，前期成本增加,抵御八度地震；,防爆炸；,双层玻璃节能效果更好，同时反射污染减少。,图 西塔,LCC,设计理念,南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，南京地铁的建设综合造价,每公里,3,92,亿元,，运营用工人数每公里用工不超过,46,人，全线不超过,1000,人，几乎是标准定额的一半，降低了运营成本；地铁资源开发独树一帜，运营首年资源收入可达,7000,多万元，地铁运营当年通过资源开发收益补偿在不还本付息，不提取折旧的情况下，可实现收支基本平衡； 实现了地铁、公交、出租车“一卡通”，这在全国是第一家；在确保工程进度的同时研究解决建设过程中的关键技术难题，南京地铁共完成科研项目,21,项，目前已完成,11,项科研成果鉴定。,南京地铁工程,7.,基于,LCC,考虑建设成本和运营维护成本的均衡,南京地铁案例,南京地铁前期的,LCC,管理,组织保障：,在南京地铁同时组建建设和运营班子，确保以运营为导向进行地铁建设的基础上，南京地铁的建设能更好地从项目全生命的利益考虑建设目标和运营目标的平衡。,1,、确定合适的线路标准，合理选择地上与地下线路,2,、,整体设计，分步实施,、避免功能过剩,3,、实现,有效的线路规划,，在建设时就预留了地铁出入口、风亭、风道等设施,4,、实现,合理的车站设计，降低工程造价,5,、,推行国产化设备，降低工程造价,基于,LCC,的具体控制措施,7,项目,长度（,km,）,平均造价（亿,/km,，亿,￥,/km,）,建成时间,备注,汉城（现首尔）地铁三号线,26.1,0.35/2.397,20,世纪,80,年代中期,新加坡城市轨道,77,0.4/2.74,20,世纪,90,年代初期,其中,19km,为地下铁道，,44.8km,为高架线路，,13.8km,为地面线路,墨西哥,B,线地下铁道,23.7,0.3/2.055,20,世纪,90,年代末期,其中底下线路长占,25%,，每公里造价,0.45,亿美元，折合人民币,3.73,亿元。,东京,11,号地铁,-,0.91/6.233,20,世纪,90,年代末期,项目,平均造价（亿,￥,/km,）,统计截至时间,上海地铁,7.0,2004,年,广州地铁,7.0,2004,年,北京地铁,(,复八线,),不到,6.0,2004,年,表：国内其他地区地铁的造价,一般来说，我国建材价格和人力劳务价格均低于发达国家和地区，同类建设工程的造价应比它们低很多。然而我国地铁工程的造价却比许多国家和地区。,南京地铁一号线一期工程，线路全长,21.72,公里，项目投资概算约,85,亿元，综合造价每公里,3.92,亿元，是国内地铁建设中造价最低的。运营期参照全世界唯一盈利的香港地铁，做到了在不还本付息、不计折旧情况下实现收支平衡。南京地铁建设在降低造价方面的做法无疑极具参考价值。,表：国外有关地区地铁的造价（汇率：,6.85,）,四、,LCC,本质：信息流向前集成的“早期价值管理”,由于生命周期长，在建设中特别要关注它的施工质量，,保证“百年不坏”。,但就一个基础设施本身来说，不同的组成部分其各自的生命周期还有很大的不同。有的部分会比较长，也有的部分会比较短。比如轨道交通，其,线路结构、土建设施、车辆生命周期长，要保证它的质量，要加大投资,。而,运行控制系统则生命周期较短,，要,注意使投资,与其生命周期内的,需求相匹配,。,例子,：轨道的控制系统，它的生命周期不长，但它的基础设施、土建结构，包括轨道的车辆，生命周期是比较长的。像日本东京地铁已经,100,年了。当初日本对地铁的认识不是很深刻，地铁线路埋得很浅，对其他的基础设施造成一定影响。,地铁用了,100,年以后，日本将地铁线上跑了,100,年的地铁车辆换下来又卖给了阿根廷，,阿根廷还可以用。,日本东京地铁,生命长的设施要保证质量,基于,LCC,的思想，在设计中应特别注意：,算准的意思是,系统的生命周期要与设施的需求相吻合,，要对系统本身的生命周期有很好地把握。系统的生命周期小于或大于设施的需求都会造成投资的浪费。,上海地铁一号线的信息系统的,例子,：当初上海地铁一号线,买的信号系统定位是要满足发车间距,2,分钟以内的运行需求。,其实这个要求在当初就有很多争论，有没有必要买得这么好,?,现在，这套系统已经要换了，,IT,系统的生命周期一般在,8,年左右，,这套系统换的时候上海地铁一号线的发车间距还只有,4,分钟。,如果,当初买发车间距,4,分钟的系统，价格只需要二分之一左右。,上海地铁,1,号线,生命周期短的设施要算准确,基于,LCC,的思想，在设计中应特别注意：,我们一方面要,关注节约投资,，另一方面,还要关注产出多的设施,。要在设计管理阶段就考虑让这些设施能够多出效益，或者说为这些设施进一步提高收益创造条件，提供可能性。,机场航站楼的旅馆的,例子,：虹桥机场西航站楼建好以后，从,1,号门到,8,号门是到航站楼的门，紧靠着的,0,号门和,9,号门就是旅馆的门。比如底特律机场，旅馆的门就是航站楼的,1,号门，旅客可以非常方便地直接从航站楼走进旅馆。,一方面它的效益很好，另一方面机场的服务也进一步提升。,因此在设计中给予了极大的关注,。,上海虹桥机场西航站,要特别关注收益高的项目设施,基于,LCC,的思想，在设计中应特别注意：,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,一、日本中部国际机场项目背景,13,2005,年日本,国际博览会,东部新干线,中部,国际机场,日本中部国际机场位于日本名古屋附近爱知县常滑市知多半岛上，是日本继成田、关西之后的第三个主要国际机场；,是日本第一个民营国际机场，由中央政府、地方政府以及丰田汽车等,700,家企业共同出资设立的,“,中部国际机场公司,”,负责建设和经营。政府资本,49%,，民间资本,51%,；,该机场于,2005,年投入使用,一、日本中部国际机场项目背景,中部国际机场整体图,一、日本中部国际机场项目背景,中部国际机场旅客机场中心大楼,一、日本中部国际机场项目背景,中部国际机场层断面图,天津理工大学管理学院工程造价系,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,page-,17,立 场,：,不是设计者，也不是施工者，而是独立的业主代理人的观点,角 色,：,提出明智的采购策略,（,提高企业投资的成果,）,业务内容,：,的工程观点,工程,【,策划阶段,】,基准标注的调查,企业实施管理系统,企业利润性的论证,【,设计阶段,】,企业费用的管理,设计,VE,的提案,最优的订货筹措方式的提案,【,招标,阶段,】,施工者评价,选定相关意见,工事费用概算的计算，工程费用累计的帮助,制定协议书过程中的支持及其建议 等等,【,施工阶段,】,施工阶段成本管理系统的制定,提供设计变更时相应的确认，以及精算等帮助,高质量的验证以及支付确认书的做成等服务,【,运营维护阶段,】,维护管理计划的立案,提出选定维护管理者的相关建议,维护，管理费用的计算,设计者的观点,施工者的观点,业主的观点,1.,前期估算者的定位与估算的内容,2.,基本规划阶段成本管理的审查流程,确定适用于企业收益性的实施计划的指导方针,计划目标水准的设定,(,),标杆调查,规模的设定,目标成本的设定,目标等级的设定,(,),在考虑企业收支的基础上,的预算决定,收入,支出,风险分析,目的,基本规划阶段,设计阶段,招标阶段,施工阶段,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,基本構想調査,规格等级,需求,最优的设施建设的目标设定,从企业收益性的角度设定项目目标预算,从需求的角度设定最合适的规模,从质量的角度设定规格等级,支出,扩建的可能性,LCC,安全性,旅客数,航空收入,非航空收入,规模的设定,￥,/m,2,目标成本的设定,A,B,C,目标等级的设定,建设费,运用费,服务水准的设定,环境共存,通用性强的设计,現設計,3.,基本规划阶段成本管理的基本构想,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,目的,：,对项目计划目标值的制定起到一定作用,使得对机场的建设费,&,运营费方面有益处的计划得以实施,提高对顾客的服务质量,4.,基本规划的标杆调查项目列表,标杆调查项目列表的例子：,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,5.,基本规划的标杆,年旅客流量,年飞机航次,年运输货物的重量,当年間旅客利用者数,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,page-,22,6.,企业收益性的评价,建成具有很强的经济性和竞争力的机场,业主的需求,：,在基本规划阶段，对提高收益性的策略进行充分核查是不可或缺的,核查的要点,按照项目成本清单中列出的项目进行模拟研究,収入,通航后的收入,、,逐年推移,机场其他收入比较,（,航空收入,非航空收入,旅客,（人）,支出,通航后的支出逐年推移,机场其他支出比较,（,运营费,、,支付利息,、,减价偿还,、,纳税和公共费用,、,其他,）,风险分析,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,目的,在目标预算内有效果的，有效率的完成预定的设施,(,）,在各个设施目标,预算下,执行能够实现既定的品质,机能,的管理,（,成本管理的实施,）,工程的企业预算的动向,和现状,市场成本动向和目标,预算之间差异的分析,今后对应的策略,性能,/,机能,、,成本下设计相应的目标以及进行成本管理,（,）,为了充分实现目标,缩小最合适的,的分包筹措方式的范围,（,分包,筹措方式的研讨以及,运用,）,补充目标的分包,筹措方式的摘出和研讨,具体运用方式的研讨,今后各个包装的,分包,筹措的战略策略,基本规划阶段,设计阶段,（,）,为了达成目标预算,而提出的,替代方案（设计）,提示,、,研讨,、,评价,（,设计,VE,的实施）,设计,VE,实施的价值目标,的设定,机能,/,成本的分析以及,研讨,可替代方案的评价,招标,阶段,施工阶段,7.,设计阶段的成本管理,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,设计阶段工作分解结构,(WBS),图的一个例子,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,根据,WBS,设定工作项目,MIS,系统构筑的研讨,MIS,运用方法,（百万円）,項目,用地造成（,52,月）,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,0,現状見積額,差額,02,03,01,ID,WBS,03,04,06,10,ID,WBS,11,16,11,04,貨物取扱施設施設（,60,月）,一般管理費,予算,3,548,3,548,241,252,17,761,686,75,172,145,27,項目,378,11,16,一般管理費,893,854,395,貨物取扱施設施設,03,空港保安施設,03,旅客取扱施設,01,用地造成,02,基本施設,7,020,293,計,1,169,39,123,7,313,排水付帯施設等,1,291,06,10,状況,工事,工事,基本計画実施設計,基本計画,実施設計,状況,検討事項,1.,99,年,4,月調達方策検討必要。,上記間合入札調達方策検,討。,例：,調達数洗出必要,（現状,36,38,）,各調達早期発注契約項目及調達時点予算,検討,各調達方式検討,2.,99,年,4,月迄全体目標予算設定低減方策,検討,、過去実施目標予算額設定,低減進方策検討,（基本計画実施）,中用地造成比率,51,大、部,分検討要,現状総事業費予算構成比,一般管理費,12%,空港保安施設,2%,旅客取扱施設,10%,貨物取扱施設,施設,17%,排水付帯施設,等,5%,基本施設,3%,用地造成,51%,基本計画,工事,基本計画実施設計,工事,基本計画実施設計,工事,基本計画 実施設計,工事,実施設計,（百万円）,2004,2005,1999,2000,2001,2002,2003,項目,旅客,電気通信設備,04,04,ID,01,02,ID,WBS,03,02,01,項目,03,WBS,予算,計,現状見積額,差額,54,800,5,390,1,065,104,旅客,電気通信設備,11,036,1,085,4,338,1,750,172,7,487,49,410,9,951,961,68,625,309,3,912,1,578,426,3,123,76,112,2,814,03,04,05,06,中部国際空港,発注者,設計,他情報,中部国際空港,中部国際空港,情報,項目,05,旅客取扱施設,国際線,121,880m2,国内線,51,100m2,状況,工事,製作工事,製作,工事,製作,工事,製作,工事,基本設計 実施設計,基本計画 実施設計,状況,現状旅客取扱施設予算構成比,04,1%,03,2%,02,電気通信設,備,5%,03,13%,04,3%,01,旅客,76%,検討事項,2.,旅客建設（,76,）削減方策検討,3.,海外市場含新規,含洗出,工事,基本設計 実施設計,1.,旅客設計期間短縮方策検討,（他工程関連）,4.,（百万円）,計,予算,工事,54,930,297,1,664,88,01,設計,ID,WBS,項目,02,施設建設工事,03,外構工事,03,工事,04,家具備品,ID,WBS,項目,01,設計,02,施設建設工事,03,外構工事,03,47,679,5,202,79,9,52,881,164,1,501,04,家具備品,267,29,2003,2004,2005,49,526,5,404,現状見積額,差額,1999,2000,2001,2002,中部国際空港,発注者,設計,他情報,中部国際空港,中部国際空港,情報,項目,05-01,旅客,国際線,国内線,状況,工事,基本設計 実施設計,状況,検討事項,1.,旅客設計期間短縮関発注調達方,式検討,2.,同上、発注調達図書精度評価基準設定,3.,発注時点見積精度検討,現状旅客予算構成比,家具備品,0.54%,工事,3.03%,外構工事,0.16%,施設建設工事,96.27%,工事,製作,工事,製作,工事,4.,入札時点工事業者技術力活用検討,目标管理系统,的设定,建设土地,基本设施,机场开发,工程的,总体预算,机场安全设施,排水,附带设施,旅客服务中心,各种设备,特殊设备工程,服务旅客设施,01,02,03,01,04,05,02,03,8.,基本规划阶段工程实施管理系统的概要图,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,計,画,時,年,月,（,億,円,）,5,7,2,2,小计,1,2,4,3,貨,物,取,扱,施,設,施,設,6,6,9,3,0,5,9,0,1,0,2,基,本,施,設,0,6,1,0,0,5,0,4,0,3,空,港,保,安,施,設,旅,客,取,扱,施,設,排,水,付,帯,施,設,等,一,般,管,理,費,予,算,項,目,3,7,0,用,地,造,成,2,2,8,1,5,3,I,D,W,B,S,1,1,1,6,排,水,付,帯,施,設,等,（,月,）,旅,客,取,扱,施,設,（,月,）,0,6,1,0,貨,物,取,扱,施,設,施,設,（,月,）,0,1,I,D,W,BS,現,状,見,積,額,差,額,2,4,2,5,0,2,0,3,03,0,04,2,0,0,2,2,0,0,3,2,0,0,4,2,0,0,5,1,2,5,3,2,5,5,3,9,项目,建设用地的整理 （ 个月）,基本设施 （ 个月）,机场安全设施 （ 个月）,1,9,9,9,2,0,0,0,2,0,0,1,1,1,0,4,4,7,0,9,6,3,4,3,7,2,8,4,5,1,3,0,1,3,9,1,0,1,3,1,9,1,国,国际机场,业主,项目经理,设计顾问,质量控制者,其他的信息,机场（株式会社）,机场工程管理情报系统,WBS,项目,0,0,00 TOTAL,总工程费用,用地 万,M,2,工程日程安排的状况,施工,施工,基,本,計,画,実,施,設,計,基,本,計,画,実,施,設,計,工程成本的状况,研讨事项,1,.,年,月,調,達,方,策,検,討,必,上,記,間,合,入,札,調,達,方,策,検,討,。,例,：,調,達,数,洗,出,必,要,（,現,状,3,6,3,8,）,各,調,達,早,期,発,注,契,約,項,目,及,調,達,時,点,予,算,検,討,2,.,年,月,迄,全,体,目,標,予,算,設,定,低,減,方,策,検,討,、,過,去,実,施,目,標,予,算,額,設,定,低,減,進,方,策,検,討,（,基,本,計,画,実,施,）,中,用,地,造,成,比,率,大,、,部,分,検,討,要,計,画,時,年,月,日,現,状,総,事,業,費,予,算,構,成,比,旅,客,取,扱,施,設,提取货物设施,通道设施,用地整理,基,本,計,画,施工,基,本,計,画,実,施,設,計,施工,基,本,計,画,実,施,設,計,施工,基,本,計,画,実,施,設,計,施工,実,施,設,計,基本设施 万,M,2,排水 附带设施等 （ 个月）,服务旅客设施,（ 个月）,提取货物设施,通道设施,（ 个月）,一般管理费用,06,10,11,16,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,基本规划,基本规划,实施设计,基本规划,实施设计,基本规划,实施设计,基本规划,实施设计,基本规划,实施设计,ID,WBS,项 目,用地的整理,预 算,现状估算额,（亿日元）,差 额,基本设施,机场安全设施,01,02,03,04,05,06,10,排水 附带设施等,服务旅客设施,服务旅客设施,提取货物设施,通道设施,1,需要从,年,月开始研讨筹措策略,为了符合上记日程安排进行相应的招标，筹措,策略的研讨。,例：,需要算出筹措包装数目（现在为,36-38,）,各筹措包早期分包协议项目以及筹措时间点预算的研讨,各筹措方式的研讨,2,到,年,月为止所有的目标预算的设定成本缩减策略的研讨,根据基准 过去的实施成本设定目标预算,能够推进成本缩减的策略的研讨,现实总工程费用预算的构成比,服务旅客,设施,排水 附带设施等,机场保安设施,基本设施,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,数据分析,报告输入,Data Analysis / Report Input,每月,MIS,报告的做成,Monthly MIS Report,建设工程的进度状况,Construction progress,设计的进度状况,Design Progress,成本,预算的状况,Financial information,计划会议,Planning Meetings,9.,基于管理信息系统,（,MIS,）,的报告书的保存,二、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中的应用,10,100,50,40,30,20,60,70,80,90,50,40,20,90,100,10,30,60,70,80,规划设计完成,基本计划完成,竞标,规划阶段,分包,基本计划,实施设计,该法则是：在项目完成,20%,的时候，即：一些产品的设计已经完成的时候，决定成本的,80%,的影响因素已经确定了,。,这也是为什么,VE,研究必须由设计方，即,Kawakmi,进行的原因。,设计,M,的帕累托法则,三、,LCC,在日本中部国际机场前期估算中应用成效,（出典：中日新聞,2003.7.5,）,（出典：日経,2003.5.5,）,（出典：朝日新聞,2003.7.5,）,