某地产与某地产产品报告样本

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,“,全,全,心,心,全,全,意,意,全,全,为,为,您,您,”,”,的,的,物,物,业,业,服,服,务,务,精,细,细,化,化,万,万,科,科,欢,快,快,明,明,亮,亮,的,的,展,展,示,示,区,区,井,盖,盖,上,上,的,的,LOGO,，,冰,冰,箱,箱,上,上,的,的,留,留,言,言,生,活,活,氛,氛,围,围,的,的,营,营,造,造,花,盛,盛,香,香,醍,醍,花,盛,盛,香,香,醍,醍,滟,澜,澜,山,山,香,醍,醍,漫,漫,步,步,精,细,细,化,化,的,的,绿,绿,化,化,理,理,念,念,龙,湖,湖,：,：,精,精,致,致,景,景,观,观,返,回,回,物,业,业,龙,湖,湖,物,物,业,业,，,，,秉,秉,承,承,“,“,善,善,待,待,你,你,一,一,生,生,”,”,的,的,服,服,务,务,理,理,念,念,，,，,贯,贯,穿,穿,到,到,每,每,一,一,个,个,细,细,节,节,，,，,以,以,细,细,节,节,感,感,动,动,客,客,户,户,，,，,以,以,专,专,业,业,打,打,动,动,客,客,户,户,，,，,进,进,而,而,形,形,成,成,美,美,誉,誉,度,度,万,科,科,物,物,业,业,，,，,以,以,“,“,全,全,心,心,全,全,意,意,全,全,为,为,您,您,”,”,的,的,服,服,务,务,理,理,念,念,，,，,使,使,万,万,科,科,具,具,有,有,很,很,高,高,的,的,客,客,户,户,忠,忠,诚,诚,度,度,，,，,保,保,持,持,在,在,行,行,业,业,内,内,的,的,领,领,先,先,地,地,位,位,返,回,回,他,山,山,之,之,石,石,万科、,龙,龙湖,策划部,09,年,1,月,关于北,京,京万科,、,、北京,龙,龙湖,北京万,科,科,公司历,史,史：,北京万,科,科企业,有,有限公,司,司成立,于,于1987年,，,，是万,科,科集团,的,的全资,子,子公司,；,；2006年1月，,万,万科集,团,团受让,朝,朝阳开,发,发公司,下,下属企,业,业朝万,中,中心60%的,股,股权，,双,双方组,建,建北京,市,市朝阳,万,万科房,地,地产开,发,发有限,公,公司。,公司业,绩,绩,开发规,模,模：截,至,至2008年12月,，,，北京,万,万科累,计,计开发,项,项目13个，,累,累计开,发,发面积,超,超过280万,平,平 米,万科取,地,地2,北京龙,湖,湖,北京龙,湖,湖地产,成,成立于,2002,年,12,月，隶,属,属于龙,湖,湖集团,，,，,2007,年，龙,湖,湖入京,后,后首轮,推,推出的,龙,龙湖,滟澜山,别,别墅、,龙,龙湖,香醍漫,步,步别墅,、,、龙湖,香醍别,苑,苑相继,得,得到市,场,场认可,龙湖业,绩,绩08年,有,有7个,项,项目在,开,开发，,总,总规模,在,在200万平,米,米左右,龙湖取,地,地2,7,8,9,名城天街,他山之,石,石，可,以,以攻玉,土地,产品,溢价,融资,一、土,地,地,万科,长期合,作,作关系,：,：,万科与,中,中粮地,产,产在深,圳,圳、广,州,州、北,京,京合作,开,开发多,个,个项目,万科与,凯,凯德置,地,地签署,长,长期合,作,作协议,，,，由凯,德,德置地,负,负责万,科,科所开,发,发项目,的,的商业,部,部分,合作拿,地,地：,与金隅,合,合作开,发,发昌平,项,项目,收购朝,阳,阳开发,下,下属公,司,司朝万,中,中心股,份,份成立,朝,朝阳万,科,科取得,土,土地,高价地,计,计提存,货,货减值,准,准备,西大望,路,路地块,在,在,08,年三季,报,报中已,计,计提减,值,值准备,1.2,亿元,万科,龙湖,在公开,的,的土地,交,交易市,场,场以招,拍,拍挂的,形,形式获,取,取高价,土,土地,公开市,场,场竞争,拿,拿地代,价,价高昂,合作方,式,式拿地,相,相对能,够,够规避,公,公开的,土,土地市,场,场的激,烈,烈竞争,采取多,种,种合作,方,方式,与政府,合,合作,与有政,府,府北京,的,的公司,合,合作,与有土,地,地储备,的,的公司,合,合作,借鉴,二、产,品,品,万科,以美国,帕,帕尔迪,公,公司为,标,标杆，,追,追求工,厂,厂化的,住,住宅生,产,产,核心理,念,念：,用,20%,的精力,做,做,80%,的产品,，,，用,80%,的精力,做,做,20%,的产品,用,20%,的精力,做,做,80%,的产品,：,：用少,量,量的精,力,力将已,经,经成熟,的,的经过,市,市场检,验,验的原,创,创的经,典,典产品,大,大量地,克,克隆,快速开,发,发项目,尽可能,多,多的占,有,有市场,份,份额,赢得商,业,业化效,益,益,用,80%,的精力,做,做,20%,的产品,：,：用大,量,量的精,力,力进行,新,新产品,研,研发,引领市,场,场潮流,确保万,科,科行业,领,领头羊,的,的地位,万科,产品标,准,准化提,出,出背景,通过标,准,准化的,运,运作使,项,项目从,拿,拿地到,销,销售,由通常,需,需要,2,年左右,的,的时间,，,，缩短,至,至一年,半,半的时,间,间,“像造,汽,汽车一,样,样造房,子,子”，,即,即用标,准,准化手,段,段来解,决,决规模,化,化生产,和,和跨地,域,域开发,的,的问题,建立原,创,创经典,品,品牌,根据各,地,地区不,同,同的气,候,候特征,、,、市场,情,情况开,发,发适应,性,性产品,积累大,量,量的经,过,过市场,检,检验的,万,万科原,创,创的经,典,典产品,逐渐形,成,成产品,系,系列,城市非,中,中心项,目,目：万,科,科假日,风,风景、,万,万科紫,台,台,城郊项,目,目：万,科,科四季,花,花城、,万,万科城,市,市花园,城市中,心,心项目,：,：万科,金,金阳国,际,际公寓,自然人,文,文系列,项,项目：,万,万科西,山,山庭院,万科,项目图,纸,纸标准,化,化,包括,4,个部分,:,总图装,置,置标准,化,化、户,型,型标准,化,化、构,配,配件标,准,准化、,住,住宅性,能,能标准,化,化,以户型,标,标准化,为,为例：,万,万科针,对,对集团,项,项目中,占,占总数,79.1%,面积在,80,150,平米，,低,低、多,层,层户型,进,进行定,性,性，形,成,成标准,万科,特征,单体户,型,型楼型,由,由万科,提,提供,设计公,司,司充当,描,描图的,作,作用,，,，创新,体,体现在,针,针对不,同,同地区,的,的市场,产,产品理,念,念,不同地,段,段的规,划,划、环,境,境景观,的,的设计,对细节,充,充分重,视,视,规划、,建,建筑单,体,体、环,境,境景观,设,设计方,面,面,标准图,纸,纸的细,节,节表达,十,十分到,位,位,墙面铺,装,装、栏,杆,杆、等,的,的大样,设,设计,室内插,座,座的布,置,置、道,路,路的路,牙,牙设计,、,、人行,道,道设计,、,、泊车,、,、停车,位,位设计,等,等都有,十,十分充,分,分的人,性,性化的,细,细节考,虑,虑,万科,万科北,方,方工业,化,化研发,基,基地，,逐,逐步推,进,进住宅,产,产业化,2007,年,10,月建立,了,了万科,北,北方工,业,业化研,发,发基地,榆构万,科,科住宅,产,产业化,研,研发中,心,心,工业生,产,产方式,建,建造住,宅,宅，提,高,高住宅,生,生产的,劳,劳动生,产,产率，,提,提高住,宅,宅的整,体,体质量,、,、降低,成,成本、,降,降低物,耗,耗,细分市,场,场客户,需,需求，,进,进行产,品,品定型,，,，进而,实,实现工,厂,厂预制,、,、现场,装,装配的,住,住宅生,产,产方式,，,，最终,形,形成产,业,业化全,面,面家居,解,解决方,案,案,龙湖,以万科,为,为榜样,，,，讲求,产,产品模,块,块标准,化,化，产,品,品组合,灵,灵活化,的,的原则,基础东,西,西标准,化,化，产,品,品根据,实,实际情,况,况变化,使,使用标,准,准的模,块,块组合,出,出不同,的,的产品,建立在,标,标准化,基,基础上,相,相对灵,活,活的产,品,品开发,战,战略，,提,提供统,一,一又具,个,个性化,的,的产品,北京龙,湖,湖产品,系,系列,别墅系,列,列：滟,澜,澜山、,香,香醍漫,步,步、香,醍,醍别苑,洋房系,列,列：颐,和,和原著,、,、花盛,香,香醍,城市高,层,层系列,：,：唐宁,ONE,龙湖,龙湖内,部,部有自,己,己的一,套,套成熟,产,产品库,，,，龙湖,称,称之为,标,标杆项,目,目,项目,90%,采用标,准,准化产,品,品，,10%,自行创,新,新,全集团,售,售楼处,只,只有,5,种标准,，,，风格,、,、立面,等,等方面,不,不允许,随,随意改,变,变，实,现,现快速,复,复制,标准间,风,风格统,一,一，延,续,续性好,，,，保证,整,整体风,格,格的实,现,现，可,实,实现快,速,速复制,花盛香醍售楼处,香醍漫步售楼处,香醍漫步连排别墅,滟澜山连排别墅,标准化产品,缩,缩短项目运,作,作周期,标准化产品,及,及成熟的运,作,作模式使项,目,目能够实现,快,快速复制，,迅,迅速的投入,开,开发建设、,销,销售，从而,缩,缩短整个项,目,目的运作周,期,期，加快回,款,款，实现循,环,环开发项目,运作周期缩,短,短，降低财,务,务费用,万科、龙湖,从,从取得土地,到,到开盘销售,，,，其周期在12个月左,右,右,借鉴,部品的标准,化,化有利于大,规,规模采购，,从,从而降低采,购,购成本；,产品标准化,有,有利于提高,品,品质，降低,成,成本，加快,进,进度,逐步建设产,品,品标准化,全面整合公,司,司已有的项,目,目积累，挖,掘,掘产品内涵,，,，提炼产品,加大市场调,研,研工作，准,确,确找到市场,切,切入点；,开展针对建,筑,筑材料、部,品,品、构造等,方,方面的研发,工,工作；,三、溢价,万科在售项,目,目与同区域,项,项目价格差,保,保持在,10%,左右,万科品牌在,市,市场上极具,影,影响力，成,为,为区域市场,风,风向标，周,边,边项目采取,跟,跟随策略，,以,以万科项目,为,为目标进行,价,价格和销售,策,策略调整,万科,万科项目投,资,资估算,万科紫台,楼面地价为,3600,元,/,平方米，按,经,经验估算单,方,方面积土地,成,成本取,45%,，初步估算,，,，万科紫台,单,单位成本,8000,元,/,平米左右,项目销售价,格,格,14000,元,/,平米，每平,米,米销售利润,6000,元,/,平米左右，,预,预计毛利润,率,率,75%,左右,万科中粮假,日,日风景,楼面地价3986元/,平,平方米。按,经,经验估算单,方,方面积土地,成,成本取45%，初步估,算,算，万科中,粮,粮假日风景,估,估算单位成,本,本8800,元,元/平米左,右,右,项目销售价,格,格14000元/平米,，,，每平米销,售,售利润5200元/平,米,米左右，预,计,计毛利润率60%左右,万科通过溢,价,价销售，保,持,持着较高的,利,利润率，实,现,现较高的投,资,资回报,万科,龙湖项目销,售,售价格普遍,高,高于区域同,档,档次楼盘,20,以上，甚,至,至高达,50,预期利润大,幅,幅增长，把,一,一个项目卖,成,成,2,个，甚至达,到,到,3,个同样项目,所,所能创造的,利,利润,龙湖,龙湖：高溢,价,价，高利润,土地单位成,本,本：,11573,元,/,平米,项目单位成,本,本：,20974,元,/,平米,预估售价：,35000,元,/,平米,预计税前利,润,润率：,66.88%,龙湖唐宁ONE投资收,益,益,龙湖,土地单位成,本,本：,6400,元,/,平米,项目单位成,本,本：,14716,元,/,平米,销售均价,30000,元,/,平米左右,税前利润率,：,：,101.26%,龙湖滟澜山,投,投资收益,龙湖,知己,了解并挖掘,项,项目的,一切可以溢,价,价和有可能,溢价的有利,与,与不利点,钝角法则,溢价销售,执行溢价,知彼,了解目标客,户,户群的一切,属,属,性，尤其是,客,客户的消费,心,心,理与价值体,系,系，并试图,影,影,响和改变他,们,们,布道洗脑,强调知己知,彼,彼的溢价执,行,行策略,集中把握客,户,户的关注重,点,点，满足其,需,需求：,精细化园林,景,景观,物业服务,通过不断的,价,价格试探，,做,做出正确的,涨,涨价决策，,实,实现项目的,溢,溢价收入，,实,实现高利润,率,率,龙湖滟澜山,项,项目投资收,益,益评估,滟澜山16000元/,平,平米的预计,销,销售均价实,际,际卖到25000元/,平,平米，单套,销,销售总价实,现,现200万,元,元的抬高,龙湖,借鉴,培养企业核,心,心技能，树,立,立品牌，增,强,强开发项目,的,的溢价能力,研究客户需,求,求，以客户,为,为导向满足,客,客户关注点,在限价房与,普,普通商品房,价,价格日近的,市,市场中，开,发,发中高端项,目,目，实现差,异,异化竞争,四、融资,上市融资：,提,提高资金效,率,率,龙湖：为上,市,市，拓展土,地,地,万科：资本,市,市场融资与,购,购买土地良,性,性循环,2006,年开始大举,扩,扩张，大量,增,增加土地储,备,备,在重庆拥有,超,超过,6500,亩土地；在,成,成都，拥有,约,约,2000,亩土地，在,北,北京，则拥,有,有约,2700,亩地,一二级开发,土,土地总面积,达,达,11000,亩，可建筑,面,面积约,1300,万平方米,高价圈地：,以,以土地单价,11567,元,/,平米的价格,取,取得了中关,村,村地块,龙湖：IPO暂缓，资,金,金困局,大举圈地，,提,提高上市估,值,值,龙湖取地,降价因素,市场压力,龙湖短期内,无,无法上市,龙湖集团,11000,亩土地存货,负,负担,05,年至今，北,京,京龙湖获取,6,块土地，拿,地,地成本,61,亿左右，从,05,年至,08,年,10,月，北京龙,湖,湖的销售额,只,只有,51.6,亿,龙湖现状：,资金紧张，,大,大幅降价,资金紧张,大幅降价,花盛香醍：5月1300018000元/,平,平米，9月,跌,跌至6800元至8000元/平,米,米，跌幅超,过,过6000,元,元/平米,艳澜山：最,高,高销售均价,达,达到35454元/平,米,米，目前对,外,外报价32000元/,平,平米，原来,毛,毛坯房变为,精,精装房，装,修,修标准3000元/平,米,米，艳澜山,实,实际降价幅,度,度6000,元,元/平米,放弃部分溢,价,价，快速回,款,款，加快资,金,金的周转,降幅虽大，,在,在可接受范,围,围,花盛香醍，,由,由13000元/平米,降,降到8000元/平米,后,后，估算成,本,本6500,元,元/平米左,右,右，项目有20%左右,的,的毛利润,05,年后每年都,能,能通过不同,的,的渠道获取,资,资金，而北,京,京万科也正,是,是在此期间,获,获取了大量,土,土地,93,年至,05,年，北京万,科,科只获取了,4,块土地，万,科,科城市花园,、,、万科星园,、,、万科青青,家,家园以及万,科,科西山庭院,05,年至今，获,取,取,9,块土地，紫,台,台、四季花,城,城、东第、,公,公园五号、,假,假日风景、,金,金阳国际公,寓,寓、红狮项,目,目、金隅万,科,科城、金色,城,城品（西大,望,望路块）,万科：上市,圈,圈地圈钱，,良,良性循环,万科取地,融资取地,取地融资,良性循环,上市平台,08,年,9,月成功发行,公,公司债，总,共,共融资,59,亿元,万科：逆势,圈,圈钱圈地,一片退地声,中,中，9月万,科,科全国范围,内,内新增5个,项,项目，这五,块,块地分别位,于,于上海、天,津,津、杭州、,大,大连和重庆,，,，建筑面积,达,达128.6万平米，,需,需支付22.61亿元,。,。,5个项目，,与,与公司其他,项,项目相比，,规,规模属中小,项,项目，单幅,土,土地款没有,超,超过10亿,元,元的,采用“短平,快,快”的操作,手,手法，提高,周,周转率，获,取,取现金流，,维,维持公司大,项,项目的现金,支,支出,销售额萎缩,，,，市场份额,增,增加50%,（,（王石语）,相,比,比,龙,龙,湖,湖,，,，,万,万,科,科,在,在,年,年,初,初,经,经,历,历,了,了,降,降,价,价,风,风,波,波,后,后,，,，,至,至,今,今,未,未,有,有,新,新,降,降,价,价,举,举,措,措,万,科,科,以,以,项,项,目,目,的,的,快,快,速,速,、,、,滚,滚,动,动,开,开,发,发,实,实,现,现,公,公,司,司,现,现,金,金,流,流,的,的,良,良,性,性,循,循,环,环,，,，,同,同,时,时,借,借,助,助,股,股,市,市,，,，,债,债,券,券,等,等,方,方,式,式,，,，,在,在,地,地,价,价,相,相,对,对,较,较,低,低,的,的,时,时,候,候,拓,拓,展,展,土,土,地,地,，,，,实,实,现,现,公,公,司,司,发,发,展,展,的,的,良,良,性,性,循,循,环,环,借,鉴,鉴,应,用,用,上,上,市,市,平,平,台,台,，,，,在,在,资,资,本,本,市,市,场,场,采,采,用,用,多,多,种,种,方,方,式,式,进,进,行,行,融,融,资,资,，,，,进,进,而,而,获,获,取,取,土,土,地,地,，,，,扩,扩,大,大,开,开,发,发,规,规,模,模,，,，,实,实,现,现,资,资,本,本,与,与,土,土,地,地,的,的,良,良,性,性,循,循,环,环,他,山,山,之,之,石,石,，,，,可,可,以,以,攻,攻,玉,玉,土,地,地,产,品,品,溢,价,价,融,资,资,THEEND,THANKS,