地铁商业研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,地铁商业研究报告,报告人：宿峰,时 间：,2010,年,6,月,最近几年，地铁商业的概念迅速升温，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以形成的持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放，对市民和观光客层的生活以及消费方面的影响也会逐步加强，这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。,商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分地将这种客流聚集转化成为有效的购买力，这是分析地铁商业功能和价值再造的理论基础。客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种极具增值能力的形态，所以在地铁商业项目执行和运做过程中，我们也需要确立有针对性的商业定位，选取适合的商业形式，但是从现实表现和未来走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。,前言,目录,一,.,地铁商业的概述,地铁商业的类型,地铁商业的特点,四,.,地铁商业的功能和价值,五,.,地铁商业发展的要素,六,.,地铁商业价值的主要体现,七,.,中国地铁商业现状及经营模式,八,.,国外地铁商业及经营模式,九,.,制约地铁商业发展的主要矛盾,十,.,未来地铁商业发展的分析,十一,.,杭州地铁发展规划,一,.,地铁商业的概述,地下商业是“城市立体商业”的一部分。作为国际的“绿色出行”方式，虽然开发与改造成本十分巨大，地铁和相关的地下及与其毗邻的地面商业设施却有着长期的开发空间。但是与国外百年的地铁商业相比，国内的地铁商业还处在发展的初级阶段，还有很多需要借鉴的东西。,地铁商业的概述,地铁商业分地下和地面两部份,地铁站内商业与沿线通道商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。,地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会,.,二,.,地铁商业的类型,依据商业设施与地铁的关联程度，一般将地铁商业划分为以下三种类型：,1,、地铁站的地下商场或商业街与地面成熟商业相结合，一般经营流行性服饰和特色商品。如：东门老街的金泰商场、上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。,2,、地铁站内面积较大的商业物业，以便利商品和服务以及流行商品为主。,3,、地铁站厅内部的零星商业网点，面积较小，以及时性消费商品和专业服务为主。,地铁商业的类型,零星商业网点,即时性消费商业,便利性、专业性、即时行的商业，如奶茶店、速食品店等,大型站点,地下商场和商业街,经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品,乘客通道,地铁花车,三,.,地铁商业的特点,地铁商业具有以下几个特点：,1.,特定的稳定群体：地铁作为大众交通工具，使大量人流聚集，但由于特定空间的限制，地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。,2.,特定时段：上下班高峰期间。,3.,特定消费模式：地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性，这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。,4.,特定社会功能：在中国，其商业意义更大程度在于配合地铁交通运营。,四,.,地铁商业的功能和价值,地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。,1,、,从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟。,同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。,北京公主坟地下商圈 公主坟地上商圈,地铁商业的功能和价值,2,、从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。,一早一晚,地铁商业的功能和价值,3,、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。,在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过,1000,万人次、纽约为,2000,万人次、莫斯科,800,万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有,43.2,公里，但其日客运量高达,220,万人次，最高时可以达到,280,万人次，其中九铁每天载客约,75,万人次；我国内地城市北京地铁每天流量为,130,万，上海达到,100,万人次，广州为,60,万人次。,一、营造良好的空间环境,不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境，也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。,因此，从空间塑造上，地下商业若想做好，不仅要改善地下本身的压抑感，不安全感，更要塑造比地面商业更好的场所吸引，才能有效地留住人流。其中，改善地下商业的层高，增加宽度，引入自然采光都不失为地下商业空间塑造的有效手段。,五,.,地铁商业发展的要素,地铁商业发展的要素,二、设计最合理的人流动线,就商业来说，地下人流动线区别于地上人流，地铁人流一定是集中且单向的，与地面人流来自四面八方却较为分散的特点差异较大。具测算，地铁人流足以和一般的地面区域中心的日人流量相当，若是多条地铁的换乘点，甚至可以和市中心人流集中点相当。因此，从人流量来看，地铁人流并不具有天生劣势，而更多的问题在于人流引导。区别于地面多向而分散的人流，地铁单向而集中的人流有利有弊。人流集中容易形成集聚效应，然而人流集中若无有力的引导动线，也更容易流失人流。,因此，地下引导动线的设计必须区别于地面引导动线。在建筑特色、空间感受、宣传引导、商业形象、业态组合、商业品牌等各个角度都需要强有力的视觉亮点以吸引人流。若动线较长，较复杂更是需要多重亮点、精心组合的业态、以及十分清晰的引导指示牌以留住人流。因此，在动线设计上应尽量简单，清晰，宽敞，明亮。能让地下人流逛街的时候感觉像在地上一样的简单、放松，舒适，是地下动线设计的基本标准。,地铁商业发展的要素,三、合理的业态组合,从目前国内的地铁业态来看，无非就是低端的休闲服饰、抑或家居家电大卖场、快餐小吃等，其中虽然也不乏经营好的。但总体上，迎合大于引导！若无法引导巨大的人流，而靠简单的迎合人流快速消费的特征，将无法真正有效地吸引人流。这样的业态，小规模的商业体尚可支撑，若要带动较大的商业体，那么无法主动引导，必将面临消费人流不足的危险。,借鉴香港、日本等经验，对于地下人流的带动仍然需要强有力的主力店加以引导。当然，这种主力店的类型可根据所属区域的特点加以设置。若是商务区，那么百货、大型时尚品牌可作为选择。若是居民区，那么大型生活类卖场可作为选择。当然特色美食、有亮点的商业品牌都可以吸引一定的消费群。,六,.,地铁商业价值的主要体现,1,、地铁自身的商业转化和应用。,举例来说，,2000,年香港地铁获得纯利,40,亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，,1999,年香港地铁,72.5,亿的经营收入中，票价收入占,56.4,亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁,2002,年度靠提供场地收取的租金有,9,亿日元，加上它拥有的,38,家便利店的,57,亿日元销售额，合计,66,亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的,2%,，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。巴黎地铁犹如一个“地下超市”，其地铁站中设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品、等商业网点,800,多家。在广州，洗衣店、银行、药店等均已跻身地铁站厅。上海在地铁,1,号线,16,个车站开设了,20,多个书报亭、,13,个洗衣店、,13,个快照服务部和,14,家快餐店。,地铁商业价值的主要体现,2,、发挥和利用地铁的客流优势,。,上海人民广场下的迪美广场香港名店街是较早的一个案例，广州天河城广场的迅速发展也与地铁进入有着密不可分的联系，北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了很大的成效，这些商业项目应该可以称为国内地铁商业的典型代表。目前北京地铁一号线沿线与地铁拥有接口的商场主要包括：城乡贸易中心、百盛、首都时代广场、西单文化广场、东方新天地、贵友大厦、国贸商城等；二号线沿线商场有赛特购物中心、新世界中心、庄胜广场、华联、万通、西环广场、东方银座等，这些商场在北京零售商业中占据着重要的地位。,地铁商业价值的主要体现,3,、地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈范围。,目前香港主要购物中心基本上都是在,1979,年以后地铁通车后落成开业的。应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但是由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情况并不普遍，从而催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。香港沿着地铁网络分布的大约,30,个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。,七,.,中国地铁商业现状,国内目前有北京、天津、上海、广州、深圳、南京已开通地铁，其它有如杭州、西安、成都、武汉等城市已经批准立项或开工建设，杭州今年地铁,1,号线的,26,个站点已正式开工。但国内目前地铁商业的发展还是处于初级阶段，受到了诛多因数的影响和制约，相较于其它城市的地铁商业发展，北京、上海、广州已经有一定的基础。,在北京，地铁仅仅是历史形成的防空道的再利用，谈不上对地下空间的主动利用。在上海、广州，地铁已经成为交通大动脉，但传统思维主导下的地铁更多考虑的是交通功能而鲜有考虑到人性化的营商空间，地铁的商业价值仍处于冬眠期，尚不足以撼动旧的牢固的经济秩序。,中国地铁商业现状,北京地铁商业发展现状及经营模式,目前北京地铁运营线路有一号线和环线两条，运营总里程,54,公里，车站,41,个，日均运量约,130,万人次。一号线基本与北京市中心道路长安街平行，沿途经过北京主要的行政、商业和人文景观。地铁环线在北京市内环线地下，连接了北京主要的商业区，在复兴门站与一号线换乘。,目前地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点，基本采用连锁经营方式。但与地铁站连接的地下商场、商业街的开发经营十分滞后。,对地下商业的经营方式