XX广场选址分析报告

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,L o g o,三水广场选址分析报告,深圳晨鼎市场研究公司,Contents,三水广场介绍及其地理位置特征,一,三水广场市场定位,二,三水广场商圈分析,三,三水广场周边竞争店状况,四,三水广场未来前景分析,五,对三水广场的经营策略的建议,六,一、三水广场介绍及其地理位置特征,1,、三水广场介绍,三水广场位于三水新老城区交汇处，按三水区政府最新的城市功能规划，项目处在未来城市中轴线上。总投资近,3,亿元人民币，总建筑面积近,8,万平方米，由清华大学进行总体规划设计，总体布局依照纯商业中心规划进行，业态分布合理，尽显科学与规划。集合了大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施，是三水乃至周边地区近,5,年最大规模的,SHOPPINGMALL,，同时与近在咫尺的一个,1.2,万平方米、两个超过,6000,平方米的超大型户外广场组成三水区政府十大重点工程之一，是集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体的大型商业项目,.,世界,500,强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于,2005,年,8,月,17,日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、,Pom-pam,皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场的商业龙头地位。,经过两年的发展，三水广场一期物业出租率达,100%,，去年一年的营业额就达到,1.5,亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为,20%,左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超,14,万平方米，,2009,年全面投入使用。,三水广场一期建筑面积超,4,万平方米，于,2005,年,8,月全部投入使用。到目前一期租赁率达到,100%,，更又多家国际知名品牌店加盟，有世界,500,强之一的易初莲花超市、餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。,三水广场二期于,2007,年,4,月,24,日奠基，现正处于建设中，预计,2009,年,9,月将正式投入使用。二期项目总建筑面积为达,8,万，其中负一层为超大型停车场、一至三层为大型购物中心，与一期商场相连，构成一个总面积逾,8,万平方米的,SHOPPING MALL,。另有南北两座塔楼，南塔楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公寓及酒店组成。,2,、三水广场地理位置,三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，是三水发展规划的城市中心点，也是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心。其地利、人和以及出色的经营理念全方面的配套服务，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重要的作用。,三水的优势很多。一是区位优势，三水处于广州、佛山的“上风上水”金三角位置，处在珠三角城市核心群内。二是交通优势，水路、铁路、高速公路都有了，距广州新机场也很近，这是其他城市不具备的。三是土地优势，拥有可持续发展的土地,874,平方公里。四是在饮料、建陶、铝合金、塑料化工、家具和汽车配件等行业，已逐步形成了自己的产业链，世界五百强已经有三家落户三水。另外，非常重要的一点，有非常好的生态环境，社会治安也很好，这一点跨国公司非常看重。,3,、交通状况,（,1,）公交线路汇聚,三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对；南面与,17,万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（,19,：,00-20,：,00,）其人流量高答,30,人次每分钟，将为三水广场带来强大的消费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。,（,2,）靠近车站,从三水广场到车站步行,20,分钟即可到达。,二、三水广场市场定位,三水广场以时尚新颖潮流为特点，目标客户群则以三水市区家庭为主体，全方位满足以三水，为游客提供休闲、美容、娱乐、餐饮等服务，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求。,为更有效地吸引消费人流，三水商业广场推行引导式消费，合理规划商业布局：负一、二层与地铁站连通，是年轻人的流行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰，四楼高级运动用品专区；六、七两层电影院，双重震撼力；美食广场及酒楼食肆遍布多个楼层，大饱口福；还有商场专层、写字楼等。,三水广场目标定位于三水目前唯一齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦。,（一）三水的商业龙头,三水广场主要打造成三水的商业龙头，成为三水的中高层收入人群的购物、娱乐等生活消费的天堂。,三水广场一期于,2005,年,9,月,12,日盛大开业，有超市、品牌专卖店、餐厅、儿童游乐园、电影院、大型游艺场、书店以及大型户外和室内广场等消费服务及配套设施，外加面积超过,20,，,000m2,的室外停车场，让消费者尽享购物便利。,世界,500,强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于,2005,年,8,月,17,日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。,国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、,Pom-pam,皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场。,经过,2,年多的发展，三水广场一期物业出租率达,100%,，去年一年的营业额就达到,1.5,亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为,20%,左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超,14,万平方米，,2009,年全面投入使用。,三、三水广场商圈分析,1,、主要商圈分析,三水广场位于三水新旧城区交汇,地带，于三水中心城区西南镇康岗中,路以东；移动通讯大楼以西；北面以,张边路相对；南面与十七万平方米的,西南公园相邻，该公园作为三水最大,的公园，为市民提供了一个良好的休,闲场所，在夜间（,19,：,00,20,：,00,）其人流量高达,30,人次,/,分钟，将为项目带来强大的消费人流；项目周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四面，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学西南四中、体育馆、妇幼保健院医院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。,主要商圈,次要商圈分析,据佛山三水区统计局公布数据，在,2006,年全区经济保持快速、协调、健康发展态势。初步核算，,2006,年全区实现地区生产总值（,GDP,）,255.3,亿元，比上年增长,25.3,。其中，第三产业增加值,71.85,亿元，增长,13.5,。按常住人口计算，人均地区生产总值,48490,元，比上年增加,10745,元，增长,28.5,。,中心城区城市人口,15.73,万人，人口密度,1780,人,/,平方公里。城镇居民生活水平不断提高。在岗职工人均月工资（预计）,2024,元,/,月，较,06,年同期增长,16.4,。城镇居民人均可支配收入（预计）为,14823,元，比,06,年同期增长,10.2,。,消费品市场畅旺，全年实现社会消费品零售总额,64.57,亿元，比上年增长,16.2,。其中，城镇零售额,49.49,亿元，增长,16.1,。,社会保障体系不断完善。年末全区参加企业养老、失业、医疗、工伤保险人数分别为,9.08,万人、,7.63,万人、,9.75,万人和,7.21,万人，分别比上年增长,10.7,、,5.3,、,8.3,和,6.1,。全年征收社会保险基金,4.1,亿元，发放社会保险基金,2.2,亿元。,从以上的数据可以看出，三水城区人群可支配收入较高，消费能力强，社会保障制度不断完善，再加上在整个三水国民经济快速增长的推动下，人们在将来的消费能力将得到更大的提高。这为以整个三水中心城区为次要商圈的三水广场提供了广阔的市场空间。,次要商圈,边际商圈分析,由于三水区旅游资源丰富，生态环境优美，有首批中国历史文化名村,大旗头村，有佛山新八景之一的三水荷花世界及云东海、森林公园、温泉高尔夫球场等众多颇具特色的景点景区，已成为广东乃至全国新的旅游热点。近年更先后举办了国际龙舟争霸赛、世界龙狮锦标赛、全国九运会女篮赛、中国男子乒乓球超级明星大奖赛等多项国际国内赛事，开创了“小城办大赛”的先河。旅游资源的丰富，吸引了不少来自泛珠三角、全国乃至全球各地的游客，这为三水广场形成了强大的一块消费群体。,四、三水广场竞争状况,（一）本地各种零售业态的竞争对手,本地各种零售业态的竞争对手主要有日日昇、三水步行街、菜市场、部分小型商业街等，但他们与三水的目标消费人群不同，因此未能对三水广场构成直接威胁。,（,1,）日日昇等超市，他主要是超级市场，但是经营历史较长，对三水的主要顾客拥有较高的忠诚度，这点对于三水广场来说需要一定的时间来建立顾客忠诚度；但是，日日昇的地理位置不够三水广场优越，主要是因为它在三水老城区，交通等方面比较拥挤，同时，因为日日昇是在上个世纪九十年代初成立的，建筑物面积相比三水广场来说简直小巫见大巫，因此对于日日昇来说，场地过小是它的硬伤。而且日日昇设备普遍较老，这也是他们的弱点。,（,2,）三水步行街,三水步行街的主要竞争对手主要是集中在一些专卖店，例如服装店李宁专卖等等，他们普遍属于专业商家，对各自的专业零售领域拥有较高的专业销售能力，但是，他们普遍不是大卖场，只能争得一些方面的市场份额，因此他也不是三水广场的强竞争对手。,（,3,）菜市场等小商店,虽然这类小商店无法形成强烈的竞争冲击，但是，他们属于传统的零售商，在便利性和价格等有竞争力。但随着三水人们,GDP,的增长，人们对购物环境的要求更高，因此，菜市场等小商店也无法和三水广场进行直接竞争。,（二）周边城市同属多功能聚集的竞争对手分析,（,1,）百花广场,座落在佛山的市中心，拥有大型购物商场、甲级写字楼、豪华型公寓、美食娱乐城、摩天观光球、大型地下停车场、直升飞机坪、亚洲最高观光梯，是佛山及周边地区集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦，更是佛山市的标志性建筑之一。百花拥有悠久历史和知名度，他们的产品面普遍属于高档品的，这导致他们主要吸引较高收入的客户到来，因此生意红火。,（,2,）南海广场,南海广场位于佛山市南海区桂城南海大道，作为佛山首家区域性购物中心，集休闲、购物、饮食、文化、娱乐、健身、观光为一体，占地面积为,25000,平方米，建筑面积,80000,平方米。设计风格融汇中西文化精髓，外部恢弘气派、高雅大方，内部豪华精致、美美幻，各种服务配套设。,南海广场以“一站终点”的现代化消费模式，把握未来商业的发展态势，遵循业态互补互助的组合理念，使在场的各业态商业功能得到强势组合，为商家创造无限的商机和发展空间。购物方面，经营面积超过,20000,平方米的大型百货公司天蓝百货，名牌荟萃，花色品种超