资产配置中的作用

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,REITs,在我资产配置中的作用,保险,债券,基金,股票,住宅房地产,人生财产的保障：,回报率低，占净资产的,1-2%,，不宜多投,。,是信用及杠杆性投资的现金流保护神：,占净资产投资的,10-20%,，,8-12%,增值，,4-8%,抗风险。,保本金。,成长性投资：,必要时可用于现金流。占净资产的,10-20%,。,进取性投资：,成长快、利润高，有较大的复利增长收益。占净资产的,20-30%,。,进取性加杠杆投资：,单利增长，总资产放大为主要增长点。占净资产的,10-20%,。,激进性加长杠杆投资：,单利增长，总资产每年以倍数增长。占净资产的,20-40%,。,商业地产,REITS,资产配置中,6,种基本工具的功能,2,资产配置组合,有大配置，其中也有小配置,顾问公司,资产管理人,资产管理人负责用专业眼光进行组合投资，履行专业投资管理人的职权,对置业公司的不动产投资提供建议和进行管理。同时作为资产管理人按照投资收益收取约定回报。,各地实业公司,金固投资顾问公司,各地置业公司,OTC,市场,/,股权托管,永安、耀中、华润,万达商铺、金融街,房地产开发的十三个步骤,1,、土地拆迁,2,、七通一坪,3,、规划、设计,4,、地基,5,、土建（框架土建）,6,、基础设施（管道、空调、水等）,7,、内外装修,8,、验收（建筑质量等各种验收）,9,、售楼（预售、或现售）,10,、交楼验收（管理委员会进场）,11,、招商、招租、装潢、装饰、装修开业,12,、两年商业发展和培育期,13,、业态成熟、物业增值，二手交易流通（越秀）,开发周期：,2-3,年,自有资金,+,贷款,+,赊账,利润率,30%,周期长，资金量大,资金利用率低,增值少,风险大,周期：,1-2,年,按揭购买,增值,30%,100%,杠杆购买,周期短、投入少,回报高、风险小,可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、可方便交换,具备资产证券化的全部条件,写字楼：,杠杆最大化,信用、人脉、品牌（信用背书最高级别）,商 铺：,资产增值加长期稳定现金流,酒店式公寓：,独立金融产品,（资产证券化起始规模）,三种商业房地产的对比,REITS,10,亿以上,酒店式公寓,商铺,5,亿,-10,亿,写字楼,1,亿,-5,亿,1,千万,-1,个亿,第,12,年 第,23,年 第,35,年,IPO,公众发行,创办期 成长,期 发展期 复制扩张期,投资写字楼、商铺、酒店式公寓顺序,我的,投资,理财之路,2007,2011,8,一、,2007-,新手上路,人有多大胆，地有多大产！,总资产！,2007,年,12,月 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,2007.07,云峰花园,23,万,90,万,102,25,5300,100,万,100,万,2007.10,隆德公寓,12,万,42,万,42,25,2200,3300,53,万,53,万,房产合计,35,万,132,万,7500,3300,153,万,153,万,证券,7,万,9,万,信用卡：,10,万,(,已用,7,万,),私人借款,:20,万,总资产：,162,万,总负债：,159,万,净资产：,3,万,净总比：,2%,种类,项目,流入,流出,余额,经营性,工资,15,15,融资性,信用卡,10,25,其它,20,45,投资性,房产,35,10,证券,7,3,现金流量表,（万元）,二、,2008-,头破血流,投资有风险，入市需谨慎！,现金流！,2008,年,12,月 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,2007.10,隆德公寓,12,万,42,万,42,25,2200,3300,53,万,53,万,2008.05,Reits,30,万,30,万,房产合计,42,万,42,万,2200,3300,83,万,证券,7,万,3,万,信用卡：,30,万,(,已用,27,万,),私人借款,:40,万,总资产：,86,万,总负债：,109,万,净资产：,-23,万,净总比：,-26%,种类,项目,流入,流出,余额,经营性,工资,3,融资性,信用卡,20,20,3,其它,30,10,23,投资性,房产,20,30,13,证券,13,现金流量表,（万元）,三、,2009,重新上路,磨刀不误砍柴功，认真对待基本功！,资产配置！,2009,年,12,月 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,2007.10,隆德公寓,12,万,42,万,42,25,2200,3300,53,万,84,万,2008.05,Reits,50,万,79,万,房产合计,62,万,42,万,2200,3300,163,万,证券,7,万,6,万,信用卡：,45,万,(,已用,40,万,),私人借款,:40,万,总资产：,169,万,总负债：,122,万,净资产：,47,万,净总比：,28%,种类,项目,流入,流出,余额,经营性,工资,13,融资性,信用卡,15,3,25,其它,10,10,25,投资性,房产,20,5,证券,5,现金流量表,（万元）,四、,2010,雨后阳光,一分耕耘，一分收获！,财富,=,在最短的时间内帮助最多的人！,五大定律！,2010,年,12,月 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,2007.10,隆德公寓,12,万,42,万,42,25,2200,3300,53,万,97,万,2008.05,Reits,50,万,163,万,房产合计,62,万,42,万,2200,3300,260,万,证券,17,万,21,万,信用卡：,55,万,(,已用,45,万,),私人借款,:50,万,总资产：,281,万,总负债：,137,万,净资产：,144,万,净总比：,51%,种类,项目,流入,流出,余额,经营性,工资,5,融资性,信用卡,10,5,10,其它,20,10,20,投资性,房产,20,证券,10,15,现金流量表,（万元）,五、,2011,小试牛刀,本小利大利不大，本大利小利不小。,他人恐惧时，该我贪婪了！,投资格局！,2011,年,3,月 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,2008.05,Reits,100,万,186,万,2011.03,珠江新城,80,万,600,万,263M,4,万,650,万,868,房产合计,200,万,600,万,4,万,1054,万,证券,47,万,51,万,信用卡：,255,万,(,已用,49,万,),私人借款,:70,万,总资产：,1105,万,总负债：,719,万,净资产：,386,万,净总比：,35%,种类,项目,流入,流出,余额,经营性,工资,50,65,融资性,信用卡,200,265,其它,50,30,285,投资性,房产,71,130,226,证券,30,196,现金流量表,（万元）,2011,年,7,月,23,日 资产表,（单位：元）,年限,项目,首付,贷款,面积,年限,月供,月租,资产,现值,1995.10,西丽苑,16,万,16,万,90,万,2008.05,Reits,150,万,150,万,345,万,2011.05,汇景新城,100,万,490,万,214,27,3.5,万,560,万,705,万,2011.05,白朗峰,50,万,500,万,511,2.8,万,500,万,690,万,房产合计,1830,万,证券合计,25,万,25,万,公司股权,140,万,保险,30,270,300,万,信用卡：,80,万,(,已用,50,万,),私人借款,:415,万,(,已用,275),总负债：,1585,万,总资产：,2295,万,净资产：,710,万,净总比：,31%,现金流量表,项目,流入（,+,）,流出（,-,）,结余,现金,10,私人借贷及成本,350,360,现可用信用,30,390,月供（一年）,84,306,信用打造成本,24,282,银行信贷及成本,600,60,822,还私人借贷及成本,413,409,保险,270,300,379,债券,50,329,基金,50,279,股票,80,199,REITs,100,99,个人收入,50,149,防火墙,1,、,REITS,到年底约有,385,万，预计现金分 红,47,万,2,、工作收入,50,万,3,、基金、股票、债券可作备用，原有,25,万，今年配置可达,180,万,4,、启动夫妻两人的信用，必要时可周转用，,预计两人可启动信用,600,万,5,、按标准所购买的豪宅增值，可从银行加贷出来或通过经营贷款,6,、公司股权的分红,7,、积极培养人脉，必要时可启用私人信用。,REITs,在资产配置中的作用,（一）,2011.07,-345,万市值（其中,136,万有派现资格）,假设：,136X1.2X1.2X1.2=235,万,X0.2=47,万,47,万,豪宅年供,48,万,闭环现金流,2008,年,5,月,投资,100,万,100,万,2009,年,6,月,分红,20%120,万,2009,年,9,月,扩股,20%144,万,2009,年,12,月,扩股,20%172.8,万,2010,年,3,月,扩股,20%207.36,万,2010,年,6,月,分红,10%,扩股,10%248.83,万,2010,年,9,月,扩股,20%298.6,万,2010,年,12,月,分红,20%358.31,万,2011,年,3,月,扩股,20%429.97,万,2011,年,6,月,扩股,20%515.97,万,2011,年,9,月,扩股,20%619.16,万,2011,年,12,月,分红,20%742.99,万,三年成长：（,742.99100,）,100=642.99%,*,历史数据，不构成未来收益的承诺,23,REITs,在资产配置中的作用（二）,项目名称,面积,买入单价（元,/m,2,）,买入总价（元）,现值单价（元,/m,2,）,现值总价（元）,济南永安,911.3,10,880,9,914,944,15,000,13,669,500,广州耀中,531,25,000,13,275,000,31,000,16,461,000,上海华润,779.45,25,250,19,681,113,38,000,29,619,100,济南万达商铺,1,2181,22,449,48,961,833,38,000,82,878,000,济南万达商铺,2,2815,20,923,58,900,000,36,000,101,340,000,成都喜年广场,1300,21,534,28,000,010,28,100,36,530,000,重庆金融街,1952.68,15,180,30,032,218,18,000,35,148,240,宁波环球中心,550,27,050,15,000,000,27,500,15,125,000,首开商铺,41251.3,9,000,371,261,880,25,000,1,031,282,500,首开酒店,40434,6,183,250,000,000,15,000,606,510,000,小计,845,026,998,1,968,563,340,截至,2010,年,12,月购买物业总览,REITs,在资产配置中的作用,（三）,1,、创造长期稳定的现金流,2,、信用最大化,3,、灵活使用融资杠杆,4,、学习拥有自己熟悉的投资工具,5,、做好,资产配置,定期优化投资组合,降低风险,使财富增长最大化。,投资理财五大定律,谢 谢！,