总体策划报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,星,河,河,岗,厦,厦,项,项,目,目,总,总,体,体,策,策,划,划,报,报,告,告,深,圳,圳,中,中,原,原,物,物,业,业,顾,顾,问,问,有,有,限,限,公,公,司,司,经,典,典,回,回,顾,顾,经,典,典,回,回,顾,顾,A,TOD,时,时,代,代,财,财,富,富,矿,矿,脉,脉,总,体,体,定,定,位,位,经,典,典,回,回,顾,顾,商,业,业,驱,驱,动,动,式,式,营,营,销,销,营,销,销,模,模,式,式,B,经典,回,回顾,投资,为,为主,体,体,商业+商,务,务公,寓,寓+,小,小户,型,型住,宅,宅,营销,模,模式,C,第一,部,部分,总,体,体,A,项目SWOT,分,分析,综,综述,项目,存,存在,噪,噪音,影,影响,且,且无,景,景观,优,优势,，,，虽,有,有区,位,位及,交,交通,优,优势,，,，不,宜,宜开,发,发高,档,档住,宅,宅物,业,业；,香港,、,、深,圳,圳经,济,济形,势,势看,好,好，,投,投资,概,概念,将,将吸,引,引大,批,批炒,家,家入,市,市，,对,对提,升,升项,目,目价,格,格有,较,较大,支,支撑,；,；,CEPA,、,、地,铁,铁、CBD等,概,概念,，,，对,投,投资,概,概念,提,提供,较,较大,炒,炒作,空,空间,。,。,项目,适,适宜,开,开发,投,投资,型,型物,业,业，,有,有利,降,降低,风,风险,、,、提,高,高回,报,报率,。,。,A,以超高层,建,建筑为切,入,入点，树,立,立项目在,片,片区的LANDMARK（,地,地标）形,象,象，聚集,人,人气,项目虽位,于,于中心区,，,，但属于,较,较偏的边,界,界地带，,并,并且被深,南,南大道及,彩,彩田立交,分,分割，难,以,以聚集人,气,气；,项目地块,位,位于中心,区,区东区的,门,门户位置,，,，且北面,塔,塔楼为超,高,高层，可,通,通过特色,的,的外立面,设,设计成为,片,片区的地,标,标性建筑,；,；,除建筑外,立,立面，还,要,要求多设,置,置广场、,街,街坊、天,桥,桥、景观,休,休闲带等,有,有特色的,硬,硬件设施,，,，吸引人,流,流,；,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,制造创,新,新投资,概,概念，,回,回避50年产,权,权问题,对于投,资,资客户,，,，物业,使,使用年,限,限是比,较,较敏感,的,的问题,，,，通过,投,投资概,念,念的创,新,新，以,高,高投资,回,回报率,计,计算未,来,来投资,收,收益，,吸,吸引客,户,户购买,。,。,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,由于立,交,交对底,商,商的遮,挡,挡，对,群,群楼外,观,观及导,视,视系统,提,提出较,高,高要求,由于彩,田,田立交,对,对底商,形,形成一,定,定的遮,挡,挡，群,楼,楼外观,设,设计应,增,增加昭,示,示性，,并,并设置,醒,醒目的,导,导视系,统,统，有,利,利于扩,大,大商业,辐,辐射范,围,围。,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,商业定,位,位应与,彩,彩田南,片,片区现,有,有商业,配,配套现,状,状形成,互,互补,原彩田,南,南片区,餐,餐饮业,多,多集中,于,于彩田,路,路与福,华,华路交,汇,汇处，,以,以中档,偏,偏低为,主,主，本,项,项目商,业,业应在,原,原来市,场,场基础,上,上从档,次,次、环,境,境、服,务,务质量,等,等各方,面,面有所,提,提升。,在本项,目,目周边,商,商业项,目,目中，,新,新一佳,商,商场提,供,供“吃,”,”和“,用,用”的,消,消费，,好,好百年,和,和世纪,中,中心解,决,决了“,家,家居”,的,的问题,，,，但在,更,更高层,次,次的奢,侈,侈品、,时,时尚品,提,提供方,面,面却是,比,比较匮,乏,乏，本,项,项目商,业,业功能,应,应在此,方,方面与,周,周边项,目,目进行,优,优势互,补,补。,在项目,所,所在片,区,区居住,的,的多是,白,白领、,私,私营企,业,业主及,港,港人家,庭,庭，随,着,着其工,作,作和生,活,活压力,的,的越来,越,越大，,人,人们渴,望,望能有,一,一处能,彻,彻底放,松,松的休,闲,闲娱乐,场,场所，,但,但纵观,本,本片区,休,休闲娱,乐,乐业远,远,远满足,不,不了片,区,区居民,的,的需求,，,，存在,较,较大的,市,市场空,间,间。,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,项目规,划,划设计,（,（特别,是,是底铺,）,）充分,考,考虑与,中,中心区,规,规划及,岗,岗厦村,旧,旧改规,划,划相溶,合,合,岗厦旧,村,村对项,目,目在环,境,境、景,观,观等方,面,面有较,大,大的影,响,响，销,售,售时包,装,装强调,片,片区的,规,规划前,景,景，减,弱,弱旧村,的,的影响,；,；,岗厦旧,村,村改造,作,作为中,心,心区规,划,划一大,重,重点与,中,中心区,规,规划相,匹,匹配，,将,将成为CBD,及,及集中,零,零售业,的,的后生,活,活平台,。,。,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,作为首,个,个岗厦,旧,旧改项,目,目,岗厦旧,改,改是政,府,府及市,民,民关注,度,度极高,的,的问题,，,，作为,首,首个启,动,动项目,有,有极大,的,的市场,影,影响力,，,，可借,政,政府之,力,力公关,营,营销；,根据,政,政府资,料,料岗,厦旧改,功,功能定,位,位将以,临,临时居,住,住、长,期,期居住,、,、次级,零,零售区,、,、休闲,娱,娱乐为,主,主，作,为,为首个,起,起动项,目,目可抓,住,住最大,机,机会点,、,、最大,利,利润点,、,、最大,炒,炒作空,间,间,。,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,超高层,要,要求通,过,过项目,功,功能定,位,位规避,竞,竞争，,通,通过销,售,售策略,回,回避风,险,险,项目SWOT,分,分析综,述,述,A,项目SWOT,总,总评,项目SWOT,分,分析综,述,述,总体看,来,来项目,的,的优势,及,及机会,点,点十分,明,明显，,且,且远大,过,过威胁,及,及压力,，,，因此,项,项目营,销,销突破,点,点在于,：,：,价格突,破,破（如何,实,实现高,利,利润空,间,间？）,100%销售（如何,实,实现高,层,层商业,及,及超高,层,层物业,的,的100%销,售,售,）,B,项目定,位,位概要,突出项,目,目区域,优,优势区,中心,区,区一词,涵,涵盖多,重,重意思,：,：中心,区,区生活/商业/商务/市政,配,配套、,地,地理位,置,置及交,通,通位置,、,、发展,前,前景等,；,；,通过定位为,最,最具投资潜,力,力物业吸引,目,目标客户关,注,注，整合项,目,目自身优势,，,，近一步挖,掘,掘项目资源,，,，包装投资,概,概念；,项目以投资,概,概念为主，,有,有充足的理,据,据支撑：,片区升值潜,力,力、市场稀,缺,缺性、租客,（,（商务/居,住,住/商家）,需,需求旺盛、,项目地标性,高,高档形象定,位,位、发展商,或,或专业经营,管,管理,项目自身最,大,大特征,地,地标性综合,建,建筑体。,项目总体定,位,位,中心区最具,投,投资价值地,标,标性综合建,筑,筑体,B,项目定位概,要,要,项目文化定,位,位,CBD商务,精,精英的都会,生,生活,结合本项目,作,作为片区内,少,少有的综合,型,型物业这一,特,特征，及本,项,项目属于中,心,心区CBD,的,的后生活平,台,台的特质，,将,将本项目包,装,装成为CBD商务精英,提,提供丰富多,彩,彩的都会生,活,活的平台；,C,项目各功,能,能部分物,业,业定位及,关,关系分析,商铺项目,最,最具投资,潜,潜力部分,，,，项目的,核,核心价值,点,点,在所有物,业,业中商铺,是,是投资回,报,报率相对,最,最高的一,类,类物业，,也,也是市场,接,接受度较,高,高的传统,投,投资方式,之,之一，但,相,相对风险,较,较大，投,资,资门槛较,高,高；,从市场反,映,映发现，,项,项目所在,片,片区商业,的,的供需极,不,不平衡，,需,需求远大,于,于供应，,因,因此商业,销,销售的重,点,点在实现,高,高层商业,的,的经营及,完,完全销售,，,，另一方,面,面为发展,商,商实现较,高,高收益；,建议本项,目,目,将该部分,物,物业保留,最,最后销售,，前期通,过,过商铺经,营,营给经营,者,者及投资,者,者置业信,心,心，通过,另,另两部分,物,物业的销,售,售造势加,深,深客户对,本,本项目高,投,投资回报,的,的预期，,另,另一方面,在,在物业入,伙,伙前后销,售,售有强大,的,的客流保,证,证，采用,抽,抽签认筹,的,的方法，,使,使作为本,项,项目价值,核,核心点的,商,商业价格,力,力创新高,。,。,C,项目各功,能,能部分物,业,业定位及,关,关系分析,写字楼（,商,商务公寓,）,）,商务公寓,，,，营造全,新,新投资理,念,念，形成,全,全城焦点,经统计未,来,来2年内,深,深圳中心,区,区写字楼,供,供应量膨,胀,胀，高达,约,约100,万,万平方米,（,（约2003年全,年,年供应量,的,的6倍）,，,，市场竞,争,争激烈；,通过对中,心,心区物业,调,调查发现,，,，虽然市,场,场供应量,大,大，但依,然,然存在市,场,场空白点,。,。市场反,映,映小面积,中,中高档写,字,字楼需求,旺,旺盛，但,市,市场供应,稀,稀缺；,小面积中,高,高档写字,楼,楼需求客,户,户一般为,中,中、小型,公,公司及企,业,业，它们,依,依附于中,心,心区较大,型,型公司及,企,企业生存,，,，但由于,中,中心区高,档,档写字楼,经,经营成交,高,高，因此,一,一般选择,中,中心区边,界,界或外围,的,的中高档,小,小面积写,字,字楼；,C,项目各功,能,能部分物,业,业定位及,关,关系分析,写字楼（,商,商务公寓,）,）,商务公寓,，,，营造全,新,新投资理,念,念，形成,全,全城焦点,建议本项,目,目迎合市,场,场需求，,开,开发以办,公,公为主可,作,作居住的,小,小型商务,公,公寓，其,目,目标客户,群,群处于事,业,业成长期,，,，注重企,业,业形象、,强,强调商务,配,配套服务,、,、对租金,承,承受力高,；,；,项目商务,公,公寓部分,为,为超高层,建,建筑，可,通,通过其地,标,标性的特,征,征及物业,档,档次提升,项,项目整体,形,形象；,深圳市民,投,投资炒楼,热,热在近2,年,年内将越,演,演越烈，,本,本项目通,过,过商务公,寓,寓包装一,种,种全新的,投,投资概念,，,，为深圳,市,市民提供,一,一条新的,投,投资渠道,，,，另一方,面,面为销售,难,难度较大,的,的超高层,物,物业扩大,目,目标市场,。,。,C,项目各功,能,能部分物,业,业定位及,关,关系分析,住宅,小户型住,宅,宅，最受,欢,欢迎的投,资,资方式,近期地产,一,一大热点,就,就是市民,投,投资小户,型,型，随着,深,深圳经济,的,的发展，,深,深圳市民,都,都在为手,头,头大量的,闲,闲置资金,寻,寻求低风,险,险、平稳,回,回报的投,资,资途径，,小,小户型住,宅,宅则成为,它,它们的追,捧,捧对象；,项目属岗,厦,厦旧村改,造,造项目，,由,由于土地,稀,稀缺性、,需,需求旺盛,倍,倍受市民,关,关注；,小户型住,宅,宅由于市,场,场接受度,高,高，因此,在,在本项目,中,中属最容,易,易通过营,销,销造势销,的,的，建议,项,项目通过,地,地标性综,合,合物业的,特,特质提升,项,项目形象,之,之后，以,小,小户型住,宅,宅物业首,批,批推出市,场,场，形成,市,市场投资,热,热潮，带,动,动后期物,业,业销售。,D,总体营销,模,模式,商业驱动,式,式营销,作为投资,物,物业，最,影,影响目标,客,客户的关,键,键问题是,能,能否给投,资,资者置业,信,信心，因,此,此我们根,据,据发展商,实,实力提出,商,商业驱动,式,式营销。,在销售前,期,期通过底,商,商的经营,展,展现发展,商,商实力，,通,通过品牌,经,经营及业,态,态组合提,升,升项目档,次,次及形象,，,，通过经,营,营状况支,撑,撑项目高,投,投资回报,率,率，因此,本,本项目中,商,商业部分,充,充当着整,个,个项目的,价,价值驱动,器,器，使各,部,部分物业,销,销售形成,良,良好的链,接,接效应。,D,总,体,体,营,营,销,销,模,模,式,式,商,业,业,驱,驱,动,动,式,式,营,营,销,销,商,业,业,驱,驱,动,动,品,牌,牌,商,商,家,家,进,进,驻,驻,招,商,商,启,启,动,动,全,面,面,经,经,营,营,投,资,资,前,前,景,景,投,入,入,使,使,用,用,商,业,业,裙,裙,楼,楼,销,销,售,售,经,营,营,旺,旺,盛,盛,写,字,字,楼,楼,销,销,售,售,（,商,商,务,务,公,公,寓,寓,）,）,投,资,资,住,住,宅,宅,销,销,售,售,形,成,成,人,人,气,气,销,售,售,形,形,势,势,分,分,析,析,E,参,考,考,我,我,司,司,建,建,筑,筑,策,策,划,划,部,部,所,所,提,提,供,供,工,工,程,程,进,进,度,度,意,意,见,见,预,预,计,计,至,至,2005,年,年4-6,月,月,现,场,场,将,将,有,有,一,一,定,定,的,的,主,体,体,工,工,程,程,及,及,售,售,楼,楼,形,形,象,象,展,展,示,示,可,进,进,行,行,认,认,筹,筹,；,7-8,月,月,基,本,本,具,具,备,备,预,售,售,条,件,件；,项,目,目,工,工,程,程,进,进,度,度,达,达,到,到,正,负,负,零,零,时,时,，,，开,始,始,招,招,商,商,筹,筹,备,备,；,进,进,入,入,3,月,月,中,中,旬,旬,群楼主,体,体及装,修,修完工,后,后，开,始,始,正式招,商,商,；争取,在,在,2005年五,一,一期间,结合春,交,交会开,始,始,正式营,业,业,；,项目在,2005年春,交,交会上,以“商,业,业首次,试,试业提,供,供VIP优惠,”,”的独,特,特方式,次,次首次,露,露相，,接受客,户,户认筹,；本阶,段,段针对,小户型,住,住宅进,行,行推广,；,约,2、3,个,个月认,筹,筹期,，积累,大,大量客,户,户后，,结,结合地,铁,铁开通,、,、部分,中,中心区,市,市政配,套,套投入,使,使用等,，,，,进行小户型,住,住宅解,筹,筹,；,销售形,势,势分析,E,约2-4个月,小户型,住,住宅形,成,成,火爆热,销,销,氛围之,后,后，客,户,户对项,目,目总体,投,投资概,念,念逐步,形,形成较,深,深认同,度,度，,推出超,高,高层商,务,务公寓,部,部分,；另一,方,方面考,虑,虑小户,型,型住宅,及,及商务,公,公寓有,投,投资客,户,户方面,存,存在一,定,定的竞,争,争，建,议,议在小,户,户型住,宅,宅中、,低,低楼层,单,单位基,本,本消化,后,后，推,出,出商务,公,公寓部,分,分；该,阶,阶段进,入,入项目,推,推售的,重,重点阶,段,段，随,着,着商务,公,公寓的,推,推出结,合,合大量,媒,媒体炒,作,作进一,步,步提升,项,项目形,象,象；同,时,时,通过商,务,务公寓,的,的销售,，利用,商,商务公,寓,寓与住,宅,宅之间,的,的价差,，,，,带动高,层,层住宅,单,单位的,销,销售。,销售形,势,势分析,E,根据工,程,程进度,估,估计,2006年上,半,半年期,间,间,，住宅,及,及商,务,务公,寓,寓基,本,本达,到,到,入伙,条,条件,，将形,成,成较,旺,旺的,稳,稳定,的,的人,流,流，,为,为商,业,业销,售,售造,势,势奠,定,定基,础,础；,进,进入,3、4月,房,房地,产,产市,场,场开,始,始转,旺,旺，,这一,期,期间,推出,商,商业,相对,较,较好,；,；商,业,业部,分,分经,过,过大,半,半年,的,的经,营,营，,商,商场,的,的经,营,营气,氛,氛已,经,经营,造,造出,来,来，,并,并且,通,通过,住,住宅,及,及商,务,务公,寓,寓VIP,营,营销,以,以形,成,成了,一,一大,群,群忠,诚,诚的,消,消费,群,群，,商,商场,定,定位,在,在市,场,场形,成,成较,大,大的,影,影响,力,力，,此,此时,入,入市,容,容易,加,加强,投,投资,者,者的,信,信心,；,；前,期,期招,商,商及,住,住宅,与,与商,务,务公,寓,寓的,销,销售,为,为商,业,业销,售,售积,累,累了,相,相当,一,一部,分,分的,投,投资,客,客户,，,，此,时,时推,出,出可,以,以较,好,好地,利,利用,该,该部,分,分资,源,源。,物业,总,总体,发,发展,建,建议,1、,商,商业,2、,住,住宅,3、,商,商务,公,公寓,商业,采光,中,中庭,、,、绿,化,化、,休,休闲,椅,椅、,室内观光,电,电梯,架空层,水体、雾,景,景、泳池,、,、儿童游,乐,乐,住宅,1、小户,型,型物业也,可,可以送大,露,露台,2、小户,型,型物业也,可,可以做成,复,复式单位,住宅,1、大堂,（绿化、,生,生态、阳,光,光）,商务公寓,2、商务,中,中心,（智能管,理,理中心、,国,国际报告,厅,厅、多媒,体,体会议室,）,3、标准,单,单元,（宽敞明,亮,亮的通道,、,、可随意,组,组合的单,元,元）,4、避难,层,层空,中,中花园,空中咖啡,厅,厅、空中,茶,茶馆,星光酒吧,小型宴会,厅,厅,雪茄、红,酒,酒室,总统签约,室,室,5、顶层,第二部分,外 销,A,项目总体,外,外销比例,为,为40%,深圳外,销,销前景看,好,好，2003年外,销,销总成交,金,金额较往,年,年上涨23%。,从历年深,圳,圳市外销,统,统计数据,发,发现，外,销,销置业区,域,域发生变,化,化，已不,再,再局限在,于,于口岸物,业,业。这与,外,外销置业,用,用途中投,资,资出租型,及,及工作型,比,比例上涨,密,密切相关,。,。（如右,图,图）,A,项目总体,外,外销比例,为,为40%,据深圳中,原,原地铺统,计,计数据显,示,示，,港人对福,田,田片区的,认,认同度仍,逐,逐年提高,，2004年一季,度,度福田片,区,区的港人,租,租客已由2003,年,年全年19.6%,增,增至22%。,据中原2004年,一,一季度外,销,销统计数,据,据分析显,示,示，,C.E.P.A正,式,式实施后,，,，深圳的,重,重要作用,也,也逐渐显,现,现，而深,圳,圳物业的,投,投资价值,也,也显露无,遗,遗,香港经济的,复,复苏加之深,圳,圳良好的经,济,济环境使港,人,人在深圳投,资,资置业比例,大,大幅上升。,明年地铁4,号,号线的开通,，,，进一步拉,近,近本项目与,皇,皇岗口岸（,今,今年初皇岗,口,口岸已实施24小时通,关,关）的距离,，,，将使港人,在,在本片区投,资,资置业达到,一,一个新的高,潮,潮。,2004年,以,以投资概念,为,为主导的楼,盘,盘港丽豪园,、,、城市天地,在,在香港的推,广,广，对本项,目,目的入市起,到,到一定的市,场,场烘托作用,。,。,B,外销目标客,户,户群,目标客户群,的,的细分及特,征,征,部分香港,炒,炒家,在深圳工,作,作的港人,深圳方面,有,有业务往来,的,的港人,在深圳有,亲,亲戚朋友的,港,港人,经常来深,圳,圳消费对深,圳,圳环境比较,熟,熟悉的港人,深港两地联,婚,婚型,来深的生,意,意人,B,外销目标客,户,户群,目标客户心,态,态分析,心态1：,看,看好C.E.P.A落,实,实对房地产,市,市场的促进,，,，随着C.E.P.A,签,签署后深港,两,两地互动交,流,流的深入展,开,开，更多港,人,人来深谋职,，,，同时对房,产,产需求也将,进,进一步扩大,。,。,心态2：,港,港人客户对,于,于地铁沿线,物,物业所能带,来,来的利润空,间,间已深有体,会,会，故深圳,地,地铁的开通,，,，轨道物业,将,将会是他们,的,的投资置业,的,的首选。,心态3：,港,港人未来一,段,段时间在深,置,置业时，依,次,次考虑的因,素,素为：交通,、,、总楼价、,住,住宅的健康,性,性、周边配,套,套以及物业,管,管理，本项,目,目位置不但,临,临近口岸且,周,周边的交通,便,便利、配套,齐,齐全，非常,吻,吻合他们的,需,需求心理。,C,外销目标客,户,户群,外销开拓入,市,市时机,中原认为，,鉴,鉴于项目目,前,前情况，项,目,目较适合的,外,外销入市时,机,机为：,2005,年,年9,月,月下,旬,旬,。,港人,在,在深,圳,圳投,资,资置,业,业会,首,首选,现,现楼,，,，按,照,照本,项,项目,的,的预,计,计工,期,期，,故,故9,月,月下,旬,旬在,本,本项,目,目主,体,体封,顶,顶、,样,样板,房,房完,工,工之,后,后再,进,进行,外,外销,推,推广,是,是较,为,为适,宜,宜的,。,。,一,年,年之,中,中就,销,销售,季,季节,而,而言,，,，项,目,目应,避,避开,7,月和,8,月上,旬,旬淡,季,季的,影,影响,。,。,8,月下,旬,旬及,9,、,10,月,份,份,则,则,是,是,外,外,销,销,的,的,第,第,二,二,个,个,高,高,峰,峰,期,期,，,，,本,本,项,项,目,目,在,在,其,其,间,间,入,入,市,市,，,，,正,正,是,是,港,港,人,人,看,看,楼,楼,的,的,好,好,时,时,机,机,。,。,根,根,据,据,本,本,项,项,目,目,内,内,销,销,7-8,月,入,入,市,市,，,，,本,本,项,项,目,目,在,在,香,香,港,港,推,推,售,售,时,时,已,已,在,在,深,深,圳,圳,市,市,场,场,形,形,成,成,了,了,较,较,好,好,的,的,市,市,场,场,口,口,碑,碑,效,效,应,应,及,及,热,热,销,销,氛,氛,围,围,。,。,本,本,项,项,目,目,外,外,销,销,开,开,拓,拓,入,入,市,市,时,时,，,，,以,以,住,住,宅,宅,为,为,主,主,，,，,并,并,加,加,推,推,少,少,量,量,商,商,务,务,公,公,寓,寓,及,及,商,商,铺,铺,探,探,测,测,市,市,场,场,；,；,另,另,一,一,方,方,面,面,内,内,销,销,推,推,出,出,商,商,务,务,公,公,寓,寓,及,及,商,商,铺,铺,时,时,可,可,针,针,对,对,港,港,人,人,团,团,购,购,进,进,行,行,新,新,闻,闻,炒,炒,作,作,。,。,第,三,三,部,部,分,分,商,业,业,档,次,次,定,定,位,位,中,档,档,偏,偏,高,高,纵,观,观,深,深,圳,圳,市,市,相,相,关,关,行,行,业,业,的,的,发,发,展,展,，,，,高,高,档,档,次,次,的,的,消,消,费,费,市,市,场,场,的,的,客,客,户,户,群,群,较,较,小,小,，,，,难,难,以,以,达,达,到,到,良,良,好,好,的,的,经,经,营,营,效,效,果,果,，,，,原,原,有,有,彩,彩,田,田,南,南,片,片,区,区,部,部,分,分,中,中,档,档,消,消,费,费,场,场,所,所,经,经,营,营,火,火,爆,爆,已,已,经,经,是,是,不,不,争,争,的,的,事,事,实,实,，,，,也,也,更,更,加,加,说,说,明,明,了,了,中,中,档,档,偏,偏,高,高,的,的,消,消,费,费,市,市,场,场,之,之,广,广,阔,阔,以,符,符,合,合,市,市,场,场,主,主,流,流,的,的,中,中,偏,偏,高,高,档,档,品,品,牌,牌,经,经,营,营,来,来,吸,吸,引,引,消,消,费,费,者,者,，,，,填,填,补,补,彩,彩,田,田,南,南,片,片,区,区,中,中,高,高,档,档,美,美,食,食,休,休,闲,闲,娱,娱,乐,乐,的,的,市,市,场,场,空,空,白,白,点,点,，,，,并,并,以,以,少,少,部,部,分,分,高,高,档,档,品,品,牌,牌,经,经,营,营,来,来,提,提,高,高,商,商,场,场,的,的,形,形,象,象,档,档,次,次,。,。,中,心,心,东,东,区,区,标,标,志,志,性,性,水,水,景,景,主,主,题,题,休,休,闲,闲E,站,站,！,！,集,集,购,购,物,物,、,、,美,美,食,食,、,、,休,休,闲,闲,、,、,娱,娱,乐,乐,于,于,一,一,体,体,主,题,题,定,定,位,位,在,完,完,善,善,中,中,心,心,区,区,休,休,闲,闲,娱,娱,乐,乐,的,的,基,基,本,本,功,功,能,能,的,的,前,前,提,提,下,下,，,，,为,为,项,项,目,目,赋,赋,予,予,一,一,定,定,的,的,物,物,业,业,形,形,象,象,。,。,为,增,增,加,加,项,项,目,目,的,的,特,特,色,色,，,，,建,建,议,议,本,本,项,项,目,目,在,在,广,广,场,场,、,、,中,中,庭,庭,、,、,休,休,闲,闲,区,区,等,等,处,处,设,设,置,置,水,水,景,景,景,景,观,观,、,、,音,音,乐,乐,喷,喷,泉,泉,等,等,以,都,都,市,市,魅,魅,力,力,所,所,在,在,来,来,形,形,容,容,商,商,场,场,的,的,形,形,象,象,，,，,最,最,能,能,体,体,现,现,项,项,目,目,的,的,品,品,质,质,定,定,位,位,、,、,经,经,营,营,定,定,位,位,、,、,项,项,目,目,之,之,开,开,发,发,高,高,度,度,经,营,营,定,定,位,位,打,造,造,深,深,圳,圳,中,中,心,心,区,区,“,“,吃,吃,喝,喝,玩,玩,乐,乐,购,购,”,”,的,的,第,第,一,一,站,站,！,！,休,闲,闲,娱,娱,乐,乐,地,地,带,带,3F,国,际,际,美,美,食,食,广,广,场,场,2F,时,尚,尚,动,动,感,感,前,前,沿,沿,1F,租,金,金,定,定,位,位,据,中,中,原,原,三,三,级,级,市,市,场,场,资,资,料,料,显,显,示,示,，,，,周,周,边,边,相,相,关,关,物,物,业,业,租,租,价,价,范,范,围,围,为,为,：,：,一层租,价,价范围,：,：230-280元/平方,米,米,结合本,项,项目的,档,档次形,象,象、特,色,色定位,、,、特殊,的,的地理,位,位置等,综,综合因,素,素，中,原,原公司,建,建议将,租,租价锁,定,定为：,一层租,赁,赁均价,：,：270元/,平,平方米,根据楼,层,层定价,行,行业经,验,验比例,进,进行租,金,金价格,推,推导，,即,即：1F：2F：3F=1:0.6:0.7得出,：,：,一楼租,赁,赁均价,：,：270元/,平,平方米,二楼租,赁,赁均价,：,：162元/,平,平方米,三楼租,赁,赁均价,：,： 113元/平方,米,米,以上价,格,格在具,体,体招商,租,租赁过,程,程中，,可,可以根,据,据实际,招,招商情,况,况进行,相,相应调,整,整。,招商概,念,念,经营休,闲,闲E站,，,，占据CBD,赚,赚钱之,道,道！,诠释：,在中心,区,区娱乐,商,商业项,目,目严重,缺,缺乏及,原,原有片,区,区同类,经,经营项,目,目参差,不,不齐分,布,布散乱,的,的现实,情,情况下,，,，本项,目,目适时,推,推出一,个,个全新,的,的、特,色,色的多,功,功能的,休,休闲驿,站,站，将,为,为商家,提,提供绝,佳,佳的经,营,营平台,。,。,招商策,略,略,以超强,的,的商场,硬,硬件条,件,件及商,户,户组合,定,定位吸,引,引商家,针对不,同,同商家,实,实施弹,性,性招商,政,政策,以周详,的,的招商,计,计划部,署,署招商,工,工作。,向管理,要,要效益,，,，以效,益,益引商,家,家,招商进,度,度及工,程,程配合,（2004-12-12005-4-30,）,）,第一阶,段,段,2005-12-1,2005-1-15,招商筹,备,备完成20%招,商,商,1月底,能,能完成,商,商业裙,楼,楼主体,框,框架，,招,招商中,心,心选址,和,和装修,到,到位,第二阶,段,段2005-1-162005-2-28正式招,商,商完成50%招,商,商,裙楼基,本,本装修,完,完成，,并,并按前,期,期所谈,主,主力商,家,家要求,设,设置相,应,应管道,设,设施,第三阶,段,段,2005-3-12005-3-30,全面招,商,商完成90%招,商,商,外立面,、,、广场,装,装饰完,成,成，裙,楼,楼内部,通,通电通,水,水，主,力,力商家,可,可进场,装,装修,第四阶,段,段,2005-4-12005-4-30,完成招,商,商完成100%,招,招商,商家全,部,部进场,装,装修，,工,工程部,人,人员配,合,合,售价建,议,议,通过租,金,金返算,法,法T=V/R （,其,其中：T为销,售,售均价,；,；V为,年,年租金,；,；R为,风,风险系,数,数）可,以,以得出,：,一楼销,售,售均价,：,：约40500元/,平,平方米,二楼销,售,售均价,：,：约24000元/,平,平方米,三楼销,售,售均价,：,：约16500元/,平,平方米,结合本,项,项目中,心,心东区,门,门户标,志,志性地,位,位，及,地,地铁开,通,通所带,来,来的巨,大,大升值,潜,潜力，,并,并根据,全,全国已,开,开通地,铁,铁城市,的,的地铁,周,周边物,业,业的升,值,值幅度,在,在6%-8%,左,左右的,规,规律，,中,中原有,信,信心实,现,现的价,格,格为：,一楼均价,：,：43000,元,元/平,方,方米左,右,右,二楼均,价,价：26000元/,平,平方米,左,左右,三楼均,价,价：18000元/,平,平方米,左,左右,营销概,念,念,投资CBD标,志,志商业,，,，占领,中,中心财,富,富高地,！,！,诠释：,根据中,原,原研究,，,，目前,市,市场上,绝,绝大部,分,分商铺,投,投资者,最,最关注,的,的是商,业,业项目,的,的地位,、,、投资,前,前景、,经,经营定,位,位等因,素,素，尤,其,其标志,性,性特色,商,商业特,别,别容易,唤,唤起其,投,投资欲,。,。因此,在,在营销,概,概念推,广,广期要,着,着重宣,传,传,“标志”、,“,“中心”、,“,“财富,”，最大限,度,度地刺激投,资,资者的眼球,，,，引起市场,高,高度关注！,销售策略,超长返租，,稳,稳定回报,举行“星河,财,财富论坛”,，,，推出“换,代,代式商铺”,投,投资概念,让项目成为,万,万众期待之,超,超级明星,创造社区商,业,业之奇迹，,造,造就中心区,商,商业之旗舰,引导新投资,概,概念，引领,市,市场潮流,销售进度,第一阶段2006-3-152006-4-15造势积累认筹,第二阶段2006-4-162006-5-15公开发售完成70%,销,销售,第三阶段2006-5-162006-6-16全面销售完成90%,销,销售,第四阶段2006-6-162005-6-30完成销售完成100%招商,操作模式建,议,议,方案一：引,进,进知名品牌,经,经营管理公,司,司进行经营,管,管理,优势：,发展商不需,投,投入经营管,理,理力量。,可以借助管,理,理公司品牌,效,效应推动前,期,期招商。,知名品牌经,营,营管理公司,有,有丰富的经,营,营管理经验,，,，能在短期,内,内将,商,商场良性,运,运作。,由知名品,牌,牌经营管,理,理公司经,营,营，对投,资,资者的信,心,心帮助极,大,大，对,销,销售有利,。,。,劣势：,在租金收,益,益不足以,弥,弥补返租,支,支出时，,发,发展商需,从,从销售额,上,上作一定,的,的补贴。,不利于树立,发,发展商在商,业,业方面的品,牌,牌。,方案二：,由发展商组,建,建一定的管,理,理架构，成,立,立经营管理,公,公司,优势：,商场的经营,收,收入全部由,发,发展商所得,，,，在经营理,想,想的情况下,收,收益巨大。,可根据自身,公,公司战略方,向,向决定返租,销,销售回报年,限,限。,可以有效地,控,控制一楼经,营,营商铺的形,象,象和二三楼,的,的经营业态,，,，能较有效,地,地保证投资,客,客的长久收,益,益。,在管理公司,自,自身发展壮,大,大后，可进,行,行连锁发展,，,，输出经营,管,管理及品牌,盈,盈利，并可,利,利用商业项,目,目成功上市,融,融资。,劣势：,需承受一定,的,的经营风险,，,，但在项目,的,的成功组合,下,下，风险较,小,小。,对销售的促,进,进作用有一,定,定影响。,建议操作方,式,式：,采用方案（1）对发展商较,为,为有利，引,进,进知名品牌,经,经营管理公,司,司担纲经营,管,管理，并与,发,发展商的品,牌,牌强强联合,，,，加上项目,在,在位置、硬,件,件、包装、,经,经营组合的,强,强大优势，,项,项目在经营,上,上的成功机,会,会极大，且,对,对项目住宅,、,、商务公寓,和,和商铺的后,期,期销售带来,极,极大的附加,值,值。,深圳经过二,十,十多年的发,展,展，在国外,先,先进经营理,念,念及管理的,不,不断引进，,深,深圳已积累,了,了大量出色,的,的零售百货,业,业管理人才,，,，能为项目,的,的经营管理,提,提供保障。,中原优势及,典,典型案例,中原商业部,拥,拥有丰富的,商,商场策划、,招,招商和销售,经,经验。,在大量商业,项,项目的操作,过,过程中，中,原,原积累了大,量,量的品牌资,源,源。,并与各大商,家,家建立了长,期,期而良好的,合,合作关系，,了,了解各大商,家,家的选址要,求,求及发展动,态,态，抢先一,步,步掌握深港,商,商业的新动,态,态 。,中原商业客,户,户积累,中原经过多,个,个商业项目,的,的操作，与,深,深圳著名的,零,零售商、餐,饮,饮经营商、,休,休闲娱乐业,客,客户都建立,并,并保持了良,好,好的合作关,系,系。,零售业客户,吉之岛百货(Jusco),家,家乐,福,福 (Carrefour),沃尔玛 (Wal-Mart),深,深圳友谊百,货,货,茂业百货,屈,屈,臣,臣氏 (Watson,s),铜锣湾百货,百,百佳,超,超级广场(ParkN Shop),华润万佳,人,人,人,人乐,好又多（TrustMart）,欧,欧倍德,（,（OBI）,百安居（B&Q）,好,好百,年,年（HOBA）,家福特（Home First）,金,金海,马,马,餐饮业,肯德基(KFC),必,必胜客(PizzaHut),麦当劳(McDonalds),大,大磨坊(Delifrance),大家乐饮食,集,集团,大,大快活,饮,饮食集团,利苑酒家集,团,团,潮,潮江,春,春集团,美心集团(Starbuckscoffee),东,东海海鲜酒,家,家,海逸海鲜酒,家,家逸和轩,海,海,港,港,绿茵阁咖啡,厅,厅,蒙,蒙地卡,罗,罗餐厅,怡景西餐厅,名,名,典,典语茶咖啡,专,专门店,仙踪林台湾,珍,珍珠奶茶,元,元,禄,禄寿司专门,店,店,故乡日本料,理,理,广,广州蕉叶,咖,咖喱屋,休闲娱乐业,本色酒吧,加,加,洲,洲红,星巴克,红,红磨坊,滚石,红,红馆,根据地,男,男孩女,孩,孩,金色时代,东,东,方,方魅力,中原代理经,典,典商业案例,1、中港城,购,购物广场,位置：深圳,福,福田区中心,区,区福强路,总建筑面积,：,：42000M,2,楼层：共六,层,层，其中1,4层可,售,售,功能分区：,一,一层,：,：华伦天奴,、,、肯德基等,品,品牌店,二四层：,百,百佳超级购,物,物广场,五层：时尚,家,家居广场,六层：西湖,春,春天大酒楼,华南地区最,大,大的百佳旗,舰,舰店进驻2-4层,平均售价：23000元/平,方,方米,开售时间：2002年6月1日,骄人业绩：,连续9天排,队,队认购，开,创,创深港商铺,销,销售排队认,购,购之先河,总铺位数2556个，42天销售,铺,铺位2425个，回笼,资,资金近 5,个,个亿，销售,率,率高达 95%,开盘首日共,销,销售铺位223个，成,交,交金额约5,千,千万,项目销售费,用,用约350,万,万元，销售,费,费用仅占销,售,售额的 0.7%,如何创造连,续,续排队认购9天的销,售,售神话？,通过精心合,理,理的策划，,运,运用超前、,先,先进的销售,手,手法，在项,目,目开售前期,筹,筹集了超过1800个,认,认购筹码，,并,并创造了深,港,港商铺销售,排,排队抢购的,经,经典场面，,为,为项目的成,功,功打下坚实,的,的基础。,2,、保利城商,场,场（友谊城,）,）,位置：南山,文,文化中心区,建筑面积：7478M,2,销售率：100%,均价：20300元/M,2,首层：30000元/M,2,二层：20000元/M,2,三层：10000元M,2,开售时间：2003年2月,骄人业绩,提前2日超,过,过100人,排,排队认购。,开盘当天销,售,售铺位超过200个，,成,成交金额约8000万,。,。,一个月实现100销,售,售率。,推广控制在0.8以,内,内。,成功解码,成功引进友,谊,谊城百货进,驻,驻。,买铺即收2,5年租金,。,。,提供8年7,投资回报,。,。,充分把握客,户,户心理，出,色,色组织销售,。,。,出色的推广,策,策略，既实,现,现快速销售,，,，又合理控,制,制推广费。,3、常兴时,代,代广场,开盘时间：2003.9.14,地理位置：,南,南山区桃园,路,路和常兴路,交汇处,项目规模：5层商业面,积,积近40000M2,功能划分：,精,精品百货+,天,天虹商场,销售率：6个,月,月销售率达80%,主题定位：,南山首,席,席地铁上盖MALL商,城,城,中国首,个,个“商铺银,行,行”,成功经验分,享,享,准确的项目,定,定位及策划,成功,制,制胜的关键,针对特定的,目,目标消费群,，,，将铺位进,行,行科学划分,，,，直接开发,符,符合市场需,求,求的产品,借鉴国外先,进,进的操作模,式,式。如：首,次,次将国外先,进,进的“房地,产,产证券化”,的,的操作模式,结,结合到深圳,市,市场中来，,提,提出“产权,式,式商城”的,投,投资模式；,首,首次提出“,商,商铺银行”,的,的投资概念,和,和模式。,大胆,创,创新,的,的广,告,告媒,体,体推,广,广,速,销,销售,的,的催,化,化剂,宣传,手,手法,上,上大,胆,胆创,新,新，,运,运用,了,了集,中,中、,挤,挤压,式,式的,广,广告,投,投放,策,策略,运用,全,全版,缮,缮缟,与,与平,面,面广,告,告相,结,结合,，,，通,过,过媒,体,体的,不,不断,造,造势,，,，短,期,期内,迅,迅速,树,树立,项,项目,在,在商,铺,铺投,资,资市,场,场的,领,领导,品,品牌,，,，迅,速,速引,导,导成,交,交。,第四,部,部分,商务,公,公寓,目标,客,客户,分,分析,1,、,、,目,目,标,标,客,客,户,户,来,来,源,源,区,区,域,域,2,、,、,目,目,标,标,客,客,户,户,特,特,征,征,描,描,述,述,3、目,标,标客户,心,心态分,析,析,档次定,位,位,中,中档偏,高,高,由于超,高,高层建,筑,筑体位,于,于深南,路,路边上,，,，有很,好,好的昭,示,示性，,如,如能树,立,立较好,的,的形象,，,，将能,为,为提升,项,项目整,体,体档次,奠,奠定一,定,定的基,础,础；,项目,周,周边,缺,缺乏,素,素质,较,较高,的,的办,公,公物,业,业，,导,导致,很,很多,中,中、,小,小型,公,公司,租,租赁,住,住宅,物,物业,用,用作,办,办公,，,，因,此,此，,创,创造,高,高质,素,素的,办,办公,环,环境,定,定能,填,填补,周,周边,办,办公,物,物业,市,市场,的,的空,缺,缺；,本项,目,目有,相,相当,大,大的,比,比例,是,是外,销,销市,场,场，,外,外销,客,客户,对,对产,品,品的,档,档次,要,要求,较,较高,；,；,定位,高,高档,物,物业,有,有助,于,于提,升,升发,展,展商,的,的品,牌,牌。,户型,定,定位,由于,产,产品,的,的目,标,标客,户,户群,体,体为,中,中、,小,小型,公,公司,（,（自,用,用）,或,或小,投,投资,客,客，,因,因此,，,，标,准,准单,元,元的,面,面积,定,定位,为,为约50,平,平方,米,米的,商,商务,空,空间,。,。各,单,单元,之,之间,可,可以,根,根据,需,需要,随,随意,合,合并,，,，组,合,合成,为,为100,平,平方,米,米、150平,方,方米,、,、200,平,平方,米,米甚,至,至更,大,大的,单,单位,。,。,户型,配,配比,考虑,到,到产,品,品的,灵,灵活,组,组合,性,性、,布,布置,结,结构,的,的方,便,便，,因,因此,建,建议,将,将超,高,高层,建,建筑,体,体标,准,准层,设,设定,为,为统,一,一的,平,平面,，,，客,户,户可,以,以根,据,据需,要,要随,意,意合,并,并。,我,我司,根,根据,总,总建,筑,筑面,积,积推,算,算标,准,准层,平,平面,面,面积,约,约为1300,平,平方,米,米，,按,按每,个,个单,元,元50平,方,方米,（,（含,分,分摊,交,交通,面,面积,）,）计,算,算，,可,可以,布,布置,约,约26个,标,标准,单,单元,；,；标,准,准层,层,层数,除,除去,裙,裙楼,及,及架,空,空层,部,部分,，,，按,层,层高3.6米,计,计算,，,，可,以,以布,置,置约30,层,层。,按,按照,以,以上,计,计算,，,，建,筑,筑物,总,总单,元,元数,为,为780,个,个。,租,金,金,定,定,位,位,根,据,据,各,各,因,因,素,素,的,的,修,修,正,正,原,原,则,则,调,调,整,整,系,系,数,数,计,计,算,算,：,：,PX=,PiWi,=PA,WA+PB,WB+PC,WC+PD,WD+PE,WE,=,72.5,元,元/,平,平,方,方,米,米/,月,月,根,据,据,市,市,场,场,比,比,较,较,法,法,，,，,我,我,司,司,预,预,测,测,本,本,产,产,品,品,租,租,金,金,能,能,够,够,达,达,到,到,约,约70,75元/平,方,方米/月。,售价定位,根据各因素,的,的修正原则,调,调整系数计,算,算：,PX=PiWi,=PAWA+PBWB+PC,WC+PDWD+PEWE,=11450元/平方,米,米,综合考虑其,它,它因素，根,据,据市场比较,法,法，我司预,测,测本产品售,价能够达到10500,11000元/平方,米,米。,营销概念,目前，深圳,市,市已经有许,多,多写字楼都,标,标榜“5A,”,”、甲级等,称,称号，但实,际,际上，这些,写,写字楼还没,有,有能够提供,真,真正的“生,态,态环境”。,而,而本产品的,目,目标客户群,体,体是都市的,新,新锐一族，,他,他们是“时,尚,尚”的，他,们,们是“热爱,生,生命”的，,他,他们是最求,“,“健康工作,”,”的他,们,们是新一代,的,的商务精英,，,，他们需要,“,“生态、健,康,康”的产品,。,。因此，我,们,们提出：,生态商务，,健,健康C.B.D.,诠释：本产,品,品的各项设,计,计（尤其是,硬,硬件方面）,都,都是以创造,生,生态、健康,的,的环境为出,发,发点，务求,营,营造一个优,良,良的工作空,间,间。,第五部分,住 宅,档次定位,中高档精品,小,小户型, 随着,中,中心区的成,熟,熟，片区租,客,客户对高档,小,小户型的需,要,要日益增强,；,；, 项,目,目升值潜力,大,大，优良的,品,品质对其升,值,值保存值起,较,较大的支撑,作,作用, 虽然,物,物业是小户,型,型面对投资,及,及过渡居家,客,客户，但要,实,实现最大利,润,润物 业,品,品质必需定,位,位到精品；,项目住宅定,位,位,户型定位,户型,面积区间,（）,面积比,套数（约）,套数比（约）,单房,2530,15,250,25,一房,3540,27,355,35,两房,小两房,5565,26,217,22,大两房,6575,7,50,5,三房（还建）,85100,25,134,12,合计,总建5万,100,1006,100,另外：针对,高,高级商业精,英,英度身定做,少,少量（约,50,套左右）高,层,层复式小户,型,型单位；（,参,参考物业金,色,色都汇,100%,销售，实现,均,均价,10800,元,/,平方米，详,见,见总体部分,七,七大点物业,发,发展建议）,户型定位,深圳住宅投,资,资主力物业,是,是小户型物,业,业，岗厦区,域,域位于城市,中,中心，租赁市场十,分,分成熟。,从中原三级,市,市场统计数,据,据发现，一房的投资,回,回报率最高，其次是单,房,房，再者是,二,二房。,从中原三级,市,市场统计数,据,据发现，精装修高档,物,物业投资回,报,报率远高于,普,普通住宅；,中心区现有住宅户,型,型以中、大,户,户型为主，小户型稀缺；另一方面,小,小户型物业,租,租赁需求极,旺,旺，基本供不应,求,求，小户型,物,物业租金一,路,路上扬；,随着中心区,近,近百万平方,米,米写字楼的,开,开发，将会,有,有越来越多,的,的公司入主,中,中心区，同,时,时也会带,来,来大,量,量的,租,租赁,客,客户,群,群体,；,；,由于,项,项目,品,品质,相,相对,较,较好,，,，价,格,格对,于,于同,片,片区,其,其它,物,物业,来,来说,有,有较,大,大幅,度,度提,升,升，,因,因此适量增加,单,单房，降,低,低普通客,户,户的投资,门,门槛。,租金及售,价,价预测,本项目住,宅,宅月租金,定,定位在55-60,元,元/之,间,间,根据中原,公,公司三级,市,市场的成,交,交记录显,示,示，项目,所,所在的大,皇,皇岗片区,小,小户型住,宅,宅租金价,格,格呈上升,趋,趋势，目,前,前该片区,的,的小户型,租,租金为40-45,元,元/，,众,众多利好,因,因素将带,动,动价格上,扬,扬，根据,较,较为合理,的,的拉动系,数,数可预知,，,，本项目,住,住宅的租,金,金价位可,达,达至55-60元/的水,准,准。,价格锁定,根据前篇,对,对项目住,宅,宅租金价,格,格区间预,测,测，采用,租,租金返算,法,法，结合,项,项目自身,情,情况及片,区,区