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,*,“联想,”,”触发,灵,灵感,“,“创意,”,”引发,定,定位,交西路,商,商业街,整,整合,营,营销策,划,划案,项目解,读,读,卖门面,，,，我们,要,要卖什,么,么？,卖房子,？,？,比,比,住,住宅还,贵,贵！,卖舒适,？,？,多,多,的,的是噪,音,音！,商,业,业门面,卖,卖的其,实,实就是,：,：,特定地,段,段的,商业前,景,景！“钱景”,我们的,商,商业“,钱,钱景”,怎,怎样？,不摆理,论,论，去,市,市场上,找,找,最,挣,挣钱，,最,最火爆,在攸县,，,，夜晚,，,，灯红,酒,酒绿,什么行,业,业最,火,？,休闲娱,乐,乐棋牌,！,在攸县,，,，你能,响,响亮地,喊,喊出：,汇集娱,乐,乐产业,的,的商业,中,中心吗,？,？,不,能,能！,那我们,去,去,上海,找,我,我们视,攸,攸县,为,为“,小上海,”,决定了,全上海,，,，这里,的,的,娱乐,最,疯狂,这里的,商业,最,繁华,这里的,商铺,最,值钱！,！,！,这,里,里就是,“,“新天地”,新天地,特,特色餐,饮,饮“,石,石库门,”,”饮食,文,文化体,验,验,新天地,“,“吧,文,文化”,一,一条街,城市个,性,性,“,“夜上,海,海”,把攸县,视,视为“,小,小上海,”,”，境,内,内有“,小,小外滩,”,”为“,新,新天地,”,”概念,的,的植入,提,提供了,社,社会基,础,础。,攸县夜,经,经济十,分,分发达,，,，棋牌,休,休闲娱,乐,乐产业,多,多，但,缺,缺乏规,模,模、档,次,次和聚,合,合性，,门,门面潜,在,在附加,值,值得不,到,到充分,挖,挖掘。,（,（产业,基,基础）,攸县老,百,百姓夜,生,生活丰,富,富且乐,于,于投资,房,房产（,人,人文和,投,投资基,础,础）,项目特,性,性 ,“新,方,方向”,所处区,位,位是攸,县,县的新,老,老城区,连,连接部,发,发展核,心,心区，,前,前景无,限,限,交西路,商,商街是,老,老区和,新,新区连,接,接部位,，,，备受,关,关注,投资门,面,面是新,热,热点,看完新,天,天地，,再,再看看,我,我们和,攸,攸县：,攸县,缺少娱,乐,乐商业,聚,聚合中,心,心！,需要新,兴,兴商业,领,领导者,！,！,全新思,考,考,项,项目定,位,位,结论：,攸,攸,县,县，类,似,似上海,夜,夜生活,的,的延伸,“新天,地,地”是,上海首,创,创国际化不夜城娱乐商,业,业前沿,在“小,上,上海”,首,首创,缺乏,高档次夜生活娱乐商,业,业中心,我们所,在,在的,攸,攸,县,县,新天地,就,是,是我们,的,的标杆,！,！,打造攸,县,县的新,天,天地,西街,新,新天地整体定,位,位,打造具,有,有浓厚,“,“海派,”,”风情,的,的商业,街,街,集餐饮,、,、住宿,、,、休闲,、,、娱乐,为,为一体,的,的“一,站,站式”,消,消费场,所,所,是一种,超,超前娱,乐,乐文化,，,，是时,尚,尚流行,阵,阵地，,是,是攸县,人,人的精,神,神归宿,以中西,融,融合为,基,基调，,将,将海派,文,文化和,现,现代融,为,为一体,。,。,作为娱乐不,夜,夜城，以夜,经,经济繁华推,动,动商业门面,价,价值的飙升,！,！,我们用“新思维、,新,新商业、新,天,天地”,打造的“攸,县,县新天地娱,乐,乐一站式特,区,区”！,核心表现,“新天地一,站,站式特区”,是,是全新模式,的,的商业,以昼、夜商,业,业形态为主,体,体,与攸县夜生,活,活文化形成,互,互补,提供一站式,消,消费服务，,发,发展特色经,济,济。,西街新天,地,地市场定位,我们提出“,新,新天地”,的,的目的：,商业全盘定,位,位 大规,模,模招商,给投资者一,个,个实实在在,的,的购买理由,新理念,、,、新商业；,给消费者一,个,个明确的服,务,务娱乐,产,产业；,给市场一个,标,标准，引领,时,时尚生活方,式,式生活,在,在“新天地,休,休闲娱乐一,站,站式消费”,的,的环境中。,通俗的讲，,让,让投资者对,本,本案的营业,特,特色立刻产,生,生浓厚的兴,趣,趣，满足他,们,们的投资自,用,用的欲望。,提出“新天,地,地” 的目,的,的,5、新天地,娱,娱乐特区，,明,明确项目经,营,营特色，满,足,足投资者、,自,自营者、终,端,端消费者三,方,方利益需求,，,，引导整个,项,项目存在更,大,大意义和价,值,值,6、大规模,娱,娱乐型商业,中,中心是市场,的,的空白，较,容,容易提升商,业,业的整体档,次,次,7、娱乐业,受,受地段影响,相,相对较小，,容,容易培育出,市,市场氛围，,减,减少对商业,新,新区的影响,，,，淡化价格,在,在客户心中,的,的比重。,全新思考,项,项目定位,西街新天,地,地,在行之行的,定,定位和包装,下,下 ，西街,新天地将,最,最大化提升,商,商街的档次,品,品味，立足,攸,攸县市场空,白,白，具有划,时,时代的影响,力,力！,借鉴概念, 照搬,照,照抄,下面就来看,看,看我们的,西,西街新,天,天地,是什么样子,：,：,VI设计展,示,示,围 挡,新天地如何,操,操盘,操盘总思路,：,：,以,国家政策形,势,势,为指导，,以,营销包装,为依托，引,发,发市场关注,以,规划改善建,议,议,为辅助,操盘目标,的树立,完美,门面销售,的过程。,国家的政策,形,形势,操盘的,前,前提,国务院4月,出,出台新的房,地,地产政策、,房,房贷新政等,若,若干文件，,稳,稳定楼市，,促,促进楼市健,康,康平稳发展,。,。这被称为,史,史上最严厉,的,的调控政策,，,，对房产市,场,场带来了巨,大,大的压力，,北,北京、上海,等,等一线城市,住,住宅交易量,大,大幅的回落,，,，抑制房,产,产投资的效,果,果十分明显,。,。但相比住,宅,宅市场的危,机,机重重：商,业,业地产却迎,来,来了机遇和,挑,挑战。,机遇：,缺乏泡沫的,商,商业地产，,没,没有受到金,融,融信贷政策,限,限制购置套,数,数，首付比,例,例和利率的,也,也没有大幅,调,调升。,当住宅市场,不,不再被投资,者,者看好时，,更,更多的资金,将,将加速向商,业,业地产的流,向,向。,挑战：,当房产市场,变,变得更理性,时,时，观望状,况,况将波及商,业,业地产，客,户,户也会对价,格,格更加敏感,和,和趋向理性,。,。,行之行解,读,读国家房,产,产新政,（商业篇,）,）,行之行结,论,论：,目前的政,策,策形势对,商,商业地产,是,是利大于,弊,弊，但风,险,险依然存,在,在，不宜,盲,盲目乐观,。,。,采取积极,稳,稳健的操,盘,盘策略，,早,早占先机,，,，还得配,合,合适度的,炒,炒作包装,，,，才能规,避,避风险，,增,增大利润,！,！,“新天地,”,” 卖给,谁,谁,客户,在,在哪里,目标客户,群,群定位分,析,析,目前攸县,商,商业的投,资,资回报率,很,很低，所,以,以吸引投,资,资,的更是房,产,产的升值,，,，而在县,城,城关注门,面,面的多是,自,自营,的私营业,主,主，也有,一,一部分周,边,边开发区,的,的企业中,高,高收,入群，因,此,此我们认,为,为：,投资兼自,用,用,的将是客,户,户群的主,流,流,我们主力,客户,在哪里,？,桃水、黄,丰,丰桥、鸾,山,山,攸县,矿资源区,攸县县城,、,、经济开,发,发区,网岭、新,市,市,农副产品,产,产业园,客户类型,汇,汇总分析,工业开发,区,区大型企,业,业集团的,董,董事经理,有一定资,金,金实力的,专,专业投资,人,人士,政府事业,单,单位的公,务,务员,本地具有,投,投资能力,的,的个体小,老,老板,行之行多,年,年操盘长,年,年积累的,投,投资客,投资心态,分,分析,1、,对新天地,品,品牌打造,极,极为关注,2、将门,面,面作为资,金,金保值升,值,值的产品,2、做买,卖,卖的生意,人,人愿意投,资,资经营产,业,业,3、以前,投,投资物业,，,，从中获,得,得较大投,资,资收益,4、看好,片,片区整体,升,升值潜力,5、对本,商,商业的规,划,划和整体,概,概念包装,非,非常认同,营 销,篇,篇,营销推广,思,思索,商业的立,市,市之本,信心,经营前景,业,业态、产,品,品定位的,精,精准,开发商实,力,力 ,销,销售、,经,经营推广,力,力度,升值空间, 性,价,价比、优,惠,惠策略,营销的过,程,程实质就,是,是价格的,实,实现过程,新天地的,营,营销，,以“新天,地,地街区划,分,分”为基,础,础,以“事件,营,营销”造,声,声势为主,线,线，,以“价格,调,调控”促,进,进销售为,依,依托,热销,才,才顺利成,章,章！,迎合新天,地,地 概念,造,造势,街区布局,划,划分,“新天地,”,”商业街,区,区布局建,议,议,市场功能,：,：,1，特色,吃,吃喝玩乐,！,！,2，休闲,，,，泡吧文,化,化！,3，进一,步,步实现社,区,区经济与,区,区域特色,经,经济的有,效,效整合。,4，动静,分,分区，将,较,较吵闹的,产,产业与适,宜,宜安静的,产,产业分布,开,开,业态整合,：,：,1, 特,色,色餐饮；,2，特色,休,休闲;,3, 特,色,色“酒吧,”,”文化产,业,业,4，特色,美,美容美体,A区：,主题定位,：,：,新天地,玩街,功能定位,：,： 为,时,时尚爱玩,年,年轻人消,费,费群体提,供,供娱乐消,费,费基地,业态划分,：,： 小,酒,酒吧、清,吧,吧、网吧,、,、练歌房,、,、健身房,档,档次定,位,位：,提,提供健康,、,、时尚的,服,服务配套,项,项目,服务定位,：,： 为,周,周边及全,城,城区的时,尚,尚派人士,创,创造运动,活,活力的元,素,素,商业价值,：,： 临,街,街主干道,，,，价值最,高,高,业态整合布局划分,区,位,位：B区,主,主题定位,：,：,新天地,食街（,河畔酒吧,美,美食一条,街,街),功能,定,定位：“,餐,餐饮娱乐,”,”文化特,色,色街区,业态,划,划分：,（,（餐饮旗,舰,舰）、高,档,档咖啡厅,、,、酒吧休,闲,闲、茶餐,厅,厅,客户群定,位,位：“餐,饮,饮，娱乐,，,，休闲”,行,行业的经,营,营者、投,资,资者消,费,费群定位,：,：攸县的,公,公务员、,收,收入较为,稳,稳定的中,青,青年人,档,档次,定,定位：健,康,康、时尚,、,、特色的,高,高档消费,、,、高档享,受,受,业态整合布局划分,区位：C,区,区,主题定位,：,：,新天地,乐街,功能定位,：,： 为,全,全城休闲,保,保健群体,提,提供娱乐,消,消遣基地,业态划分,：,： 洗,浴,浴、足浴,、,、棋牌室,（,（需要僻,静,静的环境,）,）档次,定,定位：,提,提供保,健,健、消遣,的,的服务配,套,套项目,商业价值,：,： 临,街,街，但环,境,境差、人,流,流不足，,价,价值,相对较低,商业优势,：,： 将,南,南北两个,街,街口的原,有,有的商业,连,连接起来,，,，,人流双向,涌,涌动，商,业,业价值低,但,但仍有潜,力,力,业态整合布局划分,主题定位,：,：,新天地,服务商街,引入经济,型,型连锁酒,店,店,，直接拉,动,动街区的,商,商业价值,物业盈利,模,模式：,定制开发,整,整体,包,包租,开,开发商持,有,有固定资,产,产,引入星级,餐,餐饮旗舰,，创造攸,县,县独特的,体,体验式餐,饮,饮的先河,，,，交西路,商,商业街中,段,段的商业,潜,潜力逐步,被,被释放。,物业盈利,模,模式：,定制开发,开,开发商,持,持有 整,体,体包租,物,物业升值,出,出售,引入服务,街,街区的品,牌,牌时装店,、,、饰品店,作,作为二期,尚,尚品购物,街,街，也可,对,对外引进,高,高端购物,广,广场,，进行定,制,制开发，,服,服务社区,消,消费、立,足,足高端。,物业盈利,模,模式：,定制开发,开,开发商,持,持有 整,体,体包租,物,物业升值,出,出售,业态整合布局划分,包装建议,（,（以5#,为,为例）：,引进具有,特,特色的优,质,质餐饮旗,舰,舰,1、品牌,选,选择：历,经,经市场洗,礼,礼、具有,多,多年营业,历,历史,的、具有,很,很强市场,生,生命力的,品,品牌餐饮,2、菜系,出,出品及经,营,营特色：,完,完整的美,食,食产品线,，,，多元,化,、,、,全,全,方,方,位,位,的,的,美,美,食,食,体,体,验,验,3,、,、,人,人,均,均,消,消,费,费,：,：,多,多,层,层,次,次,消,消,费,费,结,结,构,构,，,，,满,满,足,足,多,多,元,元,化,化,的,的,消,消,费,费,需,求,求,4,、,、,装,装,修,修,品,品,位,位,：,：,打,打,造,造,一,一,个,个,集,集,“,“,美,美,味,味,体,体,验,验,、,、,审,审,美,美,体,体,验,验,、,、,文,化,化,体,体,验,验,”,”,于,于,一,一,体,体,的,的,“,“,体,体,验,验,式,式,美,美,食,食,之,之,地,地,”,”,“,新,新,天,天,地,地,”,”,如,如,何,何,卖,卖,得,得,火,火,营,营,销,销,策,策,略,略,营,销,销,的,的,过,过,程,程,分,分,为,为,四,四,大,大,步,步,：,：,第,一,一,步,步,高,高,调,调,入,入,市,市,，,，,体,体,现,现,铺,铺,王,王,风,风,范,范,借,助,助,大,大,商,商,家,家,驻,驻,场,场,的,的,大,大,声,声,势,势,宣,宣,传,传,，,，,展,展,现,现,项,项,目,目,经,经,营,营,前,前,景,景,，,，,提,提,高,高,市,市,场,场,期,期,待,待,值,值,。,。,第,二,二,步,步VIP,发,发,售,售,，,，,锁,锁,定,定,目,目,标,标,客,客,户,户,通,过,过,铺,铺,王,王,拍,拍,卖,卖,和,和VIP,卡,卡,发,发,售,售,，,，,打,打,破,破,客,客,户,户,心,心,理,理,底,底,线,线,，,，,成,成,交,交,水,水,到,到,渠,渠,成,成,。,。,第,三,三,步,步,高,高,附,附,加,加,值,值,开,开,盘,盘,，,，,快,快,速,速,销,销,售,售,实,现,现,火,火,爆,爆,氛,氛,围,围,，,，,多,多,重,重,优,优,惠,惠,，,，,羊,羊,毛,毛,出,出,在,在,羊,羊,身,身,上,上,第,四,四,步,步,分,分,批,批,推,推,售,售,控,控,制,制,利,利,润,润,营,销,销,第,第,一,一,步,步,：,：,高,高,调,调,入,入,市,市,前期将,餐,餐饮旗,舰,舰、快,捷,捷酒店,、,、连锁,购,购物进,驻,驻信息,高,高调向,市,市场公,开,开，震,撼,撼登场,！,！,对于攸,城,城新,天,天地品,牌,牌来说,，,，貌似,招,招商的,一,一招，,其,其实是,虚,虚晃一,枪,枪直指,销,销售，,用,用招商,信,信息给,购,购买门,面,面的投,资,资客无,限,限的信,心,心。鲜,明,明的定,位,位个性,的,的包装,也,也让商,户,户主动,登,登门，,招,招商工,作,作不用,开,开发商,操,操作，,自,自然成,功,功。,虚晃一,“,“招”,营销第,一,一步：,高,高调入,市,市,目的：,树,树立铺,王,王地位,，,，炒热,自,自身商,业,业价值,时间：,开,开盘预,热,热的前,期,期,活动：,引,引进星,级,级酒店,、,、引进,星,星级餐,饮,饮旗舰,、,、进驻,专,专业特,色,色卖场,的,的信息,宣,宣传炒,作,作直接,拉,拉动商,业,业的售,价,价，打,造,造攸县,独,独一无,二,二休闲,娱,娱乐之,都,都，也,为,为客户,投,投资购,买,买门面,注,注入强,心,心剂。,商业销,售,售火爆,同,同时，,也,也将为,后,后续商,业,业的开,发,发奠定,价,价格基,础,础、品,牌,牌基础,、,、商业,氛,氛围。,相互拉,动,动,营销第,二,二步：VIP,卡,卡发售,时间：,预,预计10月1,日,日12月1。,目的：,门,门面为,准,准现房,，,，可提,前,前售VIP卡,为,为开发,商,商筹集,资,资金，,同,同时锁,定,定意向,客,客户。,鉴,鉴于很,多,多客户,关,关注本,门,门面时,间,间很长,了,了，而,销,销售却,迟,迟迟未,开,开，会,打,打击客,户,户的投,资,资信心,和,和购买,欲,欲望，,造,造成客,户,户流失,，,，应提,前,前采取,积,积极的,销,销售手,段,段。,发放认,购,购期发,放,放VIP卡，,内,内部排,号,号,VIP,金,金卡：10万,元,元,VIP,卡,卡优先,选,选购门,面,面绑定,房,房源,直,直接锁,死,死目标,客,客户,促销活,动,动：,定金升,值,值看得,见,见计划,“,“10,万,万抵12万房,款,款”,营销第,二,二步：VIP,卡,卡发售,目的：,搞,搞活开,盘,盘前VIP卡,销,销售气,氛,氛，拍,出,出门面,价,价格，,高,高出定,价,价20%，打,破,破消费,者,者心理,防,防线，,以,以便进,一,一步炒,作,作门面,升,升值空,间,间，同,时,时开盘,价,价格适,当,当调低,，,，增大,价,价格落,差,差，巩,固,固客户,对,对价值,的,的认同,。,。,方式：,现,现场对,出,出入口,附,附近的,门,门面,（,（位置,较,较好的,临,临街门,面,面）进,行,行现场,拍,拍卖，,制,制造新,闻,闻点，,打,打开推,广,广面，,引,引起各,界,界关注,，,，提升,价,价格预,期,期促使,客,客户抢,购,购，提,高,高消费,者,者对门,面,面价值,的,的认同,度,度。,拍卖时,间,间：开,盘,盘前一,周,周,铺王拍,卖,卖,新天地,焰,焰火,节,节,时间：开盘前,三,三天每,天,天夜晚,活动形,式,式：在新天,地,地商街,的,的周边,燃,燃放盛,大,大焰火,，,，精彩,纷,纷繁的,焰,焰火将,点,点燃攸,县,县的夜,空,空吸引,广,广大居,民,民前来,观,观看，,将,将新天,地,地开盘,的,的信息,通,通过口,碑,碑和实,力,力展现,。,。,优势：作为消,费,费之乡,，,，人们,对,对鞭炮,焰,焰火极,为,为关注,，,，当大,规,规模焰,火,火绽放,时,时，可,比,比任何,的,的广告,效,效果。,（,（本项,活,活动建,立,立在项,目,目手续,完,完善的,基,基础上,，,，如不,全,全则将,采,采取开,盘,盘加大,促,促销力,度,度手段,）,）,营销第,三,三步：,高,高附加,值,值开盘,内部认,购,购结束,后,后执行,：,：折扣,“,“金字,塔,塔”计,划,划,用更持,续,续和更,多,多花样,的,的促销,，,，保持,市,市场的,高,高度关,注,注，鼓,励,励客户,多,多买门,面,面，买,门,门面越,多,多，享,受,受优惠,越,越多，,成,成倒金,字,字塔。,优惠阶,梯,梯示意,如,如下：,买铺数量,额外优惠点数,2,99折,3,9999折,4,999999折,营销第,三,三步：,高,高附加,值,值开盘,分期推,售,售优势,分期推,出,出能够,稳,稳扎稳,打,打，降,低,低风险,；,；,使门面,销,销售相,对,对均好,。,。在分,期,期销售,过,过程中,，,，通过,销,销售手,段,段，解,决,决难点,铺,铺位问,题,题；,便于调,控,控营销,策,策略，,更,更接近,市,市场需,求,求；,营销第,四,四步：,分,分批推,售,售,控,控制利,润,润,项目推,售,售方式,建,建议,项目价,值,值相差,比,比较大,，,，为防,止,止出现,一,一次性,推,推货较,大,大，价,值,值较高,的,的门面,开,开盘当,天,天抢光,，,，而价,值,值较低,门,门面滞,销,销的局,面,面，建,议,议采取,：,：,分批调,控,控的方,式,式销售,根据商,业,业价值,均,均好性,不,不同，,组,组合销,售,售，利,用,用价格,策,策略和,相,相关优,惠,惠策略,，,，最终,实,实现均,匀,匀出货,。,。,营销第,四,四步：,分,分批推,售,售,控,控制利,润,润,建议：,根,根据项,目,目商业,体,体量及,价,价值均,好,好性，,两,两批推,货,货。,第一批,：,：,A区、B区、C区各,一,一半房,源,源。,第二批,：,：,A区、B区、C区剩,余,余房源,推,推销,A区东,侧,侧门面,客,客户的,认,认同度,高,高，价,格,格上高,举,举高打,，,，拔高,形,形象，B区,突,突出精,品,品内街,，,，以及,餐,餐饮酒,店,店拉动,价,价值提,升,升，同,时,时A区,和,和B区,的,的价格,差,差会对,客,客户产,生,生引导,作,作用，,为,为第二,批,批货销,售,售铺路,。,。在A,区,区价格,对,对比下,，,，C区,的,的消化,会,会增快,，,，同时,保,保留部,分,分绝佳,房,房源，,创,创造利,润,润空间,。,营销,第,第四,步,步：,高速,销,销售/,分批,推,推售,明确,目标,操盘,的,的目,标,标,三,个,个提,升,升,两,两,个,个兼,顾,顾,“提,升,升产,品,品形,象,象,打,打,造,造攸,县,县的,商,商业,旗,旗舰,”,”,“提,升,升攸,城,城新,天,天地,品,品牌,的,的知,名,名度,和,和美,誉,誉度,”,”,“提,升,升利,润,润空,间,间,利,利,益,益捆,绑,绑并,双,双赢,”,”,终极,目,目标,“,“,热,热销,”,”,“,“利,润,润最,大,大化,”,”兼,顾,顾,我们,的,的销,售,售目,标,标是,：,：,本提,案,案就,是,是要,找,找到,一,一条,最,适合,的,的路,，,，来,达,达成,这,这个,目,目标,！,！,挖掘,项,项目,的,的价,值,值最,大,大化,，,，同,时,时,到今,年,年,春节,前,前去化,项,项目85%,的商,业,业门,面,面,“新,天,天地,”,”,卖,卖什,么,么价,价,价格,策,策略,类比,相,相似,的,的商,业,业门,面,面销,售,售价,格,格，,我,我们,认,认为,该,该商,业,业街,的,的价,格,格：,A区,（,（南,区,区）,预期,开,开盘,均,均价,：,：,一,一,层,层8000,元,元/,二层4000元/,三、,四,四层1600元/,折合,约,约73万,元,元/,空,空,B区,（,（东,区,区）,预期,开盘,均,均,价：,一,一层7000,元,元/,二层3000元/,三四,层,层1500,元,元/,折合,约,约65万,元,元/,空,空,C区,（,（西,区,区）,预期,开,开盘,均,均价,一,一层7000,元,元/,二层3000元/,三四,层,层1500,元,元/,折合,约,约65万,元,元/,空,空,商街,的,的价,格,格预,期,期,“平,开,开高,走,走”,策,策略,开盘,执,执行,略,略微,高,高于,市,市场,售,售价,的,的价,格,格，,适,适当,提,提升,，,，确,立,立在,区,区域,市,市场,的,的核,心,心地,位,位同,时,时保,持,持销,售,售销,售,售的,稳,稳定,性,性，,随,随着,销,销售,的,的火,爆,爆程,度,度，,和,和后,期,期商,业,业的,开,开发,在,在即,，,，不,断,断提,升,升售,价,价以,追,追求,利,利润,。,。,高举,高,高打,适,适,价,价开,盘,盘,通过,前,前期,预,预热,、,、汇,聚,聚价,格,格势,能,能，,塑,塑造,优,优质,形,形象,，,，再,通,通过,铺,铺王,拍,拍卖,将,将价,格,格提,升,升2030%后,，,，开,盘,盘价,格,格却,以,以适,中,中的,售,售价,公,公开,，,，让,客,客户,感,感受,到,到开,发,发商,出,出售,门,门面,的,的诚,心,心，,树,树立,良,良好,口,口碑,的,的同,时,时，,通,通过,心,心理,战,战让,客,客户,自,自己,“,“逼,定,定”,自,自己,。,。,做好,销,销控,价,价,格,格比,照,照,在销,售,售过,程,程中,分,分批,销,销售,，,，保,证,证每,批,批房,源,源都,销,销控,有,有位,置,置好,中,中差,三,三个,档,档次,房,房源,，,，随,着,着可,售,售房,源,源的,变,变化,不,不断,调,调整,对,对应,价,价格,，,，产,生,生足,够,够的,价,价格,差,差，,保,保证,每,每个,位,位置,的,的门,面,面均,衡,衡销,售,售。,同,同时,对,对抢,手,手的,好,好房,源,源，,售,售价,大,大幅,提,提升,，,，赚,足,足利,润,润，,同,同时,引,引导,客,客户,购,购买,滞,滞销,低,低价,房,房源,。,。,价格,总,总体,策,策略,“特,价,价单,位,位”,策,策略,：,：以部,分,分位,置,置极,差,差且,面,面积,较,较大,的,的门,面,面以,最,最低,起,起价,出,出售,，,，作,为,为“,特,特价,单,单位,”,”，,以,以超,低,低价,造,造成,热,热销,、,、抢,购,购场,面,面。,消化风险,单,单位促销,策,策略：在一定阶,段,段对较差,的,的单位制,定,定一套促,销,销方法，,以,以低价限,时,时、限量,的,的形式轰,动,动推出，,达,达到畅销,的,的目的。,最终价格,可,可根据项,目,目成本因,素,素和市场,供,供求因素,确,确定。根,据,据商业价值,差,差价、面,积,积差价、,视,视野差价等因素来,决,决定销售,价,价格，以,获,获取利润,、,、回笼投,资,资资金为,定,定价目标,，,，完成整,个,个项目的,营,营销推广,策,策略是一,套,套系统的,价,价格体系,，,，以后再,详,详细提交,！,！,价格具体,执,执行策略,“新天地,”,”什么时,间,间卖,时间,节,节点,营销推广,流,流线,2010,年,年7月1,至8月31,2010,年,年9月1,至10月15,10月中,旬,旬,至11月,底,底,预热期,升温期,引爆期,持续期,中高,中高,逐渐拉高,中低,推广强度,推广阶段,时间轴,重要事件,12月至,2011,年,年春节,广告集中,轰,轰炸,VIP卡,发,发售,同时收取,首,首付,如手续齐,全,全，正式,开,开盘,消化85%,房源,8月1至15,提前收取,客户资料,推广线+,营,营销线/,预热期,营销线,阶段目标：,项目形象、项目品牌导入市场,广告集中轰炸,推广线,推广目的：,积累客户，制造营销事件，提升项目品质,推广手段：,围挡广告、道旗、户外牌、电视字幕,2010,年,年7月1,至,至8月31,推广线+,营,营销线/,升温期,营销线,阶段目标：,蓄客售VIP卡,营销活动：,认筹活动+ 金铺拍卖；,推广线,推广目的：,让客户下定，收取首付，提前收取客户贷款等一,系列资料,推广手段：,墙体广告、道旗、户外牌；电视字幕；网络,2010,年,年9月1,至,至10月15,推广线+,营,营销线/,引爆期,营销线,阶段目标：,门面热销,营销活动：,开盘解筹 开盘焰火 高附加值开盘 金字塔置业计划,推广线,推广目的：,促使客户成交,推广手段：,墙体广告、道旗、户外牌；电视字幕,2010,年,年10月,中,中旬至11月,推广线+,营,营销线/,持续期,营销线,阶段目标：,消化剩余货量,营销活动：,限时优惠,推广线,推广手段：,墙体广告、道旗、户外牌,销售策略：,限时优惠,2010,年,年12月,至,至2011年春节,有,了,了,价,价,格,格,需,需,要,要,怎,怎,样,样,推,推,广,广,支,支,持,持,推,推,广,广,策,策,略,略,推,广,广,主,主,题,题,提,提,炼,炼,形,象,象,主,主,题,题,：,：,攸,县,县,娱,娱,乐,乐,休,休,闲,闲,商,商,业,业,旗,旗,舰,舰,攸,县,县,新,新,天,天,地,地,，,，,绝,绝,版,版,小,小,上,上,海,海,内,涵,涵,：,：,1,、,、,来,来,攸,攸,县,县,必,必,逛,逛,的,的,地,地,方,方,；,；,2,、,、,攸,攸,县,县,人,人,常,常,去,去,的,的,地,地,方,方,；,；,3,、,、,攸,攸,县,县,消,消,费,费,档,档,次,次,最,最,高,高,的,的,地,地,方,方,；,；,4,、,、10,平,平,方,方,公,公,里,里,内,内,最,最,繁,繁,华,华,的,的,地,地,方,方,；,；,推,广,广,策,策,略,略,媒,体,体,集,集,中,中,轰,轰,炸,炸,，,，,一,夜,夜,间,间,满,满,眼,眼,新,新,天,天,地,地,媒,体,体,集,集,中,中,轰,轰,炸,炸,的,的,效,效,果,果,俱,俱,佳,佳,，,，,一,一,夜,夜,之,之,间,间,新,新,天,天,地,地,的,的,广,广,告,告,铺,铺,满,满,攸,攸,县,县,的,的,大,大,街,街,小,小,巷,巷,，,，,奠,奠,定,定,项,项,目,目,攸,攸,县,县,大,大,盘,盘,的,的,形,形,象,象,地,地,位,位,，,，,未,未,见,见,其,其,人,人,，,，,已,已,听,听,其,其,声,声,，,，,先,先,声,声,夺,夺,人,人,。,。,口,口,碑,碑,效,效,应,应,产,产,生,生,，,，,随,随,着,着,广,广,告,告,的,的,深,深,入,入,人,人,心,心,，,，,一,一,传,传,十,十,十,十,传,传,百,百,新,新,天,天,地,地,的,的,品,品,牌,牌,形,形,象,象,飞,飞,速,速,提,提,升,升,。,。,推,广,广,策,策,略,略,既,跳,跳,出,出,攸,攸,县,县,市,市,场,场,做,做,项,项,目,目,，,，,又,立,立,足,足,攸,攸,县,县,市,市,场,场,抓,抓,客,客,户,户,重,点,点,锁,锁,定,定,本,本,地,地,市,市,场,场,，,，,但,但,在,在,推,推,广,广,上,上,还,还,要,要,跳,跳,出,出,攸,攸,县,县,，,，,对,对,外,外,推,推,广,广,，,，,针,针,对,对,“,“,城,城,关,关,镇,镇,、,、,黄,黄,丰,丰,桥,桥,、,、,峦,峦,山,山,、,、,桃,桃,水,水,镇,镇,”,”,引,引,源,源,造,造,势,势,。,。,通过外地客,户,户炒热本地,市,市场，提升,项,项目的价值,，,，并且能够,得,得到本地客,户,户的认同。,推广途径,目标市场：,选择经济实,力,力比较强劲,，,，本地人投,资,资意识较强,的,的镇区以及,周,周边镇区,推广手段：,户,户外广告牌,电视字幕,围挡广告,DM单页直,投,投,条幅,布幔,灯箱道旗,如何完善“,新,新天地”规划改,造,造建议,规划改造,建议,露天咖啡休,闲,闲带,电子屏幕,街头门廊,幌子,融入海派建,筑,筑风格的小,品,品景观，突,显,显开发商倾,力,力打造夜上,海,海的背景，,将,将品质感最,大,大化。,街内单体,绿色景观、,艺,艺术小品、,休,休闲躺椅等,设,设置应尽可,能,能多，尤其,在,在街的中段,附,附近，应最,大,大可能利用,有,有限空间，,吸,吸引客流；,安装大型电,子,子荧幕等装,置,置，定期播,放,放时尚流行,电,电影等，逐,渐,渐形成露天,影,影院形式，,吸,吸引周边人,群,群前来观赏,，,，消费；,规划改造建,议,议,建设地面道,路,路等设置导,向,向性指路系,统,统，比如采,用,用铺地砖，,或,或是专门设,立,立等方式；,绝大多数一,楼,楼商业应统,一,一设置店招,牌,牌的摆放位,；,；,街内主入口,处,处应集中设,置,置城标、广,告,告、霓虹灯,门,门廊等设置,。,。,烟道排风建,议,议,商街内将设,置,置餐饮业，,应,应酌情考虑,增,增设烟道排,风,风设施。,规划改造建,议,议,动线规划方,案,案是在总体,上,上考虑了商,业,业业态的总,体,体平衡，使,通,通过各位置,门,门面的人流,量,量达到均好,的,的最大值，,达,达到街区（,尤,尤其是本项,目,目的中段街,区,区）的整体,人,人气大致平,衡,衡。,以主力酒店,引,引导人流。,能,能非常有效,地,地延长南北,区,区的人流通,过,过线。,以主停车设,置,置在东南区,，,，带来高消,费,费力的人流,，,，也相当不,错,错。,“新天地”,人,人员如何去,销,销售,销售现,场,场把控,1）销售渠,道,道的选定及,启,启动,确定销售渠,道,道；,组建销售队,伍,伍；,销售答客问,；,；,进场前培训,；,；,2）形象推,广,广,选定户外广,告,告牌，发布,信,信息；,通过电视字,幕,幕等发布信,息,息；,楼体、围档,发,发布信息；,3）相关宣,传,传物料制作,营销中心包,装,装及相关物,料,料准备；,模型的制作,；,；,商业宣传及,海,海报的设计,、,、制作、印,刷,刷。,销售工作事,项,项,销售现场氛,围,围直接左右,客,客户的成交,与,与否，好的,氛,氛围能够促,使,使客户下定,。,。为在逼迫,客,客户下定在,过,过程中可以,尽,尽量避免客,户,户流失，还,要,要有细节的,把,把握如下：,1、销售员,说,说辞技巧：,通,通过“,内部客户优,先,先认购,”、 “,限时优惠,”等说辞，,给,给到客户尊,贵,贵感、紧迫,感,感，逼迫客,户,户短期内成,交,交；,2、销售员,表,表演技巧：,在,在客户在场,的,的情况下，,通,通过销售员,之,之间互动、,配,配合“做戏,”,”，给现场,客,客户传达楼,盘,盘热销的信,息,息，促使客,户,户下定、成,交,交；,销售技巧营,造,造,3、气氛营,造,造技巧：,在销售的各,个,个节点，若,现,现场人流情,况,况欠佳，则,组,组合发展商,、,、代理商人,力,力资源，充,当,当客户，活,跃,跃现场；,4、氛围调,动,动技巧,：,唱号,的人可融入,激,激情和有技,巧,巧的解说，,调,调动客户购,买,买积极性，,并,并及时根据,去,去货情况合,理,理引导客户,选,选择产品；,5、,销控技巧：,选一批差的,单,单位做假销,控,控，再根据,客,客户需要，,选,选择合适时,机,机取消销控,单,单位；注意,避,避免重复销,售,售或者被客,户,户自行销控,。,。,销售技巧营,造,造,在“新天地”,创,创意定位的下,充分发挥新,天,天地特有的,强有力的营,销,销策划和销,售,售执行力,我们的商业,门,门面一定大,卖,卖特卖！,汇报完毕，,谢,谢谢！,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。11月-2211月-22,Monday, November 7, 2022,10,、雨中,黄,黄叶树,，,，灯下,白,白头人,。,。15:02:5315:02:5315:02,11/7/20223:02:53PM,11,、以我独,沈,沈久，愧,君,君相见频,。,。11月-2215:02:5315:02,Nov-2207-Nov-22,12,、,故,故,人,人,江,江,海,海,别,别,，,，,几,几,度,度,隔,隔,山,山,川,川,。,。,。,。15:02:5315:02:5315:02,Monday,November7,2022,13,、乍,见,见翻,疑,疑梦,，,，相,悲,悲各,问,问年,。,。11,月,月-2211,月,月-2215:02:5315:02:53,November7,2022,14,、他乡生白,发,发，旧国见,青,青山。07 十一,月,月 20223:02:53 下午15:02:5311月-22,15,、比不了,得,得就不比,，,，得不到,的,的就不要,。,。十一月223:02,下,下午11月-2215:02,November7,2022,16,、行动出,成,成果，工,作,作出财富,。,。2022/11/7 15:02:5315:02:53,07 November2022,17,、做前，能,够,够环视四周,；,；做时，你,只,只能或者最,好,好沿着以脚,为,为起点的射,线,线向前。3:02:53 下午3:02,下,下午15:02:5311月-22,9,、没有失败,，,，只有暂时,停,停止成功！,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、很,多,多事,情,情努,力,力了,未,未必,有,有结,果,果，,但,但是,不,不努,力,力却,什,什么,改,改变,也,也没,有,有。,。,。15:02:5315:02:5315:02,11/7/20223:02:53PM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。11月-2215:02:5315:02,Nov-2207-Nov-22,12,、世间成事,，,，不求其绝,对,对圆满，留,一,一份不足，,可,可得无限完,美,美。15:02:5315:02:5315:02,Monday, November 7,2022,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。11,月,月-2211,月,月-2215:02:5315:02:53,November7,2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。07,十,十,一,一月20223:02:53,下,下午15:02:5311,月,月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。十一月223:02,下,下午11月-2215:02,November7,2022,16,、少年十五,二,二十时，步,行,行夺得胡马,骑,骑。2022/11/715:02:5315:02:53,07 November 2022,17,、,空,空,山,山,新,新,雨,雨,后,后,，,，,天,天,气,气,晚,晚,来,来,秋,秋,。,。,。,。3:02:53,下,下,午,午3:02,下,下,午,午15:02:5311,月,月-22,9,、杨,柳,柳散,和,和风,，,，青,山,山澹,吾,吾虑,。,。11,月,月-2211,月,月-22,Monday,November7,2022,10,、阅读一,切,切好书如,同,同和过去,最,最杰出的,人,人谈话。15:02:5315:02:5315:02,11/7/2022 3:02:53 PM,11,、越是没有,本,本领的就越,加,加自命不凡,。,。11月-2215:02:5315:02,Nov-2207-Nov-22,12,、越,是,是无,能,能的,人,人，,越,越喜,欢,欢挑,剔,剔别,人,人的,错,错儿,。,。15:02:5315:02:5315:02,Monday,November7,2022,13,、知人,者,者智，,自,自知者,明,明。胜,人,人者有,力,力，自,胜,胜者强,。,。11月-2211月-2215:02:5315:02:53,November7,2022,14,、意志坚,强,强的人能,把,把世界放,在,在手中像,泥,泥块一样,任,任意揉捏,。,。07 十,一,一月 20223:02:53,下,下午15:02:5311月-22,15,、最具挑战,性,性的挑战莫,过,过于提升自,我,我。十一月 223:02,下,下午11月-2215:02,November 7, 2022,16,、业,余,余生,活,活要,有,有意,义,义，,不,不要,越,越轨,。,。2022/11/715:02:5315:02:53,07November2022,17,、一个,人,人即使,已,已登上,顶,顶峰，,也,也仍要,自,自强不,息,息。3:02:53 下,午,午3:02 下,午,午15:02:5311月-22,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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