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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,恒,大,大,名,名,都,都,蓄,蓄,客,客,执,执,行,行,方,方,案,案,CONTENTS,目,录,录,第,三,三,部,部,分,分,项,项,目,目,定,定,位,位,第,一,一,部,部,分,分,目,目,标,标,和,和,任,任,务,务,第,二,二,部,部,分,分,市,市,场,场,及,及,项,项,目,目,解,解,析,析,第,四,四,部,部,分,分,营,营,销,销,推,推,广,广,方,方,案,案,1,、,整,整,体,体,战,战,略,略,2,、,推,推,广,广,策,策,略,略,3,、,销,销,售,售,策,策,略,略,4,、,推,推,广,广,实,实,施,施,细,细,则,则,5,、销售,实,实施细,则,则,6,、阶段,性,性营销,实,实施细,表,表,第六部,分,分,附,附件：,媒,媒体通,路,路执行,明,明细及,费,费用预,算,算,第五部,分,分,平,平面视,觉,觉表现,第一部,分,分：,目标和,任,任务,第二部,分,分：,市场及,项,项目解,析,析,宏观市,场,场,区域市,场,场,1,2,市场及项目解析,市场及项目解析,PARTONE,：,宏观市,场,场,09,年包头,市,市住宅,市,市场成,交,交量较,07,、,08,年呈现,“,“显著,涨,涨幅”,；,；,上半年,在,在刚性,需,需求释,放,放带动,下,下成交,量,量迅速,上,上涨，,于,于,6,月包头,房,房交会,达,达到井,喷,喷态势,；,；,09,年下半,年,年恒大,华,华府、,万,万达广,场,场、东,方,方红,CBD,、保利,拉,拉菲等,高,高端大,盘,盘项目,开,开盘迅,速,速拉升,市,市场供,应,应量。,2009,年包头,市,市住宅,成,成交情,况,况图,09,年度住,宅,宅成交,走,走势“持续,旺,旺盛”,成交量,09,年包头,市,市住宅,市,市场成,交,交价格,逐,逐步走,高,高，较,07,、,08,年上涨,趋,趋势明,显,显；,9,月成交,均,均价三,年,年来首,次,次突破,4000,元,/,平米大,关,关！,两大类,产,产品热,销,销带动,全,全市均,价,价质变,：,：,全国知,名,名品牌,登,登陆,-,万达广,场,场、恒,大,大华府,、,、,昆区新,品,品老盘,集,集中推,售,售,保利拉,菲,菲、江,南,南文枢,苑,苑、,CBD,东方红,、,、金茂,豪,豪庭,09,年度住,宅,宅成交,价,价格“攀升,显,显著”,成交价格,2009,年包头,市,市住宅,成,成交均,价,价情况,图,图,二三季,度,度强势,反,反弹,昆区项,目,目整体,价,价格起,点,点较高,，,，尽管,一,一季度,受,受,08,年市场,淡,淡季影,响,响成交,量,量一度,徘,徘徊，,但,但凭借,东,东亚世,纪,纪城、,江,江南文,枢,枢院等,项,项目热,销,销形成,二,二、三,季,季度强,势,势反弹,！,！,昆区产,品,品引领,包,包头未,来,来走势,09,年昆区,产,产品的,良,良好市,场,场表现,，,，将对,2010,年市场,销,销量与,价,价格走,势,势产生,引,引导作,用,用！,九原区,极,极速发,展,展壮大,恒大华,府,府上市,，,，直接,拉,拉动区,域,域成交,均,均价，,为,为新都,市,市核心,领,领地；,量价齐,升,升,涨势显,著,著,成交量与成交价格,销量表,现,现：“止跌,反,反弹”,包头市,前,前三季,度,度市场,销,销量呈,现,现出“,持,持续走,高,高”态,势,势，“,个,个案井,喷,喷”现,象,象频现,；,；,价格表,现,现：“突破,4000”,由重点,高,高端产,品,品（恒,大,大华府,、,、万达,广,广场、,保,保利拉,菲,菲、江,南,南）引,领,领的价,格,格走势,“,“持续,攀,攀升”,；,；,品牌表,现,现：“全国,品,品牌,美誉口,碑,碑,”,随着万,达,达、恒,大,大等全,国,国开发,品,品牌的,导,导入与,运,运作，,包,包头市,场,场逐步,掀,掀起“,品,品牌美,誉,誉风潮,”,”；,品质表,现,现：“城市,与,与精装,豪,豪宅,异域风,情,情生活,”,”,万达广,场,场与恒,大,大华府,分,分别开,创,创了包,头,头的,“,城市与,精,精装豪,宅,宅”理,念,念、欧,式,式风情,概,概念；,渠道整,合,合：“渠道,资,资源风,暴,暴，内,展,展点多,样,样化”,恒大华,府,府开启,包,包头高,端,端渠道,资,资源整,合,合概念,，,，品牌,联,联动效,果,果逐步,显,显现；,营销表现,：,：“专业化,操,操作,客户公关,理,理念”,品牌项目,的,的“开盘,爆,爆销模式,”,”促使包,头,头市场运,作,作更趋专,业,业化,!,09,年市场表现观点提炼,市场及项目解析,PARTTWO,：,区域市场,江南文枢,苑,苑,金茂豪庭,东亚世纪,城,城,华发名流,城,城,总部经济,园,园,京澳港帝,景,景,首创加州,郡,郡府,保利拉菲,本案,恒大名都竞品个案判研,建筑风格,：,：现代欧,式,式高层住,宅,宅,占地面积,:,15,万,建筑面积,：,：,56,万,项目总共,四,四期，目,前,前开出一,期,期、,二期部分,房,房源,套数,:,一期,870,套、二期,1437,套,认购均价,:4300,元,/,平方米,结构组成,一期：,4,栋,18,层、,4,栋,11,层,二期：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积区间,：,：,85150,后期推货,：,：二期房,源,源充足，,2010,年,8,月预计推,货,货、预计,货,货量为,1437,套,作为昆南,区,区域的品,质,质型大盘,，,，品质升,级,级仍将作,为,为,2010,年该项目,的,的核心价,值,值！,该项目明,年,年的预计,价,价格有望,接,接近甚至,突,突破,4500,，为本案,价,价格制定,参,参考重要,基,基础！,保利拉菲公馆：,延续“异域风情”品牌,建筑风格,：,：现代简,约,约高层住,宅,宅,占地面积,:,43,万,建筑面积,：,：,120,万,项目总共,四,四期，目,前,前开出一,期,期、,二期部分,房,房源,套数,:,一期,968,套、二期,1692,套,认购均价,:3600,元,/,平方米,结构组成,一期：,6,栋,18,层、,2,栋,27,层,二期：,4,栋,16,层、,2,栋,18,层、,7,栋,27,层,面积区间,：,：,49150,后期推货,：,：二期房,源,源充足，,2010,年,2,、,3,月预计推,货,货、预计,货,货量为,973,套,作为昆南,区,区域的品,质,质型大盘,，,，性价比,仍,仍将作为,2010,年该项目,的,的核心价,值,值！,该项目明,年,年的预计,价,价格有望,接,接近甚至,突,突破,4000,，为本案,入,入市价格,夯,夯实基础,！,！,东亚世纪城：,延续“经济型住宅”品牌,建筑风格,：,：现代欧,式,式简约,占地面积,:,17,万,建筑面积,：,：,56,万,项目总共,三,三期，目,前,前开出一,期,期部分房,源,源,套数,:,一期共,800,套，目前,共,共推,728,套,认购均价,:3700,元,/,平方米,结构组成,一期：,1,栋,18,层、,4,栋,23,层,二期：,3,栋,18,层、,4,栋,22,层,面积区间,：,：,80160,二居,50%,、三居,45%,、四居,5%,后期推货,：,：,二期总体,量,量,20,万,，,2010,年预计推,货,货,12,万,如能解决,工,工程进度,迟,迟缓、立,面,面形象呈,现,现、户型,品,品质提升,等,等问题，,该,该项目具,有,有价格提,升,升空间，,2010,年对本案,威,威胁将逐,步,步加剧！,京澳港,帝景,：,“形象落地”支撑营销,建筑风格,：,：现代欧,式,式,占地面积,:,8,万,建筑面积,：,：,16,万,项目总共,二,二期，目,前,前全部开,售,售,套数,:,一期,532,套，二期,350,套,认购均价,:4700,元,/,平方米,结构组成,一期：,6,栋,19,层,二期：,5,栋,18,层,面积区间,：,：,120400,后期推货,：,：该项目,货,货量已全,部,部推出，,基,基本售罄,该项目作,为,为昆南区,域,域近三年,的,的高品质,社,社区，,长期支撑,区,区域,4300-4700,元,/,平米的价,格,格档位，,这也为本,案,案开盘价,格,格制定重,要,要参考基,础,础！,金茂豪庭：,昆南区域“价格标杆”,建筑风格,：,：现代简,约,约,占地面积,:,8,万,建筑面积,：,：,16,万,项目总共,三,三期，目,前,前一期全,部,部开出,套数,:,一期,728,套，二期,约,约,500,套，,三期约,234,套,认购均价,:4500,元,/,平方米,结构组成,一期：,3,栋,11,层，,3,栋,18,层,二期：,2,栋,11,层，,1,栋,7,层，,3,栋,9,层,三期：,3,栋,26,层（,loft,）,面积区间,：,：二期产,品,品,80140,后期推货,：,：,2010,年二期、,三,三期联动,推,推出，其,中,中三期为,80,左右,loft,在东方红,CBD,住宅售罄,后,后，该项,目,目已成为,2010,年昆区核,心,心区域的,主,主力在售,项,项目！,考虑到其,二,二期产品,其,其优越的,地,地理位置,，,，将成为,本,本案重要,竞,竞争对手,！,！,江南文枢苑,：,“昆区核心”主力竞品,建筑风格,：,：现代简,约,约,占地面积,:18,万,建筑面积,;30,万,项目总共两,期,期开发，共,37,栋约,921,套,套数,:,一期,574,套，二期,347,套,均价,:,均价,loft,北向,3600,、南向,4400,；,平层,3160-4200,；别墅,7000,结构组成：,一期：,8,栋叠拼、,6,栋高层,2,栋花园洋房,、,、,2,栋,loft,二期：,6,栋叠拼、,3,栋高层、,10,栋花园洋房,另有,12,栋公建,面积区间：,60600,后期推货：,后,后期以商业,写,写字楼推广,为,为主,该项目作为,包,包头稀缺的,复,复合型项目,，,，,其住宅类产,品,品市场推广,低,低调、货量,有,有限！,2010,年与本案产,生,生相对弱竞,争,争！,总部经济园：,高新区“复合型竞品”,建筑风格：,美,美式风格,占地面积,:,20,万,建筑面积,;40,万,项目总共三,期,期，一期尚,未,未取得预售,证,证,套数,:,一期,760,套,认购均价,:,18,层产品,3750,元,/,平方米，,6,、,7,层产品,4500,元,/,平方米，,9,、,11,层产品,4000,元,/,平方米,结构组成,一期：,1,栋,11,层，,2,栋,6,层，,2,栋,18,层,面积区间：,90140,后期推货：,该项目尚未,取,取得预售证,，,，预计,2010,年,2,、,3,月将入市，,首,首推,760,套！,尽管该项目,地,地段相对偏,远,远，但考虑,到,到其产品的,低,低密度品质,、,、纯粹的北,美,美风情、精,致,致样板间、,首,首创的品牌,价,价值，预计,该,该项目在,2010,年对本案产,生,生强竞争！,首创,加州郡府：,昆南区域“低密度竞品”,2010,年，昆南板,块,块将呈现“,群,群雄并举,激烈拼争”,的,的市场竞争,局,局面！,包头恒大名都竞品销售态势梳理,经我司市调,获,获悉，,2010,年本案所处,的,的昆南板块,保有,105,万平米潜在,供,供应货量！,从近两年土,地,地交易市场,获,获知，,昆南区域几,无,无新增住宅,用,用地！,（源自内蒙,古,古土地网信,息,息）,包头恒大名都潜在竞品预测,中端竞品：,以,以经济型产,品,品为主、价,格,格低于恒大,名,名都、突出,性,性价比,代表项目：,东,东亚世纪城,、,、京澳港帝,景,景、总部经,济,济园,高端竞品：,以,以产品品质,制,制胜、与名,都,都同档价位,代表项目：,华,华发名流城,、,、首创加州,郡,郡府、江南,文,文枢苑,提价通道：,昆,昆南区域在,2010,年有望突破,4700,元,/,平米的价格,瓶,瓶颈！,群雄并举：,昆,昆南区域将,成,成为,2010,年品牌开发,商,商的比武擂,台,台,!,潜在供应：,目,目前尚未推,出,出的潜在货,量,量已达,105,万，威胁逼,近,近！,2010,年，本案所,处,处的昆南板,块,块,必将成为包,头,头竞争最激,烈,烈的住宅市,场,场！,2010,年昆南市场竞争态势预测,PARTTHREE,：,区域市场目,标,标竞争个案,对,对比,市场及项目解析,目标竞争个,案,案对比,社区规模,结论,:,本案社区规,模,模在武汉高,档,档住宅市场,属,属于中等偏,上,上,容积率除别,墅,墅项目之外,最,最低。,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,总占地面积,(),192100,43,万,17,万,20,万,8,万,8,万,18,万,20,万,40,万,总建筑面积,(),50,万,120,万,56,万,50,万,16,16,30,万,40,万,无,容积率,2.5,2.79,3.29,2.5,2,2,1.67,2,无,绿化率,33%,38%,35%,以上,38%,36%,33%,35%,无,总户数,2175,4988,2800,套左右,3000,套左右,882,套,1462,套,921,套,2300,套左右,无,竞争个案对比,目标竞争个,案,案对比,基础数据、,配,配套,结论,:,本案在景观,特,特点、小区,配,配套、产品,特,特点三项权,重,重点列于周,边,边竞品之首,；,；,竞争个案对比,项目,恒大名都,东亚世纪城,京澳港帝景,保利拉菲,金茂豪庭,江南文殊院,总部经济园,首创加州郡府,华发,新城,景观特点,欧式,一期,60,米宽景观带,欧式景观,法式风格,欧式风格,江南风格,现代风格,南加州风格,无,小区配套,会所、幼儿园、商业、酒店健身中心,学校,幼儿园、简单商业,幼儿园、商业、会所,会所,幼儿园,无,幼儿园、会所、健身中心,无,产品特点,现代风格，面积符合销费者心理,打造欧式生活圈，产品顶芽新颖,打造包头顶级生活圈，突出法式外立面设计,包头高端项目之一，地理位置优越,人文水乡风格，位置较好，产品去化较快,现代风格，商住配套,南加州风格,无,物业费用,未定,1.2,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,1.8,元,/,平米,1.5,元,/,平米,无,车位比,未定,1,比,0.7,1,比,0.8,1,比,0.7,1,比,1,1,比,0.6,1,比,1.2,1,比,0.6,无,1,、项目园林,、,、景观、湖,景,景资源具有,绝,绝对优势。,地块二内部,三,三大湖景资,源,源，为区域,内,内独有内部,配,配套，数万,平,平米湖景资,源,源，园林体,系,系，其大手,笔,笔为本案最,主,主要卖点之,一,一。,2,、项目具备,包,包头最纯正,的,的大户豪宅,社,社区的特征,。,。,通过上述例,表,表发现包头,众,众多豪宅个,案,案虽有一定,的,的规模体量,，,，但容积率,高,高，多是复,合,合型产品构,成,成，拥有住,宅,宅、商业、,酒,酒店公寓等,融,融为一体的,多,多元化社区,。,。,而本项目产,品,品以主力面,积,积为,100-300,平方米大户,型,型纯住区的,形,形象出现，,使,使项目真正,意,意义上成为,为,为数不多的,上,上乘精品。,后,后期酒店配,套,套同样也是,供,供内部及周,边,边客群需求,。,。,3,、项目大户,型,型精装修真,正,正具备豪宅,大,大气风范。,项目户型在,空,空间设计的,尺,尺度和功能,把,把握独到，,主,主力面积在,100300,平方的户型,配,配有价值近,2000,元,/,平方标准的,装,装修，汇集,众,众多国际品,牌,牌，显现出,豪,豪宅华贵气,度,度是其他项,目,目无法比拟,的,的。,4,、恒大地产,入,入市包头三,年,年之载，具,有,有一定品牌,效,效应；,恒大地产入,市,市内蒙市场,三,三年，在恒,大,大华府开盘,之,之后树立项,目,目高端品牌,形,形象，有很,强,强客群认可,度,度。,5,、目前对比,竞,竞品项目地,块,块，本案地,块,块优势较弱,。,。,相对于华发,新城、保利,拉菲、东亚,世,世纪城、帝,景,景等项目本,案,案地块形象,对,对比为弱势,点,点，尤其华,发,发,新城同为精,装,装修产品，,地,地块优势明,显,显。,项目对比结,论,论,市场及项目解析,PARTF,OUR,：,SWORT,分析,市场及项目解析,项目优势,1,、项目周边,交,交通路网发,达,达，,10,分钟玩转生,活,活圈；,项目紧邻高,新,新区核心地,带,带，北临黄,河,河路、南接,校,校园南路，,东,东临白云路,，,，,10分钟可,达,达火车站、,包,包百商圈，,项目地处昆,区,区南部高档,社,社区集中地,带,带，为未来,昆,昆区核心居,住,住领地。,2,、,优,优,质,质,教,教,育,育,体,体,系,系,配,配,套,套,，,，,高,高,等,等,学,学,府,府,林,林,立,立,；,；,钢,三,三,小,小,、,、,钢,钢,四,四,小,小,、,、,包,包,钢,钢,二,二,十,十,五,五,小,小,、,、,包,包,钢,钢,一,一,中,中,、,、,包,包,钢,钢,二,二,中,中,、,、,包,包,钢,钢,九,九,中,中,、,、,内,内,蒙,蒙,古,古,科,科,技,技,大,大,学,学,、,、,市,市,少,少,年,年,宫,宫,、,、,图,图,书,书,馆,馆,、,、,项,项,目,目,代,代,建,建,重,重,点,点,中,中,学,学,二,二,十,十,九,九,中,中,！,！,3,、,项,项,目,目,内,内,部,部,景,景,观,观,资,资,源,源,丰,丰,富,富,，,，,保,保,证,证,给,给,住,住,户,户,带,带,来,来,更,更,多,多,新,新,鲜,鲜,体,体,验,验,；,；,项,目,目,三,三,大,大,内,内,湖,湖,完,完,美,美,融,融,合,合,园,园,林,林,，,，,匹,匹,配,配,诸,诸,如,如,廊,廊,桥,桥,、,、,庭,庭,院,院,、,、,喷,喷,泉,泉,等,等,小,小,品,品,移,移,步,步,换,换,景,景,，,，,营,营,造,造,出,出,豪,豪,宅,宅,生,生,活,活,不,不,可,可,多,多,得,得,的,的,灵,灵,动,动,意,意,境,境,。,。,4,、,恒,恒,大,大,地,地,产,产,品,品,牌,牌,效,效,应,应,，,，,三,三,年,年,包,包,头,头,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,口,口,碑,碑,及,及,客,客,户,户,资,资,源,源,；,；,恒,大,大,地,地,产,产,集,集,团,团,进,进,入,入,包,包,头,头,市,市,场,场,三,三,年,年,之,之,久,久,，,，,众,众,多,多,客,客,户,户,资,资,源,源,、,、,优,优,质,质,口,口,碑,碑,传,传,播,播,，,，,恒,恒,大,大,华,华,府,府,近,近,500,组,成,成,交,交,客,客,户,户,资,资,源,源,、,、,125,家,渠,渠,道,道,单,单,位,位,资,资,源,源,、,、,近,近,3000,组,华,华,府,府,D,类,客,客,户,户,。,。,SWORT,分析,5,、,项,项,目,目,采,采,用,用,价,价,值,值,2000,元,/,平,方,方,装,装,修,修,标,标,准,准,，,，,树,树,立,立,武,武,汉,汉,第,第,一,一,成,成,品,品,豪,豪,宅,宅,；,；,满,屋,屋,名,名,牌,牌,，,，,9A,精,装,装,标,标,准,准,，,，,全,全,部,部,采,采,用,用,国,国,际,际,、,、,国,国,内,内,知,知,名,名,品,品,牌,牌,，,，,在,在,整,整,个,个,豪,豪,宅,宅,中,中,也,也,独,独,树,树,一,一,帜,帜,；,；,6,、,社,社,区,区,配,配,套,套,的,的,高,高,标,标,准,准,和,和,高,高,品,品,质,质,凸,凸,显,显,豪,豪,宅,宅,项,项,目,目,附,附,加,加,值,值,；,；,项,目,目,拥,拥,有,有,近,近,5100,主,主,题,题,会,会,所,所,，,，,以,以,及,及,户,户,外,外,运,运,动,动,场,场,所,所,和,和,2000,幼,幼,儿,儿,园,园,，,，,现,现,有,有,规,规,划,划,超,超,360000,的风,情,情商业,街,街，均,体,体现了,项,项目的,品,品质感,，,，让消,费,费者感,受,受到物,有,有所值,。,。,7,、产品,设,设计理,念,念的独,特,特性显,现,现豪宅,气,气度不,凡,凡；,项目空,间,间尺度,设,设计阔,绰,绰，面,积,积区间,为,为,100-300,，三,房,房、四,方,方两种,户,户型选,择,择，户,均,均超大,采,采光面,将,将奢华,演,演绎到,极,极致。,8,、来自,戴,戴德梁,量,量行英,式,式管家,服,服务；,戴德梁,行,行在武,汉,汉以管,理,理高档,住,住宅社,区,区著称,并,并拥有,很,很高的,知,知名度,。,。因此,，,，聘请,戴,戴德梁,行,行进行,物,物业管,理,理也抬,高,高了产,品,品的档,次,次。,项目优,势,势,SWORT,分析,1,、项目,地,地块邻,近,近主干,道,道三面,环,环路，,噪,噪音污,染,染较严,重,重；,地块北,临,临黄河,路,路，东,临,临白云,路,路，区,域,域内有,众,众多货,车,车出没,。,。交通,主,主干道,的,的邻近,，,，外加,南,南临铁,路,路的不,利,利因素,，,，使项,目,目居住,环,环境变,得,得嘈杂,，,，客观,上,上对项,目,目品质,感,感有所,影,影响；,2,、项目,周,周边环,境,境形象,较,较差，,片,片区“,民,民居”,形,形象破,旧,旧；,项目片,区,区内稀,疏,疏散落,破,破旧不,堪,堪的民,居,居民房,，,，原住,居,居民素,质,质较低,，,，为外,地,地居民,集,集散地,，,，这些,民,民居民,房,房多分,布,布在项,目,目主要,交,交通动,线,线旁，,影,影响了,项,项目高,端,端形象,；,；,3,、临近,包,包钢，,片,片区空,气,气污染,严,严重；,项目临,近,近包钢,厂,厂区，,空,空气污,染,染较为,严,严重；,4,、预计,正,正式开,盘,盘时，,工,工程进,度,度缺乏,正,正面视,觉,觉冲击,；,；,工程进,度,度紧张,，,，预计,正,正式开,盘,盘时项,目,目工程,形,形象仍,不,不具备,建,建立环,境,境示范,区,区的条,件,件，令,客,客户无,法,法全面,感,感受到,产,产品真,正,正的价,值,值,;,项目劣,势,势,SWORT,分析,1,、项目,特,特有优,质,质景观,资,资源，,为,为区域,产,产品空,白,白点；,项目地,产,产昆区,南,南部核,心,心板块,，,，区域,地,地理位,置,置优越,，,，但由,于,于城市,中,中心，,各,各社区,及,及周边,景,景观资,源,源相对,较,较少，,本,本案以,其,其独有,的,的景观,资,资源独,占,占市场,空,空白点,。,。,2,、项目,品,品质在,包,包头市,场,场拥有,独,独特性,和,和稀缺,性,性；,包头豪,宅,宅市场,进,进入不,断,断发展,阶,阶段，,已,已于旧,的,的豪宅,标,标准已,经,经不能,满,满足高,端,端客群,需,需求，,精,精装市,场,场不断,走,走向壮,大,大阶段,。,。,项目机,会,会点,SWORT,分析,1,、区域,内,内竞争,项,项目繁,多,多，竞,争,争压力,较,较大；,片区内,地,地产市,场,场竞争,激,激烈，,目,目前尚,未,未推出,的,的潜在,货,货量已,达,达,105,万，已,推,推出,8,个区域,竞,竞品项,目,目预计,今,今年新,推,推货均,在,在,1000,套左右,，,，区域,内,内客群,分,分散较,大,大，且,华,华发新,城,城同样,为,为精装,修,修产品,，,，面积,区,区间基,本,本相同,。,。,2,、宏观,调,调控对,二,二次置,业,业贷款,的,的限制,必,必然对,项,项目销,售,售进程,产,产生不,利,利影响,；,；,3,、两会,期,期间，,市,市场变,化,化较大,，,，客群,关,关注度,较,较高；,项目威,胁,胁点,SWORT,分析,第三部,分,分：,项目定,位,位,客群定,位,位,项目定,位,位,1,2,价格定,位,位,3,项目定位,项目定位,PARTONE,：,客群,定,定位,区域,地,地块,属,属性,地块属性,1,、项,目,目四,至,至,该项,目,目位,于,于包,头,头市,昆,昆都,仑,仑区,昆,昆河,镇,镇和,平,平村,委,委员,会,会对,面,面，,总,总占,地,地面,积,积约,300,亩，,建,建面,50,万,；,；,铁路,以,以西,，,，白,云,云路,以,以东,、,、校,园,园路,以,以北,，,，黄,河,河路,以,以南,，,，首,期,期具,备,备开,发,发条,件,件用,地,地约,100,亩。,2,、区,域,域特,点,点,地块,配,配套,：,：,项目,紧,紧邻,白,白云,鄂,鄂博,路,路、,到,到达,包,包百,、,、包,钢,钢集,团,团、,火,火车,站,站等,仅,仅十,分,分钟,车,车程,，,，路,网,网发,达,达；,主要,构,构成,为,为：,昆都,仑,仑区,昆,昆河,镇,镇和,平,平村,集,集体,用,用地,，,，主,要,要构,成,成为,城,城中,村,村占,地,地；,地块,现,现状,：,：,现周,边,边已,基,基本,成,成型,，,，而,该,该地,块,块仍,以,以脏,、,、乱,、,、差,等,等，,严,严重,影,影响,了,了区,域,域发,展,展。,政,政府,对,对该,地,地块,改,改造,支,支持,力,力度,很,很大,。,。,图表,：,：项,目,目区,位,位图,37,区域,属,属性,现,现状,-,多重,属,属性,并,并存,，,，核,心,心属,性,性不,清,清晰,目前,以,以各,重,重点,中,中小,学,学、,大,大学,为,为主,的,的文教,区,区特,征,征最,为,为明,显,显；,高新,区,区政,府,府办,公,公领,域,域，,其,其经,济,济收,入,入主,要,要依,赖,赖于,商,商务,办,办公,、,、新,兴,兴产,业,业开,发,发，,各,各大,中,中小,企,企业,、,、外,企,企入,驻,驻等,；,；,商务,区,区处,地,地块,地,地块,东,东侧,位,位置,，,，稀,土,土大,厦,厦、,软,软件,园,园等,，,，为,包,包头,市,市目,前,前规,模,模最,大,大，,创,创建,最,最早,，,，专,业,业度,最,最强,的,的商,务,务办,公,公领,地,地；,项目,所,所在,区,区属,性,性现,状,状,少年宫,高等学府,图书馆,包头乐园,软件园,住宅,高新区,稀土大厦,政治区,文教区区,商务区,核心属性不清晰,多重属性并存,区域属性,38,虽然,本,本区,域,域文,教,教区,的,的现,状,状特,征,征更,明,明显,，,，高,新,新区,规,规模,不,不断,扩,扩大,，,，带,给,给本,区,区域,的,的房,地,地产,价,价值,更,更大,文,教,教,区,区,商,业,业,：,：,含,含,商,商,务,务,、,、,商,商,业,业,；,；,产,业,业,：,：,包,包,括,括,教,教,育,育,、,、,会,会,展,展,金,金,融,融,贸,贸,易,易,、,、,高,高,新,新,技,技,术,术,、,、,工,工,业,业,、,、,软,软,件,件,业,业,等,等,；,；,环,境,境,：,：,指,指,区,区,域,域,内,内,的,的,整,整,体,体,规,规,划,划,、,、,绿,绿,化,化,景,景,观,观,、,、,建,建,筑,筑,物,物,等,等,商业,土地,价值,产业,环境,区,域,域,价,价,值,值,模,模,型,型,核,心,心,产,产,业,业,、,、,区,区,域,域,环,环,境,境,和,和,商,商,业,业,商,商,务,务,构,构,成,成,一,一,个,个,区,区,域,域,最,最,终,终,的,的,价,价,值,值,；,；,只,有,有,三,三,个,个,方,方,面,面,平,平,衡,衡,协,协,调,调,发,发,展,展,区,区,域,域,价,价,值,值,才,才,能,能,最,最,大,大,化,化,；,；,区,域,域,价,价,值,值,的,的,最,最,终,终,表,表,现,现,是,是,区,区,域,域,内,内,土,土,地,地,价,价,值,值,的,的,提,提,升,升,；,；,以,教,教,育,育,产,产,业,业,和,和,园,园,区,区,环,环,境,境,为,为,主,主,体,体,，,，,主,主,要,要,以,以,内,内,需,需,型,型,消,消,费,费,为,为,主,主,；,；,对,相,相,关,关,产,产,业,业,的,的,带,带,动,动,不,不,断,断,增,增,强,强,，,，,尤,尤,其,其,对,对,区,区,域,域,商,商,务,务,功,功,能,能,的,的,带,带,动,动,较,较,快,快,；,；,各,学,学,校,校,内,内,需,需,型,型,区,区,域,域,完,完,善,善,，,，,不,不,能,能,带,带,来,来,区,区,域,域,价,价,值,值,的,的,全,全,面,面,提,提,升,升,高新,区,区,政府,主,主导,大,大中,型,型企,业,业入,驻,驻，,高,高新,区,区政,府,府优,惠,惠政,策,策，,并,并通,过,过市,政,政配,套,套改,善,善环,境,境；,政府,的,的规,划,划及,现,现有,拆,拆迁,改,改造,会,会带,来,来与,之,之相,关,关的,商,商务,和,和商,业,业需,求,求；,政府,主,主导,下,下的,外,外向,型,型区,域,域完,善,善，,带,带来,区,区域,价,价值,全,全面,提,提升,为提,升,升区,域,域整,体,体价,值,值，,本,本区,域,域应,该,该以,新,新中,心,心区,为,为核,心,心属,性,性,区域特点,区域,产,产业,定,定义,39,多重,物,物业,并,并存,-,多重,属,属性,并,并存,，,，核,心,心属,性,性不,清,清晰,区域,现,现有,8,个竞,争,争项,目,目，,经,经济,型,型社,区,区,2,个，,中,中端,品,品质,型,型,2,个，,高,高端,物,物业,型,型,4,个；,经济,型,型社,区,区客,群,群主,要,要集,中,中,包钢,、,、周,边,边学,校,校普,通,通职,工,工为,主,主,，满,足,足,基本,刚,刚性,需,需求,及,及初,级,级改,善,善性,住,住房,，售,总,总价,影,影响,严,严重,，,，,首付,为,为,10-15,万左,右,右,；,中端,品,品质,型,型社,区,区客,群,群主,要,要集,中,中,包钢,、,、周,边,边学,校,校、,高,高新,区,区职,工,工中,级,级领,导,导为,主,主,，满,足,足,改善,性,性住,房,房需,求,求,，且,注,注重,产,产品,品,品质,及,及开,发,发商,形,形象,，,，,首付,15-20,万左,右,右,；,高端,社,社区,客,客群,内部,细,细分,多,多样,化,化,，从,多,多层,低,低密,度,度到,高,高层,精,精装,，,，从,纯,纯住,宅,宅类,型,型到,物,物业,多,多样,化,化细,分,分，,客,客群,包含,中,中端,品,品质,需,需求,人,人群,，,，扩,充,充到,顶,顶层,客,客群,，,首,付,付,30-40,万,；,项,目,目,物,物,业,业,属,属,性,性,分,分,析,析,江南,文殊院,首创,加州郡府,华发,新城,金茂,豪庭,保利,拉菲,恒大,名都,东亚,世纪城,京澳港,帝景,经济型,社区,高端社区,中端品质,型社区区,核心物业住宅,多重物业并存,竞品属性分析,精,装,装,社,社,区,区,多,层,层,低,密,密,度,度,社,社,区,区,住,宅,宅,写,字,字,楼,楼,酒,店,店,万,和,和,城,城,客,户,户,定,定,位,位,包头恒大名都总价及首付分析,户型类型,面积区间,套数比例,总价区间,首付,4,成,集中首付,三房,100-110,13.51%,60,万,-66,万,24,万,-26.4,万,首付集中,30-40,万,115-140,34.87%,70,万,-85,万,28,万,-34,万,四房,140-150,6.76%,85,万,-90,万,34,万,-36,万,160-170,34.13%,96,万,-100,万,38.4,万,-40,万,300,10.73%,180,万,72,万,客群定位,他,们,们,是,是,包,包,头,头,市,市,人,人,中,中,的,的,社,社,会,会,中,中,坚,坚,阶,阶,层,层,稳,健,健,、,、,务,务,实,实,、,、,有,有,责,责,任,任,感,感,客户圈层,100-140,三房,工作便利型,多为包头城区昆区居民、包钢职工、高新区附近员工、学校职工、电信职工、周边公务员等；,年龄多在,25-35,之间，工作年限较短，负担相对较轻，有一定经济实力外加亲朋好友支援，亲友参与购房决策；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，但经济实力有限者；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,有一定工作年限，工作在项目周边，希望居住于此；,望子成龙型,多数不是本地人，为周边旗县或郊区陪读家长，希望子女更好居住环境；,进城置业型,在周边旗县或城市有很好事业，来包头扩大自己业务范围，有一定经济实力；,与包头有一定关系（亲友在包头、可能调工作到包头、经常来包头办事情）；,景观设计好型,认可恒大产品园林、景观、同时可以省掉装修的困扰；,购买大社区内的小房子，可以享受同样的物业标准；,爱慕虚荣型,恒大进入包头市场始终关注并喜爱者，但由于经济的原因尚未购买华府，并喜爱炫耀者；,他,们,们,是,是,知,知,仕,仕,新,新,贵,贵,、,、,中,中,流,流,砥,砥,柱,柱,恒,大,大,地,地,产,产,忠,忠,实,实,追,追,随,随,者,者,、,、,低,低,调,调,、,、,内,内,敛,敛,、,、,不,不,张,张,扬,扬,客户圈层,140-300,四房,项目周边辐射,多为包头私企老板、包钢领导、高新区附近干部、学校领导、电信领导、周边政府干部等；,居住、工作、子女教育均在区域,5,公里范围内解决，习惯区域居住环境及配套；,认可园林、产品、湖景、精装配套及项目品质，有很强经济实力；,视野开阔认可恒大地产品牌，曾经购买华府产品，为恒大地产忠实追随者；,购房意向不急迫，一旦看到合适房产即会购买，住宅环境、风水等；,知性知富累,两口、三口之家有很强经济实力、自主创业、阳光独到，私企老板、个体居多；,对居住环境、品质要求较高，以改善性住房为主；,投资型,自己居住，以后作为给子女的一份遗产；,单纯投资型客户，短时间内炒房；,恒大追随者,恒大进入包头市场始终关注并喜爱，炫耀者；,项目定位,PARTTWO,：,项,目,目,定,定,位,位,核心卖点,1,、,区,区,位,位,价,价,值,值,：,：,昆,昆,区,区,南,南,部,部,核,核,心,心,地,地,带,带,2,、,规,规,划,划,设,设,计,计,：,：,充,充,分,分,利,利,用,用,原,原,生,生,生,生,态,态,结,合,合,地,地,势,势,打,打,造,造,建,建,筑,筑,和,和,园,园,林,林,3,、,园,园,林,林,环,环,境,境,：,：,世,世,界,界,级,级,皇,皇,家,家,湖,湖,景,景,园,园,林,林,三,三,大,大,中,中,央,央,景,景,观,观,内,内,湖,湖,4,、,教,教,育,育,配,配,套,套,：,：,高,等,等,学,学,府,府,云,云,集,集,，,，,高,高,尚,尚,学,学,风,风,浓,浓,郁,郁,5,、产,品,品特,色,色：,稀,稀缺,大,大平,层,层豪,宅,宅,100-300,多,重,重空,间,间,户,户,户,户大,飘,飘窗,6,、交,通,通条,件,件：,路网,四,四通,八,八达,10,分,分钟,玩转,生,生活,圈,圈,7,、物,业,业服,务,务：,世,世界,级,级物,管,管专,家,家,戴,戴德,梁,梁行,，,，星,级,级服,务,务,8,、品,牌,牌实,力,力：,恒,恒大,地,地产,精,精,品,品领,袖,袖,中,中国,十,十强,9,、精,装,装品,质,质：,满屋,名,名牌,，,，,9A,精,精装,10,、星,级,级配,套,套：,皇家,会,会馆,、,、顶,级,级运,动,动中,心,心、,幼,幼儿,园,园、,星,星级,酒,酒店,、,、商,业,业中,心,心,恒大,名,名都,十,十大,核,核心,卖,卖点,昆区,是,是包,头,头市,商,商业,、,、经,济,济中,心,心；,区域,内,内商,业,业网,点,点密,集,集、,业,业态,丰,丰富,，,，汇,聚,聚了,包,包头,百,百货,大,大楼,、,、王,府,府井,百,百货,等,等企,业,业，,区,区域,社,社会,消,消费,品,品零,售,售总,额,额占,全,全市,1/5,；,昆区,是,是包,头,头市,的,的信,息,息中,心,心；,区域内,集,集中了,包,包头电,信,信、包,头,头日报,报,报业集,团,团、包,头,头邮政,、,、包头,联,联通等,众,众多企,业,业；,一：,区位价,值,值：昆,区,区南部,核,核心地,带,带,核心卖点,二：,规划设,计,计：充,分,分利用,原,原生生,态,态,结合地,势,势打造,建,建筑和,园,园林,核心卖点,建筑风,格,格：,外立面,风,风格为,欧,欧陆风,情,情，采,用,用米黄,色,色的高,档,档面砖,及,及石材,搭,搭配墙,面,面，浅,绿,绿色中,空,空保温,玻,玻璃窗,，,，营造,金,金碧辉,煌,煌的豪,宅,宅特色,。,。,景观特,色,色：,园林的,整,整个定,位,位为欧,式,式贵族,风,风格，,欧,欧式新,古,古典主,义,义园林,设,设计，,以,以三大,内,内湖水,系,系贯穿,全,全园作,为,为主题,，,，营造,出,出水流,的,的多变,性,性和韵,律,律感。,围合式,的,的规划,布,布局优,势,势：,充分考,虑,虑到了,栋,栋与栋,之,之间的,合,合理间,距,距，确,保,保户户,见,见景，,既,既保证,了,了居住,的,的舒适,性,性和私,密,密性又,在,在居家,的,的通风,和,和采光,方,方面达,到,到了最,佳,佳的效,果,果。,楼间距,开,开阔：,最长楼,间,间距,120,米，一,般,般在,50-60,米；,三：,园林环,境,境：世,界,界级皇,家,家湖景,园,园林,三,三大中,央,央景观,内,内湖,核心卖点,项目整,体,体景观,规,规划设,计,计结构,严,严谨：,绿地系,统,统分公,共,共绿地,和,和组团,绿,绿地，,环,环状的,楼,楼间绿,地,地随小,区,区主要,交,交通道,路,路布置,，,，达到,移,移步换,景,景的效,果,果。,项目景,观,观规划,设,设计因,地,地制宜,，,，掇山,理,理水：,充分利,用,用场地,现,现有的,景,景观资,源,源，顺,应,应地势,塑,塑造园,林,林景观,。,。,项目采,取,取以人,为,为本，,植,植物造,景,景自然,式,式设计,：,：,以植物,景,景观为,基,基础，,结,结合山,行,行山势,改,改造出,起,起伏地,形,形，在,树,树木花,草,草之间,以,以有韵,律,律的曲,线,线建造,道,道路，,充,充分体,现,现“以,人,人为本,”,” 。,三大中,央,央湖景,资,资源：,项目中,央,央三大,湖,湖景资,源,源，为,包,包头首,席,席湖景,水,水系。,四：,教育配,套,套：,高等学,府,府云集,，,，高尚,学,学风浓,郁,郁,核心卖点,包头第,二,二十九,中,中,：,包头市,第,第二十,九,九中学,是,是一所,完,完全初,级,级中学,，,，连续,四,四年包,头,头市中,考,考状元,出,出自该,校,校；,包钢一,中,中,：,包钢一,中,中创建,于,于,1960,年，是,包头钢,铁,铁集团,公,公司,办的一,所,所完全,高,高级中,学,学，内,蒙,蒙古首,批,批重点,中,中学，,连,连续数,年,年出内,蒙,蒙古理,科,科状元,；,；,内蒙古,科,科技大,学,学,：,内蒙古,科,科技大,学,学始建,于,于,1956,年隶属,原,原冶金,工,工业部,，,，冶金,学,学科、,矿,矿业工,程,程、控,制,制科学,与,与工程,在,在、材,料,料科学,与,与工程,等,等专业,列,列全国,前,前列。,钢三小,、,、钢四,小,小等为,包,包头是,重,重点小,学,学，随,着,着少年,宫,宫、图,书,书馆投,入,入使用,，,，区域,教,教育配,套,套优势,不,不断凸,显,显；,五：,产品特,色,色：稀,缺,缺平层,豪,豪宅,100-300,多重,空,空间、,户,户户大,飘,飘窗,核心卖点,包头第,二,二十九,中,中,：,包头市,第,第二十,九,九中学,是,是一所,完,完全初,级,级中学,，,，连续,四,四年包,头,头市中,考,考状元,出,出自该,校,校；,包钢一,中,中,：,包钢一,中,中创建,于,于,1960,年，是,包头钢,铁,铁集团,公,公司,办的一,所,所完全,高,高级中,学,学，内,蒙,蒙古首,批,批重点,中,中学，,连,连续数,年,年出内,蒙,蒙古理,科,科状元,；,；,内蒙古,科,科技大,学,学,：,内蒙古,科,科技大,学,学始建,于,于,1956,年隶属,原,原冶金,工,工业部,，,，冶金,学,学科、,矿,矿业工,程,程、控,制,制科学,与,与工程,在,在、材,料,料科学,与,与工程,等,等专业,列,列全国,前,前列。,钢三小,、,、钢四,小,小等为,包,包头是,重,重点小,学,学，随,着,着少年,宫,宫、图,书,书馆投,入,入使用,，,，区域,教,教育配,套,套优势,不,不断凸,显,显；,六：,交通条,件,件：,路网四,通,通八达,10,分钟玩,转,转生活,圈,圈,核心卖点,区域配,套,套多样,；,；,教育：,钢三小,、,、钢四,小,小包二,十,十九中,、,、包钢,一,一中、,内,内蒙古,科,科技大,学,学等；,医疗：,包头市,医,医学院,第,第一附,属,属医院,、,、包刚,医,医院、,包,包刚三,医,医院等,；,；,金融：,中国邮,政,政、建,行,行、包,头,头市农,村,村信用,合,合作社,；,；,休闲、,娱,娱乐：,包百商,圈,圈、包,头,头乐园,休,休闲商,圈,圈等；,交通：,三面环,路,路，路,网,网四通,八,八达，,区,区域内,有,有,32,路、,41,路公交,线,线路；,商务、,酒,酒店：,稀土大,厦,厦、软,件,件园、,高,高新区,等,等；,戴德梁,行,行在全,球,球各主,要,要城市,均,均享有,盛,盛名，,由,由旧金,山,山至上,海,海、斯,德,德哥尔,摩,摩至悉,尼,尼，,均家传,户,户晓。,公,公司在,全,全球四,十,十个国,家,家两百,家,家分公,司,司共有,一,一万名,员,员工为,客,客户服,务,务。,七：物,业,业服务,：,：世界,级,级物管,专,专家,戴德梁,行,行，星,级,级服务,核心卖点,八：品,牌,牌实力,：,：恒大,地,地产,精,精品领,袖,袖 中,国,国十强,中国企,业,业,500,强,中国房,地,地产,10,强,国家一,级,级房地,产,产开发,资,资质,广东最,具,具竞争,力,力房地,产,产,企业第,一,一名,目前进驻中国,22,个城市,核心卖点,全成品,交,交付,从项目,定,定位、,设,设计、,选,选材、,施,施工到,后,后期服,务,务的一,系,系列标,准,准体系,。,。通过,集,集约化,采,采购、,专,专业化,施,施工，,大,大幅降,低,低装修,成,成本，,并,并保障,成,成品质,量,量，让,利,利于购,房,房者，,降,降低客,户,户首期,置,置业成,本,本。同,时,时，全,成,成品交,付,付有利,于,于保障,社,社区的,安,安全与,环,环境，,让,让客户,省,省心、,省,省时、,省,省力。,国际品,牌,牌精装,聘请全,国,国前三,甲,甲的装,修,修公司,担,担任项,目,目精装,遴选西门,子,子厨房电,器,器、欧普,照,照明、多,乐,乐士涂料,、,、西蒙电,气,气、亚细,亚,亚瓷砖,TOTO,卫浴、摩,恩,恩厨卫五,金,金、大金,中,中央空调,等,等国际品,牌,牌,九、精装,品,品质：,满屋名牌,，,，,9A,精装,核心卖点,十：星级,配,配套：,会馆、顶,级,级运动中,心,心、幼儿,园,园、商业,中,中心、酒,店,店,核心卖点,星级会所,：,：,超,5000,平米星级,会,会所，,集餐饮、,棋,棋牌、健,身,身中心、,室,室内恒温,泳,泳池、,室外泳池,、,、,雪茄吧、,会议中心,、,球类馆、,儿,儿童活动,中,中心等于,一,一体,；,幼儿园：,200,平米幼儿,园,园配套设,施,施；,星级酒店,：,：,后期配套,另,另有星级,酒,酒店,。,第四部分,整体营销,推,推广方案,营销目标,2010,年目标销,售,售,864,套,开盘后一,月,月强销期,目,目标销售,120,套,开盘后一,周,周强销期,目,目标销售,60,套,8.28,开盘目标,销,销售,600,套（,70%,销售率）,蓄水期认,筹,筹,1000,组客户（,60%,转筹率）,正常开盘,有,有效蓄客,10000,组（,10,进,1,）,整体战略,人海战术,广告轰炸,事件营销,短时间内,多,多层次多,通,通路密集,广,广告攻势,，,，聚焦全,包,包头公众,关,关注,1+ N,多点销售,模,模式,针对目标,客,客层群体,的,的直销行,为,为,强迫记忆,精准传播,多点销售,整体战略,推广策略,2,、占领包,头,头所有主,干,干道及商,业,业中心的,户,户外阵地,3,、创新的,硬,硬广发布,形,形式,4,、系列新,闻,闻炒作式,的,的媒体跟,踪,踪,1,、高密度,、,、精选通,路,路的媒体,投,投放，保,证,证项目曝,光,光率,5,、关键节,点,点的事件,炒,炒作,推广策略,推广实施,细,细则,推广实施,细,细则纲要,1,、通路的,选,选择与运,用,用,（报广、,户,户外、网,络,
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