现代房地产投资项目策划

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,现代房地产投资项目策划,一、,现代房地产投资 项目过程分析,（一）房地产投资项目程序的划分,通常情况下，房地产项目投资可以分为四个阶段，即：,投资机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段,建设阶段 ,租售阶段 ,整个项目开发期,（二）房地产开发阶段对整个项目的影响,影响曲线,时间,前 期,开发建设期,投资曲线,（三）、房地产项目开发主要步骤,投资开发四个阶段可细化为八个主要步骤，即：,投资机会寻找,投资机会筛选,可行性研究,获取土地使用权,规划设计与方案报批,签署有关合作协议,施工建设与竣工验收,市场营销与物业管理,（四）对房地产投资项目过程的分析,1、房地产项目投资，应从粗犷、经验型向技术、精确型转化。,2、房地产投资项目能否成功的关键在于项目的前期，即在项目的策划决策阶段。,3、四个阶段的轻重排续由重到轻应为、。,4、当然，项目进展到任何一个阶段均为关键。,二、房地产投资项目 整体策划理念,（一）何为房地产投资项目整体策划,房地产投资项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。,（二）房地产投资项目整体策划的含义,策划是为一定的目标服务的，应完全服从目标要求。,策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的。,策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。,（三）项目策划与可研的区别,项目,投资项目策划,投资项目的可研,内容,总体性、全局性的方案策划,项目在经济、技术上是否可行,研究范围,从项目开始直至物业管理全过程,项目立项之前,地位,整体性的,是策划过程中的一个步骤或一部分,结果,从多个方案中选择科学的、合理的最优方案,仅仅回答是否可行,不一定是最优的,落实,通常必须落实到计划、予以实施,并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作,（四）项目策划与决策的区别,策划的过程包括制定方案、选择、调整方案；,决策是对方案的优选。,项目可研、决策都应是策划工作的具体内容，策划更广泛。,（五）项目策划的特性,目的性,超前性,程序性,创造性,整体性,现实可行性,调适性,三、房地产投资项目 策划分类与内容,（一）房地产投资项目策划分类,已有明确项目的全过程策划,还没有明确项目的投资策划,单项策划,（二）已有明确项目的投资策划,这种情况是指以有项目批文，已拿到土地的项目。这种类型的策划一般是从项目分析开始直至项目结束。主要内容包括：,1、市场分析,2、目标市场确定、产品定位,3、财务评价,4、营销策划,5、开发过程策划,6、融资策划,7、物业管理策划,8、投资风险分析及控制,市场分析,政策分析研究,供给分析,需求分析,消费者研究,竞争对手研究,对未来市场的预测,目标市场确定、产品定位,1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）,2、项目概念定位,3、项目功能定位,4、产品的研发,5、产品功能的优选与组合,6、规划设计任务书,财务评价,1、项目成本分析,2、项目效益评价,3、评价指标与方法,（1）评价指标：,投资收益率；内部收益率；自有资金收益率、投资回收期等。,（2）分析方法：,动态的、现金流量分析、盈亏分析、敏感性分析等。,营销策划,1、营销调研,2、产品策略,3、价格策略,4、广告策略,5、销售执行与控制 等,开发过程策划,采用现代项目管理的手段对项目进行策划。主要内容应包括：,1、通过招投标优选工程承包、监理单位。,2、采取建设监理方式对工程实施管理、控制。,主要内容有：成本、工期、质量的控制；,合同、信息管理；,各种关系的协调等。,融资策划,t,投入,投资,投资曲线,销售收入曲线,销售收入,资金差额,开发建设期,营销期,利润,0,融资策划,1、测算投资成本及其分布，制定资金投入计划。,2、预测项目销售收入，制定资金回收计划。,3、结合企业自有资金状况，测算项目资金需求情况。,4、选择融资方式、制定融资计划。,5、融资方案分析及确定。,物业管理策划,1、物业管理标准策划,2、物业管理方式选择,3、物业管理合同准备,4、物管的特色服务,5、物业管理的收费标准等,投资风险分析及控制,1、投资风险的辨识,在众多的风险中辨别哪些可能在本项目中发生。,2、风险的评价,对风险何时发生、强度、持续时间等进行评价。,3、风险的处理,承担、回避、转移、分散.等。,4、风险的控制,制定风险控制、防范计划，指导项目实施。,（三）还没有明确项目的投资策划,这种情况往往是投资者还没有明确项目时所进行的策划。主要内容包括：,1、投资开发区位分析与选择,2、投资开发方向及内容分析与选择,3、投资规模分析与选择,4、投资开发合作方式分析与选择,5、项目融资方式的分析与选择,6、开发完成后的产品经营方式分析与选择,（四）单项策划,根据实际需要，对投资开发的某一阶段进行分析、策划。,例如：广告策划、融资策划、营销策划等。,THE END,谢谢,