世联写字楼营销顾问业务经验分享

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版文本样式,仅供演示,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,世联,写,字,字楼,顾,顾问,业,业务,经,经验,分,分享,版权,声,声明,：,：本,文,文仅,供,供客,户,户内,部,部使,用,用，,版,版权,归,归世,联,联地,产,产顾,问,问（,中,中国,）,）有,限,限公,司,司所,有,有，,未,未经,世,世联,地,地产,顾,顾问,（,（中,国,国）,有,有限,公,公司,书,书面,许,许可,，,，不,得,得擅,自,自向,其,其它,任,任何,机,机构,和,和个,人,人传,阅,阅、,引,引用,、,、复,制,制和,发,发布,报,报告,中,中的,部,部分,或,或全,部,部内,容,容。,写字,楼,楼开,发,发项,目,目必,须,须关,注,注的,问,问题,Question,世联,认,认为,成,成功,的,的写,字,字楼,开,开发,项,项目,必,必须,关,关注,的,的关,键,键问,题,题,2.,基,基于,竞,竞争,的,的片,区,区分,析,析,1.,城,城,市,市写,字,字楼,市,市场,发,发展,阶,阶段,的,的判,断,断,核心,要,要点,2.1,片,片,区,区在,城,城市,中,中的,占,占位,2.2,片,片,区,区间,竞,竞争,格,格局,2.3,项,项,目,目与,城,城市,核,核心,区,区的,关,关系,2.4,考,考,虑,虑城,市,市整,体,体规,划,划的,弹,弹性,和,和动,态,态调,整,整,1.1,城,城,市,市的,经,经济,发,发展,水,水平,和,和,1.2,产,产,业,业特,点,点,1.3,城,城,市,市的,总,总体,规,规划,1.4,城,城,市,市写,字,字楼,市,市场,的,的特,点,点,3.,项,项,目,目与,企,企业,战,战略,的,的关,系,系,3.1,开,开,发,发商,的,的企,业,业战,略,略,3.2,短,短,期,期现,金,金流,与,与长,期,期收,益,益的,关,关系,3.3,跨,跨,越,越式,发,发展,与,与均,衡,衡式,发,发展,的,的关,系,系,3.4,利,利,润,润导,向,向和,品,品牌,导,导向,的,的关,系,系,3.5,本,本,项,项目,与,与企,业,业其,它,它项,目,目的,关,关系,世联,认,认为,成,成功,的,的写,字,字楼,开,开发,项,项目,必,必须,关,关注,的,的关,键,键问,题,题,4.,产,产,品,品策,略,略,5.,商,商,业,业部,分,分的,开,开发,策略,核心,要,要点,4.1,项,项,目,目核,心,心价,值,值点,4.2,功,功,能,能定,位,位（,可,可以,考,考虑,包,包含,公,公寓,的,的功,能,能）,4.3,开,开,发,发次,序,序,4.4,写,写,字,字楼,与,与其,它,它不,同,同物,业,业类,型,型的,关,关系,5.1,商,商,业,业物,业,业的,定,定位,5.2,商,商,业,业物,业,业的,规,规模,与,与价,值,值,5.3,商,商,业,业物,业,业与,写,写字,楼,楼的,关,关系,6.,写,写字,楼,楼营,销,销策,略,略,6.1,产,产,品,品形,象,象主,题,题的,确,确立,6.2,启,启,动,动营,销,销策,略,略,6.3,渠,渠道策,略,略,6.4,关,关键事,件,件及设施,营,营销,6.5,公,公共关,系,系营销,6.6,定,定价策,略,略,世联写字,楼,楼模块顾,问,问服务的,业,业务主,线,线及其核,心,心研究内,容,容,宏观经济,与,与城市规,划,划研究,写字楼市,场,场研究,地块价值,研,研究,开发模式,与,与盈利模,式,式研究,项目发展,战,战略研究,项目整体,功,功能定位,研,研究,功能分区,及,及功能比,例,例划分研,究,究,写字楼物,业,业发展建,议,议,经济评价,项目定位,营销策略,消费者价,值,值取向研,究,究,项目卖点,整,整合与营,销,销SWOT分析,定价研究,营销总策,略,略和启动,策,策略研究,世联写字,楼,楼业务研,究,究内容,世联对写,字,字楼开发,项,项目的理,解,解及观点,Opinion,行政配套,规划中,建设中,逐步启用,商务氛围,较差,较好,浓厚,热销写字楼,投资大厦,江苏大厦,中银大厦,国际商会大厦,时代金融中心,中央商务大厦,兴业银行大厦,卓越大厦,九州创展,国际商会中心,航天大厦,安联大厦,华融大厦,贵州大厦,大中华交易广场,捷美中心,新世界中心,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001,年,年,2004,年,年,深圳CBD写字楼,发,发展共性,以深圳为,例,例,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001年,2004年,市场投资,价值认同,高,中,低,投资比例,高,中,低,产业类型,第三产业：,金融相关的行业,第三产业：,服务于第二产业,咨询、物流、贸易等行业,第二产业：,生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司,产业表现,银行、证券、保险等公司,咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等,科技公司、计算机公司、制造业展销场等,企业类型,民营企业,民营企业、外资企业,民营企业、外资企业、跨国公司,深圳CBD写字楼,客,客户演变,以深圳为,例,例,雏形CBD,发展中的CBD,成熟CBD,2001年,2004年,建筑设计,形象较好,形象好、设计较人性化,形象好、设计人性化,硬件设施,（电梯、空调、车位等）,一般,档次高、数量充足,高,配套设施,（会所、会议室、员工餐厅等）,一般,完善,完善,科技含量,（智能化、节能等）,一般,高（5A等）,高,物业管理,自管,品牌管理,品牌管理,附加资源,（健康环保）,无,部分运用,重点营造,产品成熟度,较成熟,完全成熟,完全成熟、具各性化,深圳CBD写字楼,产,产品特征,以深圳为,例,例,从深圳CBD的发,展,展可以得,到,到的规律,时机越早,，,，定位空,间,间越大，,风,风险越小,；,；,早期推出,定,定位空间,较,较大，从,甲,甲级、乙,级,级到商务,公,公寓均有,市,市场;,由于对风,险,险的规避,，,，以及早,期,期开发高,端,端物业对,顶,顶端客户,的,的消化，,其,其它开发,项,项目以乙,级,级写字楼,为,为主，商,务,务公寓为,辅,辅。,2003-2004年的竞,争,争激烈程,度,度将远大,于,于2001年，大,量,量甲级物,业,业纷纷浮,出,出水面，,前,前景不可,预,预知。,早期市场,整,整体年推,出,出量在7,万,万以下；,每个项目,单,单一物业,类,类型推出,市,市场的容,量,量约为3,万,万左右；,如果单个,项,项目规模,较,较大，则,一,一般由多,种,种功能组,合,合；,二、三线,城,城市办公,物,物业启动,与,与发展历,程,程,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要,住宅改办,公,公,草创型企,业,业,住宅,无,改善环境,住宅立项,、,、商务办,公,公,成长型中,小,小企业,第一代商,务,务公寓,位置,价格,交通,使用成本,动因,表现形式,产品特征,入驻公司,特,特征,客户关,注,注点,追求形,象,象,纯商务,形,形象,迅速发,展,展的中,小,小企业,初具规,模,模的企,业,业,纯写字,楼,楼开始,出,出现,位置,配套,硬件,商务氛,围,围,需求多,样,样化,多样化,各种类,型,型企业,写字楼,与,与新一,代,代商务,公,公寓并,存,存,地段,服务,软环境,健康、,风,风景,世联研,究,究,写字楼,的,的产品,价,价值体,系,系,写,字,楼,产,品,价,值,体,系,关键公,共,共空间,打,打造专,业,业办公,形,形象展,示,示区,高形象,展,展示体,系,系,独特功,能,能构建,低门槛,，,，低使,用,用成本,。,。,品牌整,合,合打造,形,形象光,环,环,办公生,态,态化,商务中,心,心,低成本,价,价值构,建,建,写字楼,产,产品四,种,种模式,的,的竞争,分,分析,市场先机型,成本领先型,适用条件：,项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。,启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；,项目采用,提早开发，抢占先机,的竞争策略,；,适用条件：,项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要控制成本，保证达到利润目标,低成本，高形象,是成本领先型的成功要素；,功能转换型,附加资源型,适用条件：,功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启,政府不允许住宅单位供企业注册,周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间；,适用条件：,周边写字楼产品,成熟,；,推出,超前的概念,可以引起市场的共鸣；,市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；,世联写,字,字楼开,发,发顾问,的,的工作,方,方法,Method,世联顾,问,问服务,内,内容,项目定,位,位顾问,服,服务,城市相,关,关产业,及,及商业,地,地产市,场,场发展,前,前景预,测,测,相关领,域,域市场,进,进入战,略,略及发,展,展策略,可行性,研,研究报,告,告,金融投,资,资机构,项,项目咨,询,询,商业机,构,构投资,合,合作咨,询,询,市场定,位,位案例,专,专题研,究,究,项目物,业,业发展,建议顾,问,问服务,消费市,场,场顾问,项目发,展,展战略,定,定位,项目物,业,业发展,建,建议,项目启,动,动策略,研,研究,规划方,案,案的市,场,场评价,租售价,值,值及项,目,目财务,评,评估,营销战,略,略与策,略,略,顾问服,务,务,招商服,务,务招商策,略,略及条,件,件制定/招商,实,实施及,推,推广方,案,案/招,商,商现场,管,管理及,控,控制,销售服,务,务营销执,行,行策略,制,制定/,营,营销实,施,施及推,广,广方案/项目,价,价格策,略,略及价,格,格方案/销售,组,组织框,架,架及管,理,理制度,建,建议,前期顾问工,作,作阶段划分,与,与服务内容,阶段划分,服务内容,主要成果,合同期内沟通方式,服务时间,第一阶段：,项目定位,1房地产市场调查,2 宏观背景分析,3 项目解析,4 项目定位,5 案例借鉴,6 物业类型规划/配比,7 经济测算,8 项目分期计划,9 规划设计建议,1项目定位及发展战略报告,2 形成规划设计任务书,1 当地市场研究七天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话|传真|邮件沟通,45个日历天,第二阶段：,项目物业,发展建议,1 房地产市场调查,2 规划设计要点,3 项目建筑设计,4 要点建议,5 建筑风格/外立面建议,6 环境/景观设计要点,7 配套设施建议,8 社区服务/物管建议,9其他相关物业建议,1项目物业发展建议报告,2 形成建筑设计任务书,1 当地市场研究七天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话、传真、邮件沟通,30个日历天,第三阶段：营销战略,与策略,1 投资群体研究,2 自用客户群体研究,3 主流营销手段分析,4 营销案例借鉴,5 项目营销战略,6 项目营销策略,7 营销费用预算,1项目营销战略与策略报告,2 报告用于指导广告公司,1 市场调研五天,2 中期沟通|汇报一次,3 终期沟通|汇报一次,4 电话、传真、邮件沟通,30个日历天,后续跟踪,服务：,在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。,专案团队架,构,构及岗位职,责,责,人力配备,八位专业人士组成,人力配备：1位,资深工商项目经理,人力配备：2-3位,市场研究人员,岗位职责,调配公司资源,探讨技术思路,评审顾问报告,监督服务品质,岗位职