2018年房地产税费计算(营改增)

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/7/31,#,1,01,营改增,02,增值税计算,目录,CONTENTS,03,土地增值税计算,2,PART,1,营改增,3,营改增,|,对比分析,自,2016,年,5,月,1,日起全国各行业,全面实行,营改增,价内税,全额计征,税率,5%,营业税,价外税,差额计征,（销项,-,进项）,不同行业税率不同,（服务业,6%,，房地产业,11%,，采购材料,17%,等）,增值税,注：应税服务年销售额小于为,500,万元,(,不含税销售额,),，是小规模纳税人，适用,3%,的增值税率,1,、税种不同,2,、征收范围不同,3,、税率不同,4,例：某代理项目合同金额,1000,万，期间发生广告费,20,万，人工成本,300,万，计算营业税和增值税,营改增,|,对比分析,明确两个概念：,销项税： 销售业务产生的增值税（,开出发票,）,1000/(1+6%)6%=56.6,万,进项税： 采购业务产生的增值税 （,接受发票,）,20/(1+6%)6%=1.1,万,应缴营业税为：,10005%=50,万,应缴增值税为：,1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5,万,价内税,价外税,销项税,进项税,5,PART,2,增值税计算,6,房地产项目增值税基本知识,7,对于房地产行业,征税范围,境内销售或者租赁不动产,税率,11%,、,5%,计税方法,一般计税方法：当期销项税额,-,当期进项税额,简易计税方法：应纳税额,征收率,纳税义务发生时间,收到,预收款时预缴增值税,3%,，待,产权发生转移时，再清算应纳税款,，并扣除已预缴的增值税款。,备注：房地产老项目指,建筑工程施工许可证注明的合同开工日期,在,2016,年,4,月,30,日前,的,项目,1,、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，,36,个月不得变更计税方法。,2,、采用简易计税方法，按,5%,的征收率计征，进项税不予抵扣。,3,、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，,影响现金流量表,。,增值税计算房地产项目,8,例：某房地产项目,2016,年,5,月份销售取得预售房款,6,亿元，,2016,年,12,月如期交房。其中,2016,年,5,月,1,日之后取得的增值税专用发票进项税额总额,3000,万元。,增值税计算房地产项目,简易计税方法：应纳税额,X,征收率,=60000,万,/(1+5%)x5%=2857,万,5%,征收率，不能抵扣进项税,一般计税方法：当期销项税额,-,当期进项税额,=60000,万,/(1+11%)x11%-3000,万,=2946,万,11%,征收率，能抵扣进项税,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均,应在收到预收款时按照,3%,的预征率预缴增值税,应预缴税款,=,预收款（,1+,适用税率）,3%,简易计税方法：,2016,年,5,月预缴增值税,=60000,万,/(1+5%)x3%=1714,万,2016,年,12,月补缴增值税,2857,万,-1714,万,=1143,万,一般计税方法：,2016,年,5,月预缴增值税,=60000,万,/(1+11%)x3%=1622,万,2016,年,12,月补缴增值税,2946,万,-1622,万,=1324,万,1,、计算方式比较,2,、对现金流的影响,9,经济测算中增值税具体算法,10,应缴增值税,=,（销售收入,-,当期允许扣除的土地金额）,/,（,1+11%,）,11%-,抵扣税额,允许扣除的土地金额,=,土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积,/,总建筑面积）,法律依据,1,：,关于允许扣除的金额，依据财税,【2016】36,，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除,11%,。当期允许扣除的土地价款,=,（当期销售房地产项目建筑面积,房地产项目可供销售建筑面积）,支付的土地价款,允许抵扣的外购项目主要有：,建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。,法律依据,2,：,1.,关于前期工程费，根据财税,【2016】36,号文件的规定，设计费等前期工程费按,6%,缴纳增值税,2.,关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税,【2016】36,号文件，建筑服务,11%,，原材料采购,17%,，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税,计算公式,备注,增值税计算房地产项目,11,例：某房地产企业于,2014,年,1,月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金,3,亿元，地块总可售建筑面积,20,万平方米。施工许可证注明的开工日期为,2014,年,10,月，交付日期为,2016,年,12,月。,2016,年,5,月后销售,6,万方，取得预售房款,6,亿元。,2016,年,8,月项目竣工，一次性支付给施工方,3,亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料,1,亿元，支付乙公司装修费,5000,万元。另外,2016,年取得其余进项增值税发票,300,万。计算,2016,年,12,月应缴增值税。,（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为,3%,，采购材料征收率,17%,）,1,、销售收入和当期允许扣除的土地价款：,预售房款,6,亿元，土地价款,3,亿元,2016,年,12,月计算销售额时允许扣除的土地价款,=,土地价款,（本期销售建筑面积,总可售建筑面积）,=30000,土地价款,（,60000,2016,年,5,月后销售的,6,万方,200000,总建筑面积,）,=9000,万元,3,、,2016,年,5,月预缴增值税：,=,60000,2016,年,5,月,后,销售,6,亿,（,1+11%,房地产增值税率,11%,）,3%,预缴,3%,=1622,万元,2,、计算抵扣税额,（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票,）,=30000,工程价款,（,1+3%,）,3%,小规模纳税人增值税率,3%,+10000,采购材料,（,1+17%,）,17%,销售或进口货物增值税率,17%,+5000,装修费,（,1+3%,）,3%,小规模纳税人,3%,+300,进项税发票,=2772,万元,应缴增值税,=,（销售收入,-,当期允许扣除的土地金额）,/,（,1+11%,）,11%-,抵扣税额,案例信息整理：,1,、预售收入,6,亿元,2,、土地总建面,20,万方，当期销售,6,万方，出让金,3,亿元,3,、可抵扣项：,3,亿工程价款（征收率,3%,），装修费,5000,万元（征收率,3%,），自行采购材料,1,亿元（征收率,17%,），其余增值税进项发票,300,万元,增值税计算房地产项目,12,应缴增值税,=,（销售收入,-,当期允许扣除的土地金额）,/,（,1+11%,）,11%-,抵扣税额,2016,年,12,月应,补缴,增值税,=,（全部价款和价外费用,-,当期允许扣除的土地价款）,（,1+11%,）,11%-,进项税额,-,预缴税款,=,（,60000,2016,年后收入,-9000,当期允许扣除的土地价款,）,（,1+11%,）,11%-2772,抵税额,-1622,预缴税款,=660,万元。,套用公式,增值税计算房地产项目,例：某房地产企业于,2014,年,1,月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金,3,亿元，地块总可售建筑面积,20,万平方米。施工许可证注明的开工日期为,2014,年,10,月，交付日期为,2016,年,12,月。,2016,年,5,月后销售,6,万方，取得预售房款,6,亿元。,2016,年,8,月项目竣工，一次性支付给施工方,3,亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料,1,亿元，支付乙公司装修费,5000,万元。另外,2016,年取得其余进项增值税发票,300,万。计算,2016,年,12,月应缴增值税。,（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为,3%,，采购材料征收率,17%,）,13,除了经济测算，对咨询业务还有什么启示？,14,增值税计算,|,其他启示,代理及咨询业务适用增值税率,6%,营改增后的合同谈判：合同中明确合同,价款是否含税,；,转移,部分,税负,谈判的筹码：我们为其开具的增值税专用发票可以抵扣，降低其缴纳的增值税；,若开发商选择的是,5%,的征收率，则无法抵扣进项税，会增加谈判难度,项目,营改增前,营改增后,无法转嫁,全部转嫁,部分转嫁,我司,现金流入,100,100,105.66,101,营业税,/,销项税,5,100/1.06*0.06=5.66,5.66,101/1.06*0.06=5.71,收入（会计上）,100,100-5.66=94.34,100,101-5.71=95.28,15,PART,3,土地增值税计算,16,土地增值税,|,计算公式,土地增值税是指,转让,国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,什么是土地增值税？,(1),土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税,(,国家才是所有者，才能出让；,(2),土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；,(3),土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。,对,“转让”,的解读,17,土地增值税,|,计算公式,应交土地增值税,=,增值额*相应税率,-,扣除项目总额*速算扣除系数,土地增值税是累进税，按四级累进税率表中税率计税,级数,增值额与扣除项目金额比率（,%,）,税率（,%,）,速算扣除系数（,%,）,增值税公式,1,不超过,50%,30%,0%,土地增值税税额,=,增值额,30%,扣除项目金额,0%,2,50%,100%,40%,5%,土地增值税税额,=,增值额,40%,扣除项目金额,5%,3,100%,200%,50%,15%,土地增值税税额,=,增值额,50%,扣除项目金额,15%,4,超过,200%,60%,35%,土地增值税税额,=,增值税,60%,扣除项目金额,35%,计算公式,计算步骤,1,、计算增值额,=,销售收入,/,（,1+11%,）,-,扣除项目总额,2,、计算增值率,=,增值额,/,扣除项目总额,3,、根据增值率查表代入公式,18,土地增值税,|,计算公式,扣除项目,1,、土地成本,2,、房地产开发成本,3,、房地产开发费用,4,、旧房及建筑物评估价格,5,、相关税金,6,、加计扣除,扣除项目总额：（一）至（六）项之和,19,土地增值税,|,计算公式,扣除项目,法律依据,：,（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,（一）土地成本,=,土地出让金及契税,20,土地增值税,|,计算公式,扣除项目,法律依据,：,（二）房地产开发成本：纳税人房地产开发项目实际发生的成本。,土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。,建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。,公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,（二）房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用,开发成本细项,金额,房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费,不涉及增值税,前期工程费,对应税率,6%,建筑安装工程费,对应税率,11%,工程材料,对应税率,17%,基础设施费,对应税率,11%,公共配套设施费,不涉及增值税,开发间接费用,不涉及增值税,凡涉及增值税的成本均为不含税成本,21,土地增值税,|,计算公式,扣除项目,（三）房地产开发费用,（,有关的销售费用、管理费用、财务费用。,）,法律依据,：,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,其他房地产开发费用， 按（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。,房地产开发费用,=,银行利息,+,（土地成本,+,房地产开发成本）,5%,利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,法律解读,22,土地增值税,|,计算公式,扣除项目,（四）旧房及建筑物评估价格,法律依据,：,（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。,（五）相关税金,法律依据,：,（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。,（六）加计扣除,法律依据,：,（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。,（土地成本,+,房地产开发成本）,20%,增值税,（城市建设维护税,7%+,教育附加费,3%+,地方教育附加费,2%,）,20%,（根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税,2004134,号文件规定，房地产公司支付给被拆迁户的拆迁补偿费是否应纳契税应缴纳。文件规定如下：,“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。,(,一,),以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。）,23,土地增值税,|,计算公式,例：某房地产企业,2016,年,5,月后销售,16,亿元。土地出让金为,3,亿元，拆迁补偿,5000,万元，契税,1050,万元，,2016,年,8,月项目竣工，一次性支付给施工方,3,亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料,1,亿元，支付乙公司装修费,5000,万元。另外,2016,年前期开发费用可抵扣税额,1600,万，银行利息,5000,万元。其中交纳增值税,2282,万元，计算应缴土地增值税。,（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为,3%,，采购材料征收率,17%,）,一、计算收入,二、计算扣除项,24,1,、,允许扣除的土地价款,=,土地出让金,+,契税,=30000,土地出让金,+1050,契税,（土地出让金与拆迁费之和的,3%,）,=31050,万元,2,、,允许扣除的开发成本,=5000,拆迁补偿,+30000,工程价款价外税,（,1+3%,）,+10000,采购材料价外税,（,1+17%,）,+5000,装修费价外税,（,1+3%,）,+1600,前期开发等可抵扣税额,=49128,万元,3,、,允许扣除的开发费用,=,（,31050+49128,）,5%,（前两项的,5%,作为管理费用与不可预见费）,+5000,（利息全额抵扣）,=9009,万元,4,、相关税金,=,增值税,（,7%,城市建设费,+3%,教育费附加,+2%,地方教育费附加,）,=2282(7%+3%+2%,）,=274,万元,(1),收入总额,=,不含增值税房款收入,=160000,2016,年,5,月的收入,（,1+11%,）,2016,年,5,月后的收入交增值税,=144144,万元,扣除总额,=31050+49128+9009+274+16036=105497,万元,(3),增值额,=,收入总额,-,扣除总额,=144144-105497=38647,万元,(4),增值率,=,增值额,扣除额,100%=38647105497100%=36.6%,(5),应纳土地增值税额,=,增值额,税率,-,扣除额,扣除率,=3864730%-1054970%=11594,万元,5,、,加计扣除额,=,（,31050+49128,）,20%=16036,万元,（房地产行业加计扣除一二项,2%,）,25,土地增值税,|,其余法律条例,其余法律条例,第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。,第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。,第十一条条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）（二）（三）（五）（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。,法律中规定的特殊条款,