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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,商业地产的策划与定位,2,商业地产,，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。,从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？,原因可能很多,3,不成功的,原因,可能是,因为地段不好,因为消费者消费实力低,因为商业环境差,因为竞争激烈，对手太强,因为招商难度大,4,为什么,等项目做出来了才发现这些问题,？,为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功,？,这些问题难道是不能避免的吗,？,这些问题难道是无法解决的吗,？,这些问题是不是最核心的问题,？,究竟什么才是最核心的问题,5,我,认为，关键是,没有赋予项目准确的定位,怎样做到,准确定位,呢？,6,定位,需要解决的几个基本问题,市场,缺,什么？,地块,最适合做什么？,地理位置,最适合做什么？,你，,想,做什么？,7,第一层剖析,:,从商业,形态,来看,从商业,业态,来看,从商业,层次,来看,从消费,潜在需求,来看,从商业,格局,来看,市场,缺,什么,8,从商业,形态,看，看什么,？,有哪些商业形态,各类商业形态的规模、比例,各类商业形态的经营现状,各类商业形态运作模式,各类商业形态的相互关系,各类商业形态的建筑特色,各类商业形态的配套组成,各类商业形态的发展前景,步行街,主题商场,MALL,专业市场,住宅底商,9,从商业,业态,看，看什么,？,有哪些商业业态,各类商业业态的规模、比例,各类商业业态的经营现状,各类商业业态的价格水平,各类商业业态的进货渠道,各类商业业态的相互关系,各类商业业态的发展趋势,餐饮,娱乐,休闲,数码,精品,10,从商业,层次,看，看什么,？,市场上是否各个层次的商业都有,市场以哪一个或哪几个的商业层次为主,各个层次的规模、比例,各层次商业的发展趋势怎样,11,从消费,潜在需求,看，看什么,？,消费者的需求真的都被满足了？,为什么有的消费者去外地购物？,这部分消费者,对现有商品不满意,在哪里？,这部分消费者,对现有购物场所不满意,在哪里？,这部分消费者,对现有的商业服务不满意,在哪里？,12,从商业,格局,看，看什么,？,有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？,各个商圈的相对位置、距离,各个商圈功能、关系,商圈是自然形成的吗,政府层面对商业的布局规划,项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？,项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又,该怎样定位？,13,案例一：江西新余新钢项目,新余市,地处江西省中西部，被誉为江西的,“,钢城,”,。全市总面积,3178,平方公里，中心城区面积,30,平方公里，总人口,111.59,万人（截止,2005,年底）,城区人口超过,40,万。,新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然各项指标的基数较小，但增长速度飞快！,14,15,以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新一佳为代表的超市,表明新余市商业物业,多业态并存、竞争惨烈。,几个主要项目商业面积之和竟达,36.8,万，加上规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商业面积将达到,50,万之巨，而新余市区人口仅为,40,万，市区人口与商业面积之比为,1,：,1.25,，世界上最繁华的商业城市,东京，这个比例才为,1,：,1.7,，香港为,1,：,1.3,，,供应严重饱和！,市调发现,16,面对如此激烈竞争的市场、面对如此饱和的市场，本项目该如何,突围？,17,在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现，,18,28,岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达,6,成。,即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中，,年轻人占据了大部分,。,相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能不是最强，但他们却是消费频次最高,(,一有闲暇时间就会逛街购物,),、消费欲望最强烈,(,每次逛街都会花点钱出去,),的。,他们的购买力是不容被忽视的。,另外一组市调数据,指出了定位方向,18,于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体的,核心商圈最时尚的潮流基地,潮 楼,19,地块与城市的关系,地块与区域的关系,地块与市场的关系,地块与周边环境的关系,地块地形与技术指标,第二层剖析：,地块最适合做什么？,20,城市的战略定位,城市的总体规划,城市的经济结构,城市的历史文化,地块与城市的关系,21,地块与区域的关系,区域在城市中的地位,区域的总体规划,区域的市政配套,区域的交通网络,区域的经济特点,区域的人口特征,22,地块与市场的关系,房地产现状，开发量、租售总量,房地产发展趋势,消费者特征,消费者习惯,23,地块与周边环境的关系,地块周边的自然环境,地块周边的市政配套,地块周边的竞争对手,地块周边的交通网络,24,地块,与,规划设计,用地性质,规划技术指标,地块四至,25,从案例中阐述地块研究的重要性！,需要说明的是，案例和案例不同，其分析的重点可能也有所不同。,案例解析,26,分宜县,地处赣西中部，为新余市辖县，距省会南昌,178,公里。,总面积,1389,平方公里，总人口,30.98,万，其中城区面积,8.8,平方公里，城区常住人口,6.2,万。,矿产资源丰富。,工业基础扎实。,连续两年被授予,“,全省综合经济发展先进县,”,。,案例二：江西分宜项目,27,28,土地位置,天工大道东侧、东山路北侧,土地性质,商住,土地面积,13998.2,14330.2 ,容积率,不大于,1.6,建筑密度,不超过,26.5,建筑层数,西地块：,4,层 东地块：,17,层,地块基础数据,29,地块现状,30,面对这样一个项目,大家觉得该如何入手呢？,在对城市、对地块都有了一定的了解之后，我们一起来层层剖析这个项目吧！,31,八点思考,解密,该项目开发，之,一,项目,原,以商业为主。住宅仅占,44780,，商业为,59900,，总建,104680,，容积率,1.6,。现在地价翻倍，那么，容积率必然提高，这就提出一个问题：,现在项目是以商业为主，还是以住宅为主？,32,八点思考,解密,该项目开发，之,二,如果以住宅为主，过多商业面积必然出现两个问题：,1.,过多商业布局必然会影响住宅的布局，商住混建，肯定会降低住宅品质。,2.,过多商业必然会带来招商难的困局。招商如果缓慢，是否会对项目收益产生影响，招商缓慢肯定会影响项目的销售。,33,八点思考,解密,该项目开发，之,三,该区域需要一个较为大型的超市及较为集中的商业配套。但却有以下几个问题：,1.,本县城商业经济并不十分发达。城中几条商业街以国内二、三线服装品牌为主，且品牌数不多。,2.,分宜离新余市仅半小时路程，且交通非常便利。较高和较集中的消费一般会选择新余。,3.,县城成熟的老商圈商业不够发达，那么新区商业又怎能快速形成呢？,34,八点思考,解密,该项目开发,，之,四,项目的商业面积。,商业面积越大，其收益越高。,商业面积越大，销售当然越难。,销售不出去，对开发商的资金压力将越大。,那么，到底建多少商业面积最合适呢？,35,八点思考,解密,该项目开发,，之,五,目前分宜的住宅市场比较好，但整体价格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按现在的住宅价格销售，开发商的收益就没有想象中的大。而要提高住宅价格，要看整体市场发展趋势如何，还要看项目如何定位。,但本项目的地块在新城中虽然是中心位置，但作为住宅用地却并非是王中之王。如果其它地块迅速开工，与本项目同期进行，其竞争强度必然会加大。,36,八点思考,解密,该项目开发,，之,六,项目呈方正形状，但一条,20,米宽的马路将本项目从中隔断，这对本项目的整体规划肯定会有影响，特别是作为一个完整的小区，内部环境设计肯定会显得捉襟见肘。,这对项目的品质和层次都会有影响，如何规避并化劣势为优势是一个考人的课题。,37,八点思考,解密,该项目开发,，之,七,项目的主入口如何选择非常重要。,现在项目四面临路，都可作为主入口，但是主入口只有一个。,如何选择则要看整个项目是以照顾住宅为主，还是以照顾商业为主。不同的重点则有不同的选择。,38,八点思考,解密,该项目开发,，之,八,项目商业面积如何分配，直接关系到项目的招商、销售、营运等系列问题。,大型超市是必要的，而品牌商家是很难进驻县城一级的。那么不招品牌，对项目的带动作用又有多大呢？,其它的商业（主要是指临街商铺）的业态到底以什么为主。如果整体商业面积过大，仅靠服装等常规商业业态是难以满足的。,商业面积不宜过大。商圈的建立都是需要经过漫长的时间积累达到的。如果在短时间不能完成,80,的招商，肯定会对项目的整体销售产生影响，而想在项目开售时以这么大面积的商业招商，其难度可想而知。,39,从以上,八点思考,方向去展开深入的研究，并逐一找到思考的结果，那么就能清晰的洞察到本项目的定位方向、精准的制定出项目的规划原则，并为之后的推广、销售工作做好铺垫！,有必要说明一点,，我们不是专业的规划设计院，很多发展商要求我们出图纸、做设计，这些我们是没法做到的。我们通过研究，提供的是规划设计的,指导原则,和其中的,关键、核心,的问题！,40,第三层剖析,:,地理位置适合做什么？,位于商圈中，还是商圈外？,交通网络的分布？,人流动向如何？,商业氛围怎样走向？,相邻建筑的影响？,41,案例三：广州人防商业项目,切入点,1,项目位于天河的核心商圈,向来是以相对高档次商品为消费概念的，地下城防能否延续这种高档次消费概念。,广州的地下城防商业如流行前线、康王城、五月花、动漫星城等却都不是高档消费。,如果改变消费档次，其已有的消费群体是否会接受？,不能接受就意味着必须选择新的消费群体，而他们在哪里呢？,42,切入点,2,天河城商圈的业态竞争非常激烈，要想寻找新的突破点比较困难。,商家,在进驻前不可能不考虑此类问题，这直接影响到项目前期的招商、放租等环节。,43,切入点,3,在档次上进行区分，那么无疑又会仿制出第二个流行前线。这就决定了必然和真正的流行前线进行消费群的竞争。,但是，消费者是有一定的,消费习惯,的，要改变这种习惯需花很大力气，而且还有一个较长的过程，这些肯定是商家选址前着重考虑的重要因素。,44,切入点,4,广州是创业的天堂，商家品牌多，可供选择多。,天河商圈创业的,成本,相对较高，这必然限制了部分客户，而大品牌是否愿意进入地下现在还无法考量。,45,切入点,5,本项目由于无产权，极有可能只能租不能卖。,这就决定了投资客只限于二手的短期炒作，更多的则集中在经营者，,客户面,必然大大缩减。,46,切入点,6,人防商业最大的难题是如何将地上的人流、商气引入地下，这除了项目定位、业态组合准确外，在建筑形式、标志识别、入口处理、交通导线、装修风格等都必须有独特的,个性,。,但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的设计和处理。,47,切入点,7,天河城人防商业由南北两端组成，现南段已开始招商。,该段定位是否准确、招商是否成功、业态是否统一规划、后期经营是否顺利将直接影响到本项目，而这一因素则是我方,不可控制,的。,48,切入点,8,南段虽然与本段一路之隔，但商业,价值,显然大于本段。在南段定位准确的前提下，本段是否承接它的定位？,如果承接，本段,价值,则必然低于南段，如果区别定位，又如何与其保持协调、和谐？毕竟整体上这是一个项目。,49,切入点,9,如果南段定位不准确、招商不成功，本段如何摆脱其,不良影响,，另辟捷径？,除了与其协商外，最可能的就是改变其业态组合。,但寻找新的业态不仅困难，而且北端仅有一万多平方的规模，是否能够支撑也是一大问题。,50,切入点,10,本段最大的难题是负二层的招商和招租，如果其业态无法与负一层,承接,，则必须考虑其他业态，而这种业态又必须和负一层的消费相,衔接,，但又不能影响整个项目的档次和环境。,51,以上只是对该项目的初步思考，这些将是项目开展下一步工作的方向和范围。尤其是为项目的市场研究指明了方向。,52,第四层剖析,:,你，想,做什么？,对市场、地块、地理位置进行了详尽的分析后，定位的基本方向就确定了。也许开发商的选择会很多,但最适合的选择却只有一个！,53,那么项目真正适合做什么？如何切入到准确的定位？,准确的项目定位必须从,终端消费者,的,研究,开始,！,我,认为,54,终端消费者的研究是研究什么？,那 么,55,终端消费者研究,其一,是否,当地人,婚否,文化层次,性别,职业,收入水平,家庭结构,年龄,终端消费者,人口特征,56,终端消费者研究,其二,终端消费者群体的区分,按年龄区分,按收入水平区分,按地域来源区分,按家庭内地位区分,按职业区分,57,终端消费者研究,其三,不同消费群体各自的,消费习惯,消费偏好,消费结构,消费实力,58,终端消费者研究,其三,消费,习惯,消费,地点,消费,频次,消费,层次,消费,偏好,休闲,消费,健康,消费,生活,消费,消费,结构,饮食,服饰,日常,用品,59,终端消费者研究,其四,因 为,所以 必须,一个商业物业是不可能满,足所有消费群体需求的！,找出各个消费群体的共性和个性！,60,终端消费者研究,其五,通过各个消费群体共性和个性的研究,把各个消费群体进行并类和分类,主力消费群体,次主力消费群体,特殊消费群体,主力消费群体,的特性,揭示项目的定位方向！,61,案例四：广州天河商业项目,项目位于天河长湴村偏离天河区主要商圈，可以说是一个还没发展起来的区域。,商业环境较差、档次较低、交通混乱、人口素质参差不齐。,这里机会大于风险。,无需在规避风险方面投入过多精力，而是集中研究如何把握好机会，争取最大利润。,因此我们必须找出影响利润最大化的关键之点。,焦点,62,关键之点,一：,如何确立项目在该市场的江湖地位,目前长湴村商业项目还不是很多，其档次也不是很高。这为本项目的定位留下了较大的回旋余地。,本项目虽然不是最大，但近,3,万方的规模也不算小。,那么摆在面前的有两种选择：,一是迎合现在市场的表面需求，稳中求利。,二是适度超前，做强做高！不是最大的，但是最好的！,63,要确定终端消费者的真正需求，首先必须确认消费群体的特性，即消费群体的,从区域人口特点看，主要由四大块组成：原住居民、新型社区居民、大学生、流动人口。,新型社区居民比重越来越大，大学生成为第二大居住群体。,我们研究消费者必须首先研究这两大群体。,在彻底研究透了主要消费群体的真实需求后，就可以确定项目的建筑风格、业态定位、商家取向、功能配套、甚至装修标准。,关键之点,二：如何确定区域主要终端,消费群体的真实消费需求,64,本项目面对的终端消费群大致分为四类，而消费层次却相差很大，消费特性也各有不同。,不同的消费群体是很难在同一消费场所消费的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消费者。,同时满足三类消费群，组合矛盾将会严重影响项目的整体形象、层次，专门只满足某类群体，但因受区域环境和区域人口的限制，任何单一的类别都无法支撑整个项目营运。,这对矛盾如何解决，必须提升到一个重要高度来认识。,关键之点,三：,如何处理必然出现的业态组合矛盾,65,功能定位是指项目准备做成什么商业形式，定位基础来自于两个方面：,一是对终端消费者的研究和判断；,二是对区域市场现有商业环境的研究和分析。,关键之点,四：,项目的功能定位决定项目的成败,66,现在我们得知本区域最大的消费群体，那我们重点要研究的是这两类群体之间的关系。比如周边社区居住者多为年轻人（,20-35,），那么他们与大学生就会有很多共性。如果社区居住者都是有较高文化层次，如大学教师，他们与大学生也会有很多共性。这种共性就是我们定位的基础之一，也就是说针对这种共性的定位即可满足大部分居住者的消费需求，又可满足大学生的消费需求，也就满足了本区域大部分消费群体的需求。,而对区域商业环境的研究主要是各商业物业业态、功能、档次、商品陈列、商品品类的了解，举例说：如果所有的商业都是以休闲娱乐为主，这说明两个问题，一是消费群体认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，休闲消费有很大的市场，项目可以继续定位休闲类。二是消费群体只认同该区域是休闲娱乐的最佳消费场所，一个,“,只,”,字说明本区域其他的商业不能满足广大消费群体的需求，也就昭示着其他商业有很大的运作空间，或者说其他商业还有很大的提升空间，那么项目定位就可以抢占这个空白点。,67,招不来大品牌超市，是否就一定不能成功？而招来了大品牌超市就一定能成功吗？回答当然是否定的。,城市发展的趋势就是城市空心化。随着城市的发展，边缘区域的现状很快就会得到极大的改善，这是毋庸置疑的。,关键是这个,“,很快,”,到底需要多长时间？商家们等的就是这个,“,很快,”,。那么作为商业物业的开发商，面对商家的这种等待，其招商思路就必须区别于市中心项目的招商！,关键之点,五：,城市边缘区域招商的现实思考,68,以上是我们对长湴村项目的初步理解和思考。这里展示了一种在接触到一个地产项目之后，作为策划人应有的,思维方式、思维逻辑、思维范围、思维聚焦,等等！,69,如何研究呢？,那 么,市场调查是基础！,70,市调就是踩盘,;,市调什么人都会做，随便找几个员工就了事,;,市调是一个不需要花费太多时间的工作,;,市调的数据真正作用不大,;,市调就是针对某个问题去了解解决的方法。,很多,开发商是这样,理解,市调的,71,1,、,请专业市调公司进行市调,;,2,、自行组织员工进行简单的市调,;,3,、自己去踩盘,;,4,、请代理公司进行市调。,很多,开发商是这样,实施,市调的,72,这是正确的态度吗？,这是正确的方法吗？,这样做能给项目开发带来正确的指导吗？,不！,为什么？,你们真正了解市调的作用吗？,73,首先，专业市调公司不懂房地产，在设置问卷、访问、踩盘等方面都无法和房地产开发联系起来，他们采摘的数据也许真实、客观，但可用性不强。,因为,74,因为,自行组织员工市调，因为不专业，市调的方法、内容、数据都无法保证真实、科学、客观。,75,因为,踩盘，就更简单了。,它只是市调的其中一个方面的内容，即使去踩盘的不是专业的营销人员也很难真实、准确、全面地了解一个项目的情况。,76,因为,最后是请代理公司做市调，我可以说绝大部分的代理公司的策划、营销人员没经过专门市调培训的，市调毕竟是一个专门的行业，既然是专门的行业，就有其一定的专业性、标准和技术含量。所以代理公司市调做的更多的就是踩盘。,77,以上四种,手法都因其自身的局限而无法真正全面、真实、客观、科学、准确地反映我们项目所处的市场状况。,那么，市调到底是个什么,流程,呢？,78,市调目的研究,问卷设置,人员安排,礼品购置,市调人员培训,访问布点,正确市调流程,79,问卷设置,：,1,、问卷以不超过两页为宜；,2,、问卷调查时间不宜超过,15,分钟；,3,、跳问的设置；,4,、不应设置敏感性问题,5,、不应设置尴尬性问题,6,、,市调人员培训,：,1,、不要诱导性提问；,2,、两人一组，分工协作；,3,、不宜让受访者自己填写问卷；,4,、,取样,：,1,、年龄分布；,2,、性别分布；,3,、拦截隔取样；,4,、入户跳跃取样；,注意事项,80,实地观察,邮寄访问,产品,流质研究,日记式调查,网上调查,电话访问,座谈会,深度访问,入户访问,街头,拦截访问,正确的,市调方法,81,案例五：重庆巫山项目,依据巫山县总体规划和战略定位，考察现有城市的商业业态，如何打造一个城市新的特色商圈。,巫山现有商圈内的各个商业业态间如何互补、是否存在空白,了解巫山各阶层消费者经营者、投资者的消费偏好、习惯和消费能力，以及对商业整体定位、业态定位、目标商家定位、商圈业态定位奠定基础,在新商圈内，如何从业态定位上找准项目的破市点,确定市调目的,82,调查时间：,2008,年*月,8,日,*,月,21,日,被访问对象：,年龄,20,60,岁之间,访问形式：,消费者及购房者：街头拦截 问卷调查 电话咨询,经营者：入户访问 问卷调查,访问时间：,每个样本约,10-15,分钟,讨论市调布署,83,1,、实地踩盘调查（实地观察）,对巫山主要商业街区、典型商场、在售商业项目进行实地调查。对巫山主商圈实地观察。,2,、目标访谈,A,、消费者随机抽样访问,B,、经营商家入户访问,C,、投资者问卷调查,3,、政府相关职能部门,向巫山县规划局了解城市未来规划以及项目所在区域的发展方向，还有统计局、招商局等等,4,、网上查询,查询政府及行业信息网站，收集基础资料,选择市调方法,84,时间安排,工作内容,责任方,2008,年*月,3,日,1,、向开发商提交工作纲要,2,、确定市调时间,中旗,2008,年*月,5,6,日,1,、市调专员专业培训,2,、问卷设置,中旗,2008,年*月,7,日,市调礼品购置,中旗,2008,年*月,8,日,市调工作组进场,中旗,2008,年*月,9,12,日,对当地聘请的市调人员培训,中旗、发展商,2008,年*月,12,21,日,正式展开市调工作,中旗,2008,年*月,30,日,向开发商提交调研结论,中旗,2008,年*月,29,日,向开发商提交,项目商业运营市场环调研报告,中旗,制定市调时间,85,86,87,88,与陈仁科一起探寻,中旗地产,89,与陈仁科一起探寻,中旗地产,90,与陈仁科一起探寻,中旗地产,91,与陈仁科一起探寻,中旗地产,92,与陈仁科一起探寻,中旗地产,93,与陈仁科一起探寻,中旗地产,94,与陈仁科一起探寻,中旗地产,95,与陈仁科一起探寻,中旗地产,96,与陈仁科一起探寻,中旗地产,97,与陈仁科一起探寻,中旗地产,98,与陈仁科一起探寻,中旗地产,99,与陈仁科一起探寻,中旗地产,100,与陈仁科一起探寻,中旗地产,101,案例六：哈尔滨景阳街项目,开发商原有定位：现代化办公用品批零中心,滨 城 财 富 港,开发商定位依据：,景阳街做为,“,办公用品市场,”,在哈尔滨已经家喻户晓，本项目所在地段处于景阳街,“,亚核心商圈,”,，成熟的办公用品氛围仍旧冲击到本项目；,如果脱离办公用品而标新立异定位其它产品市场，恐怕有,“,赔了夫人又折兵,”,之嫌，本身的地段价值、商业氛围将荡然无存。,Office box,102,市调发现：市场难以支撑这一定位,项目地面交通路况差，车道狭窄、闭塞。项目正对景阳高架桥，两者水平距离约为,5,米，项目地面与高架桥面高差,3,米多。项目北侧江龙大厦处路面宽仅,4,米，而项目东侧道路又杂乱不畅。,项目西侧是电缆厂（哈尔滨哈缆厂）和物流业（威龙物流、老董头物流）及仓储，且卫生状况差。,景阳文教商圈日益饱和、同业竞争明显。,项目虽处于文教商圈内，但只是一个端点的位置。文教人流和商气都已被高架桥和南极街所截断,。,103,104,面对这样一个市场环境，我们是不是就按着发展商的原有定位做下去呢？按这样的定位去做，项目成功的几率有多大呢！,如何决策？,严密市调后，我们有四个重大发现！,105,四个,重大,发现,景阳街调味品批发市场即将拆迁，现有经营户将无处 可去；,南极市场即将升级改造，现有经营户也将有段时期无处经营；,项目地旁的仓储物流场地准备整体转让，完全可以作为项目物流配套，解决调味品经营户的仓储和物流；,阳光商城比本项目地段好，软、硬件也相对市场作了升级，却无法冲击饱和的市场，租售停滞。,106,根据这,四个重大发现,，,我们给项目予以了重新定位,新一代调味品批零市场,商 贸 中 心,万 味 源,107,案例七：江西新余洪客隆,新余项目步行街贯穿两条主干道，一条是胜利北路，一条是劳动路。,胜利北路是主要的商业网点集中地，而劳动路是一条交通主干道，商业相对比较弱，在规划设计时开发商希望也在劳动路这一头打造一个,MALL,。,背 景,108,1,、洪客隆的商业面积已经达,9,万多平方米，更多的商业面积如何消化！,2,、劳动路是一条交通主干道，商流商气都不足以支持另一个大,Mall,出现！,3,、胜利北路有一个,Mall,，再建一个,Mall,，业态怎么布局，会不会重复！,4,、还有一条商业街更难规划。,困 难,109,在市调中一个数据引起我们的思考，就是新余城市不大、人口不多、外来经商人员也少，但酒店业异常火爆，各大小酒店几乎是满客。,经过市调，我们才知道，这些酒店的客户不是以商务住客为主，而是以打牌、娱乐为主；不是以住为主，而以玩为主要的。,根据市调的数据,，建酒店或者建一个满足以玩为主的酒店式公寓是有巨大市场的。,一组市调数据引出定位创新,110,案例八：青岛城阳区商业项目,两组市调数据,引发的思考,经过市调，发现一组这样的数据，青岛城阳区临街商铺、步行街、商业大卖场、专业市场的比例为,9,：,27,：,32,：,32,，临街商铺的比例非常低。这与全国各地很多地方截然不同！,这组数据的背后隐藏了什么样的市场信息呢,？,1,、经营者更偏爱规模经营、抱团经营，重视经营的集群效应；,2,、北方受气候的影响，单个门店保暖性差；,3,、消费者更重视购物环境的大气、宽敞和舒适；,4,、投资者的多寡有直接关系，单个铺产权明晰；,111,两组市调数据,引发的思考,经过市调，青岛市区消费者有可能到城阳区新商圈进行消费的占,40%,、不愿去的占,40%,、说不清的占,20%,。这样的比例又该如何,解读,呢？,1,、如果此数据是真实反映，则可理解为青岛人对新商圈形 成、新消费形式有一定的追求，因为，作为一个新商圈，人们期盼，他必须会有新的特点、新的东西出现，所以有,40%,的愿意去尝试新东西；,2,、如果此数据并没有真实反映，那就是说此数据的真实性值得怀疑。因为城阳区作为一个新城区，离市中心交通距离近,1,小时，同时目前还没有直达车，交通极不方便；另外，城阳新商圈到底有什么新特点目前尚不清楚，在这种情况下，有,40%,的人愿意去新区，值得怀疑。,Thank You!,
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