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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,南 京 苏 邦 2019.11,汝南县房地产项目可行性报告,目 录,汝南县宏观经济概况,汝南县房地产市场分析,汝南县主要楼盘介绍,房地产市场问卷调查分析,本案可行性分析,结论,一、,汝南县,宏观经济概况,汝南县城市概况,汝南县经济发展战略,汝南县城市规划,1、汝南县城市概况,汝南，古属豫州，豫洲为九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中”之称。,现辖7镇、13乡，281个村（居）委会，总人口78万，总面积1470平方公里。,汝南地处北亚热带和暖温带的过渡地带，四季分明，气候温和，风景秀丽，资源丰富，区位优越。西临京广铁路、107国道、京珠高速公路，驻新（驻马店新蔡）、开龚（开封龚家棚）公路两条省道交汇县城，形成大“十”字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。,2、汝南县经济发展战略,汝南素有豫南“粮油鱼米之乡”的美誉，被国家确定为粮食生产基地县、油料生产基地县、生猪外贸出口基地县、优质小麦基地县、农业综合开发县，先后荣获“全国平原绿化先进县”、“全国油料生产百强县”、“全国文化先进县”、“全国科技工作先进县”、“全国村民自治模范县”、“全国温室技术推广协作县”等称号，其中瘦肉型猪肉质量和出口量居全国县市前列。,初步统计，2019年全县完成生产总值83.07亿元，同比增长13%，其中一、二、三产业分别增长4.5%、17.3%、16%；财政一般预算收入1.92亿元，增长20.4，其中，税收收入占一般预算收入的比重达68.8；粮食总产13.3亿斤，再创历史新高；全社会固定资产投资总额67.68亿元，增长35；社会消费品零售总额31.83亿元，增长18；城镇居民人均可支配收入11630元，增长10；农民人均纯收入4581元，增长8。,汝南文化灿烂，文物繁多，有文化遗址,280,多处，自然风景与人文景观交相辉映，被国务院批准为对外开放县，被省政府确定为历史文化名城。这里有全国最大的平原人工水库,宿鸭湖，碧波万顷，风景如画；有亚洲最大的的寺院,南海禅寺，宝刹雄伟，琳宫璀璨；有天下最小的山,天中山，山不在高，却是天下之最中的标志物，也是中国古代地理中心和校核时间的地方；还是世界著名的爱情传奇,梁祝故事的发祥地，缠绵凄婉，源远流长；更有唐代大书法家颜真卿亲书的“天中山”碑刻。,3、汝南县城市规划,县城规划区南北长5公里，东西宽5.5公里，总面积为27.5平方公里，城区人口规模为18万人。新规划的县城西新区东临新汝河，西与老城区相连，主要划分为四个区，即东部临河教育文化区，中部行政综合区，北部住宅商贸区和南部工业区。新区坚持高起点规划，高标准建设，努力建设成为驻马店东部区域中心城市和风景优美的生态旅游市场。,二、汝南县房地产市场分析,1、房地产市场的现状,2、房地产市场的发展趋势分析,3、土地市场,4、销售市场,5、房价走势,1、房地产市场的现状,汝南县房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场正在逐步形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相对落后；目前市场在售楼盘不多；但市场表现比较活跃。,汝南房地产市场目前处于起步期，无论从土地的供应量及开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于较低水平，特别是开发商还不注重品牌意思的培育。,2、房地产市场的发展趋势分析,就汝南县现状来看，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，汝南的房地产市场将蕴藏着巨大的发展空间；但这必须依附于市政规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。,自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及城镇化水平高速发展等因素决定了汝南县房地产市场将会迎来发展的大好春天。,3、土地市场,据统计，2019年汝南共成交20宗商住地块，合计成交土地面积43.0882万平米，2019年111月汝南共成交16宗商住地块，合计成交土地面积21.3440万平米。,可以看出今年的土地供应量比去年减少一半，这说明了明后两年可推向市场的房源将大大减少，从这两年的土地供应量来看，64万平方的土地量，我们按容积率2.5，得出明后两年的推向市场的量为160万平米的量体，折合约14500套商品房；从我们的需求上分析来看，汝南县人口78万人，每年的城市化进程为3%，明后两年将有4.68万人进城居住，需求约15600套住房，再加上城镇居民有改善住房条件的需求及家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，由此可见，明后两年市场的供应量将远远满足不了市场的需求。,4、销售市场,从上表可以看出，销售市场表现比较活跃，据我们工作人员实地调查，很多项目一经推向市场的房源，在短时间内都会被购房者抢购。,5、价格走势,从图上数据表明，以刚性需求为主的汝南房地产市场，在国家宏观调控下房价影响不大，房地产市场价格呈现稳步上涨的趋势。,三、汝南县主要楼盘介绍,开发商：富源房地产开发,有限公司,占地：140亩,总建：30万平米,绿化率：35%,总户数：约2000套,主力户型：90-170,销售均价：2500元/,VIP：5万抵6.5万,一期推出300套房源，现已排号近300户。,预计2019年11月底开盘,1、富源双河湾,项目优劣势,项目规模大,价格相对低,位置偏远,处于工业区,2、西美国际花园,开发商：汝南县大地房地产开发有限公司,占地：71亩 绿化率：35.2%,总建：109890 住宅：约8万平米 商业：29890,户型：97-144 均价：2800元/,一次性优惠90元/,分期优惠40元/，首付60%优惠3000元,一期6栋多层已售罄，二期小高层已销售80%。商业未开始销售,据市场调查报告，客户对该项目评价较高,项目优劣势,主城区,位置较好,交通便利,配套齐全,价格较高,开发商：驻马店宏建房地产开发有限公司,占地：约28亩,总建：约46000,户型：103-135,均价：约2600元/,该项目由一栋多层，一栋小高层及一栋高层组成。该项目工程处于地基打桩阶段，还未开始预售，具体优惠政策未定。,3、帝景名苑,项目优劣势,户型实用,价格低,位置偏城南,紧邻城市主干道,规模太小,景观差,开发商：汝南县伟业置业有限公司,占地：90多亩,总建：17万平米,总户数：1317套,户型：97-128,均价：2600元/,VIP：1万抵1.6万,总计1317套房源同时推出，9月份进场至今已排200号，预计2019年12月中旬开盘,4、天骄国际（园丁小区）,项目优劣势,带有政府背景,实力保证,景观较好,学区房但噪音大,生活配套,有待完善,开发商：驻马店万和置业有限公司,总建：19万平米,户型：91-139,复式：230,均价：2600元/,VIP：1000抵2000,该项目分两期销售，一期3月份开始销售，目前还有少量销控房源销售，要求一次性付款。,二期房源预计在元旦前后推出。,5、万和锦绣苑,项目优劣势,项目大,物业多种形态,居住新区,位置较好,楼间距较窄,户型偏大,开发商：北京亿天龙房地产开发有限公司,占地：67.5亩,总建：13.6万平米,绿化率：32%,户型：99-139,均价：2700元/,总计7栋高层，一期2栋已售罄，二期推出3栋约300套7月份开盘至今已售80%，三期要等过完春节后推出,6、天龙花园,项目优劣势,居住新区,中心地带,地块整齐,户型较实用,价格较高,开发商：驻马店凯夏置,业有限公司,总建：5万平米,住宅：约23000,酒店式公寓：约15000,商业：约12000,户型：住宅98-131,公寓46-70,均价：住宅2600元/,精装修公寓4000元/,VIP：住宅3万抵3.6万,公寓2万抵2.5万,酒店式公寓：以月租金25元/返租形式销售，期限为10年,（公寓按四星级标准装修）,7、山水苑,项目优劣势,汝河景观带,自然景观好,项目品质高,商业及四星级酒店,离主干道近,噪音大灰尘多,开发商：汝南县城区建设开发有限,公司,占地：91亩,总建：183600,绿化率：35%,项目还未开工，售楼处销售团队还未组建，所有资料及数据都未向市场公开,8、大河名苑,项目优劣势,汝河景观带,区位优越,交通便利,配套齐全,品牌保证,前期样板项目,汝南在建项目的户型主要以两室及三室为主，面积从100-130平米为主，产品类型以小高层及高层为主。,整个汝南在开发项目，建筑风格比较单一，大部分项目以现代简约式为主，工程质量中等偏下，精品项目较少。,汝南在建项目主要集中在新区，尤其是靠近汝河景观带的项目，项目品质定位较高，是对生活品质高要求的上层人士的首选区域,。,小 结,四、房地产市场问卷调查分析,本次针对汝南县房地产市场情况进行市场问卷调查，共计调查人数约600人，提取有效问卷316份，调查活动主要列举二十个问题，涵盖房地产销售中的各个环节，进行的一次房地产市场调查。,主要包括购房区域、住宅形态、户型需求、价格需求、购买因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。,购房区域分析：,城东占6%；城南占13%；城西占43%；城北占17%；城中心占21%。,分析：,城西规划为汝南县新政府行政新区，也是居住及商贸新区，城西北部的汝河景观带附近项目，更是大部分高端客户关注的热点区域。,城 北 17%,城 中 心 21%,城 东6%,城 南13%,城 西43%,购房区域分析,购买物业类型分析：,小高层占57%；高层占23%；花园洋房占8%；别墅占6%；商铺占6%；（当地居民定义7层14层为小高层）,分析：,开发企业受土地成本等因素所限，已从开发多层转向小高层及高层，同时购房者也改变购房观念，将来小高层和高层建筑必会成为市场主流，将会受到购房者青睐。,高 层23%,商 铺6%,别 墅 6%,花园洋房 8%,小高层57%,购买物业类型分析,110120,41%,120130,26%,130140,7%,140以上,4%,100以下,5%,100110,17%,购买物业面积分析：110-120占41%；120-130占26%；100-110占17%；130-140占7%；100以下占5%；140以上占4%.,分析：从上表可以看出，100-130为大部分购房者所接受。在以后面积设计时多考虑此区间面积范围。（建议面积配比：100 -130 占70%；100 以下及130 以上各占15%）,购买物业面积分析,户型需求分析,户型需求分析：,三室两厅两卫占53%；三室两厅一卫占36%；二室两厅一卫占5%；二室两厅两卫占2%；四室以上占4%；,分析：,三室两厅一卫和三室两厅两卫的户型在本城区内居民的认可程度相对很高，因此在本项目规划中，建议成为开发的主力户型。,三室两厅两卫 53%,二室两厅一卫5%,三室两厅一卫 36%,四室以上 4%,二室两厅两卫2%,客户对当前市场的心理价位分析,可承受的购房价格分析：,2200元以下占15%；22002500元占43%；25002800元占33%；28003000元占5%；3000元以上占3%。,分析：,当前市场2200-2800元之间范围的均价，是大部分购房者的心理价位；目前市场上产品品质不高，如做出高品质、高品味的项目，价位方面会有一定的提升空间。,22002500,43%,2200元以下15%,25002800,33%,2800-3000,5%,3000元以上3%,客户购买物业看重因素的分析,物业管理2%,价格20%,社区景观14%,户型设计15%,开发商品牌2%,学区9%,生活配套8%,交通状况30%,购买房屋看重的因素分析：,交通状况占30%；价格占20%；户型设计
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