《房产投资分析》PPT课件

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,LOGO,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,*,*,2024/10/6,南岸区房产投资策划书,2024/10/6,2,内容概要,宏观环境与房地产市场分析,南岸区房地产市场分析,楼盘评分系统建立,目标楼盘的确定,投资策略分析,2024/10/6,3,一、,重庆市宏观环境与房地产市场分析,重庆市概况,重庆市房地产投资情况分析及预测,房地产相关政策分析及预测,D,Group,房地产价格现状分析及预测,2024/10/6,4,重庆市概况,重庆作为中国四大直辖市之一，是连接我国中西部的战略枢纽。,中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心。,重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。,中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。,2024/10/6,5,重庆市房地产投资情况分析及预测,调整和快速发展期,快速发展,金融危机调整期,投资增速，趋稳发展阶段,1997-2001,2002-2007,2008,-2009,2010,在这五年间，重庆房地产业快速发展。,这六年间是,重庆房地产市场的调整和快速发展期，房地产的投资比重在,33%,左右,08,年金融危机的迅速蔓延使开发投资增速放缓，,09,年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏,10,月份全市房地产企业本年完成投资,1193.72,亿元，同比增长,33.7%,，增速比,1-9,月回落,1.2,个百分点，回落幅度较前两月有所放缓，开发投资增速呈现回落中趋稳的发展态势,重庆市房地产从,1997,年到,2010,年发展可分为几个阶段,：,2024/10/6,6,重庆市房地产,2010,年趋稳的发展态势，呈现以下几点特征,小户型住宅投资快速增长，非住宅类开发投资占比回落,商品房建设加速，商品房供给预期不断向好,-,资金状况良好，增速有所回落,销售面积增速维持个位数水平，市场趋于平稳,2024/10/6,7,重庆市房地产投资情况分析及预测,重庆市房地产市场情况预测,2010,年,1-8,月，重庆市的固定资产投资增长态势稳定，全市全社会固定资产投资完成,3655.78,亿元，同比增长,30.7%,，增幅较上月略降,0.7,个百分点。,今年全市固定资产投资一直保持平稳增长势头，,3,月以来，全市投资增速一直保持在百分之三十以上。,2024/10/6,8,重庆市房地产投资情况分析及预测,根据,2004-2009,年数据预测,2010-2020,年,重庆市,固定资产投资总额,数据,未来,10,年，重庆的固定资产投资将继续保持快速的增长。,2020,年，固定资产投资将达到,700,亿元,2024/10/6,9,重庆市房地产投资情况分析及预测,根据,2004-2009,年数据预测,2010-2020,年重庆市,房地产投资所占比率,数据,从这张房地产占有比例分析图上，尽管未来,10,年房地产的投资比例会略有下降，但将保持在,20%,的比例之上。,2024/10/6,10,房地产相关政策分析及预测,近期全国的宏观政策,关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知,建筑面积,144,平方米（套内面积,120,平方米）以上的住宅，按,3%,征收契税；建筑面积大于,90,平方米小于,144,平方米（含）的住宅，按,1.5%,征收契税；个人购买,90,平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按,1%,收取。,住建部：“国五条”,各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到,30%,及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于,50%,、贷款利率不低于基准利率,1.1,倍的规定。,2024/10/6,11,房地产相关政策分析及预测,二次调控政策加码，契税等政策的执行,使得购房者交易成本再次增加。,加息使得一部分受困于贷款成本提升的刚性需求买家将被迫产生,观望,的态度，推迟购房计划，,但是,刚性购房需求仍然大量存在,。,相比,9,月底到,10,月中上旬的密集供应，,新房供应量出现减少现象,，主要因为部分开发商担忧大量推盘而需求冷清的局面。,近期宏观政策的分析,2024/10/6,12,住宅价格现状分析及预测,2009.10,到,2010.9,重庆一手房的价格快速的增长，涨幅为,50%,（如下图）。,2024/10/6,13,住宅价格现状分析及预测,排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利因素，得到趋势线图,2024/10/6,14,住宅价格现状分析及预测,对重庆近几年主打住宅户型的分析及预测,2024/10/6,15,二、南岸区房地产市场分析,南岸区概况,南岸区经济水平研究,南岸区板块发展潜力研究,D,Group,南岸区房地产市场分析,2024/10/6,16,南岸区概况,南岸区政府的城市定位：,“国夜南滨”,南岸区有,“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸、会展在南岸”,之称。,南岸区以,南滨路，黄葛古道，南山风景区,为先锋旗来打造,“宜居南岸”,。这也是南岸进行房地产投资的未来升值点。,2024/10/6,17,南岸区相关配套,交通,：南岸区交通特色可以简略为三个字,“海陆空”。,旅游休闲,：素有“山城绿色屏障”之称的著名南山风景，就屹立于南岸之巅。得天独厚的山山水水，完全是上天对南岸人的偏爱和馈赠。,南岸景点甚多，,自然景观和人文历史景观高达,160,多处,。,“,蓝天、碧水、绿地、宁山,”,，在南岸得到了充分印证。,餐饮,：从南城大道的餐饮一条街到南滨路的餐饮休闲街，再到,蜚声海内,外的黄角桠泉水鸡一条街、老厂一带的老火锅聚集地，南岸每一处的餐饮都办得红红火火、活色生香。,教育,：南岸区,有,4,所高等院校,以及,10,余所国家省部级科研机构,，,另外，,“,江南大学城,”,也是南岸区最重要的高等教育文化基地,，,家中的孩子从幼儿园到高中，都可享受在这里得到最好的教育,医疗,：南岸有两所著名的市人民医院，即重庆市,第五人民医院,和重庆市,第六人民医院,。此外，还有医药和平批发市场及其他医药研究院。,居住,：,在重庆，一直有,“,住在南岸,”,的说法,，,宜居楼盘非常多,。,2024/10/6,18,南岸区经济水平分析,南岸区,GDP,重庆市,GDP,南岸区城镇居民人均可支配收入,重庆城镇居民人均可支配收入,南岸区农村居民人均现金收入,重庆农村居民人均现金收入,12.6%,一季度 二季度,15.1%,10.0%,63.6%,84.3%,2010,年第一、二季度，南岸区,GDP,增长速度比重庆市,GDP,速度略低，呈稳步增长势头；城镇居民及农村居民人均可支配收入高于重庆市平均水平，人民生活水平较高，经济发展较快。,18.5%,18.5%,18.5%,18.5%,18.5%,15.6%,19.3%,17.6,%,10.0%,10.7%,10.9%,15.1%,15.1%,16.2%,2024/10/6,19,南岸区经济水平分析,（,1,）,GDP,水平及工业产值比较,由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位,。,2024/10/6,20,南岸区经济水平分析,（,2,）,消费水平比较,南岸区,2008,年社会消费品零售总额为,123.5,亿元，零售指数为,125.3,，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。,2024/10/6,21,南岸区板块发展潜力研究分析,南岸区七大经济板块,南坪商务圈,南坪商务圈是以会展经济为龙头，大力发展商业，打造医药、家居、汽车等其他专业市场的物流平台。,南滨路沿线区域,南滨路是南岸区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊，是重庆的一张,“,名片,”,，享有较高的知名度和美誉度，荣获中国人居环境范例奖。融汇于南滨路的地产大腕有：香港和记黄埔、香港九龙仓、喜来登、中海、龙湖、融侨、阳光,100,等。,弹子石,CBD,弹子石区域既有江景资源也有山景资源，又受益于重庆,CBD,规划，政府非常重视，未来具有较大的交通优势，因此这一区域升值潜力较大。,2024/10/6,22,南岸区板块发展潜力研究分析,南岸区七大经济板块,南山生态带,以合理利用生态环境为出发点，整合旅游资源，突出生态、绿化的特征，,发展都市风景旅游胜地,。,主要开发别墅，是富人中的富人居住的宝地,茶园新城区,重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业，,规划了茶园工业园、长江工业园、东港工业园占地,25,个平方公里的三大工业园区,，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投资项目为主要目标,江南大学城,功能定位为,全区经济社会发展的产学研结合平台,，构筑高等教育产业高地。,长江广阳岛,以其独特的生态环境和区位优势将打造成为,国家级旅游健身休闲度假区,。目前长江广阳岛完成投资,6,亿元，招商引资合同金额,135,亿元。,2024/10/6,23,南岸区房地产市场分析,对南岸区房地产市场进行纵向和横向的双向分析,一：从,时间上进行了纵向比较,，收集的数据时间跨度为一年，从,2009,年,10,月到,2010,年,9,月；,二：选取了,五大主城区,进行了,横向比较,（江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区、渝中区，以下称五大区）。,2024/10/6,24,南岸区房地产市场分析,从,纵向比较,中可以看出，虽然在某些时点，出现一定的波动，但是总体上南岸区的房地产价格,处于不断上升的趋势,。,2009,年,10,月，南岸区的房地产平均价格为,4746,元,/m2,，到了,2010,年,9,月，已经涨到,6525,元,/m2,。,图,1,重庆市五大主城区房地成交价格走势,2024/10/6,25,南岸区房地产市场分析,横向比较,。与五大区的平均房价相比，南岸区的房价最低要高出,1.36%,，最高能够达到,9.98%,，平均要高,4.06%,。,时间,五大区,平均价格,南岸区,百分比,10,月,4665,4746,1.73%,11,月,4807,4932,2.60%,12,月,4992,5143,3.01%,2010,年,1,月,5286,5506,4.17%,2,月,5389,5598,3.89%,3,月,5570,6125,9.98%,4,月,5955,6211,4.30%,5,月,5936,6265,5.56%,6,月,6021,6257,3.94%,7,月,6041,6374,5.51%,8,月,6265,6350,1.36%,9,月,6352,6525,2.72%,表,1,南岸区与五大区的房价比较,注：百分比为对应时间南岸区房价高出五大区平均房价的百分数,2024/10/6,26,南岸区房地产市场分析,五大区房价年平均年增长率中，最大达到了,46%,，而最低也达到了,34%,。这反映了在过去的一年里，重庆市的房地产市场并未受到房地产宏观调控政策的影响。,具体到,南岸区，平均年增长率达到,42%,，在五大区中仅比江北区低,6,个百分点。,表,五大区房价平均月增长率及年增长率,南岸区,江北区,九龙坡区,沙坪坝区,渝中区,月增长率,2.94%,3.19%,2.73%,2.87%,2.48%,年增长率,42%,46%,38%,40%,34%,2024/10/6,27,南岸区房地产市场分析,分析南岸区的土地交易情况,2010,年,1,月至,4,月重庆市主要城区土地出让面积,结论：,南岸区的土地供应充足，