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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,总体发展战略与策略回顾,第一部分：,居住公寓商务公寓小开间写字楼,居住公寓,商务公寓,小开间写字楼,外立面,住宅立面、可设凸阳台,公建风格立面、设凹阳台,强烈的时代感、无阳台,大堂,/,门厅,30 ,左右，,1,层高度,60 ,左右，,1,层高度,200,左右，高度,10,米,电梯,1.0,米秒,1.5,米秒,2,米秒,卫生间,内部设,内部设,公用洗手间,厨房,设厨房，排烟道,不设，无明火,不设,会所,休闲服务为主,休闲服务结合商务服务,商务服务,智能系统,可考虑宽带接入,宽带接入,5,A,程度高综合布线,空调系统,分体空调,分体空调,分体，可考虑中央空调,公共装修,一般,要求较高,高级装修,体现办公形象,标准层高,2.8,3.0,米,2.9,3.2,米,3,3.5,米,停车位,1,个,2,户,1,个,/1.2,户,1,个,/150,200 ,开窗面积,适合居住要求,宽幅窗体,大面积景观窗体,商业部分总体战略,面对中高端市场采取主题式经营战略,增加商业物业的分隔弹性，吸引投资客,回避大型百货与综合购物中心的的竞争，采用专业市场的形式，吸引品牌主力商家进驻,业态选定原则,目前在松江具有唯一性和号召力,业态有利于提升后期物业开发档次,采用专业市场类型，对交通设施要求弱于百货业,配合松江正在快速发展的市场,主力商家：,其他商家：,采用出售或出租方式向市场推出其余部分，由市场自由定义业态。,商业开发策略,1,、遵循有利于营销与展示的原则，首期开发沿方松公路部分商业。,2,、娱乐、休闲主体部分沿临开元商业项目部分建设，以达到充分利用开元项目之商业人流，并与之共同将商圈连续和扩大。同时，亦与一期商业项目相呼应，使夹在之间的部分增值。,3,、在一、二期主体商业之间以主题形式造街造坊（,open mall,），使一二期商业主体部分互连互通，打造都市综合体核心要素。其实质是室内商业街铺化。,本次汇报需解决的部分深化内容,客户来源（区域内区域外）？,市场现有写字楼的需求量？,产品分配比例（稳健方案高附加值方案）？,项目的最佳开发时机？,项目卖点？,第二部分：,基于项目的总体发展战略与策略，我们对项目所定位的市场进行针对性的调研，并考虑到未来竞争项目，由此来确定不同分期、不同物业类型的客户定位，从而提出相应的开发策略。,1,、松江商务办公物业市场特征,金融：,银行、信用社、证券、保险、拍卖,贸易：,贸易、投资、报关、出口服务、租赁、供销,咨询服务：,法律、财税、工商、投资、技术、工程、旅游、劳务、,律师、会计、审计、评估、设计、广告、展示,物流：,货运、速递、物流,房地产：,开发、租赁、装修,计算机：,通信、硬件、软件、网络、办公自动化、保安系统,其它：,旅行社、出版社、特殊教育、医疗器械、药品,现有办公市场租赁客户类型,注：现有私营业主的加工制造类所需办公物业未记在内,现有办公市场客户描述,客户群,客户群描述,置业原因的倾向,运营,费低,功能,完善,提升,形象,周边,配套,交通,通畅,投资,回报,片区,前景,景观,1,旧城商住楼内的办公的公司,公司规模小，员工较少，目前的办公地点是租用的，周边环境较杂，交通拥挤,2,代理,咨询,、贸易物流、创业型企业,公司刚成立或正准备成立，公司规模小,3,旧城租用写字楼的成熟型企业,公司业务增长很快，目前的办公空间有限，周边环境较差,4,异地公司驻松办事处,长期往返两地，短期在松居住兼办公,5,投资客,资金充裕，寻找投资的对象,6,过渡家庭,物业过渡使用，将来用作出租,7,SOHO,族,从事创作、设计一类的相对独立的工作，生活工作时间很随意,檀香苑商务部分：,1,3,层商业,(,总,7000 ),：,11000,5500,元,4,8,层办公,(,总,9000 ),：,5400,6200,元,云间大厦商务公寓（,5,21,层）：,出售：,4000,元,（,13,楼，总,500 ,）,租赁：,1.2,元,天（管理费：,2.5,元,月）,电信大厦办公：,租赁：,1.6,元,天（管理费：,20,元,月）,成熟市场这样的租金对应的售价应约为,5000,元,/,，意味着目前办公物业的投资回报率相当高,现有办公市场价格及租金参考,现有的租赁办公楼的客户特征出发，参考目前松江城区及周边属于此种类型的企业数量，我们预测：,现有办公需求总量：,在,2000,户左右，按,150 ,户计算，总建筑面积需求在,30,万,以上。,未来办公市场的需求来源：,新城未来,3-5,年内大量的物业开发将带来相关的服务性企业数量的相应增加，从而产生办公物业需求新增量。,台积电带动的产业群相关服务配套。,市场需求总量预测,结 论：,1,、目前在松江租赁写字楼的公司性质主要为服务性行业及建筑业，其中以建筑公司、金融服务类、贸易物流业、咨询服务类为主要客户；,2,、新兴的网络、信息、广告行业多集中在街铺，目前租金成本较高；,3,、满足客户需求的具有较佳形象的办公楼租金相当高，承租者压力较大；,4,、目前市场存在一定量的在住宅区办公的私营企业主，已深感不便。,商住部分客户定位,现实客户：,现有市场租赁办公楼宇的中小型公司,目前租赁的街铺的新兴服务型中小型企业,在住宅区或工厂内办公的私营企业主,未来客户：,由于大量的区域开发所带来的服务性中小企业,台积电将带来的相关服务行业,市场投资者,开元项目竞争分析,具有类似区位,紧邻本项目地块,相同客户定位,具有类似的物业类型,同本项目一期类似规模,三栋居住公寓二栋商务公寓二栋写字楼,开发时间类似,预计明年上半年开工,我们的优势：,具有景观优势,具有规模优势,开元项目进程缓慢,居住公寓,商务公寓,写字楼,五星级酒店,2,、 总体开发策略,为后期开发建立信心,稳健的开发方式,必须有适度的规模,面对竞争的策略,开发方案说明：（第一阶段）,阶段,原则：,领导地位的确立，必须来源于领先的市场占有率。而依据总体市场需求总量（,30,万,），以一至一年半的销售期，年销售量占市场总量的,10-15%,是可以实现的。,考虑到商务公寓在现实市场上具有最强的竞争力,目标：,建立商业街区，争夺现实客户。以商业的发展奠定项目的中高档形象，并聚集人气，形成市场关注度，为二期做铺垫，积累远期客户；商业部分是关键，商业经营必须成功。,时机：,现阶段周边项目不明朗，应抓紧时机进行开发，争夺第一批现实客户，一期宜在轻轨正式通车前完成销售,方式：,以“商务公寓（,6,万,）商业（ 3万,）”启动，以商业带动公寓销售,客户：,面对现实市场，以松江本地的终端消费者为销售对象，主打本地自用客户和投资客,进行市场过渡，顺势而为,抓住市场机会,实现物业互动增值,开发方案说明：（第二阶段）,阶段,原则：,目标：,进一步进行街区建设，巩固一期销售成果，加推商务公寓和居住公寓，实现全部建设容量的2/3，在完成销售计划的同时，开始持有物业的有序经营。,时机：,二期的发展时机选择为商业项目正式经营后，视一期开发销售情况和开元项目的销售情况及大学城、医院建设情况,，,宜在地铁开通之前进入预售阶段，产生市场预期,方式：,“商务公寓（ 3万,）居住公寓（ 3万,）+商业（1.5万,）” 巩固一期成果，为三期推出办公市场作铺垫。,客户：,现实市场与投资市场并重,延续项目一期产生的市场影响力，抓住看好大学城市场影响力 的投资者,适应新的市场需求,开发升级换代产品,考虑到价格走势的逐步上扬,提升物业价值,开发方案说明：（第三阶段）,阶段,原则：,目标：,街区建设基本完成，巩固前期销售成果，实现全部建设容量，将小开间写字楼推向市场，并实现销售,时机：,轻轨开通后，一二期销售率超过,80%,，开发商务办公部分。,方式：,稳 健 型 方 案： 居住公寓,（2,万,）写字楼 （,4,万,）,高附加值方案： 写字楼 （,6,万,）,客户：,主推投资概念；,以台积电带来的服务行业作为期望值吸引投资者；,大量住宅的兴建带来的服务行业；,三年以后的人口膨胀，形成的新兴服务行业及其它行业的增加；,本地投资为主，适当引入上海市场（闵行、徐汇两区）投资者,一,期：,商务公寓（,6,万,）,商业（,3,万,）,二期：,商务公寓（,3,万,） 居住公寓,（3,万,）商业（,1.5,万,）,开发方案,三期：,方案一：,居住公寓,（2,万,）写字楼 （,4,万,）,稳健方案,方案二：,写字楼 （,6,万,）,高附加值方案,开发进度示意,2002,2003,2004,2005,2006,一期,二期,三期,预售,预售,预售,户型与总体布局策略,创造基本户型单元；保持功能弹性；,商务公寓户型设计以景观面为最大卖点；,小开间办公楼可分布于沿人民医院面，并彼此与商业街和商场连通；,拉开商务公寓与办公楼之间的间距，以形成较大的中央共享空间；,办公楼一定层高后考虑大露台，以形成空中共享空间。,以较低租金引入主力商家，主力商家进驻后，销售街铺，为投资者建立信心,投资街铺与居住公寓联动,“,1,1,”,模式，居住公寓与写字楼捆绑联动销售,绿庭酒店与商务、商业部分共享,销售策略,3,、 规划设计卖点建议,小户型（,80-100,），总价低；,利用灰色空间，尽可能多送面积；,全景观优势，空中共享平台，通透空间；,让商业服务，娱乐休闲设施与公寓大堂室内相通；,配高速电梯；,配备不同档次的多功能共用会议室；,设置大型办公服务及休闲会所；,建筑立面现代风格；,外立面设窗下灯。,商务公寓卖点,竖向布局示意,空中会所,商务办公,商业裙楼,地下停车场,-1-2层,5层,架空,商务公寓卖点示意,空中共享平台,全景观优势,现代风格建筑立面,商务公寓卖点示意,公寓大堂室内相通,平面基本单配置,商务公寓设计建议,原则：,柱网结合停车、商业要求，方便自由组合,每户力争有好景观,平面布局体现出经济实惠,做法建议：,布局：有观景阳台或观景窗,厅开间最好达3.6米,弹性化基本单元可自由组合,层高：商务公寓层高不小于3米,装修：统一标准，风格简约,外立面体现现代办公形象；较商务公寓上一台阶；建立在松江新城的写字楼领导地位；,智能化力求达到上海甲级写字楼标准；,大堂面积不低于,150,，豪华标准装修；,配高速豪华电梯；,引入现代休闲概念，配套全新的商务会所；,基本单元采用较大跨度类型（,60-100,）；,空中平台共享；,外立面设窗下灯。,商务写字楼卖点,商务写字楼卖点示意,现代感的办公形象,全新的商务会所,平面基本单配置,300,M,2,320,M,2,350,M,2,280,M,2,额外面积,额外面积,额外面积,电梯机房,前室,前室,额外面积,公共卫生间,灰色面积利用,公共部分装修建议,原则:时代感、国际化,建议,电梯厅、走道,统一、高档,群控进口高速电梯,单元内,天花统一标准装修，其余毛坯,公共卫生间,电梯间,电梯间,配套设施建议,原则：闲适、尊贵、高雅,做法建议：,建议设豪华多功能现代商务会所，不少于2000平方米,包括：大、中、小型会议室,高级商务餐厅、网吧、书吧、健身中心,书吧,高级餐厅,会,议,室,多,功,能,演,示,厅,智能设施及物业管理建议,原则：舒适、方便、人性化,楼宇自动化,BA,通讯自动化,OA,办公自动化,SA,保安自动化,CA,消防自动化,FA,裙楼空调监控系统,送排风监控系统,变配电系统,照明监控系统,电梯控制与管理系统,电话遥控系统,结构化布线系统,网络系统,物业管理自动化系统,水电表远程抄送系统,电子公告服务牌,电子巡更系统,闭路电视监控系统,停车场,IC,卡管理系统,消防自动报警及自动灭火系统,消防应急广播,防烟排烟系统及空调新风系统,小户型，面积,50,80,，一房或两房,设计中考虑双拼的可能性，保持一定的弹性；,利用灰色空间，尽可能多送面积；,设置凸窗、转角窗,必须明厨明厕,厨房设排烟道,居住公寓规划设计卖点,居住公寓卖点示意,现代风格建筑立面,居住公寓卖点示意,典型户型：,户型方正，实用率高,错阳台,阳台前后错位，使其顶高超过,6,米，阳台不算面积,开内街，造街造坊,室内街铺化设计，基本单元面积,60,100,商铺的宽深比不大于,2.5,3.0,第一层净高大于,4.5m,，品牌店对净高有要求,商铺招牌统一设计，更换要方便,商铺宜配上下水,平面布局上要考虑两端的主力店布置,商铺室内外高差不超过三级台阶，最好平进,商业街要设雨蓬,设计中充分发挥景观面的优势,商业部分规划设计卖点,商业内街,“,店中店,”,以内部商业街形式连贯,日本博多水城,共享空间,交通节点设置大小不一的共享广场,共享广场可设置体验点，以集聚、引导人流,设置适合商家举办相关活动的场所,端头空间,端头空间作餐饮昭示性强,项目端部的餐饮布局，可使在此消费的顾客边饮食边欣赏中心公园及周边景观,室内环境景观,将室外绿化引入商场内，新加坡已有成功先例,室内绿化亦可用假树，对今后管理方便,人性化设施,休闲椅设置,残疾人的无障碍通道,屋顶环境景观,应讲究第五立面,建筑顶部的环境景观设计,使建筑顶部成为休闲绿化的环境,入口踏步高度,入口以三级踏步为限,过高的入口踏步给顾客形成了心理障碍,导示系统,环境标识系统,商业广告系统,应相互呼应与协调，设计应有创意，使项目成为松江的窗口,附：商务公寓,STUDIO,概念,Studio,即“工作室”，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。,loft,和,soho,都是,Studio,的不同表现形式之一，是工业时代后期人们对流水线产品的叛逆性思维和追求个性化表现的产品。现在，网络经济的诞生和计算机家庭化现象为其提供了更大的发展空间。一般而言，,Studio,的主要客户群为,10,人以下的小型工作室，其工作方式主要是充当乙方。,STUDIO,概念,国际,STUDIO,形象示意,为创业者度身定造,样板展示,最显著的特征是上下双层的复式结构，高大而开敞的空间，没有墙壁的存在，没有固定的面积，客户可根据需求切割购买。可以称之为,“,世界上最酷的办公室,”,。,灵活、小巧是,Studio,的设计原则。充分利用小空间，选择组合折叠家具、阳台设置电脑区与文件区、吧柜式厨房、隐藏式或个性化办公桌设计都应考虑。还要充分考虑公用空间、公用设施，如外部资源的共用以降低每个,Studio,投资成本。,STUDIO,设计原则,资源：共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册等。,配套：大楼专用服务器、专线连接投影设备视讯会议厅、小型会客室、秘书服务、资讯电脑平台连接服务器提供股市、汇市重点讯息等。,服务：大堂服务中心的收发信件、代缴费用、租务代理、公用传真复印，生活服务中心的洗衣收发、钟点清洁服务等。,STUDIO,资源及配套,
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