《复件御西湖》PPT课件

*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,雅戈尔,御西湖个案报告,项目基本情况,项目基本参数,项目名称,雅戈尔,御西湖,项目位置,文二路,258,号,物业类型,高层、小高层、多层,占地面积,36059,建筑面积,122074,商业面积,5922,容积率,2.6,绿化率,30%,建筑限高,80m,建筑密度,23.5%,停车位,1:1,开盘日期,2010,年,10,月,25,日,交付日期,2012,年,开发商,杭州雅戈尔置业有限公司,景观设计,美国,KDG,建筑设计有限公司,建筑设计,美国,HOOP,建筑设计有限公司,全案代理,中国,易居,产品及销售情况,1,项目区域分析,2,3,项目分析总结,区域分析,本案位于西湖区文教板块，文二路与学院路交叉口，东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓；处于主城区较为中心地段，距离武林广场,3.5,公里，黄龙商圈,2,公里，西湖景区,4,公里。拥有较为稀缺的地段优势。（地块原为杭商学院，,2007,年地王，楼面地价,15712,元,/,平米）,3.5km,武林广场,4km,2km,西湖景区,黄龙,周边配套,生活配套,农贸市场、百货、综合商场（文一物美）、农贸市场,医疗配套,同德医院、新华医院,教育配套,翠苑小学、行知小学、杭师院附属小学、杭十三中、工商大学,餐饮配套,文二路餐饮一条街、两岸咖啡厅等,交通配套,公共自行车、公交线路,20,余条、地铁,2,号线,周边配套,除了公共交通的便捷，本项目在小区内部设置车位比例为,1:1,，能基本满足住户需求。当然，随着杭州交通的发展，地铁线路的规划也在本案附近，现在本案的销售展示中心即为将来的地铁,2,号线入口之一。更快速安全的连通杭州的主城与外部。,地铁,2,号线入口,本案与行知小学中间有一条规划路段，据现场看来，该路段会比较狭小，可能会造成一定的交通拥堵。,行知小学,学区配套,学区房是本项目最鲜明的一个特点及卖点，现今基本上都是小太阳家庭，父母会竭尽所能为孩子创造一个良好的教育环境，本案项目学区划分到杭州著名的行知小学及重点中学杭十三中，为了吸引客户，开发商不惜花大价钱修建行知小学新校区，更多、更好的为本案项目加入该学区做好准备，小学新校区工程进度不落于项目的开发进度。,项目区域分析,2,产品及销售情况,1,3,项目分析总结,产品信息,3#,：,23,层，共,168,户，,153,、,159,、,89,、,135,平方；,1#,：,25,层，共,72,户，,90,两房三房、,160,四房；,4#,：,6,层，共,12,户，,1,个单元，单层阳台错开，增大使用面积，主要为,140,方以上大户型；,5#,：,22,层，共,62,户，,1,个单元，,88-169,6#,：,26,层，共,75,户，,1,个单元，,90,舒适型、,160,奢侈四房,7#,：物业用房，底下带有,6000,商业以满足小区住户临时需求,后面,2,、,8,、,9,、,10,三幢目前尚未推出，开盘时间及价格都未确定,3,2,1,4,5,6,7,8,9,10,内部景观,欧洲庄园式,纵向景观轴：中心景观泳池和双侧林荫步道,横向景观轴：中庭及东西双庭院、中心喷泉,优点：气势高贵、视野开阔、对称严谨,交付标准,精装修标准：,5000,元,/,平米,厨房家电：德国博世,卫浴洁具：德国唯宝,空调：日本大金,龙头花洒：汉斯格雅,电梯：德国蒂森克虏,开关面板：西班牙西蒙,在客户认为最关键的装修要点中例如厨房、卫生间等都采用德国品牌，品质保证、空调采用日本品牌。质量及耗能都有保证。符合消费者心理需求。,外立面采用珍贵的菊花黄干挂石材幕墙、断桥铝木窗、中空,low-e,玻璃，有较好的隔音效果。,户型配比,据透明售房网上数据显示，御西湖项目在户型配比以,130-170,方（共,257,套）大户型为主，去化率以,130-140,方最高。,面积段（）,供应量（套）,去化量（套）,剩余量（套）,去化率,80-90,124,115,8,92.7%,100-110,1,0,1,0.0%,120-130,2,2,0,100.0%,130-140,71,69,2,97.2%,140-150,11,1,10,9.1%,150-160,153,106,47,69.3%,160-170,22,21,1,95.5%,253,1,0,1,0.0%,合计,385,314,71,81.6%,数据说明：数据来自透明售房网,主力户型分析,A,户型 四房二厅二卫,建筑面积：约,158,优点：,南北通透，采光较好，布局方正,大开间客厅，连通超大景观阳台,北次卧带飘窗，南次卧带景观阳台 增加了次卧的舒适度,缺点：,厨房门与北次卧门对开，容易造成次卧房间空气不清新,客卫门正对主卧门，对主卧私密性及通透性造成一定影响,在客厅的两侧有少部分过道面积的浪费。,在推户型分析,A,户型 四房二厅二卫,建筑面积：约,140,优点：,南北通透，采光较好，布局方正,双层挑高阳台增加使用面积的同时，景观效果也有所增加。,卧室于书房都带有飘窗或是景观阳台，空间及视野更开阔。,缺点：,厨房开间过短，且设备平台临近次卧与书房容易形成噪音污染,书房有一定的面积浪费，客卫位置不合理,小户型分析,D,户型 二房二厅一卫,建筑面积：约,90,优点：,主卧、次卧与客厅都朝南，朝向较好双层挑高阳台增加使用面积的同时，两卧室都带大面宽景观阳台。,缺点：,洗漱池放于公共空间，容易弄湿地板，造成房间不洁净，对主卧的私密性也有一定影响,。,客户分析,从御西湖项目的地段及户型配比来看，客户以改善置业为主，首次置业很少，外加投资型客户。本地和外地客户都比较多。,改善型,1,改善型,2,投资型,1,投资型,2,年龄段,35-45,岁,35-45,岁,*,*,家庭情况,孩子三代,后小太阳,小太阳家庭,顶级商务人士,商务人士,选择面积,130,方以上大户型,90,方两房,150,方大户型,小面积,选择理由,居住价值高,教育和生活配套好，适合老人和孩子,满足大家庭生活需求的同时保证品质感,看中居住价值,部分外地客户因但受价格限制选择两房。主要还是考虑该项目的学区配套,地铁,2,号线，有较高的商业价值,周边写字楼较多，配套齐全，交通便利，商务价值较高,处于自身经济条件的考虑，但投资型客户受新政影响较大。,推盘情况,首次开盘,二次开盘,三次开盘,五次开盘,3#,楼，共,167,套，均价,3.6,万,/,平米，预约,9.9,折，一次性,9.7,折，开盘签约,9.9,折，老业主再享,9.9,折四重优惠后最低可达,3.4,万,/,平米,去化率,97%,推出,5#,楼，共,62,套，首日预定,53,套，均价,4,万,/,平米，,20,天内签约并付首付,9.9,折，一次性,9.7,折，一期老业主享,9.9,折,去化率,98.4%,推出,6#,楼，共,75,套，首日预定,49,套，均价,4.8,万,/,平米，预约,9.9,折，一次性,9.7,折，开盘签约,9.9,折，老业主再享,9.9,折四重优惠后最低可达,3.4,万,/,平米,去化率,89.3%,推出,4#,楼，均价,5,万,/,平米，其中,4#,为电梯公寓，多层，,12,户稀缺,140,方大户型，故没有优惠,去化率,9%,推出,1#,楼，共,72,套，均价,5,万,/,平米，按揭,9.9,折，一次性,9.7,折，面积为,90,方两房、三房；,160,四房，,90,方销售情况较好,。,去化率,32%,2011.2.9,四次推盘,价格走势分析,从图表中可以看出，御西湖从开盘的均价,3.6,万,/,平米在,2011.1,月份突然上升到,4.8,万,/,平米，原因有三个：,1,、毛胚变精装修,2,、雅戈尔在申花版块拿了一块地，当时的地王，楼面地价为,1.7,万，所以要相应的提高主城区楼盘售价,3,、本身推出楼盘关系，前期主要推出的为西边套，旁边为市政主干道，各方面条件相对较差。所以本身定价偏低。,新政前后价格无明显变化,销售量走势分析,从图表中可以看出，御西湖从开盘至今销售量在出现三个拐点：,拐点,1,：推出房源的减少,拐点,2,：月底才推出房源，影响当月销售数据且均价提升至,4.8,万,/,平米，也一定程度上影响了销售业绩。,拐点,3,：,12,月底推出,6#,，去化率较高故销售业绩较好，新国八条于,1,月,26,号正式颁布，而杭州的限购令于,2011,年,2,月底才颁布，这一个月的缓冲期，支撑着,2,月份的销售量,新政后，销售量急剧下滑，其原因是：,投资客的减少，客户大多持观望态势,项目本身原因，目前在售的,4#,和,1#,，多为大面积户型，且基本无优惠，均价达,5,万,/,平米,项目区域分析,3,项目分析总结,1,2,产品及销售情况分析,SWOT,分析,S,W,O,T,1,、位于稀缺地段，交通便利，配套齐全。,2,、项目为学区房，是目前同档次、同价位楼盘所不具备的。,1,、外部环境嘈杂，且交通容易拥堵,2,、项目小面积户型比较少，大户型较多意味着总价偏高。剔除了部分想要学区房的改善型需求,1,、地铁,2,号线除了带来交通的便捷也会带来人流的超多，使得居住品质感降低、治安及外部环境质量下降。,2,、新政后剔除了一部分投资客，改善型置业也有一定影响。故此期间销售业绩不是非常理想,1,、地铁,2,号线的开通使得项目的投资价值及保值能力迅速增强,2,、学区房对于目前的家庭来讲是具有绝对的吸引力，这种稀缺性资源一定程度上也不是钱能够解决的。,3,、精装修中的配置迎合消费者对外国品牌信任的心理需求。,