专题二房地产开发与经营相关法律法规

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,#,（房地产开发与经营专题）,专题一 房地产开发与经营 基础知识专题二 房地产开发与经营 法律法规,毕 琼 媛,2012.4.15,回,顾,顾,专,专题,一,一 房,地,地产开,发,发与经,营,营 基,础,础知识,一、房,地,地产相,关,关概念,、,、术语,案例：,商,商品房,买,买卖纠,纷,纷解决,途,途径思,考,考,二、房,地,地产人,力,力资源,现,现状,三、理,论,论工作,程,程序,关注：,房,房地产,营,营销案,例,例借鉴,四、房,地,地产市,场,场价格是,怎,怎样形,成,成的？,五、全,国,国、郑,州,州、县域房,地,地产业,趋,趋势探,讨,讨,一、房,地,地产开,发,发与经,营,营法律,服,服务背,景,景,二、相,关,关法律,法,法规分,类,类、汇,总,总,三、常,见,见的法,律,律事务,范,范畴、,纠纷类,型,型,四、案,例,例讨论,专题二,房,房地,产,产开发,与,与经营,法,法律,法,法规,一、房,地,地产开,发,发与经,营,营法律,服,服务背,景,景,1、房地,产,产法律,服,服务的,起,起源及,发,发展,2、该业,务,务是一,个,个很好,的,的发展,和,和研究,方,方向,二、相,关,关法律,法,法规分,类,类、汇,总,总,1、房,地,地产法,律,律法规,是一切,调,调整房,地,地产活,动,动的有,关,关法律,法,法规。,2、如,何,何来分,类,类？,（分类,的,的标准,很,很多）,按照立,法,法时间,分,分；,按照立,法,法层次,分,分；,按照管,理,理职能,分,分；,土地管,理,理法、城市房,地,地产管,理,理法、城乡,规,规划法,、,、,招标投,标,标法、,建,建筑法,、,、物权,法,法、合,同,同法,国有土,地,地房屋,征,征收补,偿,偿条例,、,、城市房,地,地产开,发,发经营,管理条,例,例、土地,法,法实施,条,条例、,物,物业管,理,理条例,房地产,开,开发企,业,业资质,管,管理规,定,定、商品房,预,预售管,理,理办法、,闲置土,地,地处置,办,办法、,房,房地产,估,估价师,注,注册管,理,理办法,省城市,房,房地产,开,开发经,营,营管理,条,条例、省住房,公,公积金,管理条,例,例、省,住,住房公,积,积金管,理,理条例,房地产,法律,房地产,法规,房地产,规章,地方立,法,法,（按立,法,法层次,分,分）房,地,地产法,律,律体系,图,图,省建设,工,工程监,理,理管理,条,条例、省城市,房,房地产,交,交易,管理办,法,法、城市房,地,地产中,介,介服务,管,管理办,法,法、评,标,标,专家和,评,评标专,家,家库管,理,理办法,关于审,理,理商品,房,房买卖,合,合同纠,纷,纷案件,适,适用法,律,律问题,的,的解释、关于,审,审理建,设,设工程,施,施工合,同,同纠纷,案,案件适,用,用法律,问,问题的,解,解释,房地产,估,估价规,范,范、住,宅,宅建筑,规,规范、,住,住宅设,计,计规范,、,、,建筑工,程,程施工,质,质量验,收,收统一,标,标准,国务院,办,办公厅,关,关于促,进,进房地,产,产市场,健,健康发,展,展的若,干,干,意见（2008）；,关,关于促,进,进河南,省,省房地,产,产业稳,健,健发展,的若干,意,意见（2008）,地方法,规,规,规章,司法,解释,标准,规范,政策,文件,（按管,理,理职能,）,）房地,产,产法律,体,体系图,税收管理,物业管理,中介服务,管理,权属登记,管理,城市拆迁,管理,房地产,交易管理,建设工程,管理,房地产,开发管理,建设用地,管理,分类,1）建设,用,用地管,理,理的主要法律,法,法规：,1.土地管,理,理法；,2.土地管,理,理法实,施,施条例；,3.城镇国,有,有土地,使,使用权,出,出让和,转,转让暂,行,行条例；,4.招标拍,卖,卖挂牌,出,出让国,有,有土地,使,使用权,规,规定；,5.建设用,地,地审查,报,报批管,理,理办法；,6.协议出,让,让国有,土,土地使,用,用规定；,7.闲置土,地,地处置,办,办法。,2）房地,产,产开发,管,管理的主要法律,法,法规：,1.房地产,管,管理法；,2.城市房,地,地产开,发,发经营,管,管理条,例,例；,3.房地产,企,企业资,质,质管理,规,规定；,4.房地产,广,广告发,布,布暂行,规,规定；,5.关于调,整,整部分,行,行业固,定,定资产,投,投资项,目,目资金,比,比例的,通,通知；,6.关于规,范,范房地,产,产市场,外,外资准,入,入和管,理,理意见；,7.商品住,宅,宅实行,住,住宅质,量,量保证,书,书和住,宅,宅使用,说,说明书,制,制度的,规,规定。,3）建设,工,工程管,理,理的主要法律,法,法规：,1.城乡规,划,划法；,2.建筑法；,3.招投标,法,法；,4.合同法；,5.建设工,程,程质量,管,管理条,例,例；,6.建设工,程,程安全,生,生产管,理,理条例；,7.工程项,目,目报建,管,管理办,法,法；,8.建筑工,程,程施工,许,许可管,理,理办法；,9.审理施,工,工合同,若,若干问,题,题的司,法,法解释；,4）房地,产,产交易,管,管理的主要法律,法,法规：,1.城市房,地,地产转,让,让管理,规,规定,2、商品房,销,销售管,理,理办法；,3.城市房,地,地产交,易,易价格,管,管理暂,行,行办法；,4.城市商,品,品房预,售,售管理,办,办法；,5.城市房,地,地产抵,押,押管理,办,办法；,6.城市房,屋,屋租赁,管,管理办,法,法；,7.房地产,经,经纪管,理,理办法；,8.审理商,品,品房买,卖,卖合同,若,若干问,题,题司法,解,解释；,5）城市,拆,拆迁管,理,理的主要法律,法,法规：,1.城市房,屋,屋拆迁,管,管理条,例,例；,2.国有土,地,地上房,屋,屋征收,补,补偿条,例,例；,6）权属,登,登记管,理,理的主要法律,法,法规：,1.房屋登,记,记办法；,2.土地登,记,记办法；,3.房屋权,属,属登记,信,信息查,询,询办法；,4.房产测,绘,绘管理,办,办法；,5.建设部,关,关于房,屋,屋建筑,面,面积计,算,算与房,屋,屋权属,登,登记有,关,关问题,的,的通知；,6.关于审,理,理房屋,登,登记案,件,件若干,问,问题的,规,规定；,7）中介,服,服务管,理,理的主要法律,法,法规：,1.城市房,地,地产中,介,介服务,管,管理规,定,定；,2.关于房,地,地产中,介,介服务,收,收费的,通,通知；,3.房地产,估,估价机,构,构管理,办,办法；,4.房地产,估,估价师,注,注册管,理,理办法；,8）物业,管,管理的主要法律,法,法规：,1.物业管,理,理条例；,2.住宅专,项,项资金,维,维修管,理,理办法；,3.业主大,会,会规程；,4.物业服,务,务收费,管,管理办,法,法；,5.物业服,务,务企业,资,资质管,理,理办法；,3.物业服,务,务收费,明,明码标,价,价规定；,4.前期物,业,业管理,招,招标投,标,标管理,暂,暂行办,法,法；,9）我国现行,房,房地产,税,税的主,要,要法规,：,：,1.契税暂,行,行条例；,2.中华人,民,民共和,国,国房产,税,税暂行,条,条例；,3.中华人,民,民共和,国,国土地,增,增值税,暂,暂行条,例,例；,4.中华人,民,民共和,国,国征地,占,占用税,暂,暂行条,例,例；,5.中华人民,共,共和国,城,城镇土,地,地使用,税,税暂行,条,条例；,6.固定资产,投,投资方,向,向调节,税,税暂行,条,条例；,7.中华人民,共,共和国,印,印花税,暂,暂行条,例,例。,10）其他,管,管理的主要法律,法,法规：,1.住房公,积,积金管,理,理条例；,2.城镇最,低,低收入,家,家庭廉,租,租房管,理,理办法；,3.城市异,产,产毗连,房,房屋管,理,理规定；,4.经济适,用,用住房,管,管理办,法,法；,5.城市危,险,险房屋,管,管理规,定,定；,可以按,照,照房地,产,产开发,与,与经营,四,四个阶,段,段来划,分,分,相应的,法,法律事,务,务和纠,纷,纷：,1、房开,决,决策、,前,前期阶,段,段（拿,地,地、筹,钱,钱）；,2、建设,实,实施阶,段,段（设,计,计、建,造,造）；,3、销售,经,经营阶,段,段（卖,房,房、盈,利,利）；,4、物业,管,管理服,务,务阶段,（,（管房,、,、保修,）,）。,三、法,律,律事务,范,范畴、,常见的,纠,纠纷类,型,型,1、决策,、,、前期,阶,阶段（,拿,拿地、,筹,筹钱）,法律事,务,务：,公司法,律,律事务,；,；土地,交,交易法,律,律事务,；,；,资金筹,集,集法律,事,事务；,招,招投标,法,法律事,务,务；,报批办,证,证法律,事,事务；,问题纠,纷,纷（较多,涉,涉及行,政,政管理,、,、行政,诉,诉讼领,域,域）,土地违,规,规开发,；,；,拆迁补,偿,偿安置,（2011年，新国有土,地,地上房,屋,屋征收,管,管理条,例,例）,2、建设,实,实施阶,段,段（设,计,计、建,造,造）；,法律事,务,务：,项目建,设,设过程,风,风险控,制,制法律,事,事务；,建设工,程,程合同,法,法律事,务,务；,其他合,同,同法律,事,事务；,竣工验,收,收交付,法,法律事,务,务。,问题纠,纷,纷:,建设工,程,程合同,纠,纠纷（重在,施,施工合,同,同）；,（此类,法,法律事,务,务 归,属,属于建,筑,筑工程,法,法律事,务,务范畴,！,！）,3、销售,经,经营阶,段,段（卖,房,房、盈,利,利）；,法律纠,纷,纷：,1）虚假,宣,宣传、,承,承诺；,2）认购,协,协议、,交,交付定,金,金的效,力,力；,3）商品,房,房买卖,合,合同纠,纷,纷：,设计变,更,更；,延期交,付,付、逾,期,期办理,房,房产证,；,；,面积误,差,差；,房屋质,量,量存在,缺,缺陷、,瑕,瑕疵。,关注：,商,商品房,“,“赠送,面,面积”,法,法律风,险,险,讨论：,商,商品房,买,买卖合,同,同的惩,罚,罚性赔,偿,偿,1、开发商,赠,赠送的,一,一般都,是,是些什,么,么“面,积,积”？,1）“偷,面,面积”,：,：本身,不,不计面,积,积或计,半,半面积,。,。,2）违建,面,面积：,擅,擅自变,更,更规划,设,设计违,法,法搭建,。,。,3）侵犯,共,共有面,积,积：顶,层,层露台,、,、地下,室,室、庭,院,院等。,关,注,注：商,品,品房“,赠,赠送面,积,积”法,律,律风险,1,凸窗面,积,积赠送利用凸,窗,窗面积,全,全赠送,，,，扩大,空,空间容,量,量。,凸窗面,积,积赠送,限,限制：当凸窗,高,高度小于2.20米，或,凸,凸窗进,深,深不大,于,于0.60米时，凸,窗,窗部分,不,不计算,建,建筑面,积,积。,注：落地凸,窗,窗进深,不,不宜过,大,大，否,则,则会影,响,响室内,采,采光效,果,果,在卧室,中,中设置,落,落地凸,窗,窗（凸,窗,窗高度2.2m），可,结,结合凸,窗,窗设置,书,书房/电脑房/阳光房,等,等空间,，,，该项做,法,法适用,度,度较广,露台面,积,积全赠,送,送限制,：,：双层,高,高且上,盖,盖水平,投,投影小,于,于12平米,单层送,露,露台,双层送,露,露台,可设置,错,错层送,露,露台（,面,面积12m2）面积,全,全赠送,，,，增加,户,户内居,住,住舒适,度,度,2,灰空间,运,运用：,露,露台当,阳,阳台功,能,能，错,层,层送露,台,台，设,置,置在主,卧,卧与客,厅,厅，提,高,高户型,整,整体居,住,住舒适,度,度，