土增税清算申报表讲解课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,江苏省地方税务局,土地增值税清算,申报表讲解,江苏省常州地税局 查雷彬,2019,年,6,月,/,土地增值税清算申报表讲解,出台的背景,申报表内容,直接归集法,同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。,（一）普通标准住宅；,（二）其他类型住宅；,（三）非住宅类房产。,苏地税规,2019,1,号自,2019,年,10,月,1,日实施。,清算对象,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。,【,土地增值税实施细则,】,第八条,清算审核时，应审核,不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,国税发,200991,号第十七条,土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。,国税发,201990,号,/,土地增值税清算申报表讲解,出台的背景,申报表内容,直接归集法,房地产项目土地增值税清算申报表内容,开发项目情况报告表,土地增值税清算申报表,分类型清算可扣除项目金额确认表,分类型清算扣除项目确认表,10,张附表（主要是收入、各类扣除项目）,10,张附表的明细列表,扣除项目金额确认原则,成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。,同时满足以下两条件：,1,、款项已经实际支付,2,、取得合法有效凭证,三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配,一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配,所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。,二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配,原始凭证,明细表,附表,过渡表,1,过渡表,2,1：销售项目收入附表明细表,2：取得土地使用权所支付的金额明细表,3：土地征用及拆迁补偿费明细表,4：前期工程费明细表,5：建筑安装工程费明细表,建筑安装工程造价分类明细表,6：基础设施费明细表,7：公共配套设施费明细表,8：开发间接费明细表,9：利息支出明细表,总表,1,：房地产转让收入附表,2,：取得土地使用权所支付的金额,附表,3,：土地征用及拆迁补偿费,附表,4,：前期工程费,附表,5,：建安工程费,附表,6,：基础设施费附表,7,：公共配套设施费,附表,8,：开发间接费明附表,9,：利息支出,附表,10:,与转让房地产有关税金缴纳情况附表,分类型清算扣除项目确认表,分类型清算可扣除项目金额确认表,1,、,开发项目情况报告表,企业基本情况；,项目情况；,项目清算条件确认；,项目需补充说明的情况。,1,、,开发项目情况报告表,江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表,一、企业基本情况,纳税人名称,经营地址,成立日期：,注册地址：,企业类型：,地税税务管理码：,法人代表：,经营范围：,税务登记证号：,注册资本,:,主管地税税务机关,二、项目情况,项目名称,项目座落地址,板块区域,选项,立项文号,土地合同签订时间,开工时间,开始预售时间,竣工时间,土地合同面积,土地使用证面积,土地合同与土地证差异,土地合同与土地证差异说明,容积率,绿化率,公共配套设施,公配名称,规划建筑面积,实际验收面积,结构情况,备注,（说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（,2,）中）,物业用房,社区服务中心,公共车库,配电房,合计,0.00,0.00,项目测绘信息,项目,合计,其中砖混结构（,6,层及以下）,其中多层框架（,6,层及以下）,其中高层框架（,14,层以下,),高层框剪,(15-25,层,),高层框剪,(26,层以上,),其他,建筑物,1,建筑物,2,建筑总面积（平方米）（,1,）,其中可扣除的公共配套设施面积（,2,）,0,可销售建筑面积（,3,）,=,（,1,）,-,（,2,）,0,类 别,面积,类 别,面积,类 别,面积,类 别,面积,其中：可销售普通标准住宅面积,0.00,已销售普通标准住宅,0.00,已自用普通标准住宅,0.00,已出租普通标准住宅,0.00,可销售其他类型住宅面积,0.00,已销售其他类型住宅,0.00,已自用其他类型住宅,0.00,已出租其他类型住宅,0.00,可销售非住宅类房产面积,0.00,已售非住宅类房产面积,0.00,已自用非住宅类房产面积,0.00,已出租非住宅类房产面积,0.00,可销售建筑面积合计（,3,）,0.00,已销售面积合计（,4,）,0.00,已自用面积合计（,5,）,0.00,已出租面积合计（,6,）,0.00,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（,7,）,=,（,4,）,（,3,）,%,剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例（,8,）,=【,（,5,）,+,（,6,）,】,（,3,）,%,三、项目清算条件确认,应主动清算的,可要求清算的,1,2,3,4,1,4,2,5,6,7,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,整体转让未竣工决算房地产开发项目的,直接转让土地使用权的,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在,85%,以上,比例虽未超过,85%,，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的,取得销售（预售）满三年仍未销售完毕的,纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,省税务机关规定的其他情况,四、项目需补充说明的情况,next,立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委,项目立项批复,填写,土地合同签订时间、土地合同面积根据签订的,土地合同,填写,开工时间按照,施工许可证,发放时间填写,开始预售时间填报最早取得的,预售许可证,时间,土地使用证面积根据,土地使用证,面积按项目累加,容积率、绿化率按照,建筑规划许可证,填报,建筑物,1,、建筑物,2,等按建筑工程施工许可证的名称填写，结构类型按建筑工程施工许可证的类型选择，面积按照测绘报告填写,2,、,房地产转让收入附表及其明细列表,房地产转让收入附表,纳税人名称（公章）：项目编码：,项目名称：金额单位：元,清算类别,申报合计数,年度,年度,年度,年度,年度,年度,调整说明,普通标准住宅,其他类型住宅,非住宅类房产,合计,项目销售收入附表明细表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,序号,年,月,合同备案号,客户名称,施工房号,楼号（栋）,单元,房号,合同面积,单 价,合同总价,实测面积,实际总价,调整金额,申报确认金额,发票号码,类型,清算类型,备注,车位,普通标准住宅,车库,其他类型住宅,别墅,非住宅类房产,联排,商铺,合计,-,-,-,-,时间为合同备案时间；,施工房号为房产公司自设的合同上的房号；,楼号、单元、房号为公安部门确立的与产权证一致的编号；,实测面积为测绘报告确立的面积；,实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。,3,、,取得土地使用权所支付的金额附表,及明细表,取得土地使用权所支付的金额附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,支付项目,申报合计数,年度,年度,年度,年度,备注,支付的土地出让金,支付地价款金额,交纳的有关税费,其中：土地登记费,土地交易费,土地分割费,土地契税,其他,合计,取得土地使用权所支付的金额附表明细表,纳税人名称（公章）：,项目编码：,项目名称：,金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,支付的土地出让金,2,支付的土地转让金,3,交纳的有关税费,4,其中：土地登记费,5,土地交易费,6,土地分割费,7,土地契税,8,其他,合计,4,、,土地征用及拆迁补偿费附表,及其明细表,土地征用及拆迁补偿费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申报合计数,年度,年度,年度,年度,年度,备注,土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费,安置动迁用房支出,拆迁补偿净支出,其他,合计,土地征用及拆迁补偿费附表明细表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,土地征用费,2,耕地占用税,3,劳动力安置费,4,安置动迁用房支出,5,拆迁补偿净支出,6,其他,7,合计,5,、,前期工程费附表,及其明细表,前期工程费附表明细表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,规划费用,2,设计费用,3,项目可行性研究费用,4,水文费用,5,地质费用,6,勘探费用,7,测绘费用,8,三通一平支出,9,其他,合计,前期工程费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申报合计数,年度,年度,年度,年度,年度,备注,规划费用,设计费用,项目可行性研究费用,水文费用,地质费用,勘探费用,测绘费用,三通一平支出,其他,合计,6,、,建筑安装工程费附表,及其明细表,建筑安装工程费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申报合计数,年度,年度,年度,年度,年度,调整说明,建筑安装工程费用,其中：甲供材,桩基工程,门窗工程,水电安装,精装修工程,外装饰工程,合计,6,、,建筑安装工程费附表,及其明细表,建筑安装工程费附表明细表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,建安费,2,石材,3,门窗,4,涂料,5,6,7,8,合计,7,、,基础设施费附表,及其明细表,基础设施费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申报数,年度,年度,年度,年度,年度,调整说明,开发小区内道路,供水工程支出,供电工程支出,供气工程支出,排污工程支出,排洪工程支出,通讯工程支出,照明工程支出,环卫工程支出,绿化费用,景观工程,其他设施工程发生的支出,合计,基础设施费附表明细表,纳税人名称（公章）：,项目编码：,项目名称：,金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,开发小区内道路,2,供水工程支出,3,供电工程支出,4,供气工程支出,5,排污工程支出,6,排洪工程支出,7,通讯工程支出,8,照明工程支出,9,环卫工程支出,10,绿化费用,11,景观工程,12,其他设施工程发生的支出,合计,8,、,公共配套设施费明细表,及其明细列表,公共配套设施费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申报合计数,年度,年度,年度,年度,年度,调整说明,物业管理用房费用,变电站费用,热力站费用,水厂费用,居委会用房费用,派出所用房费用,学校用房费用,人防工程支出,（可补充录入）,合计,公共配套设施费附表明细表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,序号,年,月,凭证号,摘要,明细项目,金额,其中不可加计扣除的费用,发票（票据）名称,发票（票据）号码,申报确认金额,备注,1,物业管理用房费用,2,变电站费用,3,热力站费用,4,水厂费用,5,居委会用房费用,6,派出所用房费用,7,学校用房费用,8,人防工程支出,9,（可补充录入）,10,合计,9,、,开发间接费明细表,及其明细列表,开发间接费附表,纳税人名称（公章）：项目编码：项目名称：金额单位：元,明细项目,申