营业税新规案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,营业税新规案例,1.,中美药业,2.,涉外服务费,3.,酒店转让与开发,营业税的案例,一,.,不动产投资入股的问题,1.,对不动产投资入股行为是否征收营业税,应依据不同情况区别对待,.,1),不动产所有者以不动产投资入股,参加投资方利润分配,共担风险,不征收营业税,.,2),不动产投资入股,收取固定收益,按照服务中的租赁项目征收营业税,.,2.,代建房,.,房屋开发公司承办 国家机关,企事业单位的统建房,如委托建房单位能提供土地使用证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房屋开发公司不垫付资金,同时符合,”,其他代理服务条件的,”,对房屋开发公司取得的手续费收入按照服务业税目计征营业税,.,否则,应全额按销售不动产机计征营业税,.,其他代理服务条件：受托方与委托方实行全额结算（原票转交）,综合案例,宏大集团有限公司是一家总部设在中国台北的跨国公司，宏大集团已经有,40,余年的经营历史，经营范围主要包括商业贸易，交通运输，仓储，房地产开发等。宏大集团的机构主要分布于台湾，香港，大陆，新加坡，泰国，美国等,20,个国家和地区。,1,、宏大房地产开发有限公司,宏大集团早在,90,年代中期即进军某市房地产行业，设立了宏大房地产有限责任公司，并取得了瞩目的成就，,2005,年低，该市一家著名民营高科技企业,“,民发科技有限责任公司,”,主动与宏大房地产董事长联系，希望宏大房地产为其开发一些商业地产。,2006,年,2,月，宏大房地产通过拍卖方式在该市,CBD,竟得一块占地面积为,15000,平方米的商业用地，根据土地出让合同规定，该商业用地规划总面积为,90,，,000,平方米，宏大房地产已经支付全部地价款,75,，,000,，,000,元，并已经取得土地使用权证。,2006,年,5,月，民发科技与宏大房地产签订了该商业地产购买意向书，意向书规定，民发科技用,1,，,080,，,000,，,000,元的总价款购买该地块上的全部商业地产，该项目以宏大地产名义立项，委托其它建筑施工企业进行建设。,宏大地产对转让给民发科技的该地产项目的成本预测如下：,地价款,7500,万元,土地征用，拆迁补偿费,5000,万元,规划，设计等前期工程费,1000,万元,建安工程费,1.45,亿元,道路，供水，供电，供气，排污，通讯等基础设施费,5000,万,公共配套设施费,2000,万,管理费用,5000,万,其它开发成本,2.2,亿,另外预计与该项目相关的利息支出,3500,万元，其它开发费用为,4000,万,契税税率,3,，企业所得税税率,33,，,直接销售该商业地产的交易中，宏大房地产和民发科技各需要缴纳哪些税，应纳税额是多少？,请考虑是否有可能重新设计房产交易，以减轻宏大地产公司的税负，如果有建议方案，请写出建议方案的思路，步骤，并说明税负变化。,综合案例解答,1,、宏大地产直接象名发科技销售该商业用房时，各自缴纳税款应如下：,A),宏大地产应纳税,印花税,10.8,亿,0.0003,32.4,万元,营业税（,10.8,0.75,）,0.05,5025,万元,土地增值税,转让房产收入,10.8,亿,扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额,地价款,7500,契税,7500,0.03,225,万元,小计：,7725,万元,综合案例一,房地产开发成本共计,5.45,亿,房地产开发费用,（地价款开发费用）,10,6222.5,万,与转让相关的税金 营业税,5025,万,财政部规定的可以加计扣除,20,的部分，,（地价款开发成本）,20,1.2445,亿,以上合计扣除为,85917.5,万元,所以，增值额,220825000/859175000,25.7,土地增值税增值额,30,扣除项目,0,6624.75,万元,综合案例一（续）,企业所得税,应纳税所得额,10.8,亿（总收入）,7725,万（地价款）,54500,万（开发成本）,32.4,万（印花税）,5400,万（营业税）,6624.75,万（土地增值税）,4000,万（其它开发费用）,30092.85,万,应纳税额,9930.6405,万,B),民发科技的税金,印花税,1.08,亿,0.0003,32.4,万,契税,1.08,亿,0.03,3240,万,综合案例一,代建房，在实施中，需要将原合同总价与项目预计总成本之差分解到三个步骤,1,，支付给开发商的土地购置款。,2,，支付给施工单位的施工款。,3,，支付给开发商的管理费,。,与原方案相比，此方案的税负变化如下：,宏大地产：,转让土地使用权的增值部分仍然要缴纳土地增值税，但代建房的管理费收入不需计缴土地增值税，故土地增值税负担有所减轻。,建筑工程费可以采取由民发科技直接支付给施工单位，宏大地产可以减轻营业税负担,民发科技：,民发科技受让土地使用权的价款比直接购买商业地产要低的多，故受让土地使用权需计缴的契税减低。,根据国税发,【1991】155,号文规定，土地使用权出让，转让书据（合同）不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花，而直接购买商业地产，按当地规定，需要按照购销合同计缴印花税。,关键：,委托建房单位能提供土地使用证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房屋开发公司不垫付资金,同时符合受托方与委托方实行全额结算（原票转交）,综合案例,方案二：,思路：宏大地产以土地使用权投资，民发科技以现金投资，组成项目公司，然后通过股权转让的方式来达到节税目的。步骤：,宏大公司对土地进行适当开发,宏大公司对已经开发的土地进行评估，并以评估价作为出资，民发科技以现金出资，双方合作成立项目公司，持有各自股份。,项目公司完成对商业用房的自建,项目公司运营一段时间以后，宏大地产将其对项目公司的股权投资转让给民发科技。,综合案例二,目前中美药业和云飞与集团以外的秦川制药有限公司（简称“秦川”）和迪特药业有限公司（简称“迪特”）之间签署了以下三个合同。秦川和迪特均为增值税一般纳税人,。,合同甲,：,云飞就偿还秦川的一千六百万元货款一事与秦川达成以资抵债协议。双方协议以云飞的厂房及厂房占用土地的使用权作价一千二百万元抵偿秦川债务，另四百万元债务由云飞以现金偿付。云飞的厂房及土地使用权的购入原值为四百五十万元，办公楼及土地使用权的购入原值为五百五十万元。,合同乙,：,中美药业与迪特就中美药业将云飞资产转让给迪特事宜达成协议，涉税要点如下：,云飞存货中计有原材料、燃料、半成品、产成品共折价一千一百七十万元转让迪特；,办公楼折价八百万元转让迪特；,无形资产折价八百万元（其中办公楼占用土地的使用权折价五百万元，专利技术折价三百万元）转让给迪特。,合同丙：,迪特、秦川双方就秦川租赁迪特名下办公楼（即合同乙中的办公楼及其土地使用权）一事达成协议，秦川向迪特按月支付经营租赁费，一年之后迪特以一千五百万元将办公楼出售给秦川。,中美药业,云飞,秦川,迪特,欠款,1600,万,控股,厂房以及土地,1200,万元,现金,400,万元,合同 甲,原材料,1170,万转让,办公楼以及土地,1300,万转让,专利技术,300,万转让,合同 乙,办公楼先出租,1500,万转让,合同 丙,说明：厂房以及土地购置原价,450,万，办公楼以及其土地购置原价,550,万,?,问题,中美药业和云飞在合同甲及合同乙所涉及的事项从税务的角度应该如何安排更为合理？这个安排对迪特有什么影响？,综合案例,2,（续）,原方案云飞的税收义务：,合同甲，乙：,营业税（,1200+800+500-1000,）,5,75,万,增值税,170,万,原料卖出印花税,1170,0.03,0.351,万元,转让产权印花税,1200,800+500,）,0.05,1.25,万,土地增值税,550.4375,万,合计流转税义务,=797.04,步骤,1,、中美药业将云飞的股权全额转让给迪特药业,步骤,2,、中美药业以股权转让所得货币资产低偿对秦川的债务,好处,：,不发生与实务资产所有权转让有关的流转税义务,财税,【2002】191,号国税函,【2002】420,号,建议答案,原方案中，迪特取得办公楼，其入帐价值为,1300,万元，在出租办公楼期间以,1300,万元为基数计题折旧,新方案中，云飞在出租办公楼期间仍然以,550,万元为基数计题折旧。,这个安排对迪特在出租办公楼期间的影响：,新方案的税务后果,1,、,营业税减轻，办公楼转让营业税负担主体发生变化。,2,、,土地增值税减轻。仅缴纳办公楼转让的税款。,综合案例三,售后服务费税务分析,日本公司,A(,以下简称日方,),向中国境内的客户,C(,以下简称客户,),销售产品。,中方公司,B(,以下简称中方,),为日方公司,A,在中国境内的关联方，为客户,C,购买的产品提供售后维修服务。,日方公司,A,与中方公司,B,签订售后维修服务协议：日方每销售一件产品，将产品价款的,10%,支付给中方，用于中方对客户提供售后服务使用，且日方不再对客户负责。客户的产品在保修期内，免费由中方修理；保修期外修理时需向中方另外付费。,问题,试分析,B,公司的纳税情况。,背景,介绍,背景,-,企业关系架构,日方公司,A,客户,C,中方公司,B,售后维修,服务,服务费,P*10,决定收入在中国纳税税种的关键性问题：,日方公司和中方公司产生维修关系的合同的性质是什么？,中方公司从日方取得的按价格的,10%,费用的性质是什么？,中方公司取得费用应承担怎样的纳税义务？,收入应税问题,日方公司向客户销售的为一般的产品,中方公司向客户提供的为一般的维修服务,日方支付给中方的费用合理的劳务报酬,前提假设,保修期内的修理,Scenario1,:,日方向中方支付的费用是基于双方之间的,委托代理关系,，即中方受日方委托向客户提供对产品的维护服务。,涉税分析,:,中方公司向客户提供的是维修劳务，依法应对取得的该笔应税劳务收入缴纳增值税,法律依据,:,中华人民共和国合同法,第二十一章,中华人民共和国增值税暂行条例,中华人民共和国增值税暂行条例实施细则,第二条,案例分析,保修期内的修理,Scenario2,:,中方公司使用自身的设备和技术，人员等提供维修服务取得的收入，是基于日方与中方之间签订的,买卖合同,，合同的标的即为中方公司的维护服务，维修服务的标的为客户购买的产品。,涉税分析,:,中方,公司向客户提供维修服务时，是由于其是日方公司的契约服务提供商。,客户与中方发生法律上的关系是基于客户是中方与日方签订的合同中的受益人，故针对此笔费用应作为服务费，缴纳营业税,。,法律依据,:,国税发,【1993】149,号,国家税务总局关于印发,营业税税目注释,（试行稿）的通知,第七条,财税外字,【1982】,第,66,号,财政部税务总局关于外国公司企业的产品维修服务站登记纳税问题请研究处理的通知,案例分析,保修期内的修理,思考,:,中方企业作为日方在华设立的维修站，主要是向境内客户购买的产品提供保修服务。日方付给中方的费用是用于承担中方企业维修用的设备和免费提供零配件，或承担中方企业维修时的开办费、维修费（包括人员工资和手续费）等，并不提取利润，也不分取维修服务收入。,涉税分析,:,中方如没有代销零配件的行为，其可不作为日方企业在中国境内设立的营业机构场所对待，该笔从日方取得的费用可不进行税务登记。,法律依据,:,国税发,【1993】149,号,国家税务总局关于印发,营业税税目注释,（试行稿）的通知,第七条,财税外字,1983,第,20,号,财政部税务总局关于对维修服务站有关税收问题的批复,案例分析,保修期外的修理,中方直接向客户提供了维修劳务并直接从客户那里取得了劳务收入。,涉税分析,:,中方公司向客户收取的全部价款和价外费用做为提供应税劳务的收入，应按其确定销售额计征增值税，并允许扣除因提供维修购进的零件等的进项税额后缴纳增值税。,法律依据,:,中华人民共和国增值税暂行条例,案例分析,增值税,因为该笔所得是因为中方公司提供的维修服