房地产法律基础知识

,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,法律基础知识,程啸,（清华大学法学院副教授）,导论,一、组,成,成部分,1、分为,两,两部分,：,：,（1）民事,法,法律基,本,本知识,（2）行政,法,法与行,政,政诉讼,法,法基本,知,知识,2、理由,一方面,，,，不动,产,产登记,是,是为了,维,维护民,事,事交易,安,安全、,提,提高交,易,易效率,而,而建立,的,的制度,，,，服务,于,于民事,活,活动。,因,因此，,必,必须了,解,解规范,民,民事活,动,动的民,法,法知识,。,。,导论,另一方,面,面，不,动,动产登,记,记机构,性,性质上,应,应属于,行,行政机,关,关，其,从,从事的,登,登记活,动,动为行,政,政行为,，,，针对,登,登记机,构,构提起,的,的诉讼,为,为行政,诉,诉讼。,因,因此，,需,需要了,解,解行政,法,法与行,政,政诉讼,法,法的基,本,本知识,。,。,导论,二、民,事,事法律,基,基本知,识,识的主,要,要内容,五个部,分,分,（1）民法,总,总论,（2）物权,法,法,（3）合同,法,法,（4）婚姻,家,家庭法,（5）继承,法,法,导论,三、行,政,政法与,行,行政诉,讼,讼法基,本,本知识,的,的主要,内,内容,共分为,七,七节,1、概述,2、行政,主,主体,3、行政,行,行为,4、行政,法,法律责,任,任,5、行政,复,复议,导论,6、行政,诉,诉讼,7、行政,赔,赔偿,民事法,律,律基本,知,知识,一、民,法,法总论,1、意义,民法是,私,私法的,核,核心，,而,而民法,总,总论是,民,民法的,基,基础理,论,论。通,过,过学习,民,民事权,利,利、主,体,体、客,体,体、法,律,律行为,等,等最基,本,本的知,识,识，可,以,以为掌,握,握物权,法,法、合,同,同法、,婚,婚姻家,庭,庭法、,继,继承法,。,。,民事法,律,律基本,知,知识,2、主要,内,内容,（1）民法,概,概述,主要对,民,民法的,概,概念、,性,性质、,特,特征进,行,行了介,绍,绍。需,要,要了解的是“,民,民法的,概,概念与,特,特征”,。,。,（2）民法,基,基本原,则,则,三个原,则,则：意,思,思自治,原,原则、,诚,诚实信,用,用原则,、,、公序,良,良俗原,则,则。,民事法,律,律基本,知,知识,这三个,原,原则都,需,需要“熟悉,”,”。,尤其是,意,意思自,治,治原则,，,，它在,不,不动产,登,登记非,常,常重要,，,，体现,为,为依申,请,请原则,，,，即除,非,非法律,规,规定，,否,否则登,记,记机构,不,不得依,职,职权进,行,行登记,；,；在登,记,记完成,前,前，当,事,事人有,权,权撤回,登,登记申,请,请。,民事法,律,律基本,知,知识,（3）民事,法,法律关,系,系,民事法,律,律关系,的,的概念,、,、要素,（,（主体,、,、客体,、,、内容,）,）。这,是,是应当“掌握”的内容,（4）民事,法,法律行,为,为,概念、,类,类型。,特,特别重,要,要的内,容,容，必,须,须”掌,握,握”。,不,不动产,登,登记中,经,经常接,触,触的民,事,事法律,行,行为中,，,，双方,法,法律行,为,为是“,合,合同”,，,，如买,卖,卖、赠,与,与等。,单,单方法,律,律行为,就,就是遗,嘱,嘱。,民事法,律,律基本,知,知识,（5）代理,代理的,概,概念、,特,特征；,法,法定代,理,理、委,托,托代理,代,代理与,指,指定代,理,理；代,理,理与行,纪,纪、居,间,间、委,托,托的区,别,别；无,权,权代理,；,；表见,代,代理。,以上内,容,容应当“熟悉,”,”,民事法,律,律基本,知,知识,（6）监护,概念、,特,特征与,类,类型。,由于涉,及,及到父,母,母等监,护,护人对,未,未成年,人,人财产,的,的处分,，,，因此,监,监护制,度,度尤其,是,是法定,监,监护，,必,必须“掌握,”,”。,（7）自然,人,人,民事权,利,利能力,、,、民事,行,行为能,力,力、宣,告,告失踪,、,、宣告,死,死亡等,都,都是必,须,须“掌握”的内容,。,。,民事法,律,律基本,知,知识,（8）法人,和,和其他,组,组织,法人的,概,概念与,类,类型，,尤,尤其是,企,企业法,人,人、机,关,关法人,、,、事业,单,单位法,人,人、社,会,会团体,法,法人这,一,一分类,。,。法人,是,是必须“掌握,”,”的内容,。,。,其他组,织,织主要,是,是指：,企,企业的,分,分支机,构,构；公,司,司的分,公,公司；,个,个人独,资,资企业,；,；合伙,组,组织。,民事法,律,律基本,知,知识,（9）权利,客,客体,掌握动产与,不,不动产,的,的区分,、,、不动,产,产的范,围,围。,3、配套,学,学习的,法,法律规,范,范,（1）民法通,则,则,（2）最高人,民,民法院,关,关于贯,彻,彻执行中华人,民,民共和,国,国民法,通,通则若干问,题,题的意,见,见（试,行,行）,民事法,律,律基本,知,知识,二、物,权,权法,1、意义,学习掌,握,握物权,法,法的重,要,要性是,毋,毋庸置,疑,疑的。,我,我们整,个,个不动,产,产登记,制,制度的,建,建立和,发,发展都,是,是以物,权,权法为,基,基础的,。,。,作为基,本,本民事,法,法律，,物,物权法,中,中既有,不,不动产,登,登记的,实,实体法,规,规范，,又,又有不,动,动产登,记,记的程,序,序法规,范,范。,民事法,律,律基本,知,知识,2、主要,内,内容,（1）物权,与,与物权,法,法概述,物权的,概,概念、,特,特征；,物,物权法,的,的概念,、,、特征,与,与性质,；,；物权,的,的效力,、,、与债,权,权的区,分,分等。,其中，,物,物权的,概,概念、,特,特征；,物,物权与,债,债权的,区,区分，,属,属于最,基,基本的,东,东西，,应,应当“掌握,”,”。至于,物,物权法,的,的概念,与,与特征,，,，“了解”即可,。,。,民事法,律,律基本,知,知识,（2）物权,法,法的基,本,本原则,物权法,定,定原则,、,、公示,与,与公信,原,原则、,物,物权特,定,定原则,。,。这三,个,个原则,都,都非常,重,重要，,直,直接决,定,定了不,动,动产登,记,记制度,的,的基本,内,内容，,必,必须“掌握,”,”。,（3）物权,变,变动,首先，,区,区分为,：,：基于,法,法律行,为,为的物,权,权变动,与,与非基,于,于法律,行,行为的,物,物权变,动,动。,民事法,律,律基本,知,知识,其次，,区,区分为,动,动产物,权,权的变,动,动与不,动,动产物,权,权的变,动,动。,其中，,基,基于法,律,律行为,与,与非基,于,于法律,行,行为的,不,不动产,物,物权变,动,动是必,须,须“掌握”的内,容,容。,（4）所有,权,权,所有权,的,的概念,、,、特征,、,、类型,；,；建筑,物,物区分,所,所有权,；,；共有,（,（按份,共,共有与,共,共同共,有,有）。,这,这些都,是,是必须“掌握,”,”的内容,民事法,律,律基本,知,知识,（5）用益,物,物权,物权法中规定,的,的用益,物,物权就,是,是四种,：,：土地,承,承包经,营,营权、,建,建设用,地,地使用,权,权、宅,基,基地使,用,用权、,地,地役权,。,。其中,与,与房屋,登,登记关,系,系最为,密,密切的,用,用益物,权,权，首,先,先是建,设,设用地,使,使用权,，,，其次,是,是宅基,地,地使用,权,权，最,后,后是地,役,役权。,故,故此，,前,前两种,权,权利必,须,须“掌,握,握”，,地,地役权,则,则应当,“,“熟悉,”,”。至,于,于土地,承,承包经,营,营权，,了,了解即,可,可。,民事法,律,律基本,知,知识,（6）担保,物,物权,担保物,权,权有三,种,种：抵,押,押权、,质,质权与,留,留置权,。,。后两,种,种权利,与,与房屋,登,登记无,关,关，因,此,此需要“掌握,”,”的是抵,押,押权。,具,具体来,说,说就是,：,：房屋,抵,抵押权,、,、正在,建,建造的,建,建筑物,抵,抵押权,。,。,民事法,律,律基本,知,知识,3、配套,学,学习的,法,法律规,范,范,（1）物权法,（2）担保法,（3）最高,人,人民法,院,院关于,适,适用,中,中华人,民,民共和,国,国担保,法,法若,干,干问题,的,的解释,（4）房屋登,记,记办法、土地登,记,记办法,民事法,律,律基本,知,知识,三、合,同,同法,1、意义,合同是,最,最为常,见,见的登,记,记原因,证,证明文,件,件之一,。,。因合,同,同而发,生,生的不,动,动产物,权,权变动,是,是最为,重,重要也,最,最为复,杂,杂的情,形,形，这,些,些不动,产,产物权,的,的变动,基,基本上,都,都以登,记,记为生,效,效要件,。,。,民事法,律,律基本,知,知识,2、主要,内,内容,合同法,的,的内容,非,非常多,，,，能够,全,全部掌,握,握，当,然,然最好,。,。但目,前,前来说,，,，还不,现,现实，,需,需要学,习,习的内,容,容主要,分,分为五,个,个部分,。,。,（1）合同,概,概述,合同的,概,概念、,特,特征、,类,类型。,其,其中，,合,合同的,概,概念与,特,特征必,须,须“掌,握,握”。,这,这是最,基,基本的,知,知识。,民事法,律,律基本,知,知识,（2）合同,的,的成立,与,与生效,合同的,成,成立要,件,件、合,同,同的生,效,效要件,、,、合同,的,的效力,与,与物权,登,登记效,力,力的区,分,分。必,须,须“掌握,”,”,（3）合同,的,的内容,与,与形式,合同的,条,条款（,必,必要条,款,款与非,必,必要条,款,款）,合同的,形,形式：,口,口头、,书,书面、,电,电子形,式,式。,以上知,识,识应当“掌握,”,”,民事法,律,律基本,知,知识,（4）合同,的,的效力,合同的,无,无效、,效,效力待,定,定与可,撤,撤销。,尽管登,记,记官无,权,权判断,合,合同的,效,效力，,但,但是“掌握,”,”合同效,力,力的各,种,种类型,及,及其原,因,因，非,常,常重要,。,。,（5）不动,产,产登记,中,中常见,的,的几类,合,合同,借款合,同,同、买,卖,卖合同,、,、赠与,合,合同、,抵,抵押合,同,同、委,托,托合同,。,。应当“熟悉,”,”。,民事法,律,律基本,知,知识,3、配套,学,学习的,法,法律规,范,范,（1）合同法,（2）最高人,民,民法院,关,关于中华人,民,民共和,国,国合同,法,法若干问,题,题的解,释,释（一,）,）,（3）最高人,民,民法院,关,关于中华人,民,民共和,国,国合同,法,法若干问,题,题的解,释,释（二,）,）,民事法,律,律基本,知,知识,四、婚,姻,姻家庭,法,法,1、意义,房屋的,夫,夫妻法,定,定共有,是,是最为,常,常见的,共,共有类,型,型，实,践,践中由,此,此产生,的,的问题,也,也相当,多,多。,2、主要,内,内容,需要“,掌,掌握”,夫,夫妻财,产,产关系,制,制，确,切,切地说,就,就是，婚姻法第17、18、19条。,需要了,解,解的是,夫,夫妻人,身,身关系,，,，即结,婚,婚和离,婚,婚的程,序,序与要,件,件。,民事法,律,律基本,知,知识,3、配套,学,学习的,法,法律规,范,范,（1）婚姻法,（2）最高人,民,民法院,关,关于中华人,民,民共和,国,国婚姻,法,法若干问,题,题的解,释,释（一,）,）,（3）最高人,民,民法院,关,关于中华人,民,民共和,国,国婚姻,法,法若干问,题,题的解,释,释（二,）,）,民事法,律,律基本,知,知识,五、继,承,承法,1、意义,遗嘱、,遗,遗赠、,法,法定继,承,承而发,生,生的不,动,动产物,权,权变动,较,较为常,见,见。此,外,外，物权法第29条规定,：,：“因,继,继承或,受,受遗赠,而,而取得,物,物权的,，,，自继,承,承或者,受,受遗赠,开,开始时,发,发生效,力,力。”,2、主要,内,内容,继承的,概,概念、,特,特征与,类,类型。,其,其中，,需,需要“掌握,”,”的是法,定,定继承,、,、遗嘱,继,继承、,遗,遗赠。,民事法,律,律基本,知,知识,3、配套,学,学习的,法,法律规,范,范,（1）继承法,（2）最高人,民,民法院,关,关于贯,彻,彻执行中华人,民,民共和,国,国继承,法,法若干问,题,题的意,见,见,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,一、行,政,政法概,述,述,1、需要“掌握,”,”的内容,就是“,行,行政法,的,的基本,原,原则”,，,，包括,：,：行政,合,合法性,原,原则、,比,比例原,则,则、行,政,政信赖,保,保护原,则,则与行,政,政应急,性,性原则,。,。其中,就,就登记,机,机构而,言,言，特,别,别需要,注,注意的,是,是行政,合,合法性,原,原则。,2、需要“熟悉,”,”的内容,行政法,的,的概念,与,与特征,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,二、行,政,政主体,1、需要“掌握,”,”的内容,何为行,政,政主体,，,，行政,主,主体具,有,有什么,特,特征。,2、需要“熟悉,”,”的内容,行政公,务,务员的,职,职责,3、需要,学,学习的,配,配套法,律,律规范,（1）公务员,法,法,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,三、行,政,政行为,1、知识,点,点,不动产,登,登记的,性,性质，,究,究竟是,民,民事行,为,为还是,行,行政行,为,为，究,竟,竟是行,政,政确认,行,行为，,还,还是特,殊,殊的行,政,政行为,，,，这些,都,都有很,大,大的争,议,议。因,此,此，作,为,为不动,产,产登记,官,官应当,“,“掌握”：行政,行,行为的,概,概念、,行,行政登,记,记。,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,2、需要,学,学习的,配,配套法,律,律规范,（1）立法法,（2）行政许,可,可法,（3）行政处,罚,罚法,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,四、行,政,政法律,责,责任,1、知识,点,点,需要掌握的内容,是,是：行,政,政法律,责,责任的,构,构成要,件,件、行,政,政法律,责,责任的,追,追究与,承,承担。,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,五、行,政,政复议,1、知识,点,点,（1）需要掌握的是：,行,行政复,议,议的范,围,围与管,辖,辖、行,政,政复议,程,程序、,行,行政复,议,议决定,（2）需要熟悉的是：,行,行政复,议,议参加,人,人的特,征,征,2、需要,学,学习的,配,配套法,律,律规定,（1）行政复,议,议法,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,六、行,政,政诉讼,1、知识,点,点,（1）需要掌握的是：,行,行政诉,讼,讼受案,范,范围与,管,管辖、,行,行政诉,讼,讼参加,人,人、行,政,政诉讼,举,举证责,任,任、行,政,政诉讼,的,的结果,。,。,（2）需要熟悉的是：,行,行政诉,讼,讼程序,。,。,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,2、需要,学,学习的,配,配套法,律,律规范,（1）行政诉,讼,讼法,（2）最高人,民,民法院,关,关于执,行,行中华人,民,民共和,国,国行政,诉,诉讼法若干问,题,题的解,释,释,（3）最高人,民,民法院,关,关于审,理,理房屋,登,登记案,件,件若干,问,问题的,规,规定,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,七、行,政,政赔偿,1、知识,点,点,（1）需要掌握的是：,行,行政赔,偿,偿的构,成,成要件,、,、行政,赔,赔偿的,范,范围。,（2）需要熟悉的是：,行,行政赔,偿,偿的概,念,念与归,责,责原则,、,、行政,赔,赔偿程,序,序。,行政法,与,与行政,诉,诉讼法,基,基本知,识,识,2、需要,学,学习的,配,配套法,律,律规范,（1）国家赔,偿,偿法,（2）最高人,民,民法院,关,关于审,理,理房屋,登,登记案,件,件若干,问,问题的,规,规定,