房地产经济学第二章 房地产制度

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第二章 房地产制度,第一节 中国房地产制度概述,第二节 中国土地使用、管理制度,第三节 中国房产管理制度,第四节 中国房地产税收制度,第一节 中国房地产制度概述,一、房地产制度,1.,基本概念：房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行业规范准则。,2.,主要房地产制度：,世界上流行的两种土地使用制度,美国式土地私有制度,英国式土地使用权出租制度,第一节 中国房地产制度概述,一、房地产制度,世界上流行的两种土地制度,中国的土地使用、管理制度,中国的房产管理制度,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变,新中国成立后，中国房地产发展的五个阶段：,1.1949,1955,年第一阶段：,社会主义公有制计划体制下房地产制度的初步确立，具体制度包括：农村土地制度改革、接收旧政府房产和档案资料、确认房地产权属、没收敌伪产、打击房地产投机和各种非法活动建立新制度下的房地产管理制度。,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变,2,.,1956,1965,年第二阶段：,这一区段的房地产制度主要是对出租的私有房屋进行社会主义改造（赎买房主私有产权等），使城市房屋逐步发展成为公有制为主体的社会主义房地产管理制度。,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变,3.1966,1978,年第三阶段：,这个阶段处于十年动乱期间，在这个时期由于整个国家的法律制度建设遭到极大的破坏，在房地产管理方面不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的房地产管理制度也遭到了不同程度的破坏。,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变,4.1979,1987,年,第四阶段：,这一阶段是我国房地产业恢复和改革试验阶段，在这一阶段出台了,关于城市出售住宅试点工作座谈会情况的报告,、,城镇个人建房管理办法,（,1983,）、,城市建设综合开发公司暂行办法,（,1984,）、,城市房屋所有权登记暂行办,（,1987,）。这一阶段通过试点总结了经验，并对以后的房地产改革做了论证和总结，为全面推开房地产制度改革创造了条件。,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变,5.1988,至今第五阶段：,我国房地产业全面振兴和快速发展阶段，,1988,年修改的,中华人民共和国宪法,规定，城市的土地属于国家所有，土地使用权可以依照法律出让。另外，,中华人民共和国城市国有土地使用权出让转让暂行条例,（,1990,）、,城市土地经营管理条例,（,1992,）、新,中华人民共和国土地法,（,1998,）及房产登记、管理、房地产市场估价、住宅商品价格管理办法等政策的先后出台大大促进了中国房地产业的快速发展。,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,1.,城市土地国家所有制和农村土地的集体所有制,2.,城市土地有偿使用制度,城市土地使用权的出让和转让制度,工业用地,50,年；居住用地,70,年；商业用地,40,年。,出让方式、出让合同、出让管理,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,3.,国有土地使用权的转让、出租、抵押,转让,内涵,：土地使用者一方将土地使用权转移给另一方的行为。,转让合同、转让条件、转让管理登记、装让方式、装让程序,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,3.,国有土地使用权的转让、出租、抵押,出租,内涵：具有土地使用权的一方将土地及地上建筑物全部或一部分，提供给他人使用并收取租金的行为就是出租。,出租的条件、租赁合同和管理登记,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,3.,国有土地使用权的转让、出租、抵押,抵押,内涵：具备合法土地使用权的当事人，把土地使用权作为抵押物而获得债权人资金借贷的行为。,抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,4.,农村土地征用制度,目前最具争议的制度，体现了计划体制的特色，征地具有强制性、补偿标准僵化、体现了城市与农村、政府与农民的不对等。,征用土地的管理、补偿标准依据、土地权属的变更,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度,4.,城镇划拨土地的补办出让制度,是目前推动国企改制重要举措。,5.,城市总体规划,、,土地利用总体规划,限制下的土地利用原则,第二节 中国土地使用制度,二、中国土地使用制度的特点,1.,土地来源多样，造成土地市场竞争的不公平。,土地来源可以通过出让、划拨、补办出让和村镇用地改变土地用途等方式得到，而这些不同的方式在得到土地时，其成本差异是巨大的。,第二节 中国土地使用制度,二、中国土地使用制度的特点,2.,土地使用相关法律制度不规范，执行漏洞大。,现在房地长市场投机、炒作风盛行，在很多源头问题上都是土地使用相关法律存在漏洞所致。,第二节 中国土地使用制度,二、中国土地使用制度的特点,3.,土地一级市场由于受到政府垄断，地方政府为了利益最大化往往乐以招标、拍卖方式出让土地，这样通常会起到拉动房价抬升的效果。,第二节 中国土地使用制度,二、中国土地使用制度的特点,4.,虽然在短期内获得了巨大的成效，但总的来看，还存在土地使用制度不公平、不规范的问题。,第三节 中国房产管理制度,一、中国房产登记管理制度,1.,内涵：房屋所有权的确认和登记，明确规定房产产权的归属，在法律上保证房屋的所有属性。,房产登记程序：,初审、复审、审批、发证,第三节 中国房产管理制度,二、房产转让、出租、抵押管理,1.,转让,2.,出租,3.,抵押,第三节 中国房产管理制度,三、城市房屋拆迁管理制度,1.,拆迁补偿（补偿标准）,2.,拆迁安置（搬家补助、安置补助）,第三节 中国房产管理制度,四、房产评估管理制度,1.,房产评估,2.,评估机构,3.,评估依据（城市基准地价分级）,4.,评估方法（比较法、成本法、收益还原法、重置价格法，基准地价法等）,第三节 中国房产管理制度,五、中国房产管理制度特点,1.,房随地走，土地管理是房产管理的基础。,2.,房屋产权相对土地使用权来讲是一种更完全、更基本的权利，房屋产权是没有期限的，是一种包含所有权利在内的基本权利。,3.,房屋所有权的多样性。,第四节 房地产税收,一、房地产税收,1.,是国家税收的重要来源，也是国家税收的良好来源。,2.,世界不同地区对房地产登记和管理都普遍征税，如日本的取得税、登记税和转让税等；新加坡的不动产税，印花税等；中国台湾的土地增值税、赠与税、印花税、契税等；中国香港地区的物业税，印花税和买卖利得税等。,第四节 房地产税收,二、房地产税收的两种来源,1.,房地产进行交易时征税,2.,每隔一段时间，对土地价值进行评估，然后对增加的部分征收增值税。如台湾的土地增值税就是在土地所有权转移或设定典权时，或无转移而届满,10,年时，就自然涨价的增值额，向收益人征收的一种土地税。,第四节 房地产税收,三、房地产税收种类：,1.,房产税：房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值或出租房屋的租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。,2.,契税：房屋所有权发生变更时，新业主所交纳的一种税，我国目前为,3,左右。,3.,印花税：对交易活动中领取凭证所交纳的一种税，一般是购买印花税票贴在凭证上。我国对于将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免印花税。,第四节 房地产税收,4.,土地增值税：土地权属转移时，土地增值向原所有人征收的一种税。收取按照四级累进税率计算：,增值额未超过项目金额,50,，税率,30,。,增值额超过项目金额的,50,，不足,100,，按税率,40,计。,增值额超过项目金额的,100,，未超过,200,的按税率,50,计。,增值额超过项目金额,200,，按税率,60,计。,第四节 房地产税收,5.,营业税：对房屋销售、出租收入所征收的一种税种。目前的新出台的营业税，对规范房地产市场还是起到一定作用。,6.,城市维护建设税：,7.,固定资产投资方向调节税：,8.,企业所得税、个人所得税,9.,评估费、登记费、手续费、工本费、调查勘测费等。,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种：,一、对房地产企业,1.,营业税,2.,土地契税,3.,土地使用费,4.,城市维护税,5.,教育附加费,6.,房产税,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种：,（一）、对房地产企业,7.,企业所得税,8.,土地增值税,9.,个人所得税,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种：,（二）、对个人征收税种,1.,契税,2.,营业税,3.,印花税,4.,个人所得税,5.,登记费、工本费、勘测费、手续费、评估费等,6.,房产税,2006,年中国房地产税收变化,1.,2006,年,5,月,31,日出台,:,购房不足,5,年转手全额征营业税,2.2006,年,7,月,26,日 出台：强征二手房转让个人所得税,3.2006,年,11,月,20,日 出台：土地有偿使用费 提高一倍,2007,房地产税收变化,1.,国家税务总局网站,2007,年,1,月,16,日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，土地增值税,2,月正式起征,这意味着从,1993,年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。,2.2007,年物业税征收进行空转试点。,3.2007,年是否征收房地产消费税也不能定论,2008,年房地产新政,一、对个人首次购买,90,平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到,1%,。,二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。,三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。,四、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过,5,年,(,含,5,年,),改为超过,2,年,(,含,2,年,),转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足,2,年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。,2009,年房地产新政预测,一是进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。,二是进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如,“,小房换大房,”,、,“,由房改房进入商品房,”,等均可享受与首套房同样的政策优惠。,三是政府收购如,“,烂尾楼,”,等低价商品房用作保障房房源。,四是对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能,给予优质房地产项目适当的信贷支持,。,总结一,一系列涉及房地产的税种，主要集中在开发、交易、投资环节，多而重；占有环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这刺激了房地产投机行为。房地产税的开征则直接与消费者相关，这也是该税的开征问题引起这么大影响的原因。,总结二,房地产税应包括四个部分：交易税、财产税（持有环节）、转让增值税（或资产所得税）和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、转让增值税和消费税，转让增值税应采取累进制，而征收消费税目前应只限于高档住宅和第二、第三套住宅。,课堂讨论,房地产开发商售房需要完成哪些手续？,规划局；土地局；建设局；房管局,购买商品房如何办理“两证”么？,房管局；土地局,课后思考,1.,谈谈你对我国土地使用制度的认识？,2.,我国房地产税费都包含哪些内容？,