金融课件3(精品)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,不 动 产 金 融,(,第,3,讲,),中国人民大学公共管理学院,土地资源管理系,第三章 房地产金融基本原理,3.1,房地产金融概述,1,房地产金融市场结构,2,房地产资金流通模式,3,房地产金融机构,4,房地产金融的特点和作用,1.,房地产金融市场结构,1.,房地产金融市场结构（续）,房地产金融一级市场,(primary market),一级市场是指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程。,一级市场上的借款人主要包括：居民个人、房地产开发公司、房地产建筑公司及其他非房地产企业机构,。,居民个人为购买、建造或修葺住房而向银行申请贷款，银行发放的个人住房抵押贷款是居民获得购建房资金的主要渠道；,房地产开发公司通常是为获得房地产开发、经营资金而向银行申请贷款，也可以通过资本市场进行直接融资；,房地产建筑公司在建筑流动资金不足时，会向银行申请贷款或向资本市场融资；,非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。,1.,房地产金融市场结构（续）,房地产金融二级市场,(secondary market),二级市场包括,房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的过程；,发放个人住房贷款的金融机构出于资产流动性的考虑，会将个人住房贷款出售给二级市场的金融中介或一家特设机构,(SPV),，再由这些机构以所购入的抵押贷款资产组合为基础担保品，向证券市场发行抵押贷款证券。,抵押证券购买者通常为机构投资者，同时，也有少量有实力的个人投资者购买抵押证券。,二级市场上房地产有价证券的再转让过程。,房地产开发公司、房地产建筑公司等法人机构通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。,2.,房地产资金流通模式,资金在市场上的融通,直接融资,间接融资,在房地产金融市场上，间接融资是借款人获得房地产资金融通的主要渠道。对居民个人和大部分房地产开发公司等来说，均以间接融资渠道为主。,由于房地产直接融资模式与其他类型公司在资本市场上融资的理论与操作原理并无太大差别，因此，人们所提到的房地产金融一级和二级市场主要是指间接融资模式下住房抵押融资市场、房地产开发融资市场和住房抵押贷款证券化市场。,2.,房地产资金流通模式,3.,房地产金融机构,一级市场金融机构,吸收存款型的金融机构，在市场中发放各类房地产贷款,商业银行和各类互助性质的储蓄组织（储蓄与贷款协会，住房储蓄银行，信用合作社等）,保险公司在一级市场上通常只提供住房抵押贷款的保险或担保服务,二级市场,保险公司，养老基金在资本市场上购买抵押贷款证券,金融公司，共同基金等在资本市场上出售或发行房地产类证券（短期票据或长期债券及股票），筹集到资金向房地产领域发放贷款或在资本市场投资。,3.,房地产金融机构,房地产金融机构的公共机构特性,公营房地产金融机构包括国营银行、有关政府机构及有政府担保的私营金融机构。其职责是执行国家住房发展政策、调节住房金融市场资金余缺，因此，这类机构也被称为政策性住房金融机构。有的政策性住房金融机构不仅直接办理房地产金融业务，还直接进行住房投资。,美国政府公营房地产金融机构的职责主要是,:,管理、调节房地产金融市场，如联邦住房贷款银行系统,(FHLBS),对房地产金融机构进行监督和管理,;,为符合条件的中低收入阶层居民住房贷款提供担保或保险，但不直接办理贷款。如联邦住宅管理局、退伍军人管理局,;,在住房抵押二级市场上的政府和准政府房地产金融机构的主要职责是,:,收购住房抵押贷款、为抵押贷款证券的发行提供担保、委托或直接发行住房抵押证券等，如吉利美即政府国民抵押协会,(GNMA),、房利美即联邦国民抵押协会,(FNMA),和弗雷迪美即联邦住宅贷款抵押公司,(FHLMC),，尽管后两家机构目前已不再属政府所有，但仍然是具有政府性质的房地产金融机构。,3.,房地产金融机构,房地产金融机构的互助机构特性,互助合作性组织在房地产金融领域扮演重要角色。如英国建筑协会，德国住房储蓄银行，美国储蓄与贷款协会、储蓄银行等，这些都是互助合作性的住房金融机构。,互助合作性的房地产金融机构起源于合作社历史悠久的欧洲，后传入美国。美国各地相继成立了房屋互助会和房屋贷款协会。它们是美国除商业银行外规模最大的金融机构储蓄贷款协会和互助储蓄银行的前身，成为美国房地产金融市场上曾长期处于垄断地位的专营房地产金融机构。英国的建筑社团,1997,年在房地产市场上所占的份额仍达,58,。由此可见合作性组织在房地产金融领域的重要地位。,各国专营房地产金融的互助合作性住房金融机构中，运作最为成功的是德国和英国的住房储蓄银行，这与其稳定的利率和金融环境密切相关,;,而美国的住房储蓄与贷款协会却因市场利率的持续攀升和本国金融业的放松和竞争的加剧，曾在,20,世纪,80,年代以后一度陷入困境。,3.,房地产金融机构,3.,房地产金融机构,房地产金融机构的任务是,为房地产业筹集，融通资金并提供结算和其他金融服务。,房地产金融机构的筹资任务,吸收企业、事业单位和个人等的闲置未用资金,积极归集住房公积金、旧公房出售资金和房屋维修基金等各项房改资金,利用其他筹资工具归集资金,代理房地产开发经营企业向社会直接筹集资金,3.,房地产金融机构,房地产金融机构的任务（续）,房地产金融机构的投融资任务,房地产投资活动,房地产开发与经营贷款,房屋抵押贷款,其他资金运用任务,房地产资金结算任务,住房公积金结算,房租和物业管理费结算,购售房资金结算,其他资金结算,3.,房地产金融机构,房地产金融机构的任务（续）,其他金融服务任务,如房地产保险服务、房地产投资咨询、代编代审房地产项目预决算、代编房地产开发建设项目招标标底、提供抵押房地产价值估算、代理房地产买卖和代理房地产租赁等。,房地产金融机构提供其他金融服务，一方面可拓宽房地产金融机构服务领域，扩大社会影响，吸引客户，提高房地产金融机构的信誉,;,另一方面，还可增加房地产金融机构的收益，增强房地产金融机构的实力，降低房地产金融机构投融资活动的风险。,4.,房地产金融的特点和作用,特点,信贷资金来源的短期性和运用的长期性；,房地产金融是有担保的信用；,住房金融政府的干预性；,房地产金融业务成本较高，但收益较好。,作用,增加房地产资金投入，促进房地产业发展；,提高居民住房支付能力，支持居民住房消费；,调整银行信贷资产结构，改善资产质量；,执行国家房地产政策，有效调节房地产发展。,第三章 房地产金融基本原理,3.2,房地产融资中的法律概念,1,担保,担保是指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济合同中，债权人为保障自身的利益和债权的实现而采取的保障措施。,人的担保：,一般保证,连带责任保证,第三章 房地产金融基本原理,3.2,房地产融资中的法律概念,1,担保,物的担保：抵押，质押,抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依照有关法律的规定,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。,抵押物 抵押人 抵押权人,抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权，即债务人或第三人不转移对其财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不能履行债务时，债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。,第三章 房地产金融基本原理,3.2,房地产融资中的法律概念,1,担保,抵押权的特点,抵押权属于担保物权，其作用是担保债权的清偿，因此，抵押权从属于债权而存在，并将随着债权的清偿而消失；,抵押权担保的债权具有优先受偿权，即当同一债务有多项债权时，抵押权所担保的债权必须优先清偿,;,用益物权可设立抵押权，抵押标的除了完全物权即所有权外，用益物权如使用权等也可设立抵押权。,第三章 房地产金融基本原理,3.2,房地产融资中的法律概念,2,房地产抵押,是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保,在债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产,并优先得到偿还的行为。,可以作为抵押物设定抵押权的财产,抵押人所有的房屋和其他地上定着物。,抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。,抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。,抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。,依法可以抵押的其他财产。,可以设定抵押权的房地产,1.,依法获得的出让土地使用权,;,以,出让土地使用权,设定抵押权的,抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押,2.,依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权,;,以,出让土地使用权地块上的全部房屋,设定抵押权的,该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押,以,出让土地使用权地块上的部分房屋,设定抵押权的,该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押,3.,依法获得的房屋期权,;,4.,依法可以抵押的其他房地产。,可以设定抵押权的房地产,(,续）,房地产抵押后土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。,房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋，一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押，其所占用范围的土地上新建的房屋。二是 以土地使用权作抵押，该土地上新建造的房屋。,虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。,新增的房屋不属抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。,可以设定抵押权的房地产（续）,房屋期权是指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。,房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权。,以,期权房屋,设定抵押权的,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。同时为了保障相关债权人的利益,一般规定以预购商品房期权设定抵押权的,所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款,;,以,房屋建设工程期权,设定抵押权的,所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款,除非预购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款。,不能设定抵押权的房地产,1.权属有争议的房地产；,所谓权属有争议的房地产是指在诉讼期间的房地产。,2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；,3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；,文物保护的建筑物或有重要纪念意义的其他建筑物是指被国务院或有省、自治区、直辖市人民政府批准，或县级以上人民政府确定的建筑物。,4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；,5.被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；,6.依法不得抵押的其他房地产。,第,6,项涵盖面甚广，例如通过行政划拨、通过出让取得土地使用权而尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；集体所有土地被征用范围之内的房屋；未依法登记领取权属证书的房地产；行政机构所有的房地产，政府所有及代管的房地产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权等。,第三章 房地产金融基本原理,3.3,房地产融资中的财务核算,1,终值和现值,2,年金的计算,第三章 房地产金融基本原理,3.3,房地产融资中的财务核算,1,终值和现值,4,个最基本的组成部分,初始存款或投资资金的现值；,利率,时间或间隔,未来某个时点的终值,第三章 房地产金融基本原理,3.3,房地产融资中的财务核算,年金的终值现值计算,后付年金,在每年的年底存入,P,，连续,n,年，