地块产品建议书207年-课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,06,年楼市回顾暨,07,年展望,*,全程策划 专业服务,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,1,创鸿云东海地块项目,产品建议书,2019,年,9,月,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,1创鸿云东海地块项目2019年9月2019房地产营销策划大,2,三水市场宏观概括,三水地区供应量分析,竞争对手横向比较,项目自身思考,客户分析,产品定位,三水典型案例分析,方案导读,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,2三水市场宏观概括方案导读2019房地产营销策划大全策划,第一部分 三水市场宏观概括,第一部分 三水市场宏观概括,三水近两年来供地频繁，且在推地量大的情况下，土地出让价格相对不高，未能达到土地利用最大化，成为了上级领导部门重点关注的地方之一。,8,月，三水区政府实行暂停向市场供应土地，使得土地交易市场顿变冷清，另一方面，国家号召对土地管理部门展开了一系列的整风教育活动，三水区国土管理部门展开系列的学习活动，主要强调了以下方面：,（,1,）响应国家号召，积极配合做好地质灾害防治工作，加强监测预警，提高应急能力。,（,2,）国土资源管理部门应做好反腐倡廉工作，整顿部门内部的廉政之风，加强权利监督，深化改革，治理商业贿赂。,（,3,）,广东省实现卫片监察全覆盖,，,开展土地执法监察，提高执法监察的效率效能。对检查中发现的土地违法行为，及时予以立案，依法进行处理。,三水近两年来供地频繁，且在推地量大的情况下，土地出让价格相,以上整风清查工作的下达落实，直接导致以下结果：,三水三大规模项目：深业云东海地块（,3000,亩）、高尔夫体育花园（,2600,亩）、御江南（,4600,亩），因各种不同原因导致项目无法推进。,市场规范化更加明显，加大力度对规划、施工、销售等各环节的资质审查、进度监控，导致开发进度拖长、开发成本升高。,较为关键的是，三水地区对于贯彻国六部提出的“,90/70,”条例的实施审核将更加严格。,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,以上整风清查工作的下达落实，直接导致以下结果：2019房,第二部分 三水地区供应量分析,第二部分 三水地区供应量分析,三水片区06年供求关系,供应量集中在年底爆发，从年中开始，恒达、爱伦堡、天鹅湖、东海蓝湾的持续推货，让市场出现“供过于求”的现象，并且累积到,07,年形成较大的市场销售压力。,07,年各大楼盘继续推货，雅居乐等项目的加入市场，令房地产市场竞争更趋白热化。,三水片区06年供求关系供应量集中在年底爆发，从年中开始，恒达,三水片区06年价格走势,去年三水房地产价格几乎每日都在攀升，西南城区总体均价已突破,3000,元,/,，这归结于外来强大发展商的加入，以及产品升级换代集中引爆而致。,07,年，,三水楼价创新高,4452,元,/m2,，自,5,月均价首破,4000,元,/,平方米之后，,6,月份的三水楼价再次站上最高点：,4452,元,/,平方米。,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,三水片区06年价格走势去年三水房地产价格几乎每日都在攀升，西,三水片区06年面积走势,由于供应量的问题，年初的户均面积变得没有指标性，纵观供应量较大的下半年，户型面积有逐步走大的倾向，市场明显希望向高端化靠拢。反观中小户型变得非常稀缺，,07,年估计,120,以下的舒适与实用并重的户型会收到市场热捧。,三水片区06年面积走势由于供应量的问题，年初的户均面积变得没,三水市场高端洋房、联排别墅供应量预测,区域,项目,规模,云东海,绿湖爱伦堡,1300,亩,丽日坚美森林湖,320,亩,丽日天鹅湖,1400,亩,山水庄园,600,亩,白坭,德宝项目,1400,亩,西南沙头,雅居乐项目,340,亩,西南市中心,恒达花园,227,亩,江南新区,御江南,4600,亩,合计,约,12467,亩,以上项目规划内均包括部分高端洋房、联排别墅，预计今年全年的供应将是：,联排别墅：,300,套，高端洋房：,1200,套,三水市场高端洋房、联排别墅供应量预测区域项目规模云东海绿湖爱,随着今年三水土地整风运动的结束，新开发的大型项目将集中于,07,年底至,08,年中旬放量销售，市场竞争将加强,。,较多且较集中的货量推出，仅依靠三水本地市场消化能力有限。特别是高端的别墅、类别墅、大面积洋房产品，将透支本地的市场潜力。,各个项目将努力向外拓展客源，包括桂城、禅城、广州等地区。凭借自身的地理位置、生态环境价值、产品研发等方面的优势产生大盘效应，吸引外区的高消费能力群异地置业。,小结：,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,随着今年三水土地整风运动的结束，新开发的大型项目将集中于07,第三部分 竞争对手横向比较,第三部分 竞争对手横向比较,07年指标项目数据对比分析,指标项目,供货类型,主力户型,总价范围,竞争优势,天鹅湖,双拼联排,四联排,洋房,300350,260290,133,四房,220270,万,140170,万,5060,万,大环境、大配套,云东海区最好湖景资源,丽日坚美森林湖,双拼联排,四联排,多层洋房,未确定,未确定,依靠森林公园资源,云东海最佳交通区位优势,御江南,联排别墅,情景洋房,160290,110210,难得的江景资源，生态资源,地块规模大，市场关注度高,别墅性价比高,雅居乐,联排别墅,多拼别墅,四合别墅,洋房,洋房,120,160,联排别墅,140350,发展商品牌号召力,多年来丰富的高端,别墅操作经验,爱伦堡,洋房,独立别墅,130150,4060,万,背靠森林公园,恒达花园,洋房,130150,4080,万,优越地段，城市中心区域,东海蓝湾,洋房,81,114,3560,万,市区地段，西南河涌景观工程支持，开发团队实力强大,小面积户型紧缺,07年指标项目数据对比分析指标项目供货类型主力户型总价范围竞,洋房市场的竞争&突破,本案,洋房是竞争最激烈的层面，针对每一个竞争对手将采取不同的突破策略,恒达花园,绿湖爱伦堡,雅居乐,天鹅湖,凸显性价比优势，以区域环境来打动西南城区,客户，周边布点的方式截流对手客户,比对手产品特色更精彩，交通上更加便利,以纯粹的园林风情和人性化的产品取胜,碍于其综合实力，可适当避开雅居乐的强势,推广期。借势云东海项目的推广期与之抗衡,比起对手有明显的地理位置优势，更近于城,市，借势对手推广期，截流云东海来访客户,森林湖,本案最直接竞争对手，在定位上尽量避免正面,冲突，寻求定位、产品、推广的差异化,洋房市场的竞争&突破本案洋房是竞争最激烈的层面，针对每一个竞,除东海蓝湾外，市场上缺乏,110,以下的小三房、,80,以下的两房产品。公寓产品则出现完全空缺状态，,故今年,1,月、,4,月东海蓝湾的两次推货三房单位都迅速售罄。,各个项目滞销的,110,160,的大平层户型产品普遍缺乏景观、朝向支持。,随着各个项目单价的上升导致总价超出可承受范围，因洋房产品的销售面涉及市民的基本生活的刚性需求，故洋房类产品实际成交面积趋于下滑；,小结：,小结：,第四部分 项目自身思考,2019,房地产营销策划大全,策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！,中国房策网,fangce,海量房地产营销策划资料下载！,QQ,：,69031789,第四部分 项目自身思考2019房地产营销策划大全策划必备,从地块指标分析，本案相对于三水区其他项目体量较小，且高达,2.4,的容积率，初步定性为,精致型洋房类产品,本案地块数据资料,位置,三水西南区，广三高速云东海出口向云东海大道前行,100,米,占地面积,77608,平方米,总建筑面积,186000,平方米,容积率,2.4,建筑层数,多层小于,6,层,高层小于,23,层,绿化率,33%,建筑密度,23%,自身初步定性,从地块指标分析，本案相对于三水区其他项目体量较小，且高达2.,本案的出击点,没有周边环境支持，我们靠自身园林，做最好环境的洋房,没有大规模体量的支持，我们依靠截流，借势，旁敲侧击,寻求市场空白点，形成竞争差异化，快人一步给市场下最准的一刀,本案的出击点没有周边环境支持，我们靠自身园林，做最好环境的洋,第五部分 客户分析,第五部分 客户分析,购买客户群分析要点,为准确地把握三水客户的置业需求心理，为本项目制定出合理的户型配比建议，我们需要明确地认知客户的需求特点。以市场数据为参考，以客户需求为指导，推导出本项目的最佳户型配比。（调用过往三水操作项目的深度访查案例）,寻找本项目的同源客户群，是制定户型配比建议的基础。,购买客户群分析要点为准确地把握三水客户的置业需求心理，为本项,受访客户语录,背景：蒋先生、太太，三水中学教研主任和三水社保局公务员,如果选择留在三水本土置业，必须环境要好，小区管理要好。,购买面积要在,120,，小高层单位没所谓，最好有套房设计。,房子最好赠送很大的入户花园，可以做些假山、流水、鱼池。,个人比较喜欢的楼盘是山水庄园、丽日天鹅湖等。环境好，风水好，花园够漂亮。,在配套方便觉得越多越好，可能是年纪大了，反而更注重康体配套，羽毛球场、网球场、篮球场、恒温泳池、棋牌、瑜珈、雪茄。,购买房产主要是改善居住环境，对于房地产的投资保值比较有信心，希望,5,年后有,3050%,的升幅。,能接受的单价为,4500,元,/,以内，能接受的总价为,50,万，首付在,2030,万之间。,觉得现在三水楼市的房价上涨太快了，认为还是有上升的空间，但会出现泡沫。,受访客户语录背景：蒋先生、太太，三水中学教研主任和三水社保局,受访客户语录,背景：刘先生，文峰路工商局办公室主任（,30,岁，有小女刚满周岁）,本地的房地产供应比较多，选择面也广，我们都喜欢住三房。,虽然南海那边地产也开始热，产品升值空间也存在，但作为三水人，很少会考虑到外区置业，本地的情结还是比较重。,自己是公务员，较为实在，要求,100120,户型。因现在房价上涨，若以后有小面积的紧凑型三房推出也会考虑。,三水人还是比较低调，开车以日本车为主。,受访客户语录背景：刘先生，文峰路工商局办公室主任（30岁，有,受访客户语录,背景：三水海畔名苑销售部经理,三水特别是沙头已经属于城郊结合部，生活氛围一般，但,作为首个三水具规模的专业开发管理的小区,海畔名苑，客户非常受落，且热情追捧。,三水区内拥有大批量的公务员，包括警局、农场、劳教所等，对本地优质的，性价比高的楼盘相当青睐。,三水本土人婚姻比较年轻化，工作压力不算大，很多人会选择在,25,岁前结婚，,买房子结婚的现象非常普遍,。,三水客户购房比较务实，尤其是现在房价飞涨的年代，如果不是特别优质的房子，考虑出手还是非常慎重。,三水人偏爱,园林景观漂亮、社区物管严密的楼盘。村民购房时比较贪小便宜，希望获得较多赠送面积,受访客户语录背景：三水海畔名苑销售部经理,小结,2,、洋房客户选择户型主要受总价影响，,置业总价在,4060,万元的幅度,，具体价钱客户要求看产品后再定；其中大部分以平层单位为主，其次的就会跳开一定层次，去选择购买复式，或者别墅单位。,3,、在上述总价条件影响下，洋房客户选择户型的置业面积主要以,100,150,为主，属于洋房的主流面积范围，但随着房价的不断上涨，总价