城市住房保障和房地产开发顾建发课件

,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,城市住房保障和房地产开发,顾建发,一、住房保障,（一）住房保障的历史,时间：1998年试点，2002年全市推广,标准：住房面积5平方米6平方米7平方米,收入状况从低保、600、800、960、1160,（二）住房保障的现状,2010年，上海住房保障从原先单一的廉租房保障，已经形成了廉租房、经济适用房、公共租赁房、动迁安置商品房,四位一体的住房保障体系。,1,城市住房保障和房地产开发顾建发一、住房保障1,1、廉租房不断创新完善,一是上海市不断调整完善廉租住房政策，这主要体现在以下三方面：,第一，不断扩大廉租房申请标准。,第二，优先满足特殊困难家庭的实物配租，,第三，廉租房进入的门槛逐步降低，,二是上海廉租房保障体系的完善与创新。,第一，完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制。,第二，整合多方资源拓宽房源供给渠道。,2,1、廉租房不断创新完善2,2、经济适用房制度有序启动,2008年中出台了上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）。,2009年6月24日上海正式出台上海市经济适用住房管理试行办法，,上海首批经济适用房的申请审核、销售供应在2009年12月 24日启动，,2010年8月13日上海首批经济适用房试点区域徐汇区符合条件的申购家庭正式启动签约购房。,2011年，经济适用房在上海全面推广展开。,3,2、经济适用房制度有序启动3,3、住房保障的要求注入旧区改造,三大机制：“事先征询”新机制、“数砖头加户型托底”新机制、“就近安置”新机制。,“四个结合”：1.坚持旧区改造与城市发展相结合，,2.坚持旧区改造与住房保障相结合。,3.坚持旧区改造与扩大内需相结合，,4.坚持旧区改造与产业发展相结合,4,3、住房保障的要求注入旧区改造4,4、公共租赁住房迅速启动,2010年6月3日，上海市出台了上海市发展公共租赁住房的实施意见(征 求 意 见 稿)。9月16日正式颁布了上海市发展公共租赁住房的实施意见，年内可启动的公共租赁住房项目（含单位租赁房）可超过100万平方米。,5,4、公共租赁住房迅速启动5,（三）住房保障的国际经验,1、美国住房保障制度,美国是市场经济非常发达的国家之一，居民的住房问题在世界上也是解决得比较好的，九十年代初，每户居民的平均居住面积已经达到174平方米，并且98%的住宅，室内配备现代化的设备。目前美国住房自有化率已经超过70%，居世界前列。,6,（三）住房保障的国际经验6,（1）美国住房保障制度发展的四个阶段：,第一阶段：,20世纪30年代到二战前，联邦政府将解决房屋市混 乱和低收入居民的住房问题作为主要政策目标。,第二阶段：,二战后到50年代末，由于战争等原因造成住房严重短缺，政府启动了各种优惠政策大力扶持住房建设，重点解决供给不足问题。,第三阶段：,20世纪60年代初到70年代，公共住房建设的核心地位开始淡化，以租房补贴为代表的新型住房援助政策被提出。,第四阶段：,20世纪80年代后，联邦政府推出了一系列税务与贷款改革，加快住房自有化发展。,7,（1）美国住房保障制度发展的四个阶段：7,（2）美国住房保障制度的四大特色,：,一是不断加强住房保障的法制化。,二是提供较低租金的公共住房。,三是加快住房私有化步伐。,四是积极实施住房保障财税和金融政策。,（3）美国住房保障的绩效评价,8,（2）美国住房保障制度的四大特色：8,2、英国的住房保障制度,英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。英国的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。,（1）、英国住房保障模式,英国的住房居住方式分为三种类型：,一是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。,（a）为租用公房居民提供的福利。,（b）为租用私房居民提供的福利。,（c）为自有住房居民提供的政策支持。,（d）为贫困家庭追加的住房福利。,（2）、英国住房保障政策支持。,首先是住房政策。其次是房地产市场政策。第三是住房信贷消费政策。,（3）.英国住房保障绩效评价。,9,2、英国的住房保障制度 9,3、法国住房保障制度,法国是一个人人共享福利的社会，“居者有其屋”是其福利体系的基本构成。,（1）、法国住房保障制度的法律保障。,早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房（HBM）制度的最初的法律。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定每个超过3 500人口的城市（巴黎地区为1 500）廉租房（HLM）占全部住房建筑比例不得低于20，违者将受到处罚。,法国廉租房通常只有市场价格的三分之一，最低的仅有六分之一，供应对象为中低收入阶层的居民。,（2）、法国住房保障制度的成效。,每1000法国人拥有69.2套福利性住房，廉租房占法国可出租房的50%左右，法国因此成为欧洲社会中拥有住房率最高的国家。,（3）、法国住房保障制度的绩效评价。,10,3、法国住房保障制度10,4、日本住房保障制度,二次世界大战后,随着日本经济的发展,日本政府逐渐认识到需确立长期住宅供给体制的必要性.。,（1）、日本的住房供应体系,日本的住房政策始终遵循“保低放高，以低调市”的原则，政府对于市场的租金和售价不做直接干预，而是通过低价出租或出售公营住宅来调节市场价格。公营住宅，住宅公团和住宅金融公库是日本住房政策的三大核心。,11,4、日本住房保障制度11,（2）、日本住房政策的演进,日本的住房政策始终遵循“保低放高，以低调市”的原则，政府对于市场的租金和售价不做直接干预，而是通过低价出租或出售公营住宅来调节市场价格。因此，日本住房政策的演进也并不像英国那样特征鲜明，但仍然按照政府补贴由面向住房建设者转变为面向中低收入家庭，保障住房建设与管理市场化的方向转变。,据此，日本的住房政策演进可以划分为两个阶段：,（a）战后至1995年，大规模新建保障住房。,（b）1996年至今，公营住房管理市场化。,（3）、日本住房保障绩效评价,12,（2）、日本住房政策的演进12,（四）住房保障：“十二五规划”,100万套：廉租房5万套，公共租赁房10万套，经济适用房40万套，动迁安置配套商品房45万套。,13,（四）住房保障：“十二五规划”13,图一 2010年2011年一季度房地产开发投资资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,二、房地产开发,（一）、上海房地产市场分析,1、房地产投资额继续保持高位运行,2010年上海房地产开发投资额1,980.68亿元，比2009年同期增长35.30%。,14,图一 2010年2011年一季度房地产开发投资资料来源：,图二 2010年2010年2011年一季度商品房住宅面积资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,2、房地产市场呈现“价滞量跌”格局,（1）住宅成交量出现明显萎缩,2006、2007、2008年上海市商品住宅成交量分别为2615.49万平方米、3279.17万平方米、1965.86万平方米。2009年商品住宅成交量达到2928.04万平方米，同比增长48.9%。2010年1,685.35万平方米，下降42.4%。,15,图二 2010年2010年2011年一季度商品房住宅面积,图三 2010年2010年2011年一季度商品房施工面积资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,（2）商品房在建规模继续扩大,图四 2010年2011年一季度商品房开发面积资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,16,图三 2010年2010年2011年一季度商品房施工面积,图五 2010年2010年2011年一季度商品房竣工面积资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,（3）竣工面积仍呈下降态势,2010年商品房竣工面积下降7.8%，商品住宅竣工面积下降7.5%。,17,图五 2010年2010年2011年一季度商品房竣工面积,图六 2010年2010年2011年一季度上海商品房销售面积资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成。,（4）商品房销售面积低位运行,2010年商品房销售面积2,055.53万平方米，比2009年下降39.0%。,18,图六 2010年2010年2011年一季度上海商品房销售面,图七 2010年2010年2011年一季度房地产商办投资额资料来源：根据上海统计局月度数据整理而成,2、存量房成交面积也是大幅下降,根据上海房地产交易中心统计，上海存量房成交面积上半年仍保持增长，但增速不断趋缓，7月份出现下降，此后降幅逐步扩大。2010年，本市存量房交易面积1966.86万平方米，比2009年同期下降30.0%；存量住宅交易面积1132.8万平方米，下降34.6%。很明显，上海的二手房市场和一手房市场一样，受新政的影响成交量出现较大的萎缩。,3、商业楼宇开始出现回暖,19,图七 2010年2010年2011年一季度房地产商办投资额,4、土地市场从热到温再到冷,（1）土地出让金达到新水平。,（2）1-2月继续上演火爆行情，溢价率高于100%。,（3）3月开始降温，溢价率低于100%,（4）3月底4月初底价成交。,20,4、土地市场从热到温再到冷20,三、稳定房地产市场对策建议,（一）在舆情宣传中，要正确处理好房地产业的定位,（二）在思想认识上，要还住房的本原,（三）在具体行动上，住房保障要落实到位,（四）提高房地产宏观调控的执行力,（五）进一步完善“房产税”,（六）在政策设计上，多用经济手段少用行政命令,（七）增强房价的透明度，正确引导住房价格预期。,（八）可以借鉴国外的经验,21,三、稳定房地产市场对策建议21,谢谢！,22,谢谢！22,