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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,XXX,同类项目调研建议报告,青城山竞争项目区位示意图,青城山市场重点在售项目有：中铁水映青城、龙湖小院青城、泰达上青城、香颂湖国际社区、中信云栖谷、上善栖、青城山房、芙蓉青城、逸岭锦江、假日青城,365,宅院。,项目名称,龙湖,小院青城,开发商,龙湖地产,位置,都江堰市青城山镇崇青线北侧,项目基本情况,占地面积,210000,平方米 ，建筑面积,10,万平方米；一期,170,亩，二期,80,亩，容积率：,0.5,；绿化率：,45%,项目配套,紧靠规划和在建中的青城山古镇，毗邻青城山国际高尔夫俱乐部,自身有少量商业配套,在售产品类型,独栋（清水未售）,叠拼别墅（精装）,双拼别墅（精装）,主力户型,350,平米,85,平米,-135,平米,（赠送面积约为,40-60,平米）,137-200,平米,（赠送面积约为,60-80,平米）,均价,预计,1.7,万元,/,（价格为实得均价）,1.3,万元,/,（价格为实得均价）,1.5,万元,/,（价格为实得均价）,开盘时间,2010-07,销售情况,2010-07开盘，开天销售63套，8月成交金额1.8亿，全年成交3.3亿元，占青城山总成交额一半。,2010,年,4,月开盘至今，共售出,400,套左右。,客户情况,客户以龙湖内部客户为主，成都客户和本地客户为辅。,项目特点,小院青城跳脱出区域的整体风格包围，选择了所谓新亚洲风格的东南亚风格建筑 ，以窄巷、矮墙与小院作为规划设计的核心，景观环境设计较细致，有曲径通幽的意境。产品方面，赠送的面积较大，户型注重功能设计，大部分都是把厨房放在地下空间，地上多为娱乐空间。,项目现状,营销活动,道旗、户外广告、路牌、站牌,开盘时间,2010,年,7,月,工程进度,3,批次接受咨询,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,（价格为实得均价）,销售套数,销售占比,2010,年,7,月,701,套,叠拼精装约,85-135,赠送面积约为,40-60,1.3,万元,/,左右,560,套,80,%,双拼精装,137-200,赠送面积,约,为,60-80,1.5,万,/,左右,独栋清水约,350(,未售）,1.7,万元,/,左右,青城山房地产市场典型项目分析：,龙湖小院青城,项目名称,中铁,水映,青城,开发商,中铁置业四川新锐实业投资有限公司,位置,成都都江堰市,青城山,106,国道旁中心镇梅花村,123,组,项目基本情况,占地面积：,201993,平方米，建筑面积：,140841,平方米，容积率：,0.68,，绿化率：,42%,配套,配套包含特色,SPA,、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系,在售产品类型,洋房（精装）,双拼,主力户型,40-80,平米,90-160,平米,均价,1.3,万元,/,1.8,万元,/,开盘时间,2010-08,销售情况,2011,年,8,月开盘，预收诚意金,19,套，销售,5,套左右，共计,24,套。,客户情况,客户,都,为成都城区及少部分都江堰客户，多数是中铁的老客户及老带新客户。,项目特点,项目主打度假资源价值，不仅提供简单居住功能的住所，在配套、服务、生活方式等方面应体现休闲度假功能。本项目产品设计重点考虑度假功能，其精装度假洋房是其特色产品，,整个园区引活水入园，借地势高差，打造纯天然水系。,项目现状,营销活动,路牌、网络、活动、农家乐,开盘时间,2011,年,8,月,工程进度,洋房主体三层,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,8,月销售套数,销售占比,2011,年,8,月,230,多套（双拼占,16,套）,洋房（,40-80,）,1.3,万元,/,（精装）,诚意金收取,19,套，成交,5,套左右，共计,26,套,11,%,双拼（,90-160,）,1.8,万元,/,青城山房地产市场典型项目分析：,中铁水映青城,项目名称,上善栖,开发商,四川亿兴置业,位置,都江堰市青城山前山门南行,800,米,项目基本情况,用地面积：,227.34,亩，总建筑面积：,76000,平米，其中住宅,72000,平米，商业配套,4000,平米；积率,0.5,，绿,化,率,50%,配套,商业和会所、,社区超市、咖啡馆、书吧、酒楼等配套,、东软学校的配套,在售产品类型,合院洋房（精装）,双拼（已售完）,主力户型,62-126,平米,220,平米,均价,1.4,万元,/,1.35,万元,/,开盘时间,2007,年,9,月,1,日,销售情况,自,2007,年,9,月开盘至今，共售出约,360,套房源。,客户情况,成都客户占,80%,，外地客户占,20%,（深圳、北京客户较多）；客户年龄多在,35-40,岁，喜欢,60-70,年代的感觉，喜欢大院生活的感觉,项目特点及卖点,项目为大围院产品设计，使人具有院落的感觉，建筑部件和材质的细致考虑，上善栖外墙砖为云南腾冲的火山石，具有无辐射不风化不褪色的特点；充分借用外部资源，上善栖之业主可凭业主卡进入东软学院园区，享受学校的各种配套，例如运动场地、图书馆等。,项目现状,营销活动,道旗、户外广告、前山发放资料、报广,销售政策,一次性,3,、按揭,1, 精装销售,工程进度,现房、,9,号楼主体封顶,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,现卖二期,750,套,叠拼洋房（,62-126,）,1.4,万元,/,500,套,（,8,月销售,7,套）,66,%,双拼,（,220,）,1.35,万元,/,（已售完）,青城山房地产市场典型项目分析：,上善栖,项目名称,青城山房,开发商,四川广居民生实业有限公司,位置,都江堰市青城山,106,省道西侧（青城山前门约,1500,米，青城山外围保护带内）,项目基本情况,占地,251,亩，一期,197,亩，二期,54,亩；建筑面积,47628,平方米，一期,43838,平方米，二期,3790,平方米；容积率一期,0.33,，二期,0.1,；绿化率,50%,，二期,70%,配套,水疗会所,在售产品类型,分体独立院落,小公寓（精装）,主力户型,175-212,平米,49-130,平米,均价,1.5,万元,/,1.4,万元,/,开盘时间,2008,年,3,月,22,日,销售情况,自,2008,年开盘至今，共售出,240,套左右。,客户情况,80%,是成都客户，,10%-15%,是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以,40-50,岁中年人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。,项目特点,整体规划格局分为三部分：组院独栋别墅住区、度假公寓及商业公建区、独立水疗会所区。项目整体自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。项目在入口处用近,30,亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的观景效果。,项目现状,营销活动,户外广告、路牌、导示牌,销售政策,按揭,0, 一次性,5,（基本上不接受按揭）,工程进度,一期二批次现房,销售情况,一期二批次开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,2011,年,1,月,75,套,独院,(175-212),1.5,万元,/,40,套,53,小公寓,(49-130),1.4,万元,/,青城山房地产市场典型项目分析：,青城山房,项目名称,假日青城,365,宅院,开发商,中铁瑞城置业有限公司,位置,都江堰市青城山镇青景村，距规划的成都至都江堰快速客运铁路终点站仅,200,米左右,项目基本情况,占地面积,194,亩，建筑面积,68483,平方米，容积率,0.5,，绿地率,50%,配套,紧邻豪生国际酒店、学校、青城山快铁终点站,在售产品类型,合院,叠拼,主力户型,110-170,平米,110-140,平米,均价,1.3,万元,/,1.3,万元,/,开盘时间,2010年3月,销售情况,成都客户为主，目前的客户来源主要是中铁内部客户及其亲戚朋友。,客户情况,2010年3月开盘，200余套全被售完（实际上在开盘前已全面被预定），其营销方式基本为行销，多为假日青城业主、中铁内部或熟人消化，目前以销售,300,套左右,项目特点,开发商对假日青城,365,宅院之建筑进行了更人性化的优化，例如对建筑底部进行架空，隔离潮湿。层高达到,3.3,米，预留地暖系统，从而确保夏天享受青城山的清凉，冬天不受寒冷。,合院别墅；面积适中，总价得到控制。,项目现状,营销活动,项目围墙（紧邻快铁站口）,开盘时间,2010,年,12,月,工程进度,主体完毕进入绿化阶段,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,2010,年,12,月,578,套,（二期,114,套）,合院约,110-170,1.3,万元,/,548,95,%,叠拼别墅,110-140,平米,1.3,万元,/,青城山房地产市场典型项目分析：,假日青城,365,宅院,项目名称,泰达上青城,开发商,成都泰达新城建设发展有限公司,位置,都江堰市青城山镇快铁总站旁,项目基本情况,占地面积,92200,平方米 ，建筑面积,120000,平方米，一期容积率为,0.68,，绿化率：,44.3%,配套,拥有大体量商业街、“中国结”设计型精品酒店、东南亚风情度假酒店等,产品类型,酒店式公寓（全装全配）,酒店,企业公馆（未售）,底商,主力户型,面积,40-100,平米,350,平米平层（,5,层）,100,平米,均价,开盘时间,2011,年,3,月,26,日,销售情况,项目于,2011,年,3,月,26,日开盘，共推出,239,套小户型商业产品，一共销售,77,套左右。其后推出底,商,100,左右，销售,5,套左右。,客户情况,一期产品主要为小户型产品，客户主要为都江堰和成都投资型客户,项目特点,泰达上青城紧临本项目，占地,526,亩，规模比本项目小一些，其六大产品类型包括酒店、会馆、住宅等，与本项目有很大的相似之处。其中商业园区建筑面积近10万平米，位于项目商业价值最高的南面，规划了大型超市、经济型酒店、小户型公寓、精品商业等休闲餐饮及文化娱乐功能区，是服务整个社区、辐射周边的综合性休闲商业街区，一期建设的产品主要是商业部分和办公楼部分，商业、总部基地先行。,12000,元,/,平米,15000,元,/,平米,项目现状,营销活动,导视牌，倒旗，报广，现场活动,精装公寓开盘时间,2011,年,3,月,工程进度,地上,4,层,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,2011,年,3,月,200,套,酒店式公寓,40-100,1.2,万元,/,左右,82,套左右,45%,青城山房地产市场典型项目分析：,泰达上青城,底商,100,左右,1.5,万元,/,左右,项目名称,海航,香颂湖国际社区,开发商,四川鸿景实业有限公司,位置,都江堰市翠月湖镇,项目基本情况,占地面积,133.3,万平方米，约,2000,亩，建筑面积,80,万平方米，一期容积率为,0.65,，绿 化 率：,50%,配套,项目内有,10,公里内河环绕,由,18,个纯别墅岛组成；整个社区有,4,个，其中三个面向整个项目的会所有水疗、西餐厅、运动会所和别墅区内的家庭会所，海航酒店及文化艺术中心,在售产品类型,独栋别墅,联排别墅,双拼,主力户型,296-469,平方米,164-177,平方米,212,、,215,平米,均价,2.2,万元,/,平米,1.56,万元,/,平米,1.8,万元,/,平米,开盘时间,2010-06,销售情况,2010年6月5号第一批开盘，推出48套，8月21一期第二批，推出28套；开盘当天成交量达,90,%。一期一、二批次已基本售完，目前在售一期三批次。,2010,年,6,月开盘至今，共售出,260,套左右。,客户情况,以成都客户及海航内部为主，约占,60%,，部分重庆客户 ；主要以老板、煤矿主、代理商为主,项目特点,项目采用国际领先的,PUD,开发模式分期开发，社区内有,10,公里内河环绕,由,18,个纯别墅岛组成；整个社区有,4,个会所，有水疗、西餐厅、运动会所和别墅区内的家庭会所。项目是集洋房、别墅、欧洲商业街、城市,级配套于一体的复合型低密度项目。,项目现状,营销活动,道旗、户外广告、路牌、站牌、商报、活动,二批次开盘时间,2011,年,7,月,23,工程进度,主体封顶,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,二期,（,2011,年,7,月,23,日）,47,套,联排,164-177,联排,:1.56,万元,/,双拼,:1.8,万元,/,独栋,:2.2,万元,/,27,套,57%,双拼,212,、,215,独栋,296-469,青城山房地产市场典型项目分析：,香颂湖国际社区,项目名称,中信云栖谷,开发商,中信地产成都分公司,位置,都江堰市二环路玉堂镇铁军路,项目基本情况,占地面积,5500,亩，,800,亩商业，,2400,亩居住区，,2300,亩高尔夫；分四期开发，首期占地,163,亩，,200,余栋，一期容积率为,0.5,，绿 化 率：,38.12%,配套,800,亩商业集生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园和高端商业于一体 ，包含大型,MALL,、商业街 、风情酒吧街 、特色商店 、家庭娱乐中心，高尔夫球场,在售产品类型,独栋别墅,叠拼别墅,洋房,主力户型,220-300,平方米,110-150,平方米,80-90,平米,均价,大独栋：,2.6,万元,/,，,小独栋：,1.4,万元,/,1.1,万元,/,平米,0.9,万元,/,平米,开盘时间,2010-10,销售情况,一期推出独栋、叠拼各140多套，一期第一批次销售30多套，2010年10月16日推出第二批次，产品类型为独栋、叠拼；二期2011年7月开盘，二期首批次已售罄，开盘至今共售出,380,套左右。,客户情况,客户,50%,为北京、深圳客户，以及成都城区及少部分都江堰客户，多数是中信的老客户及老带新客户。,项目特点,产品以院子、露台等休闲空间的打造为重点，拥有完整的商业配套，为度假别墅提供,多样且高端的休闲,平台。从大型,MALL,到水岸商业街，从风情酒吧街到特色商店，从家庭娱乐中心到五星级酒店打造的高端会,议中心，包罗各种商业风格与形态。,项目现状,营销活动,道旗、户外广告、路牌、站牌,一期二批次开盘时间,2011,年,7,月,工程进度,主体施工中,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间（）,均价,销售套数,销售占比,2011,年,7,月,200,套,大独栋,300,小独栋,220-240,大独栋：均价,2.6,万元,/,小独栋价,1.4,万元,/,90,套,75%,叠拼（,110-150,）,均价,1.1,万元,/,左右,洋房（,80-90,）,均价,0.9,万元,/,左右,青城山房地产市场典型项目分析：,中信云栖谷,项目名称,逸岭锦江,开发商,成都泰逸置业,位置,都江堰市外山风景区内（青城国际高尔夫球场旁）,项目基本情况,总占地,2000,余亩，其中一期规划,400,亩；容积率,0.1,；绿地率,75%,配套,紧临高尔夫球场，有超五星级假日酒店作为配套,在售产品类型,独栋别墅,主力户型,260-808,平方米,均价,均价,20000,元,/,平米,开盘时间,2009,年,5,月,14,日,销售情况,作为震后青城山首个别墅盘开盘，开盘前预订了,20,余套房源，主要通过开发商关系客户内部消化，实现销售,8000,余万元，总共卖出,110,套左右，现剩下不到,10,套。,客户情况,成都高端客户为主兼具一部分省外投资客户,项目特点,逸岭锦江的北美风格在绝大多数为中式或现代中式风格的青城山片区，显得独树一帜；有较高的建筑构件的品质，项目采用天然石材、实木、德国制门、配备电梯等配套能切实体现出产品的高端形象；项目对配套的充分利用，临近高尔夫球场和超五星级酒店的打造成为项目的亮点。,项目现状,营销活动,近期无,开盘时间,近期无开盘,工程进度,现房,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,2009,年,122,套,独栋（,260-808,）,2,万元,/,左右（清水,),110,套左右,90%,青城山房地产市场典型项目分析：,逸岭锦江,项目名称,芙蓉青城,开发商,成都置信集团,位置,都江堰市青城山前山门牌坊东南侧约,800,米左右,项目基本情况,共占地,135,亩，分,A,区和,B,区，正在开发的,B,区占地,104,亩；容积率,0.5,；绿化率,37%,；,配套,紧邻东软大学，自身,700,平米景观泳池及高端会所,在售产品类型,联排,合院,商业公寓（精装）,主力户型,119-166,120-140,40-60,均价,1.2,万元,/,1.2,万元,/,1.05,万元,/,开盘时间,2009,年,5,月,14,日,销售情况,2007,年,8,月,3,日，,B,区一期分两批次推售，一批次约,80,套房源开盘后快速消化，,08,年,4,月推出一期,2,批次,100,多套房源当天几乎全部售罄，震后项目开始封盘。,A,区尚未开售。,2009,年,6,月开始推三期,20,套独栋，因产权、产品等问题滞销，,2007,年开盘至今，共售出约,280,套左右。,客户情况,90%,是成都客户，另外,10%,包括外省客户及省内其他城市客户。客户中公务员较多，也有部分工薪阶层，客户年龄以,50,岁左右的中年客户较多,项目特点,规划以湖心岛为中心，向南北延展，湖面最宽可达,30,多米。岛上独栋别墅相对封闭、独立，,MINI,别墅则环湖以小组团方式布局。每户建筑主体仅两至三层、户户有天有地、独门独院带私家花园的纯别墅形态。建筑源于中国著名古典私家园林以及晋商、徽商等传统官商世家大院，,完全独立、私密的围合式庭院设计。,项目现状,营销活动,业主活动、网络,二期开盘时间,2011,年,8,月,20,日,工程进度,现房,销售情况,开盘日期,推出套数,户型区间,均价,销售套数,销售占比,2011,年,8,月,20,日,88,套,联排（,119-166,）,1.2,万元,/,35,套,39%,合院,1.2,万元,/,商业小户型（精装）,1.05,万元,/,青城山房地产市场典型项目分析：,芙蓉青城,青城山房地产市场典型项目赠送面积对比,项目名称,产品型态,面积区间,赠送,优惠,中信云栖谷,洋房,80-90,平方米,约,10%-16%,一次性付款优惠,4%,，按揭优惠,2%,叠拼别墅,110-150,平方米,独栋别墅,220-300,平方米,香颂湖,独栋别墅,296-469,平方米,约,10%-30%,一次性付款优惠,2%,，分期优惠,1%,双拼别墅,212,、,215,平方米,联排,164-177,平方米,龙湖小院青城,叠拼别墅,85,135,平米,约,100%,一次性付款优惠,3%,，按揭无优惠。,双拼别墅,137-200,平米,独栋别墅约,350,平米,青城山竞争项目产品户型及均价对比,项目,产品,户型（）,均价（万元,/,）,云栖谷,独栋,1.9,叠拼,1.1,洋房,0.9,小院青城,独栋,350,1.7,双拼,1.5,叠拼,85-135,1.3,逸岭锦江,独栋,2,青城山房,独栋,1.5,小公寓,49-130,1.4,上善栖,合院,62-126,1.4,双拼,220,1.35,上青城,公寓,1.35,香颂湖,独栋,2.2,联排,1.56,双拼,、,1.8,水映青城,洋房,8,1.3,双拼,1.8,芙蓉青城,联排,1.2,合院,120-140,1.2,度假公寓,40-60,1.05,假日青城宅院,合院,1.2,叠拼,1.3,面积,/,平米,50,100,150,200,250,300,云栖谷,小院青城,逸岭锦江,青城山房,上善栖,上青城,香颂湖,独栋,联排,双拼,叠拼,公寓,洋房,110-150,1.1,万元,/,220-300,1.36,万元,/,-2.6,万元,/,137-200,1.5,万元,/,108-137,1.3,万元,/,260-808,2,万元,/,296-469,2.2,万元,/,164-177,1.56,万元,/,175-212,1.5,万元,/,212,、,215,1.8,万元,/,62-1770,1.5,万元,/,40-100,1.35,万元,/,80-90,0.9,万元,/,350,1.7,万元,/,60-106,1.35,万元,/,青云阶,330,、,382,189,本项目与青城山竞争项目对比情况,青城山竞争项目卖点对比,项目,主要卖点,海航香颂湖,PUD,规划模式、温泉会所、活水循环、中央湖泊、海航酒店、约,200,亩商业配套、,2,层,6,米层高赠送、地源热泵系统、直饮水系统、新风系统,中信云栖谷,高尔夫球场、临河望山、五星级酒店、度假酒店、大型,MALL,、家庭娱乐中心、地暖系统,龙湖小院青城,汉唐风格、大面积赠送空间、每户院落、精致建筑细节、小户型精装修、低物管费、物业托管、地暖、龙湖品牌,上善栖,中式院落、小户型精装修、上善会馆、地暖、火山石外立面、东软学院配套,假日,365,四、六、八合院纯中式院落、毗邻高铁站及豪生酒店、交通便利、依托酒店配套设施、架空层设计,青城山房,泰式度假风格、低密度指标、本区域独有的低密度独栋分体院落形式、观山景、台地景观、精装退台式花园洋房、架空层设计,水映青城,临河景观、双拼围合的院落形式、挑空赠送空间、小面积低总价精装通廊式度假公寓、,SPA,会所,泰达上青城,快铁终点站、复合型商业配套、东南亚风情度假会议酒店,芙蓉青城,中式院落，环湖别墅，小户型精装修、二层挑高,6,米赠送，置信品牌,逸岭锦江,北美风格，全独栋产品形态，山体别墅，高尔夫球场，五星级度假酒店、地暖系统,1,、青城山区域为度区域，除云溪谷和香颂湖因区位、项目规模和自然资源等原因定位于一二居所兼顾，逸岭锦江定位于高尔夫纯独栋社区以外，其它位于青城山核心区域的项目均推出适合度假功能的合院类产品。,2,、除逸岭锦江外所有项目均推出总价低，适合度假需求的,100,一下的小面积产品。,3,、本区域主力产品区间为独栋,200-300,，联排产品,120-180,， 叠拼产品：,90-130,，合院产品,70-160,，度假公寓,40-80,。,3,、青城山区域项目户型普遍都有赠送面积，龙湖小院青城赠送面积高达,120%,。采用地下空间赠送的项目很少，只有逸岭锦江因山地地形原因以及小院青城和水映青城的个别户型采用。,4,、舒适性配置方面地暖几乎成为标准配置，香颂湖还配置了地源热泵和直饮水系统，防潮架空层也被普遍采用。,5,、青城山区域项目严格遵守总价控制原则，主力产品独栋总价为,350,万元左右，联排及合院总价为,200,万元左右，叠拼总价为,120,万元左右，小面积户型,70,万元左右。,6,、停车方式基本采用门前停车和组团停车，只有香颂湖的联排产品采用半地下集中停车。,7,、商业产权度假物业只有上青城及芙蓉青城推出，市场接受度较低，销售均不理想。,青城山竞争项目总结,定价说明：,本项目目前产品形态为商业联排、住宅联排和住宅独栋产品，这三种产品价值、针对客群等上有明显差异，不能实行统一定价的方法。故以产品形态为标准，对三类产品分别定价，最终构成本案定价体系。,使用方法：价值对比与评估法。,系基于片区内可类比楼盘综合素质均价比较的定价策略。,说明：结合青云阶项目的区位特点、产品特点和市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的均价策略。,可比案例的选取原则：当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。,项目起始均价定位,独栋均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目，包括：海航香颂湖，中信云栖谷，青城山房、龙湖小院青城、逸岭锦江，根据市场比较法分析结果：建议独栋起始均价约,16670,元,/,。,独栋起始均价定位（得分值,=,本项目状况,/,对比项目状况）,联排均价主要参考与项目情况类似和近期青城山市场重点在售项目中的联排物业类型均价，包括：海航香颂湖，芙蓉青城，假日青城,365,，根据市场比较法分析结果：建议联排起始均价约,14321,元,/,。,联排起始均价定位（得分值,=,本项目状况,/,对比项目状况）,注：以上均价体系得出均价均为本年度,起始销售均价 ，本案预计为明年开盘，由于价位的确定与市场变化、项目预期、不同户型的特点、启动策略等息息相关，所以起始均价需根据明年实际情况进行调整。,由于本项目的商业联排在片区内是独一无二的，在区域市场上也没有对比案例做参考，只有参考本区域在售的上青城及芙蓉青城的精装小公寓定价，建议起始均价为,11000,元,/,。,住宅联排起始均价：,14321,元,/,商业联排起始均价：,11000,元,/,住宅独栋起始均价：,16670,元,/,。,项目起始均价定位,尽量减少地下面积：,度假物业更多强调的是与自然的融合及生活情趣性，地下空间的利用率很低，而且造价高，防潮处理难度大。纵观青城山片区物业情况，极少采用地下空间的设计。一方面是出于成本考虑，另一方面是因为这部分空间对客户的吸引力不大，附加值不高。,赠送面积：,赠送面积建议采用赠送构筑物、平台、露台以及增加层高的方式处理。这种方式不仅成本低而且可以创造舒适的度假生活空间，对客户的吸引力也较大，是这一区域普遍采用的方式，不建议过多的赠送地下空间。,产品,类型,：,合院产品和独院产品是这一区域接受度较高的产品，合院产品可以在前院形成公共交流空间，在后院形成私密的独享空间，对于多家人合买尤其适合，也是度假区特有的产品。建议增加,70-160,叠院及合院合院产品。 独院产品是理想的度假产品但土地利用率低，可以考虑,2-3,栋,200-300,平米产品作为项目标志性高端产品。对于,40-80,小面积产品，可考虑以度假公寓或叠院的方式在三号地块商业用地部分实现，以满足指标控制要求。,项目建议,-,产品建议,总价控制原则：,主力产品独栋总价为,350,万元左右，联排及合院总价为,200,万元左右，叠院总价为,120,万元左右，小面积户型,70,万元左右。力争在疲软的市场下，赢得市场及客户认同，降低项目风险。,商业联排底商：,对于三号地块南侧临路的商业联排底商部分，建议与楼上一户作为整体考虑，不考虑实际商业功能。一是因为拆分后二三楼作为一户无客厅使用不舒适，还会降低土里利用率。二是因为一楼商铺面积过小，沿街商铺总体量太小而且临交通主干道，商业氛围无法形成可能导致底商价值严重偏低，销售困难。,外立面色彩及材质：,度假物业外立面需要给人身心放松,愉悦,明快的感觉，这一点在青城山冬季阴冷的天气下尤其重要。同时需要较强的亲和感。因此建议外立面可采用木质感类材料结合涂料和石材处理，并且不同建筑间应在统一色调下通过材质的搭配产生色彩和装饰方式的变化，这样才不显呆板。不建议大面积采用石材，这样在暗色调下会,显得,沉闷，在暖色调下会给人很强的距离感，和度假气氛不相吻合，并会大幅增加成本。,项目建议,-,产品建议,停车方式：,本案属于度假物业，第二居所。未来长居人群有限，对车位的数量和停车方式与长居社区有很大差异。不必追求过高的车位比，建议满足规划要求即可。部分物业（如联排、合院）建议采用组团停车和集中停车的方式，尽量不采用地下停车方式。一是可以降低成本，二来对于居住者而言下车后穿过一段精致的景观小道散步回家也是度假生活情趣化的一部分。,景观设计：,景观设计应考虑独特的景观风格，利用项目地块自然高差或人造高差凸显景观层次感和趣味性，尽可能利用项目附近活水资源，保证水景品质，以较丰富的水景观表现形式，增强居住者体验。,项目建议,-,产品建议,本项目处于青城山度假板块，定位于高端商务度假区，同时有大量商业用地。如按目前思路仅仅将商业用地作为商业产权住宅销售不仅销售抗性大，价值很低。而且对于项目本身和购买者而言均缺乏附加值提升基础，和周边项目相比仅仅是地段、产品形态、景观、价格等的区别，仍属于同质化竞争。同时本项目的五星酒店和会议中心也不能成为消费者购买物业的首要因素。消费者真正购买的是高品质度假生活方式，是未来区域成熟过程中的升值预期！,因此我们认为应以项目定位为基础，拓展项目功能及内涵，使之成为真正意义上的高端商务度假区，为消费者提供丰富饱满的度假生活。春观山小憩，夏避暑度假，秋养身颐年，冬运动健身，形成休闲度假、餐饮娱乐、运动养生、朋友聚会一体化的格局。打造青城山下全天候,24,小时度假生活圈。大幅增加项目附加值，形成项目自身独特的竞争力，为消费者提供充足的购买理由，解决本项目商业价值低的问题并为后期项目溢价提供保障。,项目建议,-,商业建议,所以我们认为应该换一种思考方式，将我们现在认为难于处理的商业物业作为项目自身所独有的优势资源来运用。以打造青城山下全天候,24,小时度假生活圈为目标，结合五星酒店配置衍生出更多的，适合项目定位的商业业态。如亲水酒吧、茶艺馆、养身膳食、情趣小客栈、咖啡屋、精品创意店、情趣书吧、养生会馆、,24,小时便利店、,24,小时简餐区、运动休闲设施等。通过前期持有以规范业态并引入精品商家为项目带来消费客群，逐步形成稳定良好的度假商业氛围，并可大幅提高项目附加值和商业物业价值。并且在后期营销上也能提炼出项目自身独特的卖点。基于以上想法我们认为需要做如下工作：,商业规划：以项目定位为基础，以打造青城山下全天候,24,小时度假生活圈为目标结合项目规划情况确定商业业态、体量、布局及建筑形态。,商业资源整合：在商业规划指导下收集甄别适合本项目的优质商业资源，并制定优惠措施引入项目。,规划设计配合：在商业规划指导下从设计的角度进行布局、体量及形态设计。,部分商业短期持有：前期自持有部分商业物业不仅可以保证商业业态和品质适合项目需要，同时便于商家的引入，而且等到项目商业氛围成熟时还可获得高额溢价空间。,项目建议,-,商业建议,
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