重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告（中房信-38页）

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重庆,万州商业项目市场调查及定位建议报告,报告提纲,万州宏观环境分析,典型案例分析及问卷调查,项目商铺定位及物业发展建议,项目属性解读及发展机会分析,综述,商业市场分析及机会分析,part3,part5,part6,part2,part1,part4,Part1,综述,Part1.1,市场综述,Part1.2,项目概况,Part1.3,报告思路,PART,市场综述,总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱,，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。,城市产业特征,近七年房地产投资占固定资产投资总额的10，2009年商品房的建面销售均价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为亿元，非商品住宅包括商业、写字楼、工业的市场容量仅为8万平方米，项目销售压力较大。,房地产市场特征,万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积平方米，年营业额在,10,亿元以上；,商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为,200,元,/,月,/,左右，商铺主力面积为,20-60,平米,/,个,。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。,商业区域市场特征,目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，,传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡,。,商业商务复合项目市场特征,PART,项目概况,项目规划为一站式商务、商业购物中心,，包括,14,万平方米的大型购物中心、万平方米酒店和,4,万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入,将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。,商铺,万州大会堂,购物中心,酒店,Part2,宏观环境分析,Part2.1,城市概况,Part2.2,宏观经济现状,Part2.3,城市定位及发展目标,Part2.4,城市规划分析,Part2.4,小结,万州,327,公里,东北翼,东南翼,一小时经济圈,万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广千米，南北袤千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。,万州区目前辖52个乡镇街道其中12个乡、29个镇、11个街道办事处，2009年末全区户籍人口为万人，常驻人口万人，中心城区人口万人，是重庆主城以外最大的中心城市；,城市区位,重庆将万州规划为“一圈两翼发展战略中“东北翼的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。,万州,PART,万州概况,万州虽然经济总量位列重庆区县第,4,位，但由于人口数量大，人均,GDP,仅排列重庆,13,位，经济发展水平较低。,数据来源：重庆市及万州区统计信息网,GDP,分析,区县,GDP,(,亿元,),增长,(%),总量排名,增速排名,九龙坡,500.03,12.1%,1,13,渝中,468.36,15.6%,2,8,渝北,459.40,15.3%,3,9,万州,386.45,25.7%,4,1,涪陵,355.04,18.1%,5,2,沙坪坝,347.69,12.2%,6,12,江北,325.35,17.2%,7,4,南岸,300.15,15.3%,8,10,江津,249.29,16.5%,9,6,永川,244.08,17.6%,10,3,巴南,243.33,15.1%,11,11,合川,228.75,16.3%,12,7,北碚,192.36,17.0%,13,5,PART,宏观经济现状,区县,人均,GDP(,元,),折算美元,排名,双桥,67330,9901,1,渝中,66190,9734,2,大渡口,55868,8216,3,九龙坡,51427,7563,4,渝北,50272,7393,5,江北,48747,7169,6,南岸,43972,6467,7,沙坪坝,39346,5786,8,涪陵,35021,5150,9,巴南,28246,4145,10,北碚,27742,4080,11,永川,26309,3869,12,万州,25453,3743,13,万州固定资产投资近七年来保持年均,26%,的高速增长，其中,2009,年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。,受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入,2007,年后，年平均增长率保持在,30%,以上。,万州,2009,年固定资产投资为亿元，与重庆主城八区对比排名第三位，增速排名第一；,固定资产投资,数据来源：重庆及万州区统计信息网,PART,宏观经济现状,近七年来万州社会消费品零售总额年均增长,18.4%,，并在,2009,年首次突破,100,亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。,万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分发达，近七年来社零总额一直保持年均,18.4%,的快速增长，,2009,年首次突破,100,亿大关，增速达到,22.1%,。,2009,年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总额的近三倍。,社零总额分析,PART,宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州人均可支配收入连续七年保持年均,13.2%,的增长。,2009,年万州城镇居民人均可支配收入为,14918,元，达到历史新高，但增速已经连续三年下降。,2009,年万州居民人均可支配收入与主城各区相比增速排名第一，但收入水平与主城各区相比仍然平均相差,2000,元,/,年以上。,万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均,13.2%,的增长，但增速已经连续三年下降，并且,2009,年与主城各区相比仍然有人均,2000,元,/,年以上的差距。,人均收入分析,PART,宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州居民储蓄存款余额近七年来保持年均,15.3%,的增长速度，其中,2009,年储蓄存款为亿元，比上年增长,18.2%,。,2009,年万州居民存款余额与主城各区相比排名第五，增幅排名第七位。无论是存款总额还是增速，相比主城各区均有明显差距。,近七年来万州居民储蓄存款余额保持年均,15.3%,的增长速度，但,2009,年的存款总额和增长速率明显低于主城区。,居民储蓄存款,PART,宏观经济现状,数据来源：重庆及万州区统计信息网,第二产业是提升万州,GDP,发展的主导产业，主要集中在盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。,近七年万州第三产业平均增速增长率为,27.32%,，但在三产中的比重增幅不大，说明万州第二产业在经济中的主导地位比较稳定。,数据来源：万州统计信息网,产业结构分析,PART,宏观经济现状,57%,2009,年万州第二产业分布情况,天子工业园区,长安跨越专用车,星弘电器,发达微电机,贞泰鸿鞋业,帅得龙服饰,三峡技术纺织,特星工贸,万兴烟叶,银园力讯物流,雷士照明,五桥工业园区,五桥联合坝,惠泰水轮机,重庆啤酒,科华水泥,东松三雄电器,盐气工业园,万植巨丰生态肥业,三阳化工,宜化化工,兰花太阳能,华歌生物化学,华伦精细化工,索特盐化股份,大全新能源,吉必盛科技实业,华歌生物化学,大全新能源,三阳化工,科华水泥,工业园区代表企业,PART,宏观经济现状,数据来源：万州工业园区网,企业名称,主打产品,企业占地,员工人数,经营状况,万植巨丰生态肥业,低浓度复合肥,300,亩,约,400,人,预计,2015,年年产将达,100,万吨，预计产值,22,亿元,/,年,长安跨越越野车,越野车,400,亩,500,人,年产汽车,5,万辆，年产值,10,亿,三阳化工,化工产品,280,亩,238,人,一期总投资,8000,万元。预计项目总投资,12,亿,宜化化工,盐、合成氨、纯碱、氯化铵 等,200,亩,近,1000,人,2009,年实现工业总产值,50,亿元，同比增长,67%,，销售收入,40,亿元，同比增长,60%,，工业增加值,18,亿元，实现利税,1,亿元。,兰花太阳能,单晶硅及切片,150,亩,近,1000,人,一期工程年产,500,吨单晶硅及切片项目于,2010,年,4,月,20,日竣工投产，可实现年销售收入,6,亿元,大全能源,多晶硅,1000,亩,400,人,年销售额,10,亿元。,典型企业分析,万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在,5,亿元以上，经营状况较好。,盐气化工园区,PART,宏观经济现状,数据来源：万州工业园区网,数据来源：重庆市及万州区统计信息网,城市人口状况分析,主城人口平稳增长,按照重庆市2010年3月13日通过的?关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定?，预计到2012年，万州城镇人口达到85万人。,城市化进程的主力人群为：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民大军。,万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。,PART,宏观经济现状,PART,城市定位及发展目标,2010年3月31日重庆市委审议通过了?关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定?,全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极,渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户,和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障,城市发展目标及定位,移民后续支持,万州投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例,每年举办一次重庆库区对口支援及经贸洽谈会,加大北部新区对万州对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援万州,财政支持,以,2009,年为基期年，,20102012,年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助,20102012,年，在市财政现有每年,4000,万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加,6000,万元设立第二大城市建设专项资金。,加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度,支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。,金融支持,选择万州部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。,能源支持,用气：优先满足万州工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天然气用气指标,用电：加快推进万州大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对万州大用户的直供电范围，对万州地方电网的电力下网予以支持。加快以万州为中心的三峡库区电网建设。,环境容量：在不突破万州环境承载能力的前提下，支持万州产业发展，合理确定万州主要污染物减排量,人才支持,今后,3,年，每年从万州选派,20,名干部上挂或外派锻炼；每年选送,100,名符合条件的干部参加“万名干部学历教育”；每年从著名高校选派,5,名选调生到万州工作。今年再选派,332,名大学生“村官”，实现每村,1,名大学生“村官”目标。,每年帮助万州引进,100,名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。,市政府对万州区发展的支持力度较大，虽然中长期的发展前景较好，但短期难以起到立竿见影的效果。,PART,城市定位及发展目标,万州主城区为“多中心组团式布局结构，总共分“四大片区江南新区、龙宝、天城、五桥，以及“八大组团高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。,城市总体规划,高笋塘组团是现在和未来万州的商业金融中心，但万州“多中心组团式发展格局，将在一定程度上削弱本项目所在高笋塘组团的核心地位。,八大组团功能定位：,高笋塘组团,商业金融中心，是水上客运交通枢纽。,龙宝组团,北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。,山顶组团,主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。,周家坝组团,主要功能为居住、旅游服务。,申明坝组团,核心工业园区，主要发展工业。,枇杷坪组团,东部为仓储区，西部以居住功能为主。,百安坝组团,西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。,江南新区组团,全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。,数据来源：万州规划局,PART,城市规划分析,五桥片区,江南新区,天 城 片 区,龙 宝 片 区,数据来源：万州城乡规划展示厅,序号,用地代号,用地名称,面积（,km,2,）,比例（,%,）,1,R,居住用地,20.89,25.8%,2,C,公共设施用地,9.28,11.5%,C1,商业金融用地,3.84,3,M,工业用地,16.17,20.0%,4,W,仓储用地,1.92,2.4%,5,T,对外交通用地,4.05,5.0%,6,S,道路广场用地,15.12,18.7%,7,U,市政公用设施用地,3.47,4.3%,8,G,绿地,9.67,11.9%,9,D,特殊用地,0.40,0.5%,合计,城市建设用地,80.98,100.0%,城市用地规划,万州城市建设用地中，居住用地为平方公里，占,25.8%,；商业金融用地为平方公里，占,4.7%,；工业用地平方公里，占,20.0%,。,在商业金融用地总规中，以高笋塘传统商业中心用地为主，但周家坝、百安坝、江南新区都有较大的商业用地规划，将会分流高笋塘商业中心区的消费人流。,数据来源：万州城乡规划展示厅,PART,城市规划分析,未来商业供应集中区,产业规划,天子园规划面积为,10,平方公里，其中启动区面积,2,平方公里，重点发展轻纺、机械、电子、食品等产业。,盐气化工园规划面积,12,平方公里，其中启动区面积,4,平方公里，重点发展盐化工、天然气化工、玻璃及玻璃制品加工等。,五桥园规划面积,8,平方公里，其中启动区面积,2,平方公里，重点发展现代医药、绿色食品加工、环保建材等产业。,万州工业围绕“一区三园的总体布局，重点发展盐气化工、新材料新能源、机械电子、纺织服装、食品药业等五大产业。,但传统产业比重较大，高新技术产业成长缓慢。,数据来源：万州工业园网站,PART,城市规划分析,万州建立了完善的水、路、空交通体系，目前辐射渝东北地区，远期规划打造成“成渝经济区及“西三角地区的重要综合交通枢纽。,航空,万州机场将按,4D,规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到,2015,年，年旅客吞吐量达,100,万人次，年货邮吞吐量达,12,万吨,高速公路,建成,重庆,-,万州、万州,-,云阳、万州,-,开县,规划,万州,-,利川、万州,-,达州、沿江高速南线万州,-,忠县、万州,-,宜昌、沿江高速北线万州,-,忠县,铁路,建成,万州,-,达州,规划,万州,-,宜昌、万州,-,重庆城际、万州,-,郑州、万州,-,西安、万州,-,涪陵、万州,-,黔江、万州,-,奉节,港口,以新田港口物流园区建设为重点，加快推进“一客八货”,9,个作业区建设；力争到,2015,年，使万州港口货物年通过能力达到,4000,万吨，集装箱通过能力达到,100,万标箱以上,交通规划,PART,城市规划分析,一环一空八铁八高九港,数据来源：万州城乡规划展示厅,PART,宏观环境分析小结,总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。,人口：,2009,年,万州城市人口为万元，城市化率达到，主要为库区移民和湖北利川，四川达州和村镇移民。在,2012,年将达到,85,万。,规划：重庆将万州规划为“一圈两翼发展战略中“东北翼的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。,产业：,万州以第二产业为主导，主要为盐气化工、机械电子、食品药品、纺织服装五大类。虽然,2009,年第三产业增长率达到了,56.7%,，但整体产值为亿元，比重为，仍有较大提升空间,宏观经济发展增速较快，但与主城各区相比仍有较大差距,人口增长迅速，主要以移民导入为主,以资源型产业支撑的城市经济在未来将面临后劲不足的问题,万州中长期规划前景较好，但经济基础薄弱，未能在短期内促进项目收益。,经济：,由于万州经济基础比较薄弱，虽,然近三年来万州,GDP,经济增长都在,20,以上，但人均,GDP,与重庆市主城区的九龙坡、沙坪坝相比仍有明显差距,位列,13,位。,Part3,商业市场环境及机会分析,Part3.1,万州房地产市场特征分析,Part3.2,商业市场分析,Part3.3,项目机会和威胁分析,万州房地产市场特征分析,房地产投资分析,房地产竞争板块分析,房地产供求价分析,房地产市场容量分析,房地产投资,万州近年来的房地产投资经历了较大的起伏，发展并不稳定。,2006,年以后万州房地产市场进入快速增长通道，年均增幅超过,30%,，尤其,2009,年的房地产开发投资达到了,亿元，其开发投资额是,03,年的,倍。,虽然万州房地产投资额不断在增长，但占整个固定投资的比重一直保持在,10%,的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度低，对地区经济影响力有限。,万州房地产投资额近七年来年均增速为,26.2%,，但在固投中的占比一直保持在,10%,的较低水平，反映出当地房地产市场活跃程度不够，对地区经济影响力有限。,PART,万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,高笋塘板块,观音岩板块,龙宝板块,天城板块,北山板块,北滨路板块,江南新区板块,五桥板块,中心城区板块：,老城中心商业区，可开发土地稀缺；,五桥板块：,传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；,北山板块,:,历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；,北滨路板块：,江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；,观音岩板块：,三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模；,江南新区板块：,发展中热点板块，未来高端项目集散地；,龙宝板块：,主要发展,第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少；,天城板块：,主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。,万州房地产板块分布情况,万州房地产发展组团式板块化特征明显，目前房地产开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块,PART,万州房地产市场特征分析,万州房地产分布组团式、板块化特征明显；,目前市场供应的热点地区主要分布在北山板块、天城板块、江南新区板块、以及观音岩板块；,近年来房价上涨较快，目前在售一线滨江高层销售均价约在,3500,元,/,平米；,高层成为市场供应主流，同时花园洋房和别墅等高端物业开始出现，物业形态逐渐丰富；,江南新区由于良好的景观条件，加上区政府的带动作用，将成为未来高端房地产项目供应的主要区域和热点区域；,万州房地产发展特征,PART,万州房地产市场特征分析,房地产销售,2009,年万州商品住房的销售均价为,2993,元,/,平方米，销售金额为亿元，市场容量有限。,万州商品房销售面积和销售金额近年来一直保持了较高的增长速度，但市场容量仍然较小，反映出万州房地产市场基础比较薄弱，与重庆第二大城市的地位不相匹配。,PART,万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,住宅市场,2006,年新增移民约,5,万人，促进商品住宅的跳跃式增长，,2007-2008,年商品住宅的年成交量在,140,万平方米左右，较,2006,年增长一倍。,万州房地产住宅市场近年来发展迅速，因移民影响，增速逐年加快，呈现出“供需两旺，量价齐升的局面；,但20072008年非商品住宅的成交均价在2000-3000元/平方米，与住宅相当，商铺成交比例较小。,PART,万州房地产市场特征分析,数据来源：重庆及万州区统计信息网,万州房地产整体市场不活跃；,2009,年万州商品房销售金额为,亿元；,2009,年万州商品房销均价为,2993,元,/,平方米。,房地产投资额在固定资产投资中的占比较小，房地产投资和交易市场不活跃。,2009,年万州商品住房的销售均价为,2993,元,/,平方米，销售金额为亿元，创历史新高。,万州房地产投资和交易市场不活跃，2009年商品住宅的销售单价为2993元/平方米，销售金额仅为亿元历年最高，市场容量有限。,2006,年新增移民约,5,万人，促进商品住宅的跳跃式增长，,2007-2008,年商品住宅的年成交量在,140,万平方米左右，较,2006,年增长一倍。,PART,万州房地产市场特征分析,Part,3.2,商业市场分析,Part3.2.1,商圈分析,Part3.2.2,商业街分析,Part3.2.3,在售商业项目调查,PART,商圈分析,竞争格局,万州区商业围绕“四圈一带的发展格局，目前仅高笋塘商圈发展较为成熟，其它都处于发展的雏形阶段。,高笋塘核心商圈是万州商业中心，商圈内业态丰富，商品齐全，商户众多，辐射力较强，辐射范围包括万州城区、以及开县、云阳、忠县、奉节等周边区县；,江南新区商圈、百安坝商圈、周家坝商圈为城市商业副中心。目前周家坝和百安坝形成了一定的商圈雏形，但商业发展还较为初级，商业形态多为批发零售商贸城和建筑底商，品牌商户较少，商圈能量较小，辐射范围限于本区域，重要商品消费外流至高笋塘商圈的情况比较明显。而江南新区商圈还处于规划阶段；,“一带，指滨江路休闲商贸经济带；是高笋塘商圈外拓的重要承接带和未来几大城市商业副中心的重要纽带。但目前滨江路的功能更多还是主要是休闲带、新兴居住带和城市快速道路，以及依托新兴居住物业发展起来的少量商业聚集带。,本项目所处的区域位于规划中的滨江路休闲商贸经济带。与高笋塘万州城市商业中心距离最近。,万州商业格局分布,高笋塘商圈被称作万州的“解放碑，是万州的商业、金融、文化中心。高笋塘街道辖区幅员面积3平方公里，东接高笋塘商业中心广场，西连万州中天广场，南临长江，北靠万州名山太白岩。辖10个社区，总人口10万余人。,高笋塘商业街全长500余米，辖区内有经营日用百货、服装、家电、珠宝、 、眼镜、装饰建材、食品、药品等大小店铺130多家，重点商户87家，其中有大型百货商场2家，各种专卖店50多家，经营面积达20万平方米，从业人员超过6000人，年营业额超过7亿元。,高笋塘核心商圈,项目所属的高笋塘组团是万州唯一的核心商圈，在城区以及周边县市有较强的影响力。,高笋塘商圈,PART,商圈分析,新世纪万州商都,万州经营最成功、客户接受度最高的大型商业卖场，入驻品牌在万州本地处于中高档,.,PART,商圈分析,地址,万州区太白路,2,号,开业时间,1997,年,9,月,营业面积,2.8,万方（五层楼）,业态定位,集百货、超市、电器三业态于一体,年营业额,7.9,亿元,交通线路,1,、,2,、,3,、,7,、,8,、,10,、,11,、,16,路,人流量,周六上午,9:37-,:40,为,251,人,入驻品牌,ports,、,NIKE,、,ESPRIT,、欧莱雅、玉兰油、百丽、千百度、金利来、卡帝乐鳄鱼、杰克琼斯等品牌,简述,是万州地区面积最大、品牌最多、档次最高的大型综合百货商场，连续,9,年位居万州零售行业销售排名第一,楼层及业态分布,负一楼,生活超市馆：家居、清洁、文化用品，糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等,一楼,百货名品馆：珠宝、化妆品、钟表、皮具皮鞋、,二楼,流行淑女馆：精品女装、少淑女装、饰品等,三楼,仕女名品馆：中老年服装,四楼,男士风采馆：精品男装、男裤、衬衫领带等,五楼,运动亲子馆：运动休闲、健身器材、童装、儿童玩具等,六楼,生活家电馆：冰洗类、彩电类、影院类、厨卫类、生活小家电类等商品,重百万州商场,业种丰富，经营状况较好，定位为中老年消费群体。,PART,商圈分析,地址,万州区白岩路,1,号,开业时间,2002,年（多次搬迁选址）,营业面积,2,万方（五层楼）,业态定位,集百货、超市、电器三业态于一体,年营业额,2.5,亿元,交通线路,1,、,2,、,3,、,7,、,8,、,10,、,11,、,16,路,人流量,周六上午,9:50-9:53,为,177,人,核心价值,万州营业额排名第二的大型百货类商场,经营品牌,艾丽碧丝、百丽、周大福、秸熙 、紫云、鳄鱼恤、李宁、耐克等品牌,楼层及业态分布,负一楼,生活超市，日用百货、休闲食品、烟酒茶饮料、糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等,一楼,妆容精品馆，主要经营化妆品、黄金珠宝、数码通讯器材、钟表、箱包、小家电、小百货等,二楼,丽人时尚馆，主要经营精品女装、少淑女装、中老年装、家居床用等,三楼,运动绅士馆，主要经营精品男装、男裤、衬衫领带、运动休闲、健身器材、童装童玩等,四楼,家用电器馆，主要经营冰洗类、彩电类、影院类、厨卫类、生活小家电类等商品,五楼,办公区域,/,团购中心,百盛万州商场,进入时间晚，经营面积较小，品牌号召力较新世纪和重百弱。,PART,商圈分析,地址,万州区太白路,94,号,开业时间,2004,年,营业面积,1.8,万方,业态定位,集百货、超市业态于一体,年营业额,1.57,亿元,交通线路,1,、,2,、,3,、,7,、,8,、,10,、,11,、,16,路,人流量,周六上午,9:30-9:33,为,68,人,主要特点,万州第一家外资商贸零售企业,经营品牌,AUPRES,、,OLAY,、自然元素、阿迪达斯、班尼路、步森、老人头等,楼层及业态分布,负一楼,生活超市：日用百货、休闲食品、烟酒茶饮料、糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等,一楼,化妆品和黄金珠宝,二楼,女装和运动装,三楼,男装和运动休闲装,四楼,童装和床上用品,高笋塘核心商圈,业态分布：,从高笋塘商业业态的配比来看，百货类商业业态所占比例为,60.9%,。且百货类商业经营规模较大。重百、新世纪、百盛、沃尔玛等百货商场经营面积相对较大。餐饮、休闲娱乐类商业分布较为分散，但整体档次不高。,经营状况：,高笋塘商业密度较高，商业经营状况相对较好。高笋塘集中了万州档次、规模相对偏高、偏大的百货类、专卖店类商业。在整个万州区内占有绝对的商业地位。核心商业带内临街门面出现一铺难求的局面。,以百货为主要业态，餐饮、休闲娱乐类商业分布较为分散，且整体档次不高。,PART,商圈分析,竆N筝琧Q_槾俧)CM?鲩?_-唤曽)ekh?骯惵?垣颅cB2?:犽U皊毋葠?.q饀Z_?V?燀本-8fD氾|6V?摑1彊?Z9&蓅聉匷簊癦?籬艂1鵯憳Q?莢?.?V潮乃2?娣賃宅Q唨$HTv?2?瘤!W炷箝裘7豀糏4腪甘?闱詋j?X#辐Q柸w&m岶桎茵Z捰奅蓮您?桟?N離妨b?刋)?_?艜+庱笜侰?魻偂U喅冒-汙阬B徙絕拃g肳?oHG3濳綣甐剀7磦?1籸P?vF?凱泮w7?铪?聨焃騝堌鋷?X流?iQ?镄?s_UR(m彖娷泚T3硎mL1鑃r+Z=?竛姑酄?jB滪9Y擥螣?虭(jg03復?H?b玾n=渐d*菂土?涓吷D:Ba侪?袱紑騿PX夰伽W|N騝嚯碅啎?S#鱇?-鄤?湇B鑀樠?誃D壚?.2珔鑮谣3鑅C0?0p嚯?q梽羳G脤K貳+庱笜侰?魻偂U喅冒-汙阬B徙絕拃g肳?oHG3濳綣甐剀7磦?1籸P?vF?凱泮w7?铪?聨焃騝堌鋷?X流?iQ?镄?s_UR(m彖娷泚T3硎mL1鑃r+Z=?竛姑酄?jB滪9Y擥螣?虭(jg03復?H?b玾n=渐d*菂土?涓吷D:Ba侪?袱紑騿PX夰伽W|N騝嚯碅啎?S#鱇?-鄤?湇B鑀樠?誃D壚?.2珔鑮谣3鑅C0?0p嚯?q梽羳G脤K貳,